房地產物業(yè)管理調研報告

1、房地產物業(yè)管理調研報告 按照州建設局【xx】3號文關于開展房地產市場調研活動的通知的工作安排，我們調研組于7月19日至8月2日，對我州物業(yè)管理情況進行了調研。通過調研，進一步了解了全州物業(yè)管理的根本情況，針對物管工作中出現(xiàn)的問題進行了積極探討，由此提出相應的建議。 一、根本情況 （一）全州物業(yè)管理概況。目前，全州物業(yè)效勞企業(yè)有63家，其中一級資質1家（有托管工程外地備案企業(yè)的“*江綠城物業(yè)”）， 二級資質1家（本地的企業(yè)特變物業(yè)），三級（含暫定）資質61家。從業(yè)人員4630人，物業(yè)效勞總面積1178.38萬平方米，有住宅、商業(yè)、工廠、醫(yī)院等物業(yè)類型。xx年之前建設的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10-1

2、5元/戶?月,xx年至今新建住宅小區(qū)物業(yè)管理費為0.30-0.50元/平方米?月，高層為0.80-1.50元/平方米?月。物業(yè)效勞存在的主要形式包括：開發(fā)企業(yè)和下屬物業(yè)效勞企業(yè)“父與子”的托管、專業(yè)效勞企業(yè)的委托管理、大企業(yè)或國有企業(yè)的下屬物業(yè)效勞企業(yè)自管（如瑪電物業(yè)公司和特變物業(yè)公司）及業(yè)主自治管理。 （三）物業(yè)管理新體制建設情況。我州于xx年建立“將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理”的體制，突破了行業(yè)管理的局限，將管理重心下沉到街道及社區(qū)，明確街道、社區(qū)負責物業(yè)管理的日常監(jiān)管職責，由行業(yè)主管部門單槍匹馬管理的體制轉變?yōu)榕c基層組織齊抓共管的新體制，從而根本解決了物業(yè)管理與社區(qū)建設重復管理的問題。

3、物業(yè)效勞與社區(qū)管理結合的平臺建設調動了各部門積極性，通過整合相關資源，開展“進小區(qū)、文化進小區(qū)、物業(yè)管理進小區(qū)、城市居民進小區(qū)、規(guī)劃進小區(qū)及法制進社區(qū)”的“六進”活動，提高了業(yè)主對加強小區(qū)物管工作的認同感和齊抓共管的積極性。 二、存在的問題 近年來，我州物業(yè)管理工作取得了較顯著的成效，但目前還存在著諸多問題，需要認真研究解決。 （一）物業(yè)管理認識不到位。物業(yè)管理是一個復雜的社會系統(tǒng)工程，不是靠哪一個部門就能解決好的，需要政府相關職能部門、業(yè)主、物服企業(yè)等共同配合，相互協(xié)作。在物業(yè)管理開展過程中，認識不到位的現(xiàn)象依然存在。主要表現(xiàn)有：一是一些縣市的有關街道（社區(qū)）對物業(yè)管理重心下移體制認識有偏差

4、。一些縣市的社區(qū)居委會對其參與物業(yè)管理的重要意義缺乏認識。關于進一步加強*市物業(yè)管理工作實施意見（昌市政辦發(fā)【xx】76號）中也明確規(guī)定：各街道辦事處、社區(qū)要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設工作中，指導并監(jiān)督業(yè)主委員會工作，根據(jù)需要，社區(qū)居委會負責人可受聘于業(yè)主大會并擔任業(yè)主委員會職務，從而形成社區(qū)、行業(yè)主管部門、業(yè)主委員會及物業(yè)效勞企業(yè)“四位一體”的管理模式。物業(yè)管理新體制在*市的實踐證明，實行“條塊結合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理”的體制是科學的，是切實可行的。二是業(yè)主履行義務意識淡薄。由于業(yè)主自治自律能力與物業(yè)管理市場化要求不相適應，因不交物管費以及抵抗物管費調整的矛盾屢屢發(fā)生。如*

