鳳凰國際可行性分析

1、鳳凰國際可行性分析一、工程概況鳳凰國際位 于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大 同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀小 區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101 平方米不包括尚未取得的土地，整個工程地塊根本呈一長方 形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下局部及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600 戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方

2、米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳 細調(diào)查研究的根底上， 結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位， 對工程的 社會、 經(jīng)濟效益進行評估， 判斷工程經(jīng)濟上的可行性， 以合理有效地利 用資金，取得較高的經(jīng)濟和社會效益。2、投資分析的依據(jù) 市場調(diào)研及定位局部確定的相關(guān)指標(biāo)，如工程產(chǎn)品定位、價格、 銷售方案等；本工程的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)； 工程開發(fā)建設(shè)方案工程開發(fā)周期，資金投入情況 ； 行業(yè)一般獲利能力； 國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、 標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo) 等 資料； 大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的

3、有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件： 本報告按照全部資金來源為自有資金的情況進行計算，不考 慮自有資金的時機本錢。范圍： 本報告研究的范圍主要側(cè)重于工程的本錢測算和簡單財務(wù)效 益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本工程的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點及開展商自身情況，汲取其他工程的成功經(jīng)驗，以較高的性能價格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期本工程開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為 3 年，即 2004.2 年2007.2 年。開發(fā)方案本工程以滾動開發(fā)方式，建設(shè)工期為 24 個月；銷售進度方案于開工 6 個月后2004年 8月開始正式銷售，銷售周期為 20-21 個月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，

4、完成銷售總住宅面積的35%約 38500平方米，住宅交付使用時，完成銷售總住宅面積的 40-45%約 44000-49500 平方米。四、投資估算1、土地本錢A、拆遷本錢序號工程面積及造價1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價格23125000元6住宅15000M2造價13500000元7辦公樓1000M2造價1000000元8商業(yè)5000M2造價6000000元9總經(jīng)濟造價2625000元B、土地本錢分析以地上建筑面積約120600平方米計算其中住宅面積約110000平 方米，會所面積約3000平方

5、米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公建 600平方米，可銷售面積為 117000平方米，土地本錢 55000000元， 平均每平方米分攤地價470元。2、住宅建安本錢參考北京方南家園建安本錢方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺區(qū)東鐵匠營橫七條44號；該工程平均售價6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2;結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2 ；我們就以方南家園這棟樓為例，其建安本錢分析如下:方南家園5#樓建安本錢估算序號工程名稱單方造價元1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程13

6、6.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計1364.38注：此建安本錢費用中不包括電梯及安裝費工程二材匯總表序號工程名稱鋼材t其中：鋼筋木材m3水泥t1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計1882.471865.220.396773.57說明:土建工程土建工程內(nèi)容:序號子目名稱1土石方工程2砌筑工程3現(xiàn)場攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構(gòu)建工程6其他工程陽臺及凸窗內(nèi)欄桿陽臺晾衣架7構(gòu)建制作安裝工程8屋面工程9防水工程地卜室根底防水廚房地面防水衛(wèi)

7、生間地面防水屋面防水10非實體消耗量模板工程腳手架工程大型垂直機械使用費土建工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實體消耗量145301818495214236638合計230443410713609147

8、66589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價為672.56元/平方米。裝飾工程局部:裝飾工程內(nèi)容：序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道算子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實體消耗量裝飾工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和

9、保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實體消耗量442990合計164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價為413.15元/平方米。電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程局部:電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容：子目名稱電氣工程電氣局部其他局部管道工程給排水、采暖雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電

10、氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價為 136.87元/平方米。2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價為 133.67元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價為 8.13元/平方米。鳳凰國際總建安本錢估算工程面積單方造價總造價住宅1100001215133650000商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000會所300025007500000車庫20000110022000

