設(shè)備拆遷評估

1、一、機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值評估中所面臨的問題（一）實(shí)際評估工作中涉及的拆遷機(jī)器設(shè)備種類繁多在實(shí)際工作中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達(dá)成協(xié)議的機(jī)器設(shè)備拆遷，一般不請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估其價(jià)值。一般只有在機(jī)器設(shè)備繁雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達(dá)成協(xié)議的，才會請專 業(yè)評估機(jī)構(gòu)介入。（二）拆遷當(dāng)事人的利益沖突對評估操作的影響。拆遷當(dāng)事人之間存在著明顯的利益沖突。 被拆遷人為了取得更多的拆遷補(bǔ)償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程或特殊設(shè)備等會提出各種要求增加補(bǔ)償?shù)睦碛珊涂量桃螅?有的甚至有意不提供應(yīng)當(dāng)提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利完成評估工作的挑戰(zhàn)。二、拆遷評估中機(jī)器設(shè)備的分類在機(jī)器設(shè)備拆

2、遷時(shí)的價(jià)值評估中， 要評什么和不要評什么， 一般是由評估委托人先行提出，然后 再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)評估的對象是不同的，因此，應(yīng)對 拆遷的機(jī)器設(shè)備有一個簡單的分類：、按機(jī)器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備；、按機(jī)器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備；、按機(jī)器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失，與機(jī)器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷 設(shè)備與不可搬遷設(shè)備；精品文庫、按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo)， 可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持 原有功能的設(shè)備；、按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行， 可分為不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備

3、與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。需要注意的是， 將不能保持原有功能的機(jī)器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時(shí)應(yīng)當(dāng)慎之又慎。 對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價(jià)值應(yīng)該是設(shè)備的評估價(jià)值扣除設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值。 而可搬遷設(shè)備所需評估的價(jià)值是拆卸費(fèi)、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總。 當(dāng)然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。至于機(jī)器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失， 一般不是機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)價(jià)值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。三、機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值評估的實(shí)務(wù)操作機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)值評估，除了應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行一般的評估程序之

4、外， 還應(yīng)特別注意以下幾個問題：、評估基準(zhǔn)日似乎應(yīng)為機(jī)器設(shè)備拆遷所在地 的拆遷公告日。但由于在實(shí)際工作中， 機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的價(jià)值評估經(jīng)常是在被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進(jìn)行委托的，機(jī)器設(shè)備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達(dá)現(xiàn)場后才得以明確，因此，宜以此三方人員共同進(jìn)入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基準(zhǔn)日。歡迎下載2精品文庫、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負(fù)責(zé)人、拆遷方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與評估人員同時(shí)在場時(shí)進(jìn)行。 評估現(xiàn)場勘查必須達(dá)到盡可能的細(xì)致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述三方共同簽字確認(rèn)。 對重要的、特殊的機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)攝影、攝像，并建立備份。、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深

5、井等設(shè)備應(yīng)取得最新的書面法定檢測證明、報(bào)告與許可證等資料。、分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象，并必須關(guān)注機(jī)器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等各種現(xiàn)狀。、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測試。、在工作中遇到不易處理的具體問題， 應(yīng)盡可能與拆遷方和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當(dāng)要使拆遷雙方明確： 機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)值評估報(bào)告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見； 由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報(bào)告中的評估結(jié)果不是拆遷雙方最后達(dá)成拆遷協(xié)議的唯一依據(jù)；機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)值評估報(bào)告僅能

6、作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。四、機(jī)器設(shè)備拆遷評估價(jià)值確定采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值的公式如下：歡迎下載3精品文庫不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值 設(shè)備重置全價(jià) ×綜合成新率 設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中： 設(shè)備重置全價(jià)外購市價(jià) 運(yùn)雜費(fèi) 安裝調(diào)試費(fèi) 或設(shè)備重置全價(jià) 設(shè)備制造成本 應(yīng)攤期間費(fèi)用安裝調(diào)試費(fèi)大型設(shè)備的資金成本 應(yīng)計(jì)稅費(fèi) 合理利潤評估可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值的公式如下：可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值拆除費(fèi) 拆除損失 運(yùn)雜費(fèi) 安裝調(diào)試費(fèi) 設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi) 大型設(shè)備的聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)其中：運(yùn)雜費(fèi) 基本運(yùn)費(fèi) 裝卸費(fèi) 基本包裝費(fèi) 合理損耗費(fèi) 運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)大量的小型設(shè)備購置時(shí)只有極少的運(yùn)雜費(fèi)，也不計(jì)安裝調(diào)試費(fèi)