5、市光明苑小區(qū)因業(yè)主自行管理失敗后，通過招投標選聘新的物管企業(yè)，物業(yè)效勞費中標價為0.30元/平方米?月，但少數(shù)人提出種種理由不愿交納，導致物管企業(yè)撤出，搞得小區(qū)物管工作難以正常開展，只好暫由街道物業(yè)效勞中心代管。三是相當一局部物管企業(yè)效勞質量不高。有些物業(yè)效勞企業(yè)不能按照物業(yè)效勞履行約定，缺乏內部質量檢查機制，尤其在低收費率或低效勞標準情況下低質效勞，結果導致與業(yè)主之間的矛盾頻發(fā)。 （二）業(yè)主不能很好的適應物管市場化的客觀要求。xx年之前實行物業(yè)管理的老小區(qū)，多為自建自管，收費低、效勞低。xx年以后公開招投標的新建小區(qū)，物管效勞費雖然普遍高過老小區(qū)1倍以上，但受老小區(qū)低收費的影響，收費標準較低

6、。勞動合同法實施后，按標準勞動用工，物管企業(yè)應當為職工交納“五金”（養(yǎng)老金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險），物價指數(shù)持續(xù)高位增長，致使物管效勞本錢大幅度剛性上升，而業(yè)主仍要求物管費標準不變，物管企業(yè)無奈只有通過降低效勞質量來減少虧損，這種現(xiàn)象嚴重阻礙了物管效勞市場化、專業(yè)化的開展，如不能及時排除障礙，推進物管效勞市場化進程，物業(yè)效勞企業(yè)將無法生存，必然出現(xiàn)物管企業(yè)炒業(yè)主的現(xiàn)象，事實上這樣的現(xiàn)象已經在發(fā)生。如不超前化解，將會帶來嚴重的社會問題。 （三）業(yè)主自治能力不夠強。物權法公布實施以來，業(yè)委會代表業(yè)主依法維權的意識越來越強，如*市昌建花園小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主要求對小區(qū)物管實行自治自管

7、，但是在實行業(yè)主自治制度的過程中也暴露出很多矛盾和問題。一是業(yè)主自治的制度還不夠健全。物權法、物管條例對業(yè)主自治的有關規(guī)定較為籠統(tǒng)，造成現(xiàn)在業(yè)主自治中很多問題的處理無法可依。二是業(yè)主自治運作非常脆弱，小區(qū)業(yè)主一方面要求自治，另一方面對小區(qū)出現(xiàn)的問題又遷怒于業(yè)委會。由于局部業(yè)主對現(xiàn)行業(yè)委會工作不滿，未經法定程序而另行組建 業(yè)委會，結果導致小區(qū)業(yè)主自治難以施行，損害了絕大多數(shù)業(yè)主利益。三是業(yè)主自治缺乏資金支持。無論是自治選舉，還是業(yè)委會日常運作都需要資金，但現(xiàn)實狀況是沒有固定經費，業(yè)委會主任大多靠無償效勞，熱心奉獻，這樣長期下去必然使業(yè)主自治制度難以堅持。 （四）物管有關部門之間合作不協(xié)調。物業(yè)管

8、理涉及業(yè)主與業(yè)主委員會、開發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)、街道辦、公共事業(yè)單位等多方關系，而房屋質量、拆改墻體、治安秩序、綠化管理、二次供水、環(huán)境保護、違章搭建、占道經營、便民效勞中心等具體問題，又涉及到房管、建設、規(guī)劃、城管、物價、公安、林業(yè)、等行政主管部門。由于物業(yè)管理公司是效勞單位，沒有執(zhí)法權，遇到小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修、違章搭建時向相關部門反映，往往得不到及時解決，致使矛盾轉嫁到物管企業(yè)身上，從而嚴重影響到業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的和諧。 （五）房屋維修資金歸集管理有待加強。近年來，僅*市房管部門為標準維修資金管理，將物業(yè)管理中心事企別離，專門負責維修資金管理，實行“核算到幢、記賬到戶（套）”，建立查詢系統(tǒng)、使用公

