第7章房地產(chǎn)評估

1、第七章第七章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格及其影響因素及其影響因素第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用應(yīng)用第六節(jié)第六節(jié) 其他方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用其他方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第七節(jié)第七節(jié) 在建工程評估在建工程評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述1 1、了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點、了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點2 2、掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素、掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素3 3、了解房地產(chǎn)評估中

2、的一般程序、了解房地產(chǎn)評估中的一般程序4 4、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：本章學(xué)習(xí)目的和要求：第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)及其特性一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，通常是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，通常又稱不動產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和又稱不動產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和狹義兩種狹義兩種狹義的房地產(chǎn)狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)

3、實體和依托于物質(zhì)實體定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。的權(quán)益。土地土地是指地球陸地表面上下一定范圍內(nèi)的空間是指地球陸地表面上下一定范圍內(nèi)的空間建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。物兩大類。其他土地定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，

4、或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。受到損害的物。房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、的形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。平整程度等。房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益分，包括

5、權(quán)利、利益和收益廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。礦藏、森林等自然資源。 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類1 1）按房地產(chǎn)用途分類）按房地產(chǎn)用途分類（1 1）居住房地產(chǎn)；）居住房地產(chǎn)； （2 2）商業(yè)房地產(chǎn)；）商業(yè)房地產(chǎn)；（3 3）旅館房地產(chǎn)；）旅館房地產(chǎn)； （4 4）餐用房地產(chǎn)；）餐用房地產(chǎn)；（5 5）金融用房地產(chǎn)；（）金融用房地產(chǎn)；（6 6）信息用房地產(chǎn)；）信息用房地產(chǎn)；（7 7）辦公房地產(chǎn)；）辦公房地產(chǎn)； （8 8）娛樂房地產(chǎn)；）娛樂房地產(chǎn)；（9 9

6、）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；（）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；（1010）農(nóng)業(yè)房地）農(nóng)業(yè)房地（1111）特殊用地房地產(chǎn)；（）特殊用地房地產(chǎn)；（1212）軍用房地產(chǎn)）軍用房地產(chǎn)（1313）綜合房地產(chǎn)）綜合房地產(chǎn) （3 3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進行房屋建造的土地；直接在其上進行房屋建造的土地；（4 4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產(chǎn)。交付使用條件的房地產(chǎn)。（5 5）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可

7、直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的或經(jīng)過裝修改用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的或經(jīng)過裝修改造的。造的。（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 房地房地產(chǎn)價格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。產(chǎn)價格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）數(shù)量的有限性（不可再生性）數(shù)量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移動性）位置的不可移動性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差異性）效用的差異性決定決定 2.2.土地的經(jīng)濟特性土地的經(jīng)濟特性 （1 1）用途的廣泛性）用途的

8、廣泛性 （2 2）供給的稀缺性）供給的稀缺性 （3 3）經(jīng)濟地理位置的可變性）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4 4）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 3.3.建筑物的特點建筑物的特點 （1 1）建筑物不能脫離土地而獨立存在）建筑物不能脫離土地而獨立存在 （2 2）建筑物的使用壽命是有限的）建筑物的使用壽命是有限的 （3 3）建筑物屬可再生性社會資源）建筑物屬可再生性社會資源 4.4.房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性（1 1）位置固定性）位置固定性（2 2）供求區(qū)域性）供求區(qū)域性（3 3）使用長期性）使用長期性（4 4）投資大量性）投資大量性（5 5）影響因素多樣性和復(fù)雜性）影響因素

9、多樣性和復(fù)雜性（6 6）保值增值性）保值增值性二、房地產(chǎn)評估的原則二、房地產(chǎn)評估的原則 1.1.合法原則合法原則：合法取得、合法使用、合：合法取得、合法使用、合法交易、合法處分法交易、合法處分 2.2.最高最佳使用原則最高最佳使用原則：給估價對象帶來：給估價對象帶來最高價值最高價值 3.3.房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則：房依地建，房蔭：房依地建，房蔭地價，二者相互依存地價，二者相互依存 4.4.區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則：地段差異：地段差異單項選擇題 1 1、某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為、某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300300萬元，萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為用于商業(yè)大樓開

