深圳市宗地地價測算規(guī)則

1、深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）錄入時間：2013-02-06 頒布機(jī)關(guān)：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 法規(guī)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 頒布文號：深規(guī)土201312號 范圍級別：地市級 實施狀態(tài)：有效公布時間：2013-01-08 實施時間： 廢止時間：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于印發(fā)深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）的通知文號：深規(guī)土201312號各有關(guān)單位：深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）已經(jīng)市政府五屆七十四次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2013年1月8日深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）第一條 為合理配置土地資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，規(guī)范我

2、市地價測算工作，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合深圳實際，制定本規(guī)則。第二條 本規(guī)則適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)，按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定進(jìn)行的宗地地價測算。第三條 本規(guī)則所稱基準(zhǔn)地價，是按照商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等四種用途，土地使用年限按商業(yè)40年、辦公40年、住宅70年、工業(yè)30年，在設(shè)定的土地利用狀況及開發(fā)條件下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。我市基準(zhǔn)地價主要適用于招拍掛出讓產(chǎn)業(yè)用地底價確定及經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地有償使用手續(xù)的行政劃撥用地、歷史用地、國有企業(yè)改制用地的地價測算。第四條 基于基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系的宗地地價按照以下公式測算：宗地地價基準(zhǔn)地價×建筑面積×適用類型修正系數(shù)土

3、地開發(fā)程度扣減項第五條 宗地地價涉及修正系數(shù)的，按照以下規(guī)則測算：（一）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)包括建筑類型、土地使用期限、容積率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、地下空間、商業(yè)樓層、臨時及短期利用修正系數(shù)。具體修正數(shù)值按照本規(guī)則附表1、2、3、4、5、6、7、8執(zhí)行，不涉及或不符合上述修正項的，缺省修正系數(shù)為1。（二）涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向地價修正的，產(chǎn)業(yè)主管部門依據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄出具產(chǎn)業(yè)分類的證明文件。宗地地價按各分項用途的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)測算，并按對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)修正。（三）容積率小于1的宗地，其建筑面積按照容積率為1測算。第六條 宗地地價涉及土地開發(fā)程度扣減的，按照以下規(guī)則測算：（一）由用

4、地單位自行平整的土地，按每平方米土地面積50元扣減。（二）由用地單位自行支付征地拆遷補(bǔ)償費用的土地，按每平方米土地面積70元扣減。（三）由用地單位自行支付征地拆遷補(bǔ)償費用且自行平整的土地，按每平方米土地面積120元扣減。第七條 同一宗地涉及多種用途的，宗地地價按照各類用途的建筑指標(biāo)分別測算地價后合計。第八條 行政劃撥用地上已建成的合法房地產(chǎn)，不改變原批準(zhǔn)用途，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地有償使用手續(xù)的，按照約定的土地使用期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的35%測算應(yīng)繳納的地價。土地使用期限低于法定土地使用權(quán)出讓最高年限的，可以在申請人補(bǔ)繳地價后予以補(bǔ)足。第九條 協(xié)議出讓的非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場的，按照土地使用權(quán)

5、剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)測算應(yīng)繳納的地價，扣減原已繳納地價的剩余期限地價。原已繳納地價的剩余期限地價按照原已繳納地價扣減已實際使用時間對應(yīng)的地價測算，即剩余期限地價原已繳納地價×（1已實際使用時間對應(yīng)的土地使用期限修正系數(shù)）。第十條 以協(xié)議方式出讓的住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整功能但不增加經(jīng)營性建筑面積的，在完善商品性補(bǔ)交地價等手續(xù)后，再按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳調(diào)整功能前后的地價差值；經(jīng)批準(zhǔn)增加經(jīng)營性建筑面積的，增加建筑面積部分的地價按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收。第十一條 以招拍掛方式出讓的住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，經(jīng)批準(zhǔn)增加經(jīng)營性建筑面

6、積的，增加建筑面積部分的地價按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)與綜合樓面成交地價中的高值計收。第十二條 住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地竣工超建建筑面積經(jīng)批準(zhǔn)確認(rèn)保留部分，按照以下規(guī)則測算：（一）以協(xié)議方式出讓的用地，竣工超建面積在規(guī)劃許可誤差范圍內(nèi)的，按照土地使用權(quán)全年期以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價；竣工超建面積超出規(guī)劃許可誤差范圍的，按照土地使用權(quán)全年期以市場評估地價計收地價。（二）以招拍掛方式出讓的用地，竣工超建面積在規(guī)劃許可誤差范圍內(nèi)的，按照土地使用權(quán)全年期以招拍掛出讓的綜合樓面成交地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價；竣工超建面積超出規(guī)劃許可誤差范圍的，按照土地使用權(quán)全年期以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)與綜合樓面成交地

