房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金拆借涉稅問題研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金拆借涉稅問題研究中圖分類號(hào)：D922.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：ADOI：10.19387/j ki.1009-0592.2021.10.279最近幾年，我國加大了對(duì)各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的力度，房地產(chǎn)是屬于資金密集型企業(yè)，因?yàn)閲艺{(diào)控措施收緊的原因，企業(yè)通過銀行等外部渠道進(jìn)行融資也開始變得更加的困難，受到的阻礙也越來越多，且融資本錢也增加了不少。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在初期拿地這個(gè)階段就無法防止需要進(jìn)行內(nèi)部拆借這種方式來調(diào)配資金，以此來對(duì)新工程土地儲(chǔ)藏金進(jìn)行支付。這種方式能夠有效提高企業(yè)在內(nèi)部資金方面管理的效率，能夠在公司進(jìn)行運(yùn)營時(shí)有效的降低本錢【1】。一自有資金在內(nèi)部進(jìn)行無償拆借自有資金在內(nèi)部進(jìn)

2、行無償拆借，這種內(nèi)部資金流動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)是比較常見，但是這種無償拆借屬于短期借款。但是房地產(chǎn)企業(yè)在工程中需要的資金都是比較大的，在實(shí)際運(yùn)營中，偶爾會(huì)出現(xiàn)資金在短時(shí)間內(nèi)短缺這個(gè)情況，資金短缺會(huì)造成比較嚴(yán)重的問題，很可能造成工程延遲交互，會(huì)造成比較大的經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)出現(xiàn)資金暫時(shí)性的短缺時(shí)，一般都會(huì)采用與之關(guān)聯(lián)的企業(yè)進(jìn)行借款這種方式進(jìn)行解決。此類借款相對(duì)時(shí)間比較短，一般都是在資金回轉(zhuǎn)后就會(huì)立刻歸還，而這種短時(shí)借款一般都是采用無償借款這種方式進(jìn)行【2】。二自有資金在內(nèi)部進(jìn)行有償拆借自有資金在房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行有償拆借，這種資金流動(dòng)是企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)的另外一種形式。有償拆借是企業(yè)將資金借給其他企業(yè)并在歸還時(shí)

3、收取一定的費(fèi)用作為利息。這種資金拆借形式，如果收取的費(fèi)用沒有超過相同時(shí)期內(nèi)同類型借款利率，是能夠在企業(yè)進(jìn)行所得稅計(jì)算時(shí)排除在之外。而拆借企業(yè)在被拆借企業(yè)款項(xiàng)到達(dá)后需要按照國家稅法所規(guī)定的條款交納企業(yè)所得稅，而提供拆借的企業(yè)那么需要按照增值稅規(guī)定的貸款條款交納相應(yīng)的增值稅，交納比率為6%【3】。三從獲得銀行貸款進(jìn)行內(nèi)部拆借將從銀行獲得的借款進(jìn)行內(nèi)部拆借一般來說會(huì)采用無償拆借及有償拆借兩種方式提供給其他企業(yè)。而在此類拆借情況中的無償拆借就是借貸企業(yè)從銀行中獲得貸款款項(xiàng)無償轉(zhuǎn)貸給其他單位或者個(gè)人，這樣也就直接讓借入方在實(shí)際中增加了收入，因而稅務(wù)部門就會(huì)以當(dāng)期利率對(duì)這局部收入進(jìn)行核準(zhǔn)。再按照企業(yè)所得稅

4、法將這種拆借獲得的資金在日常運(yùn)營中所產(chǎn)生的正常支出，扣除允許應(yīng)納稅額【4】。也因?yàn)檫@種情況，很好地說明如果房地產(chǎn)公司將從銀行獲得的貸款進(jìn)行無償轉(zhuǎn)讓，被拆借企業(yè)對(duì)銀行應(yīng)支付的利息與收入兩者之間存在的相關(guān)是非常弱小，因而在增值稅的處理上，就需要依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。而將這局部資金以有償?shù)姆绞皆趦?nèi)部進(jìn)行拆借，從總體上來說，資金的流動(dòng)不會(huì)直接或間接造成國家總體稅收減少，因而據(jù)?特別納稅調(diào)整方法?中的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在合理的情況下有權(quán)做出調(diào)整，會(huì)以獨(dú)立企業(yè)因?yàn)檫\(yùn)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收取或支付價(jià)款來進(jìn)行增收與實(shí)際相符的稅收【5】。一無償出借資金存在爭(zhēng)議一直以來，企業(yè)與企業(yè)之間進(jìn)行資金拆借其本身就有著一些爭(zhēng)lB+/

