拆遷非訴業(yè)務流程圖

1、拆遷非訴業(yè)務流程一、律師代理拆遷人、 拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作1. 律師代理拆遷人、 拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作：1.1 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)， 以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。1.2 核實拆遷人、 拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準文件且是否依法公示。1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件且是否依法公示。1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。1.6 調(diào)查被拆遷人的基本情況 （拆遷的四至圍、 房屋類型、

2、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?。1.7 核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、確定拆遷圍后，拆遷圍的單位和個人有無進行下列活動：1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物；1.7.2 改變房屋和土地用途；1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系；1.7.4 分列房屋租賃戶名。1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應載明如下事項：1.9.1 拆遷四至圍；1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；1.9.3 拆遷戶數(shù)；1.9.4 拆遷期限；1.9.5 拆

3、遷圍分期實施拆遷的情況；1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預算；1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；1.9.8 實施拆遷的方式；1.9.9 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省（市）的拆遷計劃。1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。1.9.12核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達

4、到拆遷圍被拆遷人總戶數(shù)的70% ，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。2律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題：2.1 律師應提示委托人， 拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。2.2 律師應提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。2.3 律師應提示委托人， 須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、 土地批準手續(xù)， 并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷圍。2.4 律師須提示委托人， 要

5、在拆遷期限完成拆遷。 確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15 日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日給予答復。2.5 律師應提示委托人建設項目若在拆遷期限發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應當經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后， 辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機關(guān)應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)容予以公告。建設項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行； 項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30 日予以公告。2.6 律師應提示委托人， 拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家

6、法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應解除委托。二、律師代理被拆遷人、 房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作1 核實拆遷人、 拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。2核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。3核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件。4核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證。5核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷圍和拆遷期限等事項并準確無誤，且委托人在該拆遷圍。6參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。7核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃

7、與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應說明如下事項：7.1 拆遷四至圍；7.2 拆遷房屋總建筑面積 （分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；7.3 拆遷戶數(shù)；7.4 拆遷期限；7.5 拆遷圍有無分期實施拆遷的情況；7.6 拆遷補償安置資金總額的預算；7.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；7.8 實施拆遷的方式。8核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方

8、案中明確資金分期到位的時間。9核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。10 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。11獎勵措施。12對特殊問題的應急方法。三、房屋拆遷評估中的律師實務1房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格律師應提示委托人： 從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應當具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)， 不得接受房屋拆遷估價委托、 出具估價報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應當向當?shù)夭疬w主管機關(guān)依法備案。2房屋拆遷估價

9、機構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式， 一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。采取投票方式的， 根據(jù)投標結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應將投票結(jié)果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，可同時確定重新估價機構(gòu)。3拆遷估價委托同一拆遷圍， 一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應核實如下容：3.1 核實雙方當事人的主體資格。3.2 委托圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷圍。3.3 委托估價的被

10、拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。3.4 估價的價值標準及估價方式。3.5 需要雙方當事人提供的資料及提供方式。3.6 估價報告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 違約責任。3.9 爭議的解決方式。3.10 其他需要約定的事項。4. 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作容4.1. 拆遷估價過程中律師工作的一般容：4.1.1 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。4.1.2 對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應提示委托人投票確定估價機構(gòu)的， 拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務。而拆遷主管機關(guān)可對投票、 抽簽過程進行監(jiān)督， 并可以要求紀檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。4.1.3 對拆

11、遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。4.1.4 核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人。4.1.5 對估價報告的形式與容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、 估價容的真實性與合法性、 房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。4.1.6 對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序合法性進行核實。4.1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。4.1.8 對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達

12、不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復估結(jié)論或重估報告后的15 日向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。4.1.9 對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人進行核實。4.1.10 律師應提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價； 而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。4.2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務的注意事項：4.2.1 律師應提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。4.2.2

13、 律師應提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。4.2.3 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測繪管理辦法 設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機

14、構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。4.2.4 律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。4.3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務的注意事項：4.3.1 律師應提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。4.3.2 律師應提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同

15、）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測繪管理辦法 設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。4.3.3 律師應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。4.4. 拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)提供法律服務的注意事項：4.4.1 對估價工作

16、程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。4.4.2 律師應提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。4.4.3 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價， 或者估價失實的，應當承擔相應的責任。4.4.4 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價

17、值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的， 可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對拆遷人、 被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。4.4.5 律師應提示委托人，估價機構(gòu)應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、 估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。4.4.6 律師應提示委托人，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準； 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面

18、積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。四、房屋拆遷補償與安置中的律師實務1. 拆遷補償?shù)姆绞讲疬w補償?shù)姆绞接袃煞N： 既可以實行貨幣補償， 也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師要提示委托人， 被拆遷人可以選擇補償方式。 但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制： 一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 被拆遷人不能選擇貨幣補償。2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷

19、人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的， 拆遷人應當與被拆遷人、 房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。2.4 拆遷團體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以

20、及1983 年 12 月 17 日城市私有房屋管理條例實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。3. 拆遷補償安置協(xié)議的容簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下容：3.1 訂立協(xié)議的主體。3.2 被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3.3 補償安置方式。3.4 貨幣補償金額。3.5 搬遷期限。3.6 違約責任。3.7 爭議的處理。3.8 需要約定的其他事項。律師要注意， 如果是實行房屋調(diào)換的， 拆遷補償安置協(xié)議的容還應當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項， 拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住

21、房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中， 根據(jù)建設情況約定過渡期， 并遵守過渡期的約定。過渡期，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期的臨時安置補助費。搬家補助費、 設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。如當?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應提示拆遷人應當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。五、被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標準被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積

