房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識考試題帶答案(共8頁)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識考試答案姓名 本試卷采用填空形式，用正確答案填寫使得該段文字完整為合格。一、 房產(chǎn)類1、房地產(chǎn)的含義： 房地產(chǎn)具體是指 土地 -、 建筑物 -及其地上的 附著物 -，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱 不動產(chǎn) -，是 房產(chǎn) -和 地產(chǎn) - 的總稱，兩者具有整體性 -和 不可分割 -性。包括：a) 土地  b) 建筑物 -及其 地上附著物  c) 房地產(chǎn)物權(quán)  注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的 租賃權(quán) -、 抵押權(quán) -、 土地使用權(quán) 土 -、 地役權(quán) -、 典當(dāng)權(quán) -等。2、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a) 居住房地產(chǎn)，土地使用

2、年限為 70 年；b) 商業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為 40 年；c) 旅游房地產(chǎn)，土地使用年限為 40 年；d) 工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為 50 年；e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為 50 年。二、 地產(chǎn)類1. 紅線圖：又叫（ 宗地圖 ），是按一定 比例尺 制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；2. 總建筑面積：指 建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和。3. 容積率：是指 總建筑面積 與 建設(shè)用地面積 之比值。4. 建筑面積：指建筑物

3、外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平 投影 面積之和，包括陽 陽臺、 挑廊 、 地下室 、 室外樓梯 等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 2.2 m以上（含 2.2 m）的永久建筑。5. 建筑覆蓋率（建筑密度）的公式為： 所有建筑物基底面積之和÷建設(shè)用地面積 6. 綠化率的公式為： 所有綠地面積之和÷建設(shè)用地面積 7. 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的 使用面積 與該套（單元） 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 之和；8. 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

4、共建筑面積和 不可分?jǐn)偟墓步ㄖ?面積；9. 契稅是 土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是 發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1） 國有土地使用權(quán)證；（2） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （3） 房屋買賣； （4） 房屋贈予。 三、 房地產(chǎn)權(quán)屬、證照、配套類1. 產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“ 房屋所有權(quán)證”和“ 土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括： 產(chǎn)權(quán)類別、 產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán) 來源、房屋 結(jié)構(gòu)、 間數(shù) 、 建筑面積 、 使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利

5、紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建筑工程施工許可證、 國有土地使用證 和 商品房預(yù)售許可證 ，簡稱“五證”。其中 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 和 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 由市規(guī)劃委員會核發(fā)； 建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)； 國有土地使用證 和 商品房預(yù)售許可證 由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。3、兩書： 住宅質(zhì)量保證書 及 住宅使用說明書 4.商品房預(yù)（銷）預(yù)售條件：（1） 已交付全部 土地使用權(quán) 出讓金，取得 土地使用權(quán) 證書；（2） 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 建筑工程施工許可證；（3） 按提供

6、預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25 %以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4） 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得 商品房預(yù)售許可證 5.得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)使用 面積+ 套內(nèi)墻體 面積+ 陽臺建筑 面積6.套（單元）建筑面積= 套內(nèi)建筑 面積 + 分?jǐn)偣媒ㄖ?面積。7.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指 承重 的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑j四、名稱解釋：1. 恩格爾系數(shù)的定義：是食品支出總額占個人消費(fèi)支出總額的比重。2. 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)含義及區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地

7、產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或是構(gòu)建物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。3. 建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的概念建筑面積指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2米以上的永久建筑。套內(nèi)面積指套內(nèi)建筑面積，指房屋按套（單元）計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套單元內(nèi)的使用

8、面積，墻體面積及陽臺面積。公攤面積指商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積五、業(yè)務(wù)流程題1.銷售流程2.銀行按揭流程及應(yīng)準(zhǔn)備的按揭資料（包括個人及企業(yè)）根據(jù)客戶情況咨詢按揭專員應(yīng)報送哪家銀行讓客戶準(zhǔn)備按揭資料報送銀行面簽（面簽后及時通知按揭專員）應(yīng)準(zhǔn)備的按揭資料：單身客戶：本人身份證原件及復(fù)印件2份本人戶口本（需戶口本首頁、戶主頁、本人頁）原件及復(fù)印件2份單身證明（需民政局開具，離異人