9、示制度、審計制度等，其他各縣市還未別離。在調研中我們也發(fā)現(xiàn)，一方面房屋維修資金歸集的歷史遺留問題較多：一是目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施、設備急需維修養(yǎng)護和大修、改造；娛樂休閑設施也急需改善、增加，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造,許多問題無法解決，造成物業(yè)管理難度增大,業(yè)主意見較大。這些問題嚴重影響了居民的正常生活, 但解決這些問題，需要投入大量資金，單靠物業(yè)公司顯然是勉為其難。二是房屋公共部位需要維修，資金如不能及時落實，極易引發(fā)矛盾，造成業(yè)主上訪。三是房屋維修資金用完后，如何續(xù)籌尚沒有具體方法。另一方面，也還存在著維修資金使用報批手續(xù)繁瑣、資金到位時間長、實際支取

10、使用難等問題，應當引起足夠重視，并切實加以解決。 （六）物業(yè)公司與開發(fā)商的職責界定不明確。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。在絕大多數(shù)小區(qū)中，業(yè)主大會制度還沒有得到真正實現(xiàn)，局部物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商間呈現(xiàn)出的是“父與子”關系而非合同關系，與業(yè)主之間也沒有什么協(xié)議。在這種體制下，建管不分、責任不清的情況較為突出。近年來的物業(yè)投訴案例，幾乎80以上都是開發(fā)商遺留下來的問題，如房屋質量問題、小區(qū)規(guī)劃問題等等，真正該由物業(yè)公司負責的只是很少的一局部。物業(yè)管理企業(yè)直接面對業(yè)主，是第一線投訴對象，往往成為開發(fā)商的“替罪羊”。 （七）物業(yè)前期介入不夠。與其說物業(yè)前期介入不夠還不

11、如說是開發(fā)商在工程規(guī)劃設計時沒有對售后效勞做充分的考慮。商品房作為特殊的商品，它的售后效勞直接影響到開發(fā)企業(yè)的品牌樹立和企業(yè)形象。意識到這一點的開發(fā)商我們會說他是在做品牌、樹形象，但實際上企業(yè)追求的始終是利益最*，為優(yōu)質售后效勞提前規(guī)劃設計、提高配套標準帶來的就是經濟利益。 三、幾點建議 物業(yè)管理涉及業(yè)主切身利益，直接影響到城市管理和社會穩(wěn)定。面對目前存在的問題，我們建議： （一）要不斷完善物業(yè)管理有關政策。隨著形勢的開展變化，涉及物管的許多政策法規(guī)存在著過時、偏離實際、甚至處于真空狀態(tài)等問題，有必要及時加以清理完善。建議盡快制定昌*物業(yè)管理實施細那么，以加強我州物業(yè)管理工作的指導性；盡快出臺

12、我州住宅小區(qū)業(yè)主大會規(guī)程，指導業(yè)主委員會依法依規(guī)履行職責，使業(yè)主自治做到有法可依，有章可循；制定物業(yè)管理工程考評方法，加強對物管企業(yè)的監(jiān)管，催促物管企業(yè)改良效勞態(tài)度，提高物管水平。近年來，物業(yè)管理效勞剛性本錢的增加給物管企業(yè)造成經營壓力，迫于經營壓力，局部物管企業(yè)要求從一些小區(qū)撤出，影響到社會的穩(wěn)定。要盡快成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)自律作用?，F(xiàn)在一些小區(qū)物管退出后，仍然有一些物管公司去低價托盤，從而造成惡性循環(huán)。解決此類問題要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，通過制定行業(yè)自律和懲戒規(guī)那么對此類行為加以約束。此外，要標準物管退出機制?，F(xiàn)在的物管市場不怕業(yè)主炒物管，就怕物管炒業(yè)主。物管企業(yè)在物業(yè)效勞合同到期

13、后，因物業(yè)效勞費得不到調整而選擇撤出，業(yè)主一旦不能及時選聘物管公司，撤出后必然留下管理的真空，并將難題留給政府，進而影響社會穩(wěn)定。 （二）要建立健全行政協(xié)調機制。物管工作涉及到政府諸多職能部門，有關部門能否做到各司其職、齊抓共管，直接關系到物管工作的好壞。依據(jù)物業(yè)管理條例有關規(guī)定，在行業(yè)監(jiān)督管理方面的問題應由房管部門處理；依據(jù)國務院建設工程質量管理條例、城市供水條例、城市燃氣管理方法等有關規(guī)定，工程質量、供水、燃氣、拆改承重墻等方面的問題應由建設部門處理；依據(jù)住宅室內裝飾裝修管理方法規(guī)定，未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承