11、000合計170650000說明:由于北京建筑材料和人工費用普遍高于大同地區(qū)10-15%，因此，按照大同本地市場情況，以方南家園的建安標(biāo)準(zhǔn)，鳳凰國際的建安單方造價約為1091-1160元；每棟樓配備兩部電梯，共12部電梯，以每部50萬計，共需6000000元，折合每平方米住宅建安本錢增加55元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r較高值1160+55元/平方米，以住宅總面積110000平方米計算，那么住宅建安總造價為1.3365億元；其他工程建安本錢仍按原來的計算方式，合計總建安費用為1.7065 億元。3、其他費用序號工程費用元1人防設(shè)備30000002配套203000003費率100000003外網(wǎng)5500

12、0004不可預(yù)見費20000005綠化費25000006管理費用30000007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010籌劃64000011水增容+液化氣140000012房管局登記費20000013合計725400004、總本錢造價工程費用土地本錢55000000建安本錢170650000其他72540000合計2981900005、可銷售面積住宅及商業(yè)建筑平米造價總投資額 =建筑平米造價可銷售面積 鳳凰國際建筑平米造價為：298190000=2548.63117000五、高檔住宅價格分析1、大同房地產(chǎn)市場開展步伐加快，住宅價格每年以15%-20%的速度增長，

13、而且需求旺盛；2、預(yù)計未來幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟開展，城市中心區(qū)地價與房價 會有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價格最高價 2100 元計算， 預(yù)計未來兩年價格可 到達 2500-2600 元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極 其高檔，因此，以每平方米高出普通多層住宅 800-1000 元的價格銷售 豪宅工程，市場前景比擬樂觀。5、鳳凰國際為大同市第一個超高層豪宅工程，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn) 有其他住宅工程， 以物業(yè)自身建筑本錢以及未來幾年大同房地產(chǎn)市場發(fā) 展來看，我們認為本工程平均售價 3000-3250/平方米最為合理。六、利潤分析1、利潤分析說明本工程

14、利潤分析是通過對北京市房地產(chǎn)同類型工程的投資調(diào) 查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費用水平和市政府有關(guān)管 理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)價格水平的根底上做出的。本工程開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取出售經(jīng)營方式，其投資回報分 析按照開發(fā)工程全部出售做出。2、利潤統(tǒng)計表總投資額298190000 元總銷售額389310000 元營業(yè)稅(5.6%)21801360 元銷售傭金(3%)11679300元毛收入57639340 元所得稅(33%)19020982 元純收入38618358 元投資回報12.95%說明：在土地本錢、各項稅費固定的情況下，我們只能通過節(jié)約建安費用降低本錢，以獲取更多的利潤；本工程總投資額為 2.98

15、19億元，銷售率到達100%，總銷售額為3.8931億元，以開發(fā)周期3年計算，工程毛利潤為 0.5764億元；扣除 33%的所得稅，凈利潤可到達0.3862 億元，投資回報率為12.95%。七、工程分析1、產(chǎn)品定位A 、產(chǎn)品定位、設(shè)計、概念空間大。 產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅工程； 規(guī)劃與建筑設(shè)計特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情； 產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際社區(qū)，居住文化先進性、生活舒 適性。B、市場稀缺性與唯一性 目前大同市場缺少真正意義的豪宅工程； 城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅工程； 富有人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂于期待極具特色的豪宅項 目； 針對本工程建筑規(guī)劃和定位，我們認

16、為，本工程在一定時間內(nèi)具有 唯一性和不可模仿性。C 、工程目前實際情況和開發(fā)條件 工程尚處圖紙設(shè)計階段，建筑方案仍在修改細化當(dāng)中，估計需時至 少 1 個月才能根本完成； 在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報批修改，申請開工許可證等 均需要一些時間 此局部在建筑方案落實以后可與其他工作同步進 行；目前土地并未拆遷，樂觀估計需要 1 個月，希望在 2004 年 5 月能 順利開工；包括銷售中心和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在 4 月同時開工， 施工時間需要 2 個月；由于市場競爭劇烈， 建議開展商在工程銷售前至少要有 2 個月的宣 傳鋪墊工作， 以便市場充分了解工程情況， 同時有利于將聲勢造大； 銷

