萬(wàn)科集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本控制

1、總評(píng)布置1. 室外場(chǎng)地豎向標(biāo)高不合理，造成回填過(guò)高.2. 非常重要的一點(diǎn)，控制每一款戶型的數(shù)量總量，及總平樓型的適當(dāng)復(fù)制，是規(guī) 劃與設(shè)計(jì)上降低前期費(fèi)用的主要手段。3總平上變配電間等機(jī)房與服務(wù)的區(qū)域距離過(guò)長(zhǎng)，走線不合理.4地下頂板上覆土建筑為1 （即結(jié)構(gòu)計(jì)算按平均米）內(nèi)為主，可部分緩坡適當(dāng) 升高，但該區(qū)域米左右覆土區(qū)域應(yīng)做輕質(zhì)構(gòu)造（土建構(gòu)筑物、空盒子或泡沫板、 假山塑石）過(guò)渡，景觀設(shè)計(jì)反饋建筑設(shè)計(jì)單位；一般為控制造價(jià)及土方，起坡最 高點(diǎn)區(qū)域也控制在3m左右,個(gè)別高4m及以上要方案階段論證；景觀中泳池、 亭子、廊架、2m以上景墻（從地面起）等重型元素也要作為條件反饋。5. 消防車道、登高場(chǎng)地或車行

2、道近可能在一跨地庫(kù)柱網(wǎng)內(nèi)。大樹布置在柱點(diǎn)。當(dāng) 然消防通道、登高場(chǎng)地或車行道盡量不在地下室頂板上。建筑平面功能：1. 防火分區(qū)過(guò)多，造成樓梯、門、設(shè)備增加.2. 人防設(shè)計(jì)：-防護(hù)面積過(guò)少造成單元增多.-相鄰單元未連接造成臨空墻過(guò)長(zhǎng).-一框二門的人防門過(guò)多（部分可用臨戰(zhàn)封堵替代）-進(jìn)人防前的防倒塌范圍過(guò)大（按現(xiàn)規(guī)范6級(jí)人員掩蔽所主要室外出入口的樓梯 坡道及走道做即可）-室外頂板下的人防面積過(guò)大（應(yīng)盡量將人防做在建筑投影范圍下）-人防門型號(hào)不合理（鋼門造價(jià)高，所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門同時(shí)盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門）-人防功能不合理（如爭(zhēng)取做部分物資庫(kù)）-平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理，應(yīng)

3、盡量平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)與戰(zhàn)時(shí)系統(tǒng)、用房合用人防主要 出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用 有條件時(shí)防爆波電井可與 平時(shí)電纜井合用-室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無(wú)直接管線的可取消夾層即利用局部夾層或管溝3地下室層高及埋深過(guò)大（每埋深增10cm,地下室鋼筋增34KG/m2,覆土每厚10CM,地下室鋼筋增2KG/m2,故覆土原則上1200mm 左右，大喬用局部堆土、 樹池處理）；層高無(wú)人防，有人防，機(jī)械車庫(kù).地下室面積過(guò)大-盡可能增加車位利用 率，相關(guān)設(shè)備輔助用房先考慮利用主樓空間；多層盡量不做全地下室了解各地的汽車庫(kù)尺寸、通道的要求（必須寫入設(shè)計(jì)任務(wù)書），查詢其地方規(guī)范或參用的 市、省或國(guó)標(biāo)，杜

4、絕浪費(fèi)。4建筑無(wú)障礙的范圍過(guò)大（如無(wú)殘疾人的宿舍，多層電梯公寓，工業(yè)建筑等不要做 無(wú)障礙）.5弱電機(jī)房可合用的未合用.（如消防、監(jiān)控、樓宇自動(dòng)化可合用；電信與計(jì)算機(jī)房、 綜合布線合用；廣播可與有線電視或消控中心合用；專門的廣播、擴(kuò)聲及傳譯系統(tǒng) 宜合并設(shè)置等）6暗房間過(guò)多，導(dǎo)致人工采光及機(jī)械通風(fēng)增多7建筑平面功能不合理，導(dǎo)致二類高層按一類做（如重要科研樓均按一類，因此做 科研建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將科研辦公及后勤，行政辦公樓分開為好）.又如空調(diào)房間不集 中,電井未布置在負(fù)荷中心位置.8自行車庫(kù)盡量設(shè)置在架空層或半地下室，在滿足功能前提下控制自行車地下室 量9. 坡屋面內(nèi)的空間未有效利用.10. 住宅躍層中