14、重外墻上開門、窗的問題應由規(guī)劃部門處理；依據(jù)城市綠化管理條例有關規(guī)定，綠化方面的問題應由園林部門處理；依據(jù)城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例有關規(guī)定占道經營、違章搭建、亂拉亂掛方面的問題應由城管部門處理；依據(jù)中華人民共和國治安管理處分條例及中華人民共和國道路管理條例有關規(guī)定，小區(qū)治安平安、車輛管理等方面的問題應由公安部門處理；依據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法有關規(guī)定，小區(qū)內廢水、廢氣、噪音、振動、油煙等環(huán)境方面的問題應由環(huán)保部門處理。建議政府能夠盡快出臺文件明確各部門有關物業(yè)管理的職能，建立統(tǒng)一協(xié)調機構，并將涉及物業(yè)管理方面的各部門職責納入城市長效綜合管理考核，做到有獎有罰，獎懲兌現(xiàn)。 （三）要堅決不移的

15、推進物業(yè)管理重心下移。建議將物業(yè)管理重心下移的機制納入城市長效綜合管理考核，實行月點評制度，積極推進物業(yè)管理重心下移工作的落實。盡管在物管重心下移后，街道、社區(qū)已進入物業(yè)管理的角色，但物管重心下移工作的諸多方面還需進一步改良、提高。如充實物管隊伍，定期召開社區(qū)居委會、物管企業(yè)、業(yè)委會聯(lián)席會議，組織物業(yè)效勞質量監(jiān)督考評等。財政要繼續(xù)給予舊有小區(qū)經費補貼。各縣市財政應將此經費列入政府正常的財政預算，同時州財政部門要對各縣市財政部門專項經費補貼情況進行專項檢查，確保經費及時到位，?？顚Ｓ?。 （四）要積極穩(wěn)妥地加快物管市場化步伐。要真正提高物管水平，可以說，加快物管市場化進程已成為毋庸置疑的最正確選擇

16、。當前，物業(yè)效勞質價不符、效勞費價格標準明顯低于市場價格，這是物業(yè)管理市場化開展進程中遇到的最大矛盾。全州物管有關行政部門要加強物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管，催促物業(yè)效勞企業(yè)按照合同約定的標準提供效勞，真正實現(xiàn)物業(yè)管理按市場化規(guī)律運作。為此建議：由各縣市房管、物價、勞動部門對物管費用進行價格測算，適時調整物管指導價標準，實行菜單式收費效勞；要積極發(fā)揮物管行業(yè)協(xié)會職能，標準行業(yè)自律，防止低價、低質惡性競爭，對老舊小區(qū)低于最低標準效勞價格的，通過行規(guī)限制物業(yè)企業(yè)托管；要標準物業(yè)招標行為，通過市場杠桿作用，到達優(yōu)質優(yōu)價及優(yōu)勝劣汰；要標準物業(yè)效勞企業(yè)用工，剛性推進新建物業(yè)效勞價格的市場化，改變低收費、低工資、低效

17、勞的窘境。以標準用工推進市場化，以市場化帶動專業(yè)化，從而有效提升物業(yè)效勞水平。 （五）要切實加強房屋維修資金的歸集和使用管理工作。維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是業(yè)主自己的錢，減免、緩繳都直接關系到群眾的切身利益。一方面要認真做好房屋維修資金的收繳歸集工作。有關部門要加大協(xié)調力度，對一些欠繳的維修資金要抓緊催繳到位；對一些按市有關規(guī)定減免的維修資金能夠在年度財政預算中落實；對應從企業(yè)改制資產中剝離出來的維修資金應按規(guī)定繳入專戶。另一方面要切實加強對房屋維修資金的使用管理。盡量簡化維修資金的報批使用手續(xù)，實行一站式效勞，以方便群眾，使維修資金的使用管理真正做到透明、便捷，標準化、制度化。 （六）理