17、售策略和銷售工具是工程開售的必備條件， 銷售工具的制作可在 建筑方案根本確定時立即開始，估計需時 3 個月； 其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開出售前陸續(xù)完成。2、客群市場A 、大同市貧富分化現(xiàn)象突出，社會經(jīng)濟環(huán)境不斷造就新的富有人 群，成為社會人群的金字塔塔尖的局部；B、富有人群對居住品質(zhì)需求不斷提高，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出現(xiàn)高檔住宅的市場需求；C、最富有人群需要城市豪宅，雖然豪宅市場客群少，但卻有很大 的市場需求。3、風(fēng)險分析A 、價格風(fēng)險對于鳳凰國際來說，最大的風(fēng)險就來自于 建筑規(guī)劃本錢過高導(dǎo) 致銷售價格過高。 根據(jù)我們的本錢核算， 每平米的綜合本錢為 2500 多， 要到達 15%

18、的利潤率，我們的住宅平均售價應(yīng)到達 3000 元以上，這對 于目前平均售價為 1800 元的市場來講，價格顯然是比擬高的。降低價格風(fēng)險， 在工程土地本錢、 各項稅費固定的情況下， 在保證 工程品質(zhì)的前提下，只有通過降低建安本錢造價，防止不必要的浪費， 增加市場競爭力，以獲得最大的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們 要通過運用各種營銷手段與價格策略， 在未來劇烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對 手，占領(lǐng)市場。B、競爭風(fēng)險我們的工程根本定位是大同的豪宅， 是住宅的高端產(chǎn)品， 相對于消 費市場的金字塔， 其購置客戶是極其有限的， 相同、 相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市 場運做的必然結(jié)果， 我們知道， 現(xiàn)在已同時有好幾個開發(fā)商準(zhǔn)

19、備開發(fā)高 層住宅工程， 只因擔(dān)憂風(fēng)險， 遲遲不敢有所動作， 他們一旦看到我們出 現(xiàn)好的銷售情況，便會將工程立即上馬，這樣顯然會增加我們的壓力。 如何控制好工程自身的競爭范圍很重要， 把握先機、 遇見市場競爭的可 能性， 前進躲避風(fēng)險， 防止在產(chǎn)品上不可改變的劣勢， 及時進行市場反 饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高效勞。因此，我們也是在跟時間賽跑， 防止正面沖突與競爭、 爭取更多的 時間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的手段。 后來者要想 取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價。C、工期風(fēng)險我們從工程開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時間，工期較長，影 響到銷售時間響應(yīng)較長， 市場可變因素和

20、不可預(yù)見的因素都非常多， 我 們要做好打“持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，并到達銷售的可持續(xù)性，是我們所要面 臨的大問題， 只有進行準(zhǔn)確的市場預(yù)測、 超前的產(chǎn)品規(guī)劃、 豐富多彩的 推廣手段以及即使進行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們的工程在較長銷售時間 中、劇烈的市場競爭中始終立于不敗之地。D 、品質(zhì)風(fēng)險在未來的銷售過程中， 無論我們推出多么新穎的宣傳廣告， 采 取多么眼花繚亂的銷售手段， 告訴人們我們的工程如何好， 如何高 檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都缺乏以支撐如此高的價位。一位著名的經(jīng)濟學(xué)家說過： 沒有賣不出去的價格， 只有賣不出去的 產(chǎn)品。就是說， 商品的價格并不是最重要的， 重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否 能真正滿足消費