10、發(fā)時的價值為500500萬元，用于工業(yè)萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為廠房開發(fā)時的價值為280280萬元。城市規(guī)劃確認該土萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的（萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的（ ）。）。 A. A. 供求原則供求原則 B. B. 替代原則替代原則 C. C. 最佳使用原則最佳使用原則 D. D. 貢獻原則貢獻原則三、房地產(chǎn)評估的目的和價值類型三、房地產(chǎn)評估的目的和價值類型1.單純的房地產(chǎn)交易 市場價值或非市場價值2.企業(yè)價值評估采用成本法涉及到企業(yè)中的房地產(chǎn) 在用價值（按房地

11、產(chǎn)對企業(yè)作貢獻的方式評估其價值）3.財務(wù)報告目的涉及的房地產(chǎn) 按會計準則要求的價值類型評估評估四、房地產(chǎn)評估的程序四、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項（一）接受委托，明確評估的基本事項 1.1.明確評估對象明確評估對象 2.2.明確評估目的明確評估目的 3.3.明確評估基準日明確評估基準日 4.4.明確評估報告提交日期明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素房

12、地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的特性一、房地產(chǎn)價格的特性（一）土地價格的特殊性（一）土地價格的特殊性1.1.價格構(gòu)成的特殊性價格構(gòu)成的特殊性2.2.價格決定機制的特殊性價格決定機制的特殊性3.3.市場供求關(guān)系的特殊性市場供求關(guān)系的特殊性4.4.價格呈不斷增長趨勢價格呈不斷增長趨勢（二）房地產(chǎn)價格的特性（二）房地產(chǎn)價格的特性1.1.房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有復(fù)雜性房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有復(fù)雜性2.2.房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性3.3.房地產(chǎn)價格具有較強的政策性房地產(chǎn)價格具有較強的政策性 天河區(qū)房地產(chǎn)成交價格 增城區(qū)房地產(chǎn)成交價格我國土地價格的特殊性我國土地價格的特

13、殊性在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國有土在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價格的種類二、房地產(chǎn)價格的種類 （一）土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格（一）土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格1.1.土地價格土地價格（1 1）基準地價）基準地價：基本標準價格，政府定期公布：基本標準價格，政府定期公布（2 2）標定地價）標定地價：以基本地價為依據(jù)，具體

14、地塊某一時期：以基本地價為依據(jù)，具體地塊某一時期的價格的價格（3 3）出讓底價）出讓底價：政府拍賣土地使用權(quán)的起叫價格：政府拍賣土地使用權(quán)的起叫價格（4 4）轉(zhuǎn)讓價格）轉(zhuǎn)讓價格：土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓價格：土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓價格（5 5）其他價格）其他價格：抵押價格、課稅價格、征用價格：抵押價格、課稅價格、征用價格上述（上述（1 1）（）（3 3）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。價。4 45 5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。2. 2. 建筑物價格建筑物價格 不包含其占用土地的價格，現(xiàn)實中不多見3. 3. 房地產(chǎn)價格

15、房地產(chǎn)價格 土地價格和房產(chǎn)價格的統(tǒng)稱廣州獵德村改造廣州獵德村改造2007年年8月，廣州市國土房月，廣州市國土房管局發(fā)布管局發(fā)布出讓出讓公告，將于下月公告，將于下月底公開出讓獵德村底公開出讓獵德村11萬平方米萬平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，僅的商業(yè)金融業(yè)用地，僅交易底交易底價價就高達就高達38.6億元億元獵德村的改造計劃將于獵德村的改造計劃將于2010年完成，其東部擬作為村民的年完成，其東部擬作為村民的安置區(qū)，西部擬進行拍賣發(fā)展安置區(qū)，西部擬進行拍賣發(fā)展商業(yè)，而南部則建星級酒店商業(yè)，而南部則建星級酒店。 （二）總價格、單位價格、樓面地價（二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價樓面地價土地總價