5、的管井：一般電，弱電井保留但電梯門，井檢修門，及走道均可 利用 到室內(nèi);躍層中的前室送風(fēng)井、水井可取消，除非躍層有疏散要求.另小型商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)（2F單元面積300m2）,半地下自行車庫(kù)，設(shè)備夾層等可不通消防電梯.11. 當(dāng)平面功能可變性較大時(shí)，可做可不做的墻體分隔盡量不做.12. 設(shè)備機(jī)房面積過(guò)大或設(shè)置在沿街面，商場(chǎng)靠小區(qū)的外墻開大窗或靠小區(qū)外墻 設(shè)置多個(gè)出入口都是不合理的.13. 多層住宅和低密度高端物業(yè)設(shè)置電梯時(shí)原則上做無(wú)機(jī)房電梯，可省下電梯機(jī)房的面積.14. 柱子的外凸與墻的關(guān)系一定要重視，在住宅中，要減少對(duì)廳墻、廚房衛(wèi)生間、 主臥的影響，可往管道井，凹口、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)、可遮擋外包處理外墻（如干

6、掛類）靠1. 要優(yōu)先使用四新技術(shù).另外立面材料不要過(guò)度追求高端材料，可嘗試用人造材料 適當(dāng)替代（如用陶土板/復(fù)合保溫薄型板材代天然花崗巖，?；嗽焓罄硎?GRC構(gòu)件代替花崗巖的歐式線條窗套）.立面細(xì)部應(yīng)是底部、裙房豐富頂部適 當(dāng)簡(jiǎn)潔（如80m高處的小細(xì)部效果不大）2. 室內(nèi)人防頂板上覆土過(guò)厚.（800mm應(yīng)以架空板為主）.地下車庫(kù)坡道用框柱支 撐代替砼墻支撐要經(jīng)濟(jì)3. 平面應(yīng)規(guī)整，住宅面寬進(jìn)深適度.若凹凸過(guò)多體型過(guò)于曲折或高層的錯(cuò)層戶型， 會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加.不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導(dǎo)致節(jié)能成本增加 4變形縫設(shè)置不合理如變形逢二側(cè)無(wú)故做雙墻是浪費(fèi)的.5地下室或樓層上的管溝、井過(guò)多

7、.除入口區(qū)域外，地下車庫(kù)可用建筑面層深度 （100-150）做淺地溝代替結(jié)構(gòu)地溝，盡量減少集水井及溝，具體布置有二：沿車庫(kù) 邊圈設(shè)置明溝及井，適用于狹長(zhǎng)形平面；在車位區(qū)域間距不小于35-40m布置溝, 適用于較方形平面.6. 建筑屋面內(nèi)沿溝設(shè)置不合理，建議有中走道的可利用走道降低做天溝，天溝少意 味水管線也少.<36m2的小屋面可不做天溝直接做雨水口.7. 不合理的可踏面，導(dǎo)致欄桿整體高度提升，即不合理也浪費(fèi).8. 空調(diào)室外機(jī)位位置過(guò)小或無(wú)法安裝（不建議在凸窗下設(shè)置機(jī)位）.9. 0.000下的樓梯處防火分隔不合理，如分割墻一直做到底板是無(wú)必要的.樓梯的進(jìn)深過(guò)大時(shí)可考慮做成四跑或三跑以減少

