上半年山西省房地產估價師制度與政策城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題

1、2016年上半年山西省房地產估價師制度與政策：城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、A 市居民張某按市場價格將其住房出租給王某，年租金為 10000 元。按照稅 收優(yōu)惠政策，張某應繳納房產稅元。A：200B：300C：400D：500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調2、甲房地產開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要3 年時間，目前市場對此類房地產的需求較旺， 但由于周圍正在規(guī)劃或建設較多的住宅 小區(qū)，預計在今后 3 年內該地區(qū)

2、的住宅空置率會從目前的 2上升至 10左右。 甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款， 以下判斷中正確 的是。A :因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發(fā)法 （現金流量法 ）估價時，預計 未來房屋售價，可適當比現時同類房屋售價高B :因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以調低C:該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值D:該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某物業(yè)當前的市場售價為5 000元/卅，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增 方式出租，并希望在 20

3、年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當，如 果折現率為12%，則第一年的租金應當確定為元/tf0A: 467 25B：44824C：49853D：48279E:借款合同4、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略 上采取的是 _戰(zhàn)略。A 形象差異化B. 人員差別化C 服務差別化D.產品差別化5、_，建設部制定了城市房屋拆遷估價指導意見 ，使得拆遷估價問題有了參 考依據。A. 2003年 1月 1日B. 2004年 1月 1日C. 2004年 12月 1日D. 2003年 12月1日6、對建設工程的施工質量負責的單位是。A :施工單位B:監(jiān)理單位C:建設單位D:建

4、設主管部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調7、某物業(yè) 10 年租金收入的終值為 20 萬元，年租金增長率為 6，租金在每年 末支付，若年利率為 6，則第 5 年末的租金是元。A: 14945.16B: 15841.87C：26764.51D：28370.38E:借款合同8、在利用收益法評估房地產的投資價值時，采用的折現率是。A :社會一般收益率B:社會最低收益率C:某個投資者所要求的最低收益率D:某個投資者所要求的最高收益率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、_是指房地產市場上沒有兩宗完全相同的房地產。A .差異性B. 各異性C. 特色性D. 獨立性10、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計。A :建筑規(guī)模B:

5、建筑高度C:建筑密度D:容積率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素，融資成本包括（） 和資本融資成本。A .機會融資成本B. 股票融資成本C. 債務融資成本D. 權益融資成本12、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100卅的住宅，單價為5000元/ 叭若2008年當地同類住宅價格月遞增 0.5%，年通貨膨脹率為5%,則2008 年底該套住宅實際增值額為元。A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某一時段房地產投資市場的平均收益率為 15%，國家債券的收益率為 4%， 房地產市

6、場相對于整個投資市場的風險相關系數為 0.4，那么，用資本資產定價 模型確定的折現率應為 _。A6%B8.4%C11%D15%14、下列有關房地產估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是 _。A 未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業(yè)務的，由縣級以上房地產行政 主管部門責令其停止違法活動， 并可處以違法所得 3 倍以下但不超過 3 萬元的罰 款B 房地產估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產估價師業(yè)務，沒有違法所得 的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動， 并可處以 1 萬元以下 的罰款C. 中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的，處五年以上十年以

7、下的有期徒刑，并處罰金D. 中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的, 處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金15、房地產開發(fā)企業(yè)承擔的商品房保修期從之日起計算。A:竣工B:交付C:辦理房屋所有權登記D:入住E:執(zhí)行層的組織協(xié)調16、商品房買賣合同約定面積為150m2,價格為4000元/m2,交付使用時，產權 登記面積為155m2,買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規(guī)定 最后結算的房價款應為 _萬元。A60.0B61.0C 61.8D62.017、當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降, 并且各期上升或者下降的數額 大致接近時,宜采用 _預測房地產

8、的未來價格。A 數學曲線擬合法B. 平均增減量法C 平均發(fā)展速度法D.移動平均法18、房地產估價中,遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應 當站在 _的立場上,評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。A .委托人B. 估價報告預期使用者C. 管理部門D. 中立19、是由銀行發(fā)行的一種票據,俗稱鈔票。A :本票B:匯票C:支票D:銀行券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調20、下列關于地籍圖的表述中，不正確的是。A :地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產權、地界和分區(qū)的平面圖B:城市地籍圖比例一般為1: 500C:宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來 作為

9、該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖D:宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為 1: 500或小于1: 500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調21、業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由 代管。A :房地產開發(fā)單位B:業(yè)主大會C:業(yè)主委員會D:物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調22、房地產供給有限特性的本質是。A :土地的總量有限B:房地產的不可移動性C:房地產的獨一無二性D:房地產的價值量大E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、甲、乙兩個物業(yè) 2005年10月的價值均為 1000萬元，預計甲物業(yè) 2006年 10月的價值為 1100萬元和