16、建筑總面積建筑總面積 由：容積率建筑總面積容積率建筑總面積土地面積土地面積 得：樓面地價土地單價樓面地價土地單價容積率容積率 例題例題 天河北路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率等于天河北路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率等于2.02.0，面，面積約積約2 2萬平米，成交價萬平米，成交價2540025400萬。萬。 則樓面地價為土地單價則樓面地價為土地單價/ /容積率容積率 （土地總價格（土地總價格/ /土地面積）土地面積）/ /容積率容積率 （2540025400萬元萬元/2/2萬平米）萬平米）/2/2 63506350元元/ /平米。平米。小練習(xí) 1、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為

17、1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？ （三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 1.所有權(quán)價格 2.使用權(quán)價格 3.其他權(quán)益價格 如：租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等（四）市場交易價格和評估價格 1.市場交易價格 2.評估價格三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地取得成本（一）土地取得成本土地取得成本土地取得成本= =購置土地應(yīng)支付的價款購置土地應(yīng)支付的價款+ +稅費稅費 （1 1）通過征用農(nóng)地取得土地）通過征用農(nóng)地取得土地 土地取得成本包括：農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本包括：農(nóng)地征用費

18、和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征地補償標準和土地出土地取得成本應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征地補償標準和土地出讓金標準計算。讓金標準計算。（2 2）通過城市房屋拆遷取得土地）通過城市房屋拆遷取得土地 土地取得成本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定拆遷安置補償費標準和土地取得成本應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定拆遷安置補償費標準和土地出讓金標準計算。土地出讓金標準計算。（3 3）通過市場交易取得土地）通過市場交易取得土地 土地取得成本包括：土地價款和買地繳納的稅費（手續(xù)費、契土地取得成本包

19、括：土地價款和買地繳納的稅費（手續(xù)費、契稅等）。稅等）。土地取得成本可按實際支出額或通過與類似土地進行比較分析土地取得成本可按實際支出額或通過與類似土地進行比較分析后確定。后確定。（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本開發(fā)成本可分為開發(fā)成本可分為土地開發(fā)成本和房屋建造成本土地開發(fā)成本和房屋建造成本兩部分，是在兩部分，是在取得土地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅取得土地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。具體包括：金等。具體包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費和稅費公共配套設(shè)施

20、建設(shè)費、其他工程費和稅費（三）管理費用（三）管理費用管理費用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費、差旅費等。管理費用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費、差旅費等。可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定的比率計算?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以一定的比率計算。（四）資金成本（四）資金成本以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)計算投資以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)計算投資利息。利息。（五）銷售稅費（五）銷售稅費包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（六）開發(fā)利潤（六）開發(fā)利潤四、影響房地產(chǎn)價格的因素四、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一

21、般因素（一）一般因素 1.1.社會因素社會因素 2.2.經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 3.3.政策因素政策因素（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 1.1.商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度 2.2.道路通達度道路通達度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.設(shè)施完善度設(shè)施完善度 5.5.環(huán)境質(zhì)量狀況環(huán)境質(zhì)量狀況 6.6.規(guī)劃限制規(guī)劃限制對于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程對于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會有區(qū)別。度、影響方向等會有區(qū)別。（三）個別因素三）個別因素 指房地產(chǎn)價格的個別性對房地產(chǎn)價格的影指房地產(chǎn)價格的個別性對房地產(chǎn)價格的影響因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響因素，具體可分為影響土地的個別因

22、素與影響建筑物的個別因素。響建筑物的個別因素。 1.1.影響土地價格的個別因素影響土地價格的個別因素 2.2.影響建筑物價格的個別因素影響建筑物價格的個別因素 舉例：政策對房地產(chǎn)的影響舉例：政策對房地產(chǎn)的影響 土地政策土地政策 例如，從例如，從20072007年年1 1月月1 1日起，新批準新增建設(shè)用地日起，新批準新增建設(shè)用地土地有償使用費標準在原有基礎(chǔ)上將提高一倍土地有償使用費標準在原有基礎(chǔ)上將提高一倍 利率利率 利率上升將引起房地產(chǎn)供給和需求下降，引起價利率上升將引起房地產(chǎn)供給和需求下降，引起價格下降格下降 提高貸款購房者成本，提高房產(chǎn)開發(fā)成本提高貸款購房者成本，提高房產(chǎn)開發(fā)成本 首付首付