8、樓梯建筑面積.10. 半地下防水設(shè)計(jì)方案不合理.（半地下埋深淺時(shí)可自防水或做防潮處理）11. 屋頂構(gòu)造中，除公共廚房，浴室外一般可不做隔汽層.盡量采用倒置式屋面構(gòu)造 找坡材料用盡量用水泥焦渣，膨脹珍珠巖砌塊等輕型材料找坡，過(guò)大找坡應(yīng)做結(jié)構(gòu) 找坡.12. 安全玻璃設(shè)置不合理（如入口門在高度米內(nèi)是安全玻璃就可以，中空玻璃有安全玻璃要求的往往僅一側(cè)既可，所以設(shè)計(jì)要明確.）13. 外墻或內(nèi)墻填充墻體選擇不合理，如混凝土空心砌塊或混凝土多孔磚，自重大 保溫差.14. 地下室外墻輪廓應(yīng)盡量平直15. 若上層前室采光做自然排煙，在地下室時(shí)有條件時(shí)可設(shè)置采光井，否則要設(shè)置 豎井對(duì)地下室送風(fēng)16. 不必做防火門

9、的樓梯間做了防火門，開敞樓梯做成樓梯間并加門，造成使用不 便17. 屋面與露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)等無(wú)須保溫或防水的樓面構(gòu)造混為一體，均按屋面做增加費(fèi) 用保溫材料經(jīng)可能為無(wú)極類材料。18. 當(dāng)采用高速電梯（s）時(shí)，其底坑很深，不利于結(jié)構(gòu).允許時(shí)可整體將主樓區(qū)域抬 高，另消防電梯集水井，不要做在井道坑底，應(yīng)做在相鄰井道內(nèi)或附近地面下，井底 比消防電梯井底低150既可.19. 墻身,女兒墻，腰線細(xì)部，可適當(dāng)多用些磚砌，減少鋼筋混凝土或混凝土的使用20. 高層過(guò)分加大窗的開啟面積對(duì)造價(jià)及節(jié)能均不好.21. 高層樓梯前室或合用前室可自燃排煙的（前室要注意開啟窗洞面積2-3m2）做正壓送風(fēng)；走道、中庭或若干房間可自然

10、排煙的做機(jī)械排煙均不合理.22. 吊頂構(gòu)造：許多商場(chǎng)超市，走道可采用金屬擱柵取代金屬板；或隨橋架走向和 燈具布置來(lái)做吊頂；這二種做法有利減低造價(jià)，尤其適合有較密管線的層高較大的 空間.23. 不必設(shè)吊頂?shù)牟课辉O(shè)計(jì)吊頂-弱電機(jī)房除消控及計(jì)算機(jī)房外一般不做吊頂； 不必做粉刷的夾層或悶頂、吊頂內(nèi)面做面層等.（如人防不允許頂抹灰）24. 一般的排氣道，排煙道的底層，可不做豎井，有利空間利用.25. 外墻遇到干掛時(shí)構(gòu)造，樓梯梯寬沒(méi)必要撞墻，可按厚度減少 200,類似結(jié)構(gòu)構(gòu)造要注意26. 在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比 加厚外墻砌體材料 > 外墻聚苯顆粒砂漿 >

11、; 外墻保溫板 > 采用LOW-E玻璃。27. 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)降低一個(gè)檔次選擇門窗用料。中檔及以下項(xiàng)目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬 板類幕墻。對(duì)中檔項(xiàng)目，控制墻地面天然石材及大規(guī)格拋光磚的使用。對(duì)中檔項(xiàng)目，樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的鋼質(zhì)材料為主，不宜使用木質(zhì)裝飾性扶手。28. 電梯僑門的標(biāo)準(zhǔn)高2100,超過(guò)的每門增加1000元，故一般樓盤僑門及僑箱 增高無(wú)必要。技術(shù)指標(biāo)：1. 不重視人均指標(biāo)，如餐廳、會(huì)議廳、閱覽室、廚房、宿舍、教室等過(guò)大造成浪費(fèi)2. 不重視平面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如得房率，標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等，導(dǎo)致戶型不經(jīng)濟(jì)3. 地下車位車均面積過(guò)