10、900萬元的可能性各為 50%，預計乙物業(yè) 2006年 10 月的價值為 1200萬元和 800 萬元的可能性各為 50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風險 比較的結果是 _。A甲物業(yè)投資風險大B 乙物業(yè)投資風險大C 甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D.無法判斷24、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程， 采用假設開發(fā)法求取其價值時， 開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時， 土地采用了基準地價修正法求取。 該估價報告求取寫字樓在建工程的價值， 實質 上采用了（）。A .假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B. 假設開發(fā)法和成本法兩種方法C. 假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四

11、種方法D. 假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法25、下列不屬于間接融資優(yōu)點的是。A :籌資可以積少成多B:安全性較高C:安全性較低D:作為間接融資主體的金融中介機構，一般都有相當大的規(guī)模，資金也比較雄 厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析， 也有能力利用現代化工具 從事金融活動E:執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、下列關于房屋轉租，表述正確的是。A:指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為B:轉租合同除符合房屋租賃合同

12、的有關部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉 租證明C:承租人在租賃期限內如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前 提下，還必須征得房屋出租人的同意D:轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方 協(xié)商一致的除外E:轉租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者 終止2、以下屬于估價報告內在質量的有 _。A 估價結果的準確性B. 估價方法選用的正確性C 參數選擇的合理性D. 文字表述水平E. 文字格式及印刷質量3、中國民法的基本原則包括、禁止濫用權利原則。A :平等原則B:誠實信用原則C:公序良俗原則D:自愿原則E:強制原則4、房地產市場需求的特點

13、主要有。A:多樣性B: 廣泛性C:壟斷性D:復雜性E:具有高度的適應性5、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證 的科學方法。它要求綜合研究建設項目的 _。A 社會的認同性B. 技術先進性和適用性C 經濟合理性D. 建設的可能性E. 政策的導向性6、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。A :區(qū)位相近B:權利性質相同C:面積相等D:檔次相當E:建成年份相同7、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范 的總稱。A :合同關系B:財產關系C:人身關系D:社會關系E:經濟關系8、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（） 。A比較風

14、險B. 通貨膨脹風險C時間風險D.資本價值風險9、某房地產投資項目的實際收益率為 80，若銀行的存、貸款年利率分別為 35和 65。通貨膨脹率為 40，則該項目投資的名義收益率是。A：1178B：1200C：1232D：1502E:借款合同10、當項目評估中有若干個變量， 每個變量又有多種甚至無限多種取值時， 進行 風險分析的方法一般采用 _。A .概率分析B. 解析法C. 蒙特卡洛法D. 杠桿分析法11、成本計劃可分解為等方面。A :材料設備成本計劃B:管理費成本計劃C:人工費成本計劃D:不可預見成本計劃E:施工機械費用計劃12、屬于房地產估價機構業(yè)務監(jiān)管的是。A :業(yè)務承攬B:監(jiān)管措施C:

15、行政處罰D:業(yè)務轉讓E:異地執(zhí)業(yè)13、在進行市場調查時，第一個原則是要采用的方法，首先要仔細觀察、形成假 設、預測并進行檢驗。A :科學B:客觀C:準確D:全面E:借款合同14、房地產置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有_。A 自我消費B 房地產保值C 房地產增值D開發(fā)利潤E. 出租收益15、處分抵押房地產所得金額，應首先 _。A .扣除土地出讓金B(yǎng). 支付處分抵押房地產的費用C. 償還抵押權人債權D. 扣除抵押房地產應繳納的稅款16、 某宗房地產，已知建筑物的重置價格為 1000元/m2,成新率為70%，房地 產年凈收益為140元m2, 土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8

16、%,則該房 地產的價格為_元/m2。A. 1700B. 2000C. 2100D. 240017、 _是指依法設立并取得房地產估價機構資源，從事房地產估價活動的中介服 務機構。A .中介管理機構B 房地產管理機構C 房地產估價機構D.房地產質量管理機構18、下列關于拍賣與投標招標的區(qū)別，說法正確的是。A :拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業(yè)，招標人只可委托代理機構招標B:招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優(yōu)的合作伙伴，合 同成立后由中標人完成合同約定的工作C:拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據合同的約定向拍賣行支付傭金D:招標投標活動中，雙方均需支付傭金或酬勞E:是否收

17、取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標投標的一個重要標志19、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監(jiān)督。A:建設項目選址意見書B:建設用地規(guī)劃許可證C:建設工程開工許可證D:建設工程規(guī)劃許可證E:建設工程施工報告20、 某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2, 土地價格為1500 元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地 產的正常房地價格為1800元/m2,則該建筑物的價格為（）元/m2。A1000B1100C1200D130021、 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象 的（）。A .最佳規(guī)模B. 最佳經營手段C. 最佳集約度D. 最佳管理方式E. 最佳投資渠道22、財務評價中損益表用以