房地產(chǎn)企業(yè)政策常見(jiàn)問(wèn)題匯總

1、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)所得稅問(wèn)題匯總 2010.11.30 李偉鋒提綱n省局、市局轉(zhuǎn)發(fā)31號(hào)文補(bǔ)充意見(jiàn)的出發(fā)點(diǎn)n核查退稅-正確納稅申報(bào)n虛假收入-假按揭、其他應(yīng)付款n預(yù)收款都繳稅？-定金、意向金n虛假成本-假發(fā)票、輔助工程n公共配套設(shè)施-義務(wù)教育及全體共有n拆一還一、以房還地-城中村改造、老廠拆遷n自有商業(yè)的涉稅問(wèn)題n優(yōu)惠-經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)、危改房n營(yíng)銷設(shè)施-計(jì)入開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅申報(bào)表的填報(bào)299、1081n為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因政策調(diào)整帶來(lái)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表填報(bào)口徑變化，在國(guó)家稅務(wù)總局未明確新的填報(bào)口徑前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入時(shí)以及銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售

2、收入時(shí)，企業(yè)所得稅季度預(yù)繳和年度匯算清繳申報(bào)暫按以下口徑填報(bào)，待國(guó)家稅務(wù)總局明確后，再行調(diào)整。n除本填報(bào)口徑以外，企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）、企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）中各行次的填報(bào)，仍按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的補(bǔ)充通知（國(guó)稅函20081081號(hào)）執(zhí)行。（一）企業(yè)取得銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)的填報(bào)n1、季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)的處理n企業(yè)本期取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”。n2、年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理n（1）銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入

3、額的填報(bào)n企業(yè)取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”欄及附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。n（2）預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào)n企業(yè)取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄第3列“調(diào)增金額”。3、銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報(bào)n企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如果會(huì)計(jì)處理時(shí)未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加

4、等科目核算，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”欄減除；年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。（二）企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)的填報(bào)n1、季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)的處理n已按照上列第一條第一款調(diào)增處理的預(yù)計(jì)毛利額，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”欄減除。n2、年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理n（1）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”欄不包括已按照上列第一條第二款第一項(xiàng)處理的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入額，年

5、度匯算清繳申報(bào)時(shí)將其填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。n（2）實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整的填報(bào)n已按照上列第一條第二款第二項(xiàng)處理的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第4列“調(diào)減金額”。3、銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報(bào)處理n已按照上列第一條第三款處理的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”欄增加；年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。

6、新31號(hào)文銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）（1）計(jì)算確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。）計(jì)算確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 公式：預(yù)計(jì)毛利額公式：預(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 申報(bào)要求：申報(bào)要求： 預(yù)繳申報(bào)：預(yù)繳申報(bào)： 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額+取得預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額取得預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額-結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額 匯繳申報(bào)：匯繳申報(bào)： 本年預(yù)售收入本年預(yù)售收入-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入附表一附表一16行行“其他視

7、其他視同銷售收入同銷售收入” 本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本本附表二附表二15行行“其他視同銷售成本其他視同銷售成本 預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本=預(yù)售收入預(yù)售收入（1-預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)入損益類科目，同時(shí)在年度申報(bào)時(shí)在附待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)入損益類科目，同時(shí)在年度申報(bào)時(shí)在附表三扣除類表三扣除類40行行“其它其它”調(diào)增調(diào)減。調(diào)增調(diào)減。預(yù)繳管理預(yù)繳管理n1、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳的企業(yè)，、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳的企業(yè)，n “利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額”行行=會(huì)計(jì)報(bào)表利

8、潤(rùn)總額會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)總額+本本期預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利期預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利的預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利n“累計(jì)金額累計(jì)金額”列：應(yīng)以累計(jì)數(shù)申報(bào)，即一列：應(yīng)以累計(jì)數(shù)申報(bào)，即一季度為季度為1至至3月累計(jì)，二季度為月累計(jì)，二季度為1至至6月累計(jì)，月累計(jì)，以此類推。以此類推。 2、申報(bào)期限：季度終了后、申報(bào)期限：季度終了后15日內(nèi)日內(nèi) 3、申報(bào)資料：、申報(bào)資料： （1）企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報(bào)表）企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報(bào)表（A類）類） （2）資產(chǎn)負(fù)債表（期初期末都填好）、利）資產(chǎn)負(fù)債表（期初期末都填好）、利潤(rùn)表潤(rùn)表 （3）由新開(kāi)工項(xiàng)目的，在開(kāi)工前將計(jì)稅）由

9、新開(kāi)工項(xiàng)目的，在開(kāi)工前將計(jì)稅成本對(duì)象報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案成本對(duì)象報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案二、年度匯算清繳二、年度匯算清繳（一）年度申報(bào)資料：（一）年度申報(bào)資料：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表（對(duì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表（對(duì)09年新開(kāi)工的項(xiàng)目，或以前年新開(kāi)工的項(xiàng)目，或以前未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的成本項(xiàng)目基本情況）未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的成本項(xiàng)目基本情況） 2、企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（、企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）；符合關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表要求的需報(bào)類）；符合關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表要求的需報(bào)送附表十二送附表十二3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目基本情況及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)年度結(jié)算表：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目基本情況及開(kāi)