12、大，車道過(guò)多車道浪費(fèi)，柱網(wǎng)不合理輔助用房占據(jù)車位位 置等（一般車均面積>35m2每車是要優(yōu)化的，宜在30-35平米內(nèi)）1結(jié)構(gòu)體系不合理；或框架，剪力墻布置不均勻?qū)ΨQ造成造價(jià)增大，體形系數(shù)超標(biāo)（一般<6）,且造價(jià)上60M/80M 是關(guān)，超過(guò)層高要論證。2. 上下柱子尺寸、剪力墻厚未合理收分.3多,高層不宜在同一地下室內(nèi)，多高層地下室未脫開導(dǎo)致同一結(jié)構(gòu)單元基礎(chǔ)成本 增加；高層主樓部分與地下車庫(kù)底板標(biāo)高拉平要慎重（多排布置的一般中間的拉平，二邊外沿的按實(shí)際用途），要結(jié)合總圖、車庫(kù)布置、定位要求等綜合；原則上18F高層主體的基礎(chǔ)、埋深應(yīng)一致。4室外頂板面全部考慮消防車登高，通道的范圍會(huì)造成

13、浪費(fèi)（所以建筑專業(yè)要提 供頂板平面圖，并反映出登高場(chǎng)地消防道的位置）5. 樓面的凈活荷載考慮過(guò)大，如各弱電機(jī)房的樓面荷載也不一樣.一般在500kg/m2,聲控、廣播機(jī)房在300kg/m2,計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房500-750kg/m2, 電梯 機(jī)房 750-800kg/m2,井道 150-200 kg/m2.6. 地下車庫(kù)頂板在人防區(qū)使用無(wú)梁板柱結(jié)構(gòu)或胖梁厚板是浪費(fèi)的，在非人防區(qū)可使用無(wú)梁板柱結(jié)構(gòu)，但限于控制埋深的情況下。底板采用上翻梁或倒翻梁均不是 做優(yōu)化，有條件改為倒置無(wú)梁樓蓋。非人防頂板采用單向雙層配筋布置最經(jīng)濟(jì)， 梁高按800mm考慮；人防頂板采用雙向雙層鋼筋布置，梁高900mm。7. 結(jié)構(gòu)板

14、布置中過(guò)多使用大跨板（8m）,導(dǎo)致板厚及配筋加大.適當(dāng)加粱有利降低 板厚及配筋.8. 在地基條件差的必須要打樁的地區(qū)，對(duì)于小跨度柱的基礎(chǔ)，可要求建筑用懸挑或 基礎(chǔ)地梁挑的辦法，減少樁數(shù).勘探允許時(shí)多采用人工挖孔樁與沖孔樁組合。9. 控制轉(zhuǎn)換層的設(shè)計(jì)。10. 將強(qiáng)度高的III級(jí)鋼筋代替強(qiáng)度低的II級(jí)鋼筋，則鋼材可節(jié)約約 -1 =14% ,這是降低含鋼量最直接的措施。同理，若將強(qiáng)度高的II級(jí)鋼筋代替強(qiáng)度低的I級(jí)鋼筋，強(qiáng)度比為，價(jià)格相差不大，則鋼材可節(jié)約約43% ;若將III級(jí)鋼筋代替I級(jí)鋼筋，節(jié)約鋼材更多，約為63%。當(dāng)然，上述節(jié)約率的計(jì)算僅對(duì)主筋而言， 且實(shí)際上配筋還要考慮構(gòu)造要求，而構(gòu)造鋼筋并

15、不因?yàn)閺?qiáng)度高而少配，因此節(jié)約 率比上述計(jì)算小一些。此外，在樓板構(gòu)件中采用高強(qiáng)的冷軋帶肋鋼筋代替普通鋼 筋，節(jié)約可達(dá)15%左右。在以控制裂縫寬度為主的構(gòu)件設(shè)計(jì)中，采用高強(qiáng)鋼筋 不能發(fā)揮鋼筋強(qiáng)度優(yōu)勢(shì)，宜用II級(jí)鋼。11. 能采用淺基礎(chǔ)時(shí)就不要用樁基，采用樁基時(shí)，樁長(zhǎng)度應(yīng)視樁端持力層、地質(zhì) 條件及所需承載力特征值確定，求短不求長(zhǎng)。1立管可合用的未合用，導(dǎo)致空間，管線受影響.（如屋面水與空調(diào)板水管可合用），立 管間距過(guò)大或匯水面積過(guò)小均不合理.2排污系統(tǒng)中有條件廢污合流的未廢污合流，導(dǎo)致室內(nèi)管線增多，但此問(wèn)題與外部 條件,房子的檔次要求有關(guān)3. 消火栓數(shù)量過(guò)多，或單栓未合用.4采用非節(jié)水型潔具.5.地