7、價中的高值計收。第十三條 已供應(yīng)工業(yè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)增加建筑面積且用途不變部分，按照以下規(guī)則測算：（一）以協(xié)議方式出讓或以行政劃撥方式供應(yīng)的工業(yè)用地。增加生產(chǎn)性工業(yè)廠房建筑面積且限定自用的，不計收地價。增加工業(yè)配套（含配套辦公、單身宿舍、配套食堂等）建筑面積且限定自用的，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%且不作容積率系數(shù)修正計收地價。增加建筑面積后商業(yè)在1000平方米及以下的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施且限自用部分，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價的70%且不作容積率修正計收地價；增加建筑面積后商業(yè)超出1000平方米以上部分，按照土地使用權(quán)剩余期限及產(chǎn)權(quán)限制以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。增加建筑面積按

8、照土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可分割銷售的，按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。（二）以協(xié)議方式出讓或以行政劃撥方式供應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)用地。增加建筑面積且限定自用的，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%且不作容積率系數(shù)修正計收地價。增加建筑面積按照土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可與原宗地整體轉(zhuǎn)讓的，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)且不作容積率系數(shù)修正計收地價。增加建筑面積按照土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可分割銷售的，按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。（三）以招拍掛方式出讓的用地。增加工業(yè)配套（含配套辦公、單身宿舍、配套食堂等）建筑面積且與原宗地整體轉(zhuǎn)讓

9、的，按照土地使用權(quán)剩余期限以綜合樓面成交地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。增加建筑面積后商業(yè)在1000平方米及以下的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施且限自用部分，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價的70%且不作容積率系數(shù)修正計收地價；增加建筑面積后商業(yè)超出1000平方米以上部分，按照土地使用權(quán)剩余期限及產(chǎn)權(quán)限制以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。增加建筑面積按照土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可分割銷售的，按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。第十四條 已供應(yīng)工業(yè)用地（包括新型產(chǎn)業(yè)用地）竣工超建建筑面積經(jīng)批準(zhǔn)確認(rèn)保留的，按照以下規(guī)則測算：（一）以協(xié)議方式出讓或以行政劃撥方式供應(yīng)的用地，竣工超建的建筑面積限定自用的，按照土地使

10、用權(quán)全年期以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%且不作容積率系數(shù)修正計收地價；土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可與原宗地整體轉(zhuǎn)讓的，按照土地使用權(quán)全年期以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)且不作容積率系數(shù)修正計收地價。（二）以招拍掛方式出讓的用地，超建的建筑面積與原宗地整體轉(zhuǎn)讓的，按照土地使用權(quán)全年期以綜合樓面成交地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。（三）超建建筑面積按照土地使用權(quán)出讓合同約定或經(jīng)批準(zhǔn)可分割銷售的，按照土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。第十五條 市、區(qū)財政全額投資且產(chǎn)權(quán)歸政府的機(jī)關(guān)、科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育、養(yǎng)老和市政設(shè)施等公益性、非營利性的項目用地，新出讓及已出讓經(jīng)批準(zhǔn)增加的建筑面積，均免收地價；已出讓的機(jī)關(guān)、科研、

11、教育、文化、衛(wèi)生、體育、養(yǎng)老和市政設(shè)施等公益性、非營利性的項目用地，經(jīng)批準(zhǔn)增加的建筑面積不屬于市、區(qū)財政全額投資的，按照土地使用權(quán)剩余期限以基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。第十六條 加油站、加氣站用地的地價按照以下規(guī)則測算：加油站用地以宗地為單位，按照商業(yè)用途基準(zhǔn)地價的3倍與400萬元之和計收地價，土地使用期限為20年。加氣站用地以宗地為單位，按照商業(yè)用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價，土地使用期限為20年。第十七條 加油加氣站混合用地的地價按照以下規(guī)則測算：（一）已明確加油、加氣功能各自占地面積的，按占地面積分別計收地價后合計。未明確加油、加氣功能各自占地面積的，以宗地為單位，按照加油站和加氣站地價的均值計收地

12、價。（二）已供應(yīng)的加氣站用地經(jīng)批準(zhǔn)增加加油功能的，按照土地使用權(quán)剩余期限，以加油加氣站混合用地地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價，扣減已繳納的加氣站地價剩余期限地價值。（三）已供應(yīng)的加油站用地經(jīng)批準(zhǔn)增加加氣功能的，不再計收地價。第十八條 已出讓的加油站、加氣站用地或加油加氣站混合用地經(jīng)批準(zhǔn)增加充電功能的，不再計收地價。第十九條 新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地為混合用地，按照工業(yè)和辦公基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的均值計收地價。第二十條 保障性住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、安居型商品房）用地地價按照以下規(guī)則測算：（一）廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項目用地地價。廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項目用地（含市、區(qū)