5、jLok1qeaR45+01RmA13YgIu4qXkSYhbypToLVuY=議，其中關(guān)聯(lián)企業(yè)之間進(jìn)行的資金拆借這種行為爭(zhēng)議尤為突出。因?yàn)樵诰唧w實(shí)施過程中會(huì)存在是否是為了避稅或者將原本的稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁給其他方，或者是將利潤進(jìn)行轉(zhuǎn)移。另一方面用資金拆借這種比較常見的方式能夠?qū)崿F(xiàn)實(shí)收資本快速的回收。因而其就存在一個(gè)評(píng)判焦點(diǎn)，在實(shí)際操作中如何才能有效防止這些問題的發(fā)生，同時(shí)還需要對(duì)稅務(wù)稽查做出預(yù)防。據(jù)國稅在第1995156號(hào)文件中指出，只要是企業(yè)之間存在將資金貸與別人進(jìn)行使用的這種行為，就屬于貸款行為，就需要對(duì)產(chǎn)生的資金流動(dòng)做出相應(yīng)的計(jì)稅。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際資金拆借中，不管是有歸還是無償將資

6、金進(jìn)行出借情況，都會(huì)按照與之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交納相應(yīng)的稅收，如果沒有納此稅收就會(huì)被判斷為避稅行為，這樣相關(guān)的稅務(wù)部門就會(huì)根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定對(duì)企業(yè)進(jìn)行處理。二有償拆借利息支付獲取票據(jù)不標(biāo)準(zhǔn)在企業(yè)所得稅法中有著對(duì)實(shí)際發(fā)生或合理合法經(jīng)營正常的支出能夠進(jìn)行扣除。也是因?yàn)檫@個(gè)規(guī)定，作為拆借方的相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，出具能夠證明有償拆借中支付的利息局部是其在合理經(jīng)營中做出的正常支出，并且能夠提供合法票據(jù)，根據(jù)這些合法票據(jù)就能夠在稅務(wù)稽查時(shí)進(jìn)行扣除。不過，在企業(yè)間進(jìn)行有償資金拆借的業(yè)務(wù)中，會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)之間原本就存在關(guān)聯(lián)性或因?yàn)榫植抠Y金拆借業(yè)務(wù)本身不具備標(biāo)準(zhǔn)性，雙方在實(shí)際進(jìn)行支付利息時(shí)不會(huì)提供稅務(wù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票開

7、具或委貸企業(yè)無法提供銀行利息收取回單等此類合法票據(jù)。這也直接造成了借入方在進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納時(shí)因?yàn)樘峁┎涣讼嚓P(guān)支出依據(jù)造成在稅前無法進(jìn)行扣除，造成借入方還是要支付相應(yīng)的所得稅，這無形中提高了企業(yè)應(yīng)稅金額壓力，也讓企業(yè)之間在進(jìn)行資金拆借時(shí)不利于其優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到完美、極致【6】。一內(nèi)部拆借涉稅風(fēng)險(xiǎn)1.使用自有資金內(nèi)部拆借存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)在國家財(cái)稅公布的文件中有著集團(tuán)企業(yè)、單位或個(gè)體針對(duì)其他單位、個(gè)體提供無償貸款效勞的規(guī)定。如果貸款是用于公益事業(yè)及社會(huì)公眾對(duì)象上不包含在期內(nèi)，而在法規(guī)附件中對(duì)企業(yè)間資金拆借的形式又做出了明確的規(guī)定是歸屬于金融效勞。但在2021年公布的財(cái)稅文件中提出的新規(guī)定，直接引起了爭(zhēng)議。

8、其內(nèi)容是從2021年2月1日起到2021年12月31日止，在此期間企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部單位之間如果存在資金無償借貸的情況，免除征收增值稅。這就是說集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部單位之間進(jìn)行的無償拆借也被判斷為是銷售行為，但是不會(huì)征收增值稅，除此之外的無償拆借就會(huì)判定為銷售行為，會(huì)按照當(dāng)前同類借貸所規(guī)定的利率繳納增值稅。2.統(tǒng)借統(tǒng)還內(nèi)部拆借在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)借統(tǒng)還這種方式一般是集團(tuán)公司根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)資金缺口，發(fā)行相應(yīng)的債券并為其制定相應(yīng)的債券制度，以此來實(shí)現(xiàn)直接融資。另外一方面可以通過債券從金融機(jī)構(gòu)借入資金的方式來實(shí)現(xiàn)融資。當(dāng)資金回籠后再根據(jù)下屬工程公司對(duì)于資金實(shí)際需求情況進(jìn)行合理調(diào)撥，對(duì)于產(chǎn)生的貸款本息由資金實(shí)際使用方