16、下汽車庫(kù)通室外開口段可不設(shè)置卷簾及噴水系統(tǒng) .1. 非節(jié)能型設(shè)備和照明燈具，公共部位照明必須采用節(jié)能照明模式及常規(guī)模式組 合。2. 開關(guān)插座布置與建筑布置矛盾，如客廳主要位置放置強(qiáng)弱電箱，主臥床位置布置 插座.3. 電器布置與數(shù)量未協(xié)調(diào)好一次設(shè)計(jì)與二次裝修設(shè)計(jì)的關(guān)系，造成裝修時(shí)浪費(fèi).4. 地下室消防用電同時(shí)使用防火電纜與防火橋架對(duì)一般建筑是不合理的.不使用 防火電纜。5. 智能化專業(yè)在施工圖必須介入，他與其他專業(yè)及施工太密切。1. 能效比不先進(jìn)的空調(diào)設(shè)備.2. 不必要的正壓送風(fēng)，機(jī)械排煙及機(jī)械通風(fēng)3. 送回風(fēng)管布置位置不經(jīng)濟(jì)或占用空間凈高不夠，導(dǎo)致車位或通道不達(dá)標(biāo).4. 水內(nèi)空調(diào)水管材采用PP

17、R/UPVC為好，不用鋁塑管、PB管1）室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。2）公共裝修：裝修方案確定后，估算售樓處面積（銷售、辦公面積分開）、會(huì)所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。3）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4 ）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。建筑消防設(shè)計(jì)未能注意建筑面積、層數(shù)規(guī)模對(duì)分區(qū)、自噴系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、機(jī)械 排煙等的配置要求，從而規(guī)避掉可能要增加的投資.主要有：1. 多層中單層面積小于1500m2且總面

18、積3000m2的展覽，商業(yè)，旅館，病房門 診樓可不做自噴2. 多層中局部設(shè)有中央空調(diào)（指有集中送風(fēng)系統(tǒng)的）的3000m2的辦公樓（且不 穿越防火分區(qū)），在1-3F內(nèi)的每一層面積300m2歌舞娛樂(lè)場(chǎng)所可不做自噴.3. 多層中任一層面積1500m2且總面積3000m2 的旅館醫(yī)院，在1-3F內(nèi)的 每一層面積500m2歌舞娛樂(lè)場(chǎng)可不做報(bào)警（必須有二個(gè)獨(dú)立安全出口）；每層建 筑面積3000平方米且總面積6000m2的商業(yè)樓、財(cái)貿(mào)金融樓、電信樓、展 覽樓,辦公樓、車站客運(yùn)站、航空港等公共建筑等公共活動(dòng)場(chǎng)所可不做報(bào)警4. 地下建筑使用面積不超過(guò)1000平方米的商場(chǎng)、醫(yī)院、旅館、展覽廳及其他 商業(yè)或公共活動(dòng)場(chǎng)所可不做報(bào)警.但是在人防地下室范圍,500平米的商場(chǎng),1000平米的丙丁類庫(kù)房，以及歌舞娛樂(lè)演藝場(chǎng)所要報(bào)警,1000平米人 防,800個(gè)的影劇院觀眾廳及歌舞娛樂(lè)演藝場(chǎng)所要自噴.5. 高層住宅下的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，<300m2可無(wú)自噴（二類住宅，二類公建下不行）,<500m2可無(wú)報(bào)警（限于二類高層公