23、 稅收稅收 房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅 舉例：交通便捷因素對房地產(chǎn)的影響舉例：交通便捷因素對房地產(chǎn)的影響 例：廣州市珠江新城旅客自動輸送系統(tǒng)（簡例：廣州市珠江新城旅客自動輸送系統(tǒng)（簡稱稱APMAPM）線路總長）線路總長3.88km3.88km，全部為地下線路，全部為地下線路，共設(shè)共設(shè)9 9座車站和一座車場，分別為赤崗塔站、座車站和一座車場，分別為赤崗塔站、海心沙站、廣州歌劇院站、雙塔站、中央廣海心沙站、廣州歌劇院站、雙塔站、中央廣場站、市民廣場站、天河南一路

24、站、體育中場站、市民廣場站、天河南一路站、體育中心站、林和西站、赤崗塔車場心站、林和西站、赤崗塔車場 例：番禺石壁廣州新火車站例：番禺石壁廣州新火車站第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 評估價值重新購建價格建筑物貶值評估價值重新購建價格建筑物貶值 二、適用對象和條件二、適用對象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；有交易案例的公益性房地產(chǎn)； 無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟三、新開發(fā)土地評

25、估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+ +土土地開發(fā)費地開發(fā)費+ +管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +稅費稅費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。取決于土地使用權(quán)是如何取得的。1.1.從農(nóng)村征地取得土地從農(nóng)村征地取得土地1 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。2 2）支付給政府的土地

26、使用權(quán)出讓金。）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2.2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地從城鎮(zhèn)出讓取得土地1 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。2 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本（二）估算土地開發(fā)成本 1.1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2.2.公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費 （三）估算管理費用（三）估算管理費用（四）估算資金成本（四）估算資金成本注意：（注意：（1 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息；）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息； （2 2）計

27、息基礎(chǔ)土地取得成本）計息基礎(chǔ)土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費用管理費用 （3 3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（五）估算稅費（六）估算投資利潤（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費、土地開發(fā)費、管理費用之和，利潤率的基數(shù)可以是土地取得費、土地開發(fā)費、管理費用之和， 也可以是開發(fā)后土地的地價。也可以是開發(fā)后土地的地價。 例題例題 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過城

28、鎮(zhèn)土地出讓而取得的，平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為出讓金為2020萬元萬元/ /畝，拆遷費畝，拆遷費3030萬元萬元/ /畝，開發(fā)費畝，開發(fā)費3 3億元億元/ /平平方公里，其他費用（包括稅費）方公里，其他費用（包括稅費）5 5萬元萬元/ /畝，土地開發(fā)周期畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%40%，目前市場上，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%10%，年銀行貸款利率為，年銀行貸款利率為6%6%，試評，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土

29、地取得成本出讓金拆遷費土地取得成本出讓金拆遷費 202030305050萬元萬元/ /畝畝750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3 3億元億元/ /平方公里平方公里5 5萬元萬元/ /畝畝 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1畝=666.67平方米3.3.估算資金成本估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：發(fā)成本分階段均勻投入，則： 資金成

30、本資金成本750750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米4.4.估算開發(fā)利潤估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.計算土地價格計算土地價格 土地單價土地單價750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地總價

31、土地總價1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建建筑物建造成本造成本+ + 管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費銷售稅費+ +正常利潤正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本新建建筑物價格建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +銷銷售稅費售稅

32、費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1.1.勘察設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3.3.建安工程費建安工程費 4.4.公共設(shè)施建設(shè)費公共設(shè)施建設(shè)費 5.5.其他工程費其他工程費 6.6.開發(fā)過程的稅費開發(fā)過程的稅費（三）估算管理費（三）估算管理費（四）估算資金成本（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費（五）估算銷售稅費 1.1.銷售費用銷售費用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3.3.其他銷售稅費其他銷售稅費（六）

33、估算開發(fā)利潤（六）估算開發(fā)利潤 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟注意注意: :土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價值減損值減損 舊建筑物價格建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物貶值舊建筑物價格建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊全部合理成