9、進(jìn)行承擔(dān)。而新的稅法條款中對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)做出新的規(guī)定，發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)對(duì)下屬工程企業(yè)在收取利息時(shí)不得高于支付借款機(jī)構(gòu)提供的借款利率水平或不得高于債券票面利率。發(fā)券機(jī)構(gòu)收取下屬單位利息可以計(jì)入收入免征增值稅范圍。與之相反，如果高于了發(fā)券機(jī)構(gòu)對(duì)外付息水平，就需要全額繳納這局部增值稅【7】。二風(fēng)險(xiǎn)防控措施對(duì)于本文中所提到的涉及到的增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)分析得知，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部資金拆借時(shí)，就需要盡量使用統(tǒng)借統(tǒng)還這種方式進(jìn)行資金拆借，這樣可以享受免除增值稅的政策。不過，這種方式還是有條件限制的，只有滿足條件才能進(jìn)行統(tǒng)借統(tǒng)還。具體的條件是：資金拆借的雙方都是屬于同一個(gè)集團(tuán)企業(yè)下的子公司，集團(tuán)企業(yè)擁有集

10、團(tuán)企業(yè)登記證。集團(tuán)在執(zhí)行調(diào)撥資金時(shí)與工程子公司需要簽訂有相應(yīng)的還貸合同，同時(shí)集團(tuán)對(duì)各個(gè)子公司收取利息與對(duì)外進(jìn)行支付相利息比較，收取子公司的利息要低一些，這些都需要在合同有明文規(guī)定，以免在稅務(wù)查詢時(shí)無法拿出相應(yīng)的證據(jù)。三需要提高計(jì)人員專業(yè)能力當(dāng)前國家的法律法規(guī)經(jīng)過不斷的完善和修訂，對(duì)各項(xiàng)事務(wù)規(guī)定的已經(jīng)非常詳細(xì)。而因?yàn)閲椰F(xiàn)在正在進(jìn)行宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)環(huán)境的原因，企業(yè)間相互進(jìn)行拆借資金的情況也越來越多且越來越頻繁，這也造成了在具體實(shí)施過程中產(chǎn)生了不少的財(cái)務(wù)問題，并且對(duì)于這些流動(dòng)的資金在涉稅方面更加不能出現(xiàn)任何的錯(cuò)誤，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)問題，就會(huì)受到相應(yīng)處分，比方交納罰款和遲納金等，如果情況比較嚴(yán)重，甚至?xí)?/p>

11、直接將企業(yè)列入到黑名單中，這就會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)嚴(yán)重的影響了。因而，對(duì)于資金拆借涉及到的稅務(wù)問題，就需要從源頭開始解決。這也就需要財(cái)務(wù)工作人員需要具備相當(dāng)高的專業(yè)水平和管理能力，財(cái)務(wù)工作人員需要對(duì)財(cái)務(wù)管理本質(zhì)有著深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)涉及到稅務(wù)的業(yè)務(wù)具備統(tǒng)籌規(guī)劃能力。加大財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)及教育工作，能夠讓財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)具備更高的專業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)對(duì)國家相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行積極研究，加強(qiáng)同行之間的溝通交流，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)共享及互補(bǔ)。加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門與會(huì)記事務(wù)所之間的合作，聘用會(huì)計(jì)事務(wù)所專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資金拆借涉稅業(yè)務(wù)上進(jìn)行綜合梳理，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的指導(dǎo)及培訓(xùn)，全面提高企業(yè)資金拆借時(shí)各方面的管理能力8。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，內(nèi)部資金拆借無法防止，所產(chǎn)生的相應(yīng)涉稅問題就需要不斷的從國家公布出的政策中分析并制定相應(yīng)管理策略，有效躲避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上將稅負(fù)本錢進(jìn)行降低，以促進(jìn)企業(yè)能夠良性開展。參考文獻(xiàn)：【1】張斌哲.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金拆借涉稅問題研究J.時(shí)代金融，202117：55-56.【2】李雙雙.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購涉稅問題研究J.會(huì)計(jì)師，20219：40-41.【3】陳劍波.集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅問題J.財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，20218：65-67.【4】李文生.地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)涉稅問題與處理方式分析J.時(shí)代金融