13、財政投資建設(shè)，合法未建土地經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，合法已建成用地、經(jīng)批準(zhǔn)通過城市更新建設(shè)）中的住房部分免收地價。合法未建土地經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，合法已建成用地、經(jīng)批準(zhǔn)通過城市更新建設(shè)的項目用地，建設(shè)單位應(yīng)與市保障性住房管理部門簽訂保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議（監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確住房類型、產(chǎn)權(quán)歸屬、租售條件及后續(xù)監(jiān)管事宜）后，再向規(guī)劃國土管理部門申請測算地價。市、區(qū)財政投資建設(shè)的項目用地中，配套商業(yè)免收地價的，不得進(jìn)入市場；配套商業(yè)按基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，項目建成后配套商業(yè)限整體轉(zhuǎn)讓；配套商業(yè)按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，項目建成后配套商業(yè)可分割銷售。合法未建用地經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的項目用地中，配套商業(yè)按基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，限整體轉(zhuǎn)讓；配

14、套商業(yè)按評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，可分割銷售；宗地原已繳納的剩余期限地價，在地價測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價高于需要繳納的配套商業(yè)地價，高出部分地價不予退還。（二）安居型商品房項目用地地價。市、區(qū)財政投資建設(shè)以及合法未建用地經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)安居型商品房的，住房地價按照宗地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)和市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)的均值計收。其配套商業(yè)按基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，限整體轉(zhuǎn)讓；其配套商業(yè)按評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，可分割銷售。宗地原已繳納的剩余期限地價，在地價測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價高于需要繳納的配套商業(yè)地價，高出部分地價不予退還。第二十一條 經(jīng)批準(zhǔn)自行推山、填海造地等開發(fā)土地的，以及主題公園、高

15、爾夫球場、度假村、墓園、特殊海濱用地、容積率小于1.0的住宅用地及基準(zhǔn)地價未涵蓋的其他用地，由規(guī)劃國土管理部門委托法定評估機(jī)構(gòu)評估確定地價。第二十二條 我市基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)地價修正系數(shù)原則上每兩年更新調(diào)整一次，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施。第二十三條 本規(guī)則自發(fā)布之日起試行。本規(guī)則試行前我市有關(guān)政策與本規(guī)則不一致的，以本規(guī)則為準(zhǔn)。表1 建筑類型適用地價標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)表序號建筑類型適用基準(zhǔn)地價類型修正系數(shù)備注1工業(yè)（包括工業(yè)廠房、倉庫、堆場）工業(yè)1其中工業(yè)項目配套占地面積7%（配套單身宿舍、配套辦公、配套食堂）1.3工業(yè)項目配套占地面積7%宗地地價按照具體建筑類型適用的地價標(biāo)準(zhǔn)測算油庫、氣庫、港口范圍內(nèi)

16、倉庫1.52市政公用設(shè)施項目（包括交通、供水、供電、供氣、電信、環(huán)衛(wèi)等生產(chǎn)性設(shè)施）1限整體轉(zhuǎn)讓（產(chǎn)權(quán)歸政府的免繳地價）3新型產(chǎn)業(yè)用房（產(chǎn)業(yè)研發(fā)、軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意等）工業(yè)辦公宗地地價標(biāo)準(zhǔn)按照50%工業(yè)50%辦公基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)測算（對應(yīng)土地使用權(quán)使用期限為30年）其中高新技術(shù)園區(qū)內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用房工業(yè)14物流工業(yè)辦公宗地地價標(biāo)準(zhǔn)按照50%工業(yè)50%辦公基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)測算（對應(yīng)土地使用權(quán)使用期限為30年）5住宅住宅1其中單身宿舍0.8保障性住房按照規(guī)則第二十條測算6辦公、商務(wù)公寓辦公17停車庫（辦理產(chǎn)權(quán)部分）0.7限整體轉(zhuǎn)讓8公共管理與公共服務(wù)設(shè)施（包括經(jīng)營性文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、社會福利、養(yǎng)老