34、本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。有房地產(chǎn)的貶值。建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格（一）估算重新構(gòu)建價格（一）估算重新構(gòu)建價格 1.1.估算重新構(gòu)建價格的思路估算重新構(gòu)建價格的思路 可采用可采用房地分估房地分估的方式。的方式。 土地的重新構(gòu)建價格可采用市場法，收益法基準地價修土地的重新構(gòu)建價格可采用市場法，收益法基準地價修正法等方法。正法等方法。 注意建筑物重新構(gòu)建價格（重置成本）有兩種：注意建筑物重新構(gòu)建價格（重置成本）有兩種： (1) (1) 復(fù)原重置成本（復(fù)原重置成本（Reproduction costReproduction cost） (2)

35、 (2) 更新重置成本（更新重置成本（Replacement costReplacement cost）復(fù)原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新復(fù)原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新重置成本適用于一般建筑物。重置成本適用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新構(gòu)建價格的估算建筑物重新構(gòu)建價格的估算 （1 1）單位比較法）單位比較法 （2 2）分部分項法）分部分項法 （3 3）工料測量法（工料估算法）工料測量法（工料估算法） 該種方法評估中一般較少用。該種方法評估中一般較少用。 （4 4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 單項選擇題單項選擇題1 1、待估建筑物帳面原值、待估建筑物帳面原值1

36、00100萬元，竣工于萬元，竣工于20002000年底，年底，假定假定20002000年的價格指數(shù)為年的價格指數(shù)為100%100%，從，從20012001年到年到20052005年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%11.7%、17%17%、30.5%30.5%、6.9%6.9%、4.8%4.8%，則，則20052005年底該建筑年底該建筑物的重置成本最有可能是（物的重置成本最有可能是（ ）元。）元。 A. 1048000 B. 1910000 A. 1048000 B. 1910000 C. 1480000 D. 19100000 C. 1480000 D.

37、19100000（二）估算建筑物貶值（二）估算建筑物貶值 1.1.建筑物貶值的概念和原因建筑物貶值的概念和原因 實體性、功能性、經(jīng)濟性三種貶值實體性、功能性、經(jīng)濟性三種貶值 2.2.建筑物貶值的估算方法建筑物貶值的估算方法 （1 1）年限法（直線法）年限法（直線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟壽命建筑物總經(jīng)濟壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟壽命建筑物總經(jīng)濟壽命100% 已使用年限應(yīng)采用已使用年限應(yīng)采用“有效年限有效年限”， 缺陷：建筑物經(jīng)濟壽命難以預(yù)計缺陷：建筑物經(jīng)濟壽命難以

38、預(yù)計 注意：土地使用權(quán)年限的影響注意：土地使用權(quán)年限的影響 （2 2）觀察法（評分法）觀察法（評分法）成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+G+裝修部分合計得分裝修部分合計得分S+S+設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分合計得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 （4 4）銷售資料法（市場法）銷售資料法（市場法) ) （5 5）資本化收益法（租金損失法）資本化收益法（租金損失法）課堂練習(xí)1： 某專用倉庫，總建筑面積某專用倉庫，總建筑面積65006500平方米，建成于平方米，建成于19901990年年1010月底，壽命月底，壽命6060年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。經(jīng)調(diào)查了

39、解，目前類似建筑物建造價格為經(jīng)調(diào)查了解，目前類似建筑物建造價格為12001200元元/ /平方米，而層高比評估對象高平方米，而層高比評估對象高1010厘米，估計影厘米，估計影響造價響造價5%5%。類似試評估該倉庫于。類似試評估該倉庫于20082008年年1010月月3131日日的價格。的價格。 建筑物的評估價格重新構(gòu)建價格損耗額建筑物的評估價格重新構(gòu)建價格損耗額 采用市場比較法計算重新構(gòu)建價格采用市場比較法計算重新構(gòu)建價格1200120095956500650074100007410000 采用年限法計算損耗率采用年限法計算損耗率18/60=0.318/60=0.3 則評估值則評估值=7410

