對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析

1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近幾年在全國(guó)各地快速的開(kāi)展起來(lái)，房?jī)r(jià)問(wèn)題給人們的日常生活帶來(lái)了很大的影響。政府雖然通過(guò)采取一定的調(diào)控去加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理。在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有了一定的制約，但卻給房地產(chǎn)的開(kāi)展帶來(lái)了很大的困難。在現(xiàn)在形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)作為一個(gè)密集型企業(yè)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在逐年不斷的加大。所以，企業(yè)必須加強(qiáng)在財(cái)務(wù)方面的管理，盡量的減少在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。為此，企業(yè)就應(yīng)該全面的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，制定出相關(guān)的解決方法，使企業(yè)能夠順利的渡過(guò)困難。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);管理措施我國(guó)在房地產(chǎn)上出現(xiàn)開(kāi)展的問(wèn)題是不可無(wú)視的。某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展與房地產(chǎn)的開(kāi)展是密不可分的。

2、因?yàn)椤巴恋刎?cái)政這一現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲，為了使人們的日常生活不受房?jī)r(jià)的影響，政府在房產(chǎn)行業(yè)采取了相應(yīng)的調(diào)整措施，這些措施雖然在一定程度上是有幫助的，但是另一方面又嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開(kāi)展，使企業(yè)面臨著隨時(shí)破產(chǎn)的危機(jī)。這樣一來(lái)企業(yè)便有了嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將不利于企業(yè)的生存和開(kāi)展。所以建立一個(gè)關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理是非常有必要的。一、對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析在市場(chǎng)下行的背景之下，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一對(duì)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析文章主要是以當(dāng)前的市場(chǎng)下行為宏觀背景對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討的。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)之所以面臨著這

3、樣一個(gè)嚴(yán)峻的市場(chǎng)主要是由于國(guó)家實(shí)行的宏觀政治因素所導(dǎo)致的。近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛快的開(kāi)展，地方政府還形成了“土地財(cái)政的地方經(jīng)濟(jì)模式。另一方面，房地產(chǎn)的快速開(kāi)展使得房?jī)r(jià)也在飛快的增長(zhǎng)，使得普通人的生活面臨著巨大的壓力。為此國(guó)家需要采取相應(yīng)的政策去抑制房?jī)r(jià)，使其恢復(fù)到合理水平，以便更好的改善人們的生活水平。在政府采取宏觀政策的同時(shí)又使得我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)蕭條的現(xiàn)象，嚴(yán)重的影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持久開(kāi)展。二對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要對(duì)象房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用十分密集的行業(yè)，在它開(kāi)展的每個(gè)時(shí)期，都需要花費(fèi)大量的資金投入，所以對(duì)財(cái)務(wù)的管理就顯得尤為的重要。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)

4、務(wù)管理的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行核算，在此根底上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程所涉及的資金活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。2.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分析主要分為以下階段。1房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)某個(gè)工程進(jìn)行投資之前，會(huì)對(duì)這個(gè)工程進(jìn)行全面的評(píng)估和對(duì)其性能分析，制定出相應(yīng)的投資方案。在此期間也會(huì)消耗大量的資金。這就使得房地產(chǎn)在進(jìn)行工程的建設(shè)的時(shí)候，會(huì)存在著很大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而且我們都知道，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，一旦工程開(kāi)始建立就不能在中途停止。所以，在工程開(kāi)始前就必須對(duì)工程進(jìn)行方案的制定。2房地產(chǎn)工程中期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)工程的進(jìn)行必然要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量

5、的資金投入。只要任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都使得工程無(wú)法繼續(xù)。嚴(yán)重的情況下會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。開(kāi)發(fā)進(jìn)度與銷(xiāo)售去化方案是否匹配，預(yù)售制與現(xiàn)售制的考慮，支付與回款的平衡點(diǎn)等諸多方面考慮;截止目前大局部城市是預(yù)售制，保守的回款頻率要與激進(jìn)的付款節(jié)奏預(yù)測(cè)必須相配比來(lái)安排資金。因此，在工程中期的時(shí)候企業(yè)的財(cái)務(wù)管理重心應(yīng)該放在資金鏈平安的問(wèn)題上。保證工程能夠順利的進(jìn)行。3對(duì)房地工程后期銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)之后，就要對(duì)它們進(jìn)行銷(xiāo)售。如果將它們?nèi)康匿N(xiāo)售出去，那么企業(yè)之前對(duì)工程的投入就會(huì)取得一定的回報(bào)。那么企業(yè)的這個(gè)工程就算圓滿成功了。如果后期的房產(chǎn)工程不能售出，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的整個(gè)資金鏈就會(huì)斷裂。嚴(yán)重

6、者就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。所以在企業(yè)后期的管理中，企業(yè)要加強(qiáng)在銷(xiāo)售方面的管理。二、房地產(chǎn)工程建設(shè)中的財(cái)務(wù)管理措施在房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作，主要是對(duì)工程建設(shè)中的資金進(jìn)行管理，管理分為工程的融資和預(yù)算管理兩個(gè)局部。一在對(duì)房地產(chǎn)工程的融資管理我們首先要明確融資的結(jié)構(gòu)和來(lái)源，選擇一條有利于企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的融資來(lái)源。企業(yè)制定一個(gè)完善的融資方案一般需要如下幾個(gè)步驟。1.明確需求企業(yè)應(yīng)該明確自己工程建設(shè)的融資需求是什么，根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求來(lái)制定相應(yīng)的融資方案。2.選擇可行的融資方案參考企業(yè)上的一個(gè)工程，計(jì)算出不同的資金需求結(jié)果以及可以選擇的融資方案，選出來(lái)的融資方案能夠適用于房地產(chǎn)企業(yè)的工程建設(shè)的融資方案。3.

