上半年山西省房地產(chǎn)估價師制度與政策城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題

1、2016年上半年山西省房地產(chǎn)估價師制度與政策：城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個事最符合題 意）1、A 市居民張某按市場價格將其住房出租給王某，年租金為 10000 元。按照稅 收優(yōu)惠政策，張某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅元。A：200B：300C：400D：500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3 年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺， 但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅 小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后 3 年內(nèi)該地區(qū)

2、的住宅空置率會從目前的 2上升至 10左右。 甲公司擬以其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請抵押貸款， 以下判斷中正確 的是。A :因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法 （現(xiàn)金流量法 ）估價時，預(yù)計(jì) 未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高B :因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計(jì)未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低C:該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價值D:該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5 000元/卅，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增 方式出租，并希望在 20

3、年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)，如 果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為元/tf0A: 467 25B：44824C：49853D：48279E:借款合同4、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略 上采取的是 _戰(zhàn)略。A 形象差異化B. 人員差別化C 服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化5、_，建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 ，使得拆遷估價問題有了參 考依據(jù)。A. 2003年 1月 1日B. 2004年 1月 1日C. 2004年 12月 1日D. 2003年 12月1日6、對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的單位是。A :施工單位B:監(jiān)理單位C:建設(shè)單位D:建

4、設(shè)主管部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某物業(yè) 10 年租金收入的終值為 20 萬元，年租金增長率為 6，租金在每年 末支付，若年利率為 6，則第 5 年末的租金是元。A: 14945.16B: 15841.87C：26764.51D：28370.38E:借款合同8、在利用收益法評估房地產(chǎn)的投資價值時，采用的折現(xiàn)率是。A :社會一般收益率B:社會最低收益率C:某個投資者所要求的最低收益率D:某個投資者所要求的最高收益率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格9、_是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。A .差異性B. 各異性C. 特色性D. 獨(dú)立性10、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)。A :建筑規(guī)模B:

5、建筑高度C:建筑密度D:容積率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素，融資成本包括（） 和資本融資成本。A .機(jī)會融資成本B. 股票融資成本C. 債務(wù)融資成本D. 權(quán)益融資成本12、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100卅的住宅，單價為5000元/ 叭若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌瑑r格月遞增 0.5%，年通貨膨脹率為5%,則2008 年底該套住宅實(shí)際增值額為元。A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格13、某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為 15%，國家債券的收益率為 4%， 房地產(chǎn)市

6、場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為 0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價 模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為 _。A6%B8.4%C11%D15%14、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是 _。A 未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政 主管部門責(zé)令其停止違法活動， 并可處以違法所得 3 倍以下但不超過 3 萬元的罰 款B 房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得 的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動， 并可處以 1 萬元以下 的罰款C. 中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以上十年以

7、下的有期徒刑，并處罰金D. 中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的, 處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的商品房保修期從之日起計(jì)算。A:竣工B:交付C:辦理房屋所有權(quán)登記D:入住E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、商品房買賣合同約定面積為150m2,價格為4000元/m2,交付使用時，產(chǎn)權(quán) 登記面積為155m2,買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定 最后結(jié)算的房價款應(yīng)為 _萬元。A60.0B61.0C 61.8D62.017、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降, 并且各期上升或者下降的數(shù)額 大致接近時,宜采用 _預(yù)測房地產(chǎn)

8、的未來價格。A 數(shù)學(xué)曲線擬合法B. 平均增減量法C 平均發(fā)展速度法D.移動平均法18、房地產(chǎn)估價中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng) 當(dāng)站在 _的立場上,評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。A .委托人B. 估價報告預(yù)期使用者C. 管理部門D. 中立19、是由銀行發(fā)行的一種票據(jù),俗稱鈔票。A :本票B:匯票C:支票D:銀行券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列關(guān)于地籍圖的表述中，不正確的是。A :地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖B:城市地籍圖比例一般為1: 500C:宗地圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來 作為

9、該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖D:宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為 1: 500或小于1: 500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由 代管。A :房地產(chǎn)開發(fā)單位B:業(yè)主大會C:業(yè)主委員會D:物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是。A :土地的總量有限B:房地產(chǎn)的不可移動性C:房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D:房地產(chǎn)的價值量大E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格23、甲、乙兩個物業(yè) 2005年10月的價值均為 1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2006年 10月的價值為 1100萬元和

10、900萬元的可能性各為 50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2006年 10 月的價值為 1200萬元和 800 萬元的可能性各為 50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險 比較的結(jié)果是 _。A甲物業(yè)投資風(fēng)險大B 乙物業(yè)投資風(fēng)險大C 甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同D.無法判斷24、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程， 采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時， 開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時， 土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。 該估價報告求取寫字樓在建工程的價值， 實(shí)質(zhì) 上采用了（）。A .假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B. 假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C. 假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四