17、等公共設(shè)施）0.3限整體轉(zhuǎn)讓（產(chǎn)權(quán)歸政府的免繳地價）9商業(yè)（包括批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融及其它商服）商業(yè)1其中酒店、旅館1可分割轉(zhuǎn)讓（對應(yīng)土地使用權(quán)使用期限為40年）0.8限整體轉(zhuǎn)讓（對應(yīng)土地使用權(quán)使用期限為40年）肉菜市場，花卉、汽車展銷廳及其他會展0.7限整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)項目配套的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施（1000平方米以內(nèi)）0.7限與工業(yè)項目用地一并整體轉(zhuǎn)讓加油站、加氣站宗地地價按照規(guī)則第十六、十七、十八條測算郵政網(wǎng)點（所）0.5限整體轉(zhuǎn)讓說明：凡主題公園、高爾夫球場、度假村、墓園、特殊海濱用地及容積率小于1.0的住宅等特殊類型用地須按程序單宗評估確定。表2 土地使用權(quán)使用期限修正系數(shù)年期N商業(yè)

18、（辦公）類（40年）工業(yè)類工 業(yè)（50年）住宅類（70年）加油氣站年期n商業(yè)（辦公）類（40年）工業(yè)類工 業(yè)（50年）住宅類（70年）加油氣站10.0370.0450.0270.061360.9341.1330.6941.54020.0730.0890.0540.121370.9511.1540.7071.56830.1090.1320.0810.179380.9681.1740.7191.59540.1430.1740.1060.236390.9841.1930.7311.62250.1770.2150.1320.292401.0001.2130.7431.64860.2100.2550.1

19、560.347411.0161.2310.7541.67370.2430.2950.1800.400421.0311.2500.7661.69880.2750.3330.2040.453431.0461.2680.7771.72390.3060.3710.2270.504441.0601.2850.7881.747100.3360.4080.2500.554451.0741.3030.7981.770110.3660.4440.2720.603461.0881.3200.8091.793120.3950.4790.2940.651471.1021.3360.8191.816130.4240.5

20、140.3150.698481.1151.3520.8291.838140.4520.5480.3360.744491.1281.3680.8381.859150.4790.5810.3560.789501.1411.3840.8481.880160.5060.6130.3760.833511.1541.3990.8571.901170.5320.6450.3950.876521.1661.4140.8661.921180.5570.6760.4140.918531.1781.4280.8751.941190.5820.7060.4330.960541.1891.4420.8841.96020

21、0.6070.7360.4511.000551.2011.4560.8921.979210.6310.7650.4691.039561.2121.4700.9011.997220.6540.7930.4861.078571.2231.4830.9092.015230.6770.8210.5031.116581.2341.4960.9172.033240.7000.8480.5201.153591.2441.5090.9242.050250.7220.8750.5361.189601.2551.5210.9322.067260.7430.9010.5521.225611.2651.5340.94

22、02.084270.7640.9270.5681.259621.2751.5450.9472.100280.7850.9520.5831.293631.2841.5570.9542.116290.8050.9760.5981.326641.2941.5690.9612.131300.8251.0000.6131.359651.3031.5800.9682.147310.8441.0230.6271.391661.3121.5910.9752.162320.8631.0460.6411.422671.3211.6010.9812.176330.8811.0690.6551.452681.3291

23、.6120.9882.190340.8991.0910.6681.482691.3381.6220.9942.204350.9171.1120.6811.511701.3461.6321.0002.218備注：上述土地使用權(quán)使用期限修正系數(shù)公式為：k，公式中n為本次公告基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地使用權(quán)出讓年限，m為土地使用年限，為土地還原利率，為土地資產(chǎn)增長率（本次參照近年CPI平均水平按2.5%計）。其中土地還原利率按規(guī)定不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率，本次取值為4.75%。表3 工業(yè)用地地價容積率修正系數(shù)表容積率r修正系數(shù)r11.51r30.3+1.2/rr32.1/r（用于生

24、產(chǎn)的工業(yè)廠房）0.7（其他工業(yè)廠房）備注：1工業(yè)用地出讓地價不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)2用于生產(chǎn)的工業(yè)廠房，容積率超過3.0的部分，不收地價。表4 住宅用地地價容積率修正系數(shù)表容積率r修正系數(shù)r2.01.62.0r5.02-0.2rr5.01表5 產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)表 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)分類（暫定）修正系數(shù)（暫定）1鼓勵發(fā)展類總部企業(yè)0.52戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)0.53現(xiàn)代服務(wù)業(yè)0.54高端制造業(yè)0.65允許發(fā)展類1.06限制發(fā)展類2.0以上備注：1具體宗地地價按規(guī)劃許可文件確定的各分項用途的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)以該修正系數(shù)予以修正；2宗地地價適用工業(yè)基準(zhǔn)地價的，以該修正系數(shù)修正后不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)；3工業(yè)用地上限自用的高新技術(shù)研發(fā)適用工業(yè)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，不作鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價修正；4宗地適合多種產(chǎn)業(yè)修正測算時，只能按其中一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向地價修正系數(shù)進(jìn)行