21、者。 因此， 產(chǎn)品品質(zhì)的塑造是工程成功與否的根本， 是 整個工程獲取收益的最重要的前提條件。超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、 建筑設(shè)計方、 承建部門， 還是當(dāng) 地規(guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗與管理經(jīng)驗， 因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險性。 因此，我們要引進和學(xué)習(xí)外 來先進的建筑設(shè)計理念和施工管理方式， 比方選用選擇信譽良好， 技術(shù) 水平過硬、 經(jīng)驗豐富的施工單位承建； 聘請規(guī)劃設(shè)計方面的專家學(xué)者為 參謀， 協(xié)助我們的建筑設(shè)計人員； 嚴格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)， 聘用把關(guān)嚴格的施工監(jiān)理公司進行監(jiān)理；由著名的園林設(shè)計與施工公司進行園林綠化我們要在工程前期規(guī)劃與設(shè)計過程中，杜絕一切可能

22、存在的缺陷； 在建筑材料選定與合作單位的選擇上，嚴格篩選，事無巨細，要落實于文字，減少不可遇見因素；在建筑過程中，在保證品質(zhì)的前提下，嚴格 控制建安本錢，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據(jù)市場反應(yīng)情況，及時進 行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的風(fēng)險降到最小?？傊诠こ涕_發(fā)與銷售過程中，是具有一定市場風(fēng)險，這些風(fēng)險通過我們成功的操作是完全可以防止的，它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推廣手段，我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A 、建筑風(fēng)格仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建 筑；減少整個樓體在建筑裝飾上的局部，只在建筑的底座局部進行 局部修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在

23、建筑中部和頂部仍采用 仿石漆涂料，以節(jié)約本錢。B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式， 追求采光的均好性， 最大限 度地擴大每戶的采光時間。 加大南向窗戶及陽臺面積， 單向外窗使用雙 層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。C 、戶型設(shè)計 由于工程自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點，建議 將本工程主力戶型設(shè)計為 200-220 平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三 室兩廳三衛(wèi)，此類戶型面積占工程住宅總面積的 50%； 室內(nèi)功能設(shè)計中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能如在 主臥室中設(shè)計出 6-7 平方米的步入式衣帽間，在入口設(shè)計 3-5 平方米的玄關(guān)等 ； 在主臥和次主臥中設(shè)計飄窗以突出工

24、程的檔次感；200平方米以上的戶型中設(shè)計多功能室和工人房，面積以 8-10平方米為宜。(具體詳見附件?鳳凰國際戶型面積建議表?中企資料阿一WW W.ZQZL.CB中國最大的譜料下載網(wǎng)站D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時注意 環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：外墻1.由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進行局部歐式建筑藝術(shù)修飾；3. 五層以上局部使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑本錢，另 一方面比擬平安，便于粉刷和維修，同時也可縮短建設(shè)工期；4. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；門窗1.

25、 弧型陽臺及飄窗設(shè)計，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門窗，平開或推拉門，局部窗戶使用雙層玻璃;3. 三防或四防平安戶門，合資品牌，配門鏡；4. 高級五金件；、閉門器等；入口大堂 住宅入口及大堂的設(shè)計住宅大堂 150 平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟 50平方米休息區(qū)，設(shè) 5-10 人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服 務(wù)兼保安之職。電梯及電梯間電梯間鋪設(shè)高級墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。室內(nèi)裝修均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：鳳凰國際按此裝修

26、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費用約為 550-600 元。E、智能化系統(tǒng)參考北京某高檔小區(qū)的智能化系統(tǒng)，我們在本工程中進行取舍： 綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為根底， 以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|(zhì)， 將各樓宇連接起來， 開成建筑群的子系統(tǒng)。 每座樓分管理 間使整個智能化小區(qū)更便于管理， 維護及升級靈活、 方便。智能化小區(qū) 可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系 統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達 100Mb/s 的應(yīng)用。 在智能化小區(qū)中每個家庭均 應(yīng)配備多個信息出口，以滿足每個家庭內(nèi)部的語音、計算機網(wǎng)絡(luò)、 INTERNET 專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項功能。計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)