40、000 =7410000 （1-0.31-0.3）=5187000=5187000 例題例題 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分8080分，裝分，裝修部分修部分7070分，設(shè)備部分分，設(shè)備部分6060分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75，S S0.120.12， B B0.130.13，成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）10010010010076.276.2在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新

41、率。在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。 例題例題 某套住宅重新建造價為某套住宅重新建造價為300000300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為體項目觀察，確定其成新率為8080，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不

42、足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作1010的減價修正。的減價修正。 V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元） 第四節(jié)第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟 常用計算公式常用計算公式（復(fù)習(xí)（復(fù)習(xí)P42P42頁）頁）： a a年凈收益年凈收益 r r折現(xiàn)率折現(xiàn)率二、適用對象和條件二、適用對象和條件適用對象適用對象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估，如：商場、餐：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估，如：商場、餐館

43、、商務(wù)樓、住宅等；館、商務(wù)樓、住宅等；前提條件前提條件：房地產(chǎn)收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。：房地產(chǎn)收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。nrraP)1 (11三、各參數(shù)的估算三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算凈收益的估算 凈收益是指除去各種費用后的收益。凈收益是指除去各種費用后的收益。 必須是必須是客觀凈收益客觀凈收益，而非實際凈收益。因此需通，而非實際凈收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 潛在毛收入：充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。潛在毛收入：充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。具體估算可以分為具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營型出租型、直接經(jīng)營型

44、、自用型自用型進行。進行。凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用空置爛尾樓 （二）資本化率的估算（二）資本化率的估算實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。 求取方法：求取方法： 1.1.市場提取法（市場法）市場提取法（市場法） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率（表資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率（表7-17-1） 2.2.累加法累加法 資本化率資本化率 無風(fēng)險報酬率無風(fēng)險報酬率+ +風(fēng)險報酬率風(fēng)險報酬率

45、 3.3.排序插入法排序插入法 該方法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投該方法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗判斷待估房地產(chǎn)的資資收益率的大小排隊，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)落的位置。本化率應(yīng)落的位置。（三）收益期的確定 單獨評建筑物單獨評建筑物建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評土地單獨評土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限（1 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2 2）假設(shè)未來收益無

46、限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。物的折舊費和土地費用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟壽命房地合一單項選擇題 1、某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評估價值最有可能為（ ）元。 A. 8500 B. 12631 C. 72369 D. 12369 2、待估地產(chǎn)年總收入18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（ ）萬元。 A. 110 B. 61 C.

47、80 D. 49四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法（一）土地殘余法（一）土地殘余法在房地合一產(chǎn)生凈收益中，在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進行資本化，從歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進行資本化，從而確定土地價值的方法。而確定土地價值的方法。其中，其中，L L為土地價值；為土地價值；a a為房地合一產(chǎn)生的凈收益；為房地合一產(chǎn)生的凈收益；B B為建筑物為建筑物價值（是采用收益法以外的方法求得）；價值（是采用收益法以外的方法求得）； r rB B為建筑物資本為建筑物資本化率；化率；r rL L土地

48、資本化率；土地資本化率；d d為建筑物折舊率。為建筑物折舊率。即：即：土地凈收益土地凈收益L Lr rL L房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一收益（建筑物收益折舊）房地合一收益（建筑物收益折舊） a-B a-B (r(rB B+d+d) )LBrdrBaL)( 例題例題 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋，的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000200012001200240240（萬（萬元），該建筑物尚可使用元），該建筑物尚可使用2020年，還原利率年

49、，還原利率1212，土地的還，土地的還原利率為原利率為1010。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100100元的租金元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的標準出租，使用面積為建筑面積的6060，不含折舊費的年，不含折舊費的年租賃費用為租賃費用為7272萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1 1）計算房地合一純收益）計算房地合一純收益 1001002000200060601212720000720000720000720000（元）（元）（2 2）計算建筑物的純收益）計算建筑物的純收益 240240（1212+1/20+1/20）40.