7、，因此，在評估時(shí)可針對具體情況酌定。 大、中型設(shè)備購置時(shí)，其運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)一般由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，這方面的費(fèi)用一般已包含在設(shè)備的購置價(jià)中，因此在評估時(shí)， 這方面費(fèi)用的確定應(yīng)查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。當(dāng)無法獲得設(shè)備的外購市價(jià)時(shí)，才可以用設(shè)備的重置全價(jià)來替代。 而機(jī)器設(shè)備搬遷的運(yùn)雜費(fèi)，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而定， 費(fèi)率可取設(shè)備評估價(jià)值的，在許可的范圍內(nèi)應(yīng)就高不就低。 一般設(shè)備的拆卸費(fèi)率為安裝調(diào)試費(fèi)的 。歡迎下載4精品文庫實(shí)際工作中有兩類機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)最難把握。 一是由國外進(jìn)口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備， 二是從軍工單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評估人員在遇到此類設(shè)備時(shí)，其安裝

8、調(diào)試費(fèi)可以先按一般正常情況下的機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)進(jìn)行評估， 然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項(xiàng)費(fèi)用。此外，消防設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)與運(yùn)雜費(fèi)，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。 此類設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng)多方協(xié)商確定， 而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費(fèi)率來確定。五、機(jī)器設(shè)備拆遷評估報(bào)告中的專項(xiàng)說明機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的評估價(jià)值， 受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報(bào)告特別事項(xiàng)中作出必要的說明。 以下是我們對機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)值評估報(bào)告中專項(xiàng)說明所進(jìn)行的嘗試，供同仁們參考。“專項(xiàng)說明： 本次接受委托所

9、進(jìn)行的評估， 是因動遷需要對所涉及機(jī)器設(shè)備搬遷所造成的正常損失所作的估價(jià)。 此項(xiàng)評估結(jié)果僅作為對本次動遷相關(guān)當(dāng)事人補(bǔ)償費(fèi)確定時(shí)的價(jià)值參考，不能作為其他用途。因不當(dāng)使用本評估報(bào)告及評估結(jié)果所導(dǎo)致的一切損失與本評估機(jī)構(gòu)、本評估師無關(guān)。 本次評估所涉及機(jī)器設(shè)備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條件， 即評估價(jià)值以機(jī)器設(shè)備持續(xù)使用和公開市場的公允價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作為為評估歡迎下載5精品文庫基礎(chǔ)。沒有考慮可能與機(jī)器設(shè)備有關(guān)的抵押、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)以及其他特殊事項(xiàng)對評估價(jià)值的影響， 也未考慮可能與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化與自然力和其它不可抗力對機(jī)器設(shè)備價(jià)值的影響。 本次評估涉及的機(jī)器設(shè)備損失， 僅是一次性搬遷所造成正

10、常情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損失。 本次評估未考慮機(jī)器設(shè)備可能另行存放于倉庫或其他儲存地的配、備件的運(yùn)雜費(fèi)和拆卸費(fèi)。 本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬運(yùn)、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失；也未考慮因機(jī)器設(shè)備停工停產(chǎn)的損失。 本次評估未考慮因機(jī)器設(shè)備不應(yīng)存在的、 但原本已經(jīng)存在的或多年導(dǎo)致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費(fèi)用的變動， 也未考慮因機(jī)器設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、大修理和更新改造所造成的拆遷費(fèi)用的變動。 本次評估的設(shè)備 ×××××是以 ×××× 年×月×日評估師、被拆遷人××××有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人 ×××、×××及拆遷人 ××××動遷小組相關(guān)負(fù)責(zé)人 ×××、×××進(jìn)行現(xiàn)場勘查時(shí)的機(jī)器設(shè)備的實(shí)物狀態(tài)為準(zhǔn)，并未考慮因該設(shè)備的所有權(quán)及所有權(quán)是否受限制所導(dǎo)