18、順物業(yè)效勞企業(yè)與開發(fā)商的關系。要明確建設與管理的責權利，逐步推進房地產開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經營，改變物業(yè)效勞由開發(fā)商派生出來并依附于房地產開發(fā)的狀況，使物業(yè)效勞企業(yè)真正成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我開展的市場主體、獨立進入市場、獨立承當民事責任，實施專業(yè)化管理，從體制上解決建管不分弊端。同時對開發(fā)商的遺留問題，不能讓物業(yè)效勞企業(yè)當替罪羊，對這些問題的界定要盡快明確下來。 （七）物業(yè)前期介入應包括工程前期規(guī)劃設計、商品房預售審批、前期物業(yè)效勞協(xié)議的簽定及商品房銷售時物業(yè)效勞協(xié)議的簽定。建設行政主管部門，特別是規(guī)劃、房產部門應充分依據(jù)相關法律法規(guī)將物業(yè)前期介入納入到工程行政審批的必要條

19、件中去，也可將此內容列入地方性法規(guī)的條款中。 （八）加快建立和完善市場化的物業(yè)管理效勞收費機制，建立“以質論價、質價相符、合同約定”的效勞收費體系。根據(jù)建設部自治區(qū)制定的有關方法，協(xié)同有關部門完成以普通住宅（包括售后公房）為主要對象的“分等定級”收費指導價具體方案，標準物業(yè)管理的收費，減少收費矛盾。完善收費標準，標準物業(yè)管理收費行為。首先，有關部門應制訂科學合理的收費標準?，F(xiàn)行的物業(yè)管理收費方法是對小區(qū)定級、按建筑面積計費。由于該方法對物業(yè)管理效勞的內容和標準都沒有細化和量化，居民和物業(yè)管理公司往往對小區(qū)定級各執(zhí)一詞，局部業(yè)主因此而拒交物業(yè)管理費。因此，建議州建設局、物價局要根據(jù)自治區(qū)物業(yè)效勞

20、收費管理實施細那么、自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理效勞等級及標準以及居民的不同消費需求，盡快研究制定質價相符的物業(yè)效勞費指導價格體系，方便不同層次的居民根據(jù)自己的消費水平選擇相應的物業(yè)管理效勞，充分表達市場的多樣化。其次，物業(yè)管理效勞收費應實行明碼標價,將收費工程和標準及收費方法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。讓群眾了解自己應盡的義務和應享受的權利。了解自己哪些應該負擔及負擔多少,哪些屬于不合理負擔可以拒絕。把政策和收費標準向群眾講明,從而提高住戶的自覺納費意識,增強自我保護意識。物業(yè)管理企業(yè)還必須定期向住戶公布收費的收入額和支出賬目,公布物業(yè)管理年度方案和小區(qū)管理的重大措施,接受主管部門、業(yè)

21、主委員會或產權人、使用人的監(jiān)督。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法同時，要加強對物業(yè)管理收費行為的指導監(jiān)督，嚴格實行明碼標價和收支定期公開制度，做到明明白白消費，明明白白效勞。 （九）廣泛宣傳，積極引導，培育成熟的物業(yè)管理消費群體。物業(yè)管理工作要開展，要產生質的飛躍，必須得到廣闊群眾的支持和贊同。要充分利用多種輿論工具，采取生動有效、深入人心的方式，加大對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，使廣闊群眾充分認識到，推行物業(yè)管理是市場經濟開展的必然趨勢，以及由此將帶來居住環(huán)境改善、生活質量提高等多方面的實惠，從而樹立“花錢買效勞”的消費意識。幫助居民提高物業(yè)管理意識，使廣闊居民認識到搞好物業(yè)管理，創(chuàng)造良好家園需要生活其中的每一個人的關注、參與和奉獻，使絕大多數(shù)市民家庭都能自覺遵守小區(qū)的管理規(guī)定，并自覺把物業(yè)管理消費作為家庭支出的組成局部，從而營造一個全社會了解物業(yè)管理，關心物業(yè)管理，接受物業(yè)管理，支持物業(yè)管理的良好氣氛。 各物業(yè)效勞企也應采取多種途徑加