50、8040.80（萬元）（萬元）（3 3）計算屬于土地的純收益，由（）計算屬于土地的純收益，由（1 1）- -（2 2）得）得 727240.8040.8031.2031.20（萬元）（萬元）（4 4）土地的價格為：）土地的價格為：31.231.21010312312（萬元）（萬元） 單方土地價格為：單方土地價格為：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2）（二）建筑物殘余法（二）建筑物殘余法 在房地合一產(chǎn)生凈收益中，在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于土地的凈收益扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建筑物的資本化率進行資得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建

51、筑物的資本化率進行資本化，從而確定建筑物價值的方法本化，從而確定建筑物價值的方法)()(drrLaBBL若純收益若純收益a a不含折舊，則：不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。土地的最佳使用不能嚴重背離。BLrrLaB)(（三）收益倍數(shù)法（三）收益倍數(shù)法 以評估對象房地產(chǎn)一年的某種收益的一定倍數(shù)來估算以評估對象房地產(chǎn)一年的某種收益的一定倍數(shù)來估算房地產(chǎn)價值的方法房地產(chǎn)價值的方法 例例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面

52、積面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地還原利率為元，土地還原利率為8 8，建筑，建筑物還原利率為物還原利率為1010，建筑物評估時的剩余使用年限為，建筑物評估時的剩余使用年限為2525年，年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入年房租總收入4800480012125760057600（元）（元）年總費用：年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）房租損失準備費（以半月租金計）24002400（元）（元）房產(chǎn)稅（按年租金的房產(chǎn)稅（按年租金的1212計）計）5760057600121269126912（元）（元）土地使用稅（每年按每

53、平方米土地使用稅（每年按每平方米2 2元計）元計）2002002 2400400（元）（元）管理費（按年租金管理費（按年租金3 3計）計）57600576003 317281728（元）（元）修繕費（按年租金修繕費（按年租金4 4計）計）57600576004 423042304（元）（元）保險費每年保險費每年576576（元）（元）年總費用年總費用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280（元）（元）另運用市場比較法

54、求得土地價格為每平方米另運用市場比較法求得土地價格為每平方米12001200元，則土地總價為：元，則土地總價為： 12001200200200240000240000（元）（元）歸屬于土地的年純收益為：歸屬于土地的年純收益為： 2400002400008 81920019200（元）（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：故歸屬于建筑物的年純收益為： 432804328019200192002408024080（元）（元）建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價格建筑物價格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000=1

55、720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米價格為：建筑物每平方米價格為： 165498.4165498.4240240689.58689.58（元）（元）參見參見P197P197，例，例7.37.3或或 例例 某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20062006年年5 5月以出讓方式取得一塊土地月以出讓方式取得一塊土地5050年年使用權(quán)，并于使用權(quán)，并于20082008年年5 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟耐用年限為元，經(jīng)濟耐用年限為6060

56、年。年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,8004,800元。該大樓元。該大樓總建筑面積為總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)仄椒矫?，全部用于出租。?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫淄愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%3.5%，維，維修費為建筑物重置價的修費為建筑物重置價的1.5%1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的，房產(chǎn)稅為租金收入的12%12%，其，其他稅為租金收入的他稅為租

57、金收入的6%6%，保險費為建筑物重置價的，保險費為建筑物重置價的0.2%0.2%，資本，資本化率確定為化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在20112011年年5 5月月的價格。的價格。1.1.估算年有效毛收入估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算年營運費用估算年營運費用（1 1）管理費：）管理費： 年管理費年管理費9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）維修費：）維修費： 年

58、維修費年維修費4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保險費：）保險費： 年保險費年保險費4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年營運費用：）年營運費用： 年營運費用年營運費用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元

59、3.3.估算凈收益估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.計算房地產(chǎn)價格計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)單價104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.評估結(jié)果評估結(jié)果 經(jīng)

60、評 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產(chǎn) 在經(jīng) 評 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產(chǎn) 在 2 0 1 12 0 1 1 年年 5 5 月 的 價 格 為月 的 價 格 為104,434,671104,434,671元，單價為每平方米元，單價為每平方米8,7038,703元。元。作業(yè)第作業(yè)第1 1題題 1、房地產(chǎn)的總使用面積為、房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月萬平方米，月租金為租金為7元元/平方米。預(yù)計年房租損失費為年平方米。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的金總收入的12%，管理費、修繕費為年預(yù)，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總