9、士需離婚證及未再婚證明）收入證明（收入證明、工作條及近三個月的工資流水，自治區(qū)外戶口還需本人在呼市的一年以上的納稅證明或養(yǎng)老保險繳納證明）首付款收據(jù)及復(fù)印件商品房合同及復(fù)印件已婚客戶：夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件2份夫妻雙方戶口本（需戶口本首頁、戶主頁、本人頁）原件及復(fù)印件2份結(jié)婚證（需雙方持證人各持自己的）及復(fù)印件2份收入證明（夫妻雙方收入證明、工作條及近三個月的工資流水，自治區(qū)外戶口還需本人在呼市的一年以上的納稅證明或養(yǎng)老保險繳納證明）首付款收據(jù)及復(fù)印件商品房合同及復(fù)印件企業(yè)客戶：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法定代表、驗資報告、稅務(wù)登記證、企業(yè)流水、股份制公司還需出具股權(quán)證六、計算題客戶A于2007年

10、以4657元/單價購買125.67商品住宅一套（現(xiàn)房），由于近年的樓市升溫，房價上漲，客戶于2010年11月份以單價7248元/售出。1.忽略購房后其他資金投入，請計算此商品房從購買到售出的年均溢價回報率。答：(7248元/-4657元/)*125.67/3個月/(4657元/*125.67元/)*100%=18.55%七、論述1.通貨膨脹、CPI、銀行準(zhǔn)備金率的概念及三者之間的關(guān)系，并舉例說明。通貨膨脹：指在流通條件下，因大于貨幣需求，也即大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致，而引起的一段時間內(nèi)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是大于社會總供給。CPI：是反映與居民生活有關(guān)的商品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標(biāo)，通

11、常作為觀察水平的重要指標(biāo)。一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴(yán)重的通貨膨脹。存款準(zhǔn)備金率：是指金融機(jī)構(gòu)為保證提取存款和需要而準(zhǔn)備的在的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的就是存款準(zhǔn)備金率。關(guān)系：一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴(yán)重的通貨膨脹。通貨膨脹是一種現(xiàn)象，而CPI是實際反映此現(xiàn)象的客觀數(shù)據(jù)，存款準(zhǔn)備金率及利率的上調(diào)是為了降低市場貨幣流通量，抑制通貨膨脹，使物價以及貨幣價值回歸理性的一種金融調(diào)控手段。2. 影響全國樓市價格的因素有哪些？并作分析。中國的人

12、口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求：中國的人口數(shù)量的增長讓中國不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴(kuò)大，但仍無法滿足日益增長的需求。中國的城市化進(jìn)程的加?。褐袊昧巳甑母母飼r間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的2030年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時實現(xiàn)城市化率6570%的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方

13、米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標(biāo)，而長期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。可開發(fā)土地資源的稀缺性：中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴(yán)守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。而全國的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多

14、類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價的種子。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升：中國經(jīng)濟(jì)的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學(xué)校與醫(yī)院提供了轉(zhuǎn)項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認(rèn)識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認(rèn)定。成本因素的變化：

15、土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質(zhì)量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產(chǎn)品房子的價格自然也會是上漲的?？偛荒苜徺I者的收入在提高時，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。重要的是中國浪費(fèi)了三十年低成本實現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時機(jī)，如今不得不承受高成本城市化的現(xiàn)實。在石油每桶2美元時我們失去了機(jī)會，只好在大多數(shù)國家已在低成本時就實現(xiàn)了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現(xiàn)實，就必須容忍不動產(chǎn)價格的上漲。不動產(chǎn)的多重功能作用：不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值率最高的產(chǎn)品，在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工

16、具中，住房也是可抵押性最強(qiáng)、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)并且是難以作假的。中國的傳統(tǒng)文化：“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂?，F(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴(kuò)張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。不可忽略的收入增長：幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢幻。既有人用不正確

17、的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認(rèn)房價的增長幅度與數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于收入增長的幅度與倍數(shù)。如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應(yīng)用中位數(shù)，房價也應(yīng)用中位數(shù)價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商品房為11.44平方米，全國的住房面