7、對(duì)融資方案的效果進(jìn)行評(píng)估將企業(yè)選擇出來(lái)的幾種工程融資方案進(jìn)行比照與評(píng)估，選出最優(yōu)的一個(gè)融資方案用于企業(yè)中。4.高效的執(zhí)行融資方案企業(yè)在制定好一個(gè)融資方案后，要高效的運(yùn)用于企業(yè)工程的建設(shè)中。并且在執(zhí)行的過(guò)程要及時(shí)的對(duì)突發(fā)的情況進(jìn)行應(yīng)對(duì)。二房地產(chǎn)工程的預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)中的工程建設(shè)融資局部完成的時(shí)候也就意味著工程的建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行了，在此過(guò)程中就得需要企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)制定的融資方案對(duì)企業(yè)的融資進(jìn)行管理了，并全程的去關(guān)注工程的動(dòng)態(tài)，一旦發(fā)生問(wèn)題就進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的預(yù)算管理工作主要有以下幾個(gè)方面。1.對(duì)企業(yè)工程的執(zhí)行與控制企業(yè)的工程預(yù)算的執(zhí)行是房地產(chǎn)對(duì)工程建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)所進(jìn)

8、行的預(yù)算管理。預(yù)算管理必須嚴(yán)格的按照企業(yè)之前制定的方案來(lái)進(jìn)行執(zhí)行與監(jiān)督。一旦執(zhí)行的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，必須及時(shí)的對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，使企業(yè)能夠順利的對(duì)工程進(jìn)行預(yù)算管理。2.企業(yè)工程的執(zhí)行與目標(biāo)預(yù)算方案是在預(yù)算管理目標(biāo)的根底上制定的，在一般的情況下，預(yù)算方案的好與壞會(huì)嚴(yán)重的影響企業(yè)的利潤(rùn)情況。因此，在滿足企業(yè)目標(biāo)的情況下要使得預(yù)算的方案高效的執(zhí)行。與此同時(shí)，還得提高企業(yè)內(nèi)部員工的本錢(qián)控管意識(shí)，一起來(lái)促進(jìn)本錢(qián)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.企業(yè)工程的執(zhí)行與支出房地產(chǎn)進(jìn)行工程的預(yù)算管理，主要是對(duì)工程的運(yùn)營(yíng)資金的支出情況進(jìn)行控制與管理。資金鏈的正常運(yùn)行對(duì)工程能否順利的進(jìn)行至關(guān)重要。在工程建設(shè)的過(guò)程中，需要大量的資金支持。所

9、以企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)工程的預(yù)算管理。三對(duì)企業(yè)工程的預(yù)算進(jìn)行調(diào)整房地產(chǎn)工程建設(shè)的財(cái)務(wù)管理主要是對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的資金進(jìn)行管理。房地產(chǎn)工程的建設(shè)是一個(gè)慢長(zhǎng)的過(guò)程，在建設(shè)的過(guò)程中，還可能受到國(guó)家相關(guān)政策的調(diào)控。所以在企業(yè)工程的建設(shè)過(guò)程中還得考慮到政府的宏觀影響，及時(shí)的對(duì)工程進(jìn)行調(diào)整，保證房地產(chǎn)工程能夠順利的完成。三、房地產(chǎn)工程的銷(xiāo)售管理措施房地產(chǎn)工程建立完成后，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重心將會(huì)轉(zhuǎn)移到售后銷(xiāo)售上，在這個(gè)銷(xiāo)售方面就應(yīng)該建立一套合理、高效的銷(xiāo)售管理。在銷(xiāo)售方面企業(yè)進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理需要考慮以下幾個(gè)方面。一銷(xiāo)售方面的折扣運(yùn)用提高企業(yè)的銷(xiāo)售效率，應(yīng)該從吸引顧客的眼球開(kāi)始，企業(yè)可以通過(guò)銷(xiāo)售折扣的方法來(lái)吸

10、引眼球。使顧客產(chǎn)生購(gòu)置的欲望。怎樣判斷銷(xiāo)售的折扣活動(dòng)是否可行。可以通過(guò)銷(xiāo)售利息的多少來(lái)進(jìn)行采納。二信用期限的規(guī)定信用期限對(duì)于銷(xiāo)售的管理是非常重要的，因?yàn)樾庞闷谙奘菍?duì)買(mǎi)方的付款限制，付款期限的長(zhǎng)短不僅會(huì)對(duì)買(mǎi)方企業(yè)貸款的占用產(chǎn)生影響，而且還會(huì)對(duì)賣(mài)方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。不管信用時(shí)間的長(zhǎng)短都會(huì)對(duì)雙方產(chǎn)生影響。所以，企業(yè)在制定信用期限時(shí)要綜合的去考慮各種因素。三使用支票付款企業(yè)在付款的時(shí)候應(yīng)該盡量的選擇支票結(jié)算的方式來(lái)付款。一方面，支票有出票期和付款期限的記錄。另一方面，可以利用出票期與付款期他們之間的時(shí)間差來(lái)保障房地產(chǎn)企業(yè)工程的順利進(jìn)行。在這一過(guò)程中也要注意信用期限，防止出現(xiàn)空頭支票的情況。一旦出現(xiàn)這樣的情況就會(huì)影響到企業(yè)的日常運(yùn)作。四、總結(jié)近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)快速的開(kāi)展起來(lái)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。為了穩(wěn)定