22、為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。 相關(guān)批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在城市規(guī)劃法實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋， 以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。2. 面積爭議的處理發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認定。當事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。六、被拆遷房屋補償安置標準1. 居住房屋的貨幣補償金額的確定由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一

23、般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當事人對此應先行協(xié)商， 協(xié)商不成的可委托評估。 估價的結(jié)果應當保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標準的，按該補償單價標準計算。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的團體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。 出租人與承租人未達成解除租賃關(guān)系的，應當實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。執(zhí)行政府規(guī)定租金

24、標準的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。實行價值標準房屋調(diào)換的， 律師應提示委托人應當按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額， 再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。 需特別重視的是， 被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應適用同一評估時點、同一評估方法和標準。2. 非住宅房屋的補償安置拆遷非住宅房屋的， 應充分考慮拆遷和當?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。 拆遷租賃非住宅房屋的， 被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的， 拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行

25、房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。另外，拆遷非居住房屋，律師還應提示委托人，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：2.1 按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。2.2 無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。2.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補償標準認定的情形律師在

26、實踐中應提示委托人注意， 以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標準予以補償認定：3.1 原始設計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認定為非居住房屋。3.2 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋。3.3 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。3.4 原始設計為居住房屋， 改變?yōu)榉蔷幼∮猛荆?作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的， 可以依據(jù)國務院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、 納稅情況， 參照當?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當?shù)难a

27、償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置拆除居住和非居住兼用的房屋， 被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應當按照約定或行政裁決結(jié)算差價。七、特殊對象的補償與安置1. 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調(diào)換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴省?. 拆遷團體所有房屋的處理拆遷團體所有的房屋， 律師應提示拆遷人， 應當事先征求事務管理部門意見，并與

28、團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的團體的房屋，租賃關(guān)系終止。 拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。 拆遷非居住房屋的， 被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應注意， 如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補償。4. 拆遷公共設施的處理需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、 人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。因房屋拆遷需要遷移管線

29、或鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋， 拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷補償安置協(xié)議應當經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應當向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。6. 拆除違章建筑和臨時建筑的處理律師應提示委托人拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑， 現(xiàn)行規(guī)定是不予補償； 拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據(jù)并依法確定。其中， 城市規(guī)劃法實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及

30、臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為建筑。對建筑依據(jù)城市規(guī)劃法及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理。城市規(guī)劃法實施前建筑的認定， 由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后， 或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。7. 拆遷爭議房屋的處理由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案， 報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全， 并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可

31、實施拆遷。8. 拆遷設有抵押權(quán)的房屋的處理律師應注意，首先要核實抵押的有效性。其次，在拆遷前，應當通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋， 被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。八、貨幣補償款的分配1. 公有房屋貨幣補償款的分配。

32、拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應提示委托人注意，下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源， 且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。1.2 承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付較多款項的。1.3 對公房居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。2. 私有房屋補償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、

33、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、 無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。4. 補償款由他人領取的處理在實踐中， 有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導致房屋補償款由他人領取，律師應提示委托人，補償款應由領款人親自領取，委托他人領款的應認真審查委托書的真實性和容的準確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人， 仍應對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔補償安置的義務。 對冒領或錯發(fā)， 拆遷人可以依法要求返還不當?shù)美?. 被拆遷

34、人拒絕受領補償款的處理拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后， 被拆遷人如無法定理由在法定期限不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分， 由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設施維修資金的不足。九、裁決申請與受理階段1. 申請階段律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申

35、請所必需的資料。 為拆遷主管行政機關(guān)提供服務時應審查申請資料是否符合要求。1.1 拆遷人申請裁決應提交的資料：1.1.1 裁決申請書；1.1.2 法定代表人的明；1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；1.1.4 被拆遷房屋的估價報告；1.1.5 對被申請人的補償安置方案；1.1.6 申請人與被申請人的協(xié)商記錄；1.1.7 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。1.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：1.2.1 裁決申請書；1.2.2 申請人的明；1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；1.2.4 申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；1.2.5 房屋拆遷管理部門認為應當提

36、供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。1.3 裁決申請書應包括以下主要容：1.3.1 申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的、年齡、職業(yè)、住所；1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況；1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由；1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期。2. 審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段， 應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。2.1 裁決聽證裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷圍總戶數(shù)的比例進行審核，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的， 房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管

37、理部門規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。2.2 不予受理的情形有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：2.2.1 已超過房屋拆遷期限的；2.2.2 申請人未在規(guī)定的日期補齊資料的；2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；2.2.4 房屋已經(jīng)滅失的；2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；2.2.7 裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的， 裁決機關(guān)應當自收到申請之日起5 日書面通知申請人。律師對行政機關(guān)

38、作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。十、裁決審理階段在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面：1. 對裁決審理的程序和容的核實。1.1 裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。1.2 裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。1.4 裁決機關(guān)是否組織拆遷當事人進行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決， 而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關(guān)可以缺席裁決。

39、1.5 核實補償安置標準是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。在審理過程中，當事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的， 裁決機關(guān)應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。1.6 裁決機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應自受理裁決申請之日起30 日做出裁決。裁決書容應當合法、適當。 裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領導班子集體討論決定。1.7 裁決書是否送達。 裁決書應當送達當事人， 并留有送達的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送達的，可公告送達，將裁決書貼于被拆除房屋的拆遷圍公示欄，裁決書自貼于公示欄之日起滿7 天視作送達。2. 裁決中止的審查在裁決審理過程中， 可能出現(xiàn)中止裁決的情形。 律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。2.2 審查是否是當事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。2.3 審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未