27、局域網(wǎng)與 INTERNET 要實現(xiàn)互聯(lián)，使每一個住戶均可通過局 域網(wǎng)訪問INTERNET，可為每一個用戶提供電子郵件Emai效勞和 Web 代理訪問。目前，與 INTERNET 互聯(lián)有如下幾種方式： DDN 專線 它的傳 輸速率是 64K-2M 不等，它按速率等級劃分價格，如按包月算，不高于 64K 的每月費用為 1萬元，不高于 128K 的為 2萬多元，與其它連接方 式相比價格偏高?？梢晫χv及門禁智能系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、 住宅管理、 緊急報警于一體的綜合管 理系統(tǒng)。可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機、 管理中收、 室內(nèi)分機三部 分組成，可實現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機采用帶攝

28、像頭的訪客對講主機， 訪客來訪時， 可通過管理中 收確認且與住戶通話， 經(jīng)住戶許可前方可進入樓內(nèi)。 同時系統(tǒng)帶有緊急 警按鈕，假設(shè)有意外發(fā)生， 管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況， 給住戶以最大的平安保證。 同時，可視對講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中 心通訊功能、 住戶間通訊功能， 且住戶間通話具有保密功能， 第三個住 戶及管理中心不可能實現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借 IC 卡可自由通過門禁。自動抄收系統(tǒng)根據(jù)國家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求， 今后要對新建和改 建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)微機自 動檢測、 計量收費。 住宅耗能自動抄收系統(tǒng)， 將計算機技術(shù)與數(shù)字通訊 技

29、術(shù)完美結(jié)合， 該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、 電、煤氣等生活 能耗逐月入戶驗表收費方式， 解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能 數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過程， 從而節(jié)約了大量人力， 且防止了入戶驗表對 居民生活的干擾。水、電、煤氣的自動抄表計費也是物業(yè)管理的一個重要組成局部， 實行電腦網(wǎng)絡(luò)管理下的水電煤氣的自動抄表計費可以減少中間環(huán)節(jié)， 解 決入戶抄表的低效率、 干擾性和不平安因素， 提高工作效益。 在智能小 區(qū)中， 設(shè)置于住戶的自動水、 電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配 線中心， 家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接， 這樣小區(qū)中 心管理電腦能定期、 自動采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、

30、 電表及煤氣表 讀數(shù)并進行計費， 定期與各專業(yè)公司進行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、 銀行自動劃賬。周界報警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報警探測器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處， 防止不法 分子非法侵入小區(qū)及住戶家中， 假設(shè)有該類狀況發(fā)生， 物業(yè)中心或住戶會 及時得到預(yù)警，及時防范處理。在主要公共場所臺公寓大堂、電梯、 停車場等 設(shè)有攝像控探頭， 可以采集視頻資料， 物業(yè)中心對公共場所 進行監(jiān)控，以保障住戶平安。泊車管理及消費一卡通系統(tǒng)封閉式管理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車場地上或地 下需要在每一入口處安裝自動?xùn)艡跈C，要求地出入口進行智能管理， 對持卡人進行識別。 發(fā)生車輛進出后， 要把有關(guān)信息記錄備案。 同

31、時小 區(qū)具備自己的消費設(shè)施需要與停車場系統(tǒng)實現(xiàn) “一卡通式的統(tǒng)一管理。 憑借這張智能卡， 用戶進出停車場無須下車， 自動感應(yīng)器在鑒別用戶身 份后自動翻開道閘， 系統(tǒng)自動記錄用戶進入時間。 憑借這張智能卡， 用 戶可以不帶分文， 隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費和需用現(xiàn)金結(jié)算的 效勞，在小區(qū)內(nèi)做到無現(xiàn)金消費。 當(dāng)然購物開銷會一分不少地人用戶卡 上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如假設(shè)喪失，可以掛失，防止損 失。有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng) CATV 上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普 遍方法。 隨著通訊技術(shù)的迅速開展， CATV 系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā) 射的電視節(jié)目， 還可以通過衛(wèi)星地面站接