11、種方法D. 假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法25、下列不屬于間接融資優(yōu)點(diǎn)的是。A :籌資可以積少成多B:安全性較高C:安全性較低D:作為間接融資主體的金融中介機(jī)構(gòu)，一般都有相當(dāng)大的規(guī)模，資金也比較雄 厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進(jìn)行分析， 也有能力利用現(xiàn)代化工具 從事金融活動E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）1、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述正確的是。A:指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為B:轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同

12、的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn) 租證明C:承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前 提下，還必須征得房屋出租人的同意D:轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方 協(xié)商一致的除外E:轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者 終止2、以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有 _。A 估價結(jié)果的準(zhǔn)確性B. 估價方法選用的正確性C 參數(shù)選擇的合理性D. 文字表述水平E. 文字格式及印刷質(zhì)量3、中國民法的基本原則包括、禁止濫用權(quán)利原則。A :平等原則B:誠實(shí)信用原則C:公序良俗原則D:自愿原則E:強(qiáng)制原則4、房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)

13、主要有。A:多樣性B: 廣泛性C:壟斷性D:復(fù)雜性E:具有高度的適應(yīng)性5、可行性研究就是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證 的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的 _。A 社會的認(rèn)同性B. 技術(shù)先進(jìn)性和適用性C 經(jīng)濟(jì)合理性D. 建設(shè)的可能性E. 政策的導(dǎo)向性6、市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的。A :區(qū)位相近B:權(quán)利性質(zhì)相同C:面積相等D:檔次相當(dāng)E:建成年份相同7、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范 的總稱。A :合同關(guān)系B:財(cái)產(chǎn)關(guān)系C:人身關(guān)系D:社會關(guān)系E:經(jīng)濟(jì)關(guān)系8、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（） 。A比較風(fēng)

14、險B. 通貨膨脹風(fēng)險C時間風(fēng)險D.資本價值風(fēng)險9、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率為 80，若銀行的存、貸款年利率分別為 35和 65。通貨膨脹率為 40，則該項(xiàng)目投資的名義收益率是。A：1178B：1200C：1232D：1502E:借款合同10、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變量， 每個變量又有多種甚至無限多種取值時， 進(jìn)行 風(fēng)險分析的方法一般采用 _。A .概率分析B. 解析法C. 蒙特卡洛法D. 杠桿分析法11、成本計(jì)劃可分解為等方面。A :材料設(shè)備成本計(jì)劃B:管理費(fèi)成本計(jì)劃C:人工費(fèi)成本計(jì)劃D:不可預(yù)見成本計(jì)劃E:施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃12、屬于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)監(jiān)管的是。A :業(yè)務(wù)承攬B:監(jiān)管措施C:

15、行政處罰D:業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓E:異地執(zhí)業(yè)13、在進(jìn)行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假 設(shè)、預(yù)測并進(jìn)行檢驗(yàn)。A :科學(xué)B:客觀C:準(zhǔn)確D:全面E:借款合同14、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有_。A 自我消費(fèi)B 房地產(chǎn)保值C 房地產(chǎn)增值D開發(fā)利潤E. 出租收益15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先 _。A .扣除土地出讓金B(yǎng). 支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C. 償還抵押權(quán)人債權(quán)D. 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、 某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為 1000元/m2,成新率為70%，房地 產(chǎn)年凈收益為140元m2, 土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8

16、%,則該房 地產(chǎn)的價格為_元/m2。A. 1700B. 2000C. 2100D. 240017、 _是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服 務(wù)機(jī)構(gòu)。A .中介管理機(jī)構(gòu)B 房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)C 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)18、下列關(guān)于拍賣與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別，說法正確的是。A :拍賣活動實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)，招標(biāo)人只可委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)B:招標(biāo)人是為了完成某些項(xiàng)目而在投標(biāo)人中選擇一個條件最優(yōu)的合作伙伴，合 同成立后由中標(biāo)人完成合同約定的工作C:拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣行支付傭金D:招標(biāo)投標(biāo)活動中，雙方均需支付傭金或酬勞E:是否收

17、取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標(biāo)投標(biāo)的一個重要標(biāo)志19、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理和監(jiān)督。A:建設(shè)項(xiàng)目選址意見書B:建設(shè)用地規(guī)劃許可證C:建設(shè)工程開工許可證D:建設(shè)工程規(guī)劃許可證E:建設(shè)工程施工報告20、 某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2, 土地價格為1500 元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地 產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2,則該建筑物的價格為（）元/m2。A1000B1100C1200D130021、 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象 的（）。A .最佳規(guī)模B. 最佳經(jīng)營手段C. 最佳集約度D. 最佳管理方式E. 最佳投資渠道22、財(cái)務(wù)評價中損益表用以