32、收衛(wèi)星電視節(jié)目， 可考慮光纖 接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)備還可以實現(xiàn) VOD 點播等多 項功能。 CATV 系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果， 還可以提供各種 信息傳播、電視教學(xué)、 娛樂等多項效勞， 隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高， CATV 系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成局部。F、會所會所是高檔社區(qū)的生活配套的一局部，是住宅工程開發(fā)上檔次的 重要表現(xiàn)。而且，本工程將是大同市第一個擁有社區(qū)會所的住宅工程， 它也是本工程最大的賣點，所以會所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。會所的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與整個社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一， 建議會所采用歐 陸風(fēng)情的新古典主義建筑設(shè)計， 在建筑外觀上充分表達氣派

33、、 高雅， 能 夠充分顯示使用人身份與地位。 滿足高層次人群追求高品位享受的居住 心理?？紤]到會所的建設(shè)本錢和日后的經(jīng)營， 我們建議適當(dāng)縮小會所面積 2500-3000 平方米，將會所效勞工程進行調(diào)整， 如減少某些活動設(shè)施 面積，取消大型酒樓和餐廳等，但原那么上不應(yīng)降低檔次。G 、園林聘請專業(yè)的園林公司進行本工程的園林設(shè)計與建設(shè)， 與整個社區(qū)建 筑風(fēng)格相照應(yīng)， 園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計， 具體建議參考我 公司提供的?總體規(guī)劃補充報告 ?。2、價格策略A 、定價原那么保證銷售率原那么我們說過， 高檔工程在大同來講是有一定的消費市場的， 大同的富 有人群所擁有的財富并不比全國任何一個大中城

34、市低， 他們在北京、 上 海等城市買得起價格超過 100萬元的房子， 3000-3250 元只相當(dāng)于北京 經(jīng)濟適用房的價格， 但相對于平均售價在 1600-1800 元的大同的房地產(chǎn) 住宅市場，每平方米 3000 多元的價格顯然是過高了。價格過高，超出 人們心理承受力， 勢必影響到工程銷售； 價格過低， 又會損害我們自身 的經(jīng)濟利益。無論定價過高或過低，都會造成工程的開發(fā)風(fēng)險。保證利潤原那么我們要實現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)本錢和建筑周期， 嚴格控制工程開發(fā) 建設(shè)的各項費用， 防止不必要的浪費， 只有這樣， 才能保證工程的利潤 最大化。拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價的原那么1. 根據(jù)不同的工

35、期和銷售階段，制定不同的房屋價格，采取不同的促 銷手段；2. 在建筑設(shè)計時，制造少局部豪宅中的豪宅，在定價上拉開差距，提 高工程平均價格；3. 拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價；4. 在推廣過程中，以起價和均價同時入市，防止差價過大，給客戶造成欺騙的感覺。在不同的銷售情況下進行不同的價風(fēng)格整原那么1. 銷售情況良好價格普遍調(diào)升但不宜一時調(diào)升過高， 可以通過縮短每一價格時間， 頻繁調(diào)價， 一 方面可以促進尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定， 另一方面也可以增加 利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。價格選擇性調(diào)升對于暢銷戶型，加大調(diào)升力度，對于滯銷或銷售情況不好的戶型， 保持價格不便或進行略微的

36、調(diào)整。2. 銷售情況不好不可進行直接降價，這樣會對工程形象造成較為不利的影響，直接 降價不適合高檔工程；可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段 進行變相的降價，以促進房屋的順利銷售。B、影響價格因素同一樓層中不同單位對價格的影響因素：按工程現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場接受情況考慮，我公司建議其影響因素及所占比例如下：影響因素所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%不同樓層對單位價格的影響因素：不同樓體類型，樓層的上下差異所產(chǎn)生的價差也不同，我公司建議如下：建筑類型樓層差價兀/平方米塔樓15板樓10建議在實際銷售過程中，取消 4、13、14、24樓層，房號也 響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓

37、層房號，如 4層1號房變?yōu)?層1號，13層1號 變?yōu)?5層1號，14層1號變?yōu)?6層1號；將6、& 9等這類吉 利樓層或房號適當(dāng)加價。不同樓體類型對單位價格的影響因素:樓體類型自身也是影響因素，敝司針對本工程建議如下:建筑類型建筑類型評分數(shù)塔樓0分板樓1分C、價風(fēng)格整建議根據(jù)工程的本錢核算和利潤核算，本工程的成交均價為3121元每平方米。工程整體均價及各階段價風(fēng)格整建議價格盤升具體方案如下：銷售率提價平均單價0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-8

38、0%503410合計6103121說明：銷售率每上升 10%，價格隨即上調(diào) 50-100 元，共進行 8 次調(diào)價， 以 銷售周期 20-21 個月計算，開盤價與結(jié)案價格差為 610 元，即 20%。銷售率到達 10%前，即開盤均價為 2800 元/ 平方米內(nèi)部認購起價 2480/M2,最高價3180/M2，樓層、朝向最高差價 21.43%;銷售率到達 10-20%，每平米提價 銷售率到達 20-30%，每平米提價 銷售率到達 30-40%，每平米提價 銷售率到達 40-50%，每平米提價 銷售率到達 50-60%，每平米提價 銷售率到達 60-70%，每平米提價 銷售率到達 70-80%，每平

39、米提價 全盤均價： 3121 元/平方米。80 元，均價為 2880 元/ 平方米;100 元，到達 2980 元/平方米;100 元，到達 3080 元/平方米;100 元，到達 3180 元/平方米;100 元，到達 3280 元/平方米; 80 元，到達 3360 元/平方米;50 元，到達 3410 元/平方米;注：此方案之調(diào)價周期以本工程主力戶型銷售進度作為依據(jù); 同時， 可 根據(jù)工程進度及銷售情況， 對提價幅度及周期進行進一步細化調(diào)整; 此 外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異， 分別調(diào)整提價幅度， 防止“一 刀切的作法。3、各階段推廣策略銷售前期市場預(yù)熱期與開盤期在這個階段，要通

40、過高頻率、 大規(guī)模的宣傳攻勢， 形成工程高品質(zhì)、 高素質(zhì)的物業(yè)形象， 使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣， 并從心理上認同我 們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他工程 30%的價格，認為我們的工程確實物有所 值。有了市場和消費者的認可， 我們就可以在內(nèi)部認購期和開盤期進行 極其優(yōu)惠的價格銷售策略， 回報首批購房客戶， 迅速翻開市場、 占領(lǐng)市 場。在這個階段， 我們的定價不可過高， 這個階段的銷售目的并不是賺 取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速翻開市場，確定市場地位。銷售中期市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期， 在這個階段， 工程已經(jīng)具有一定的知名度， 項 目工程進展順利， 銷售硬件、 軟件逐步到位， 在這個階段要保持大的銷 售勢能，換取資金回籠的速度， 同時要提高定價， 以獲取巨大的利潤率， 但價格的調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮， 更不可因前期良好的銷售情況而頭 腦發(fā)熱，任意漲價，價格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價容易 降價難。銷售后期尾房期在這個階段， 銷售勢能逐漸減弱， 可挑選房屋逐漸減少， 但房屋已 成為現(xiàn)房， 購置房屋不存在任何風(fēng)險， 通過良好的社會口碑、 到位的售 后效勞和物業(yè)效勞，客戶的購置信心是最強的。 對于剩余不同戶型進行 價格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價，而銷售情況不好 的戶型那么采取一定的促銷手段進行銷售。4、銷售進度與銷售率A、銷售統(tǒng)計總表以住宅面積