10、發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)年度結(jié)算表：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（開(kāi)發(fā)期分?jǐn)偅┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（開(kāi)發(fā)期分?jǐn)偅┬滦拢?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（成本對(duì)象分?jǐn)偅┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（成本對(duì)象分?jǐn)偅┬滦拢?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)稅成本計(jì)算明細(xì)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)稅成本計(jì)算明細(xì)表（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表自動(dòng)匯總自動(dòng)匯總（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（計(jì)提）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)

11、表（計(jì)提）新新（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（結(jié)算）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（結(jié)算）新新4、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告 （1）預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率差異報(bào)告表（表格填寫）預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率差異報(bào)告表（表格填寫） （2）毛利率低于）毛利率低于25%附書(shū)面情況說(shuō)明附書(shū)面情況說(shuō)明5、財(cái)務(wù)報(bào)表：、財(cái)務(wù)報(bào)表：（1）資產(chǎn)負(fù)債表；）資產(chǎn)負(fù)債表；（2）利潤(rùn)表；）利潤(rùn)表；（3）營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表；）營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表；（4）管理費(fèi)用明細(xì)表；）管理費(fèi)用明細(xì)表；（5）財(cái)務(wù)費(fèi)

12、用明細(xì)表。）財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表。6、稅務(wù)機(jī)關(guān)批復(fù)、備案事項(xiàng)的確認(rèn)通知書(shū)；、稅務(wù)機(jī)關(guān)批復(fù)、備案事項(xiàng)的確認(rèn)通知書(shū)；7、中介機(jī)構(gòu)涉稅鑒證報(bào)告；、中介機(jī)構(gòu)涉稅鑒證報(bào)告；8、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料（其他納稅調(diào)整、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料（其他納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表紙質(zhì)報(bào)送）。項(xiàng)目明細(xì)表紙質(zhì)報(bào)送）。9、對(duì)年度預(yù)繳率低于、對(duì)年度預(yù)繳率低于70%的需附書(shū)面情況說(shuō)明的需附書(shū)面情況說(shuō)明（二）網(wǎng)上申報(bào)要求：（二）網(wǎng)上申報(bào)要求：1、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表（、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表（A類）類）2、房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算表：、房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算表：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)

13、稅成本計(jì)算明細(xì)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)稅成本計(jì)算明細(xì)表（分別計(jì)稅成本對(duì)象填列）（分別計(jì)稅成本對(duì)象填列）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表3、財(cái)務(wù)報(bào)表：、財(cái)務(wù)報(bào)表： 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 利潤(rùn)表利潤(rùn)表 營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表 管理費(fèi)用明細(xì)表管理費(fèi)用明細(xì)表 財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表（財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表（09年新增）年新增）網(wǎng)上申報(bào)對(duì)網(wǎng)上申報(bào)對(duì)08年期末計(jì)稅成本、期末預(yù)售帳款等內(nèi)年期末計(jì)稅成本、期末預(yù)售帳款等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控容進(jìn)行監(jiān)控 n（三）申報(bào)的期限：（三）申報(bào)的期限：n正常經(jīng)營(yíng)：年度終了后正常經(jīng)營(yíng)：年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，個(gè)月內(nèi)匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。結(jié)清應(yīng)

14、繳應(yīng)退稅款。n年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，自實(shí)際經(jīng)營(yíng)終年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，自實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理匯算止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理匯算清繳。清繳。n企業(yè)在申報(bào)前需將紙質(zhì)資料報(bào)送稅政科進(jìn)企業(yè)在申報(bào)前需將紙質(zhì)資料報(bào)送稅政科進(jìn)行審閱后才能進(jìn)入網(wǎng)上申報(bào)。行審閱后才能進(jìn)入網(wǎng)上申報(bào)。n三、結(jié)算表填報(bào)口徑三、結(jié)算表填報(bào)口徑n四、項(xiàng)目結(jié)算要求四、項(xiàng)目結(jié)算要求n開(kāi)發(fā)企業(yè)某一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售基本結(jié)束時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)某一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售基本結(jié)束時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此項(xiàng)目向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此項(xiàng)目銷售情況、銷售成本、尾盤統(tǒng)計(jì)，對(duì)其實(shí)銷售情況、銷售成本、尾盤統(tǒng)計(jì)，對(duì)其實(shí)際毛利率、納稅

15、水平進(jìn)行整體結(jié)算、綜合際毛利率、納稅水平進(jìn)行整體結(jié)算、綜合評(píng)價(jià)和全面評(píng)估，并對(duì)尾盤進(jìn)行跟蹤管理。評(píng)價(jià)和全面評(píng)估，并對(duì)尾盤進(jìn)行跟蹤管理。（2）完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際）完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)毛利額與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。納稅所得額。 與原規(guī)定差異：只要符合完工條件，即應(yīng)轉(zhuǎn)銷售，與原規(guī)定差異：只要符合完工條件，即應(yīng)轉(zhuǎn)銷售，年度申報(bào)時(shí)作納稅調(diào)減年度申報(bào)時(shí)作納稅調(diào)減（3）征管要求：）征管要求： 年度申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告年度申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的

16、其他相關(guān)計(jì)毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。資料。 （4）計(jì)稅毛利率）計(jì)稅毛利率:A.一般商品房：一般商品房：25% B.經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于5%24收入范圍銷售收入視同銷售租賃收入代收款投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)(09后取消）非貨幣交易債務(wù)重組股權(quán)投資25 房地產(chǎn)收入分析-定金和意向金定金和意向金一、收入的范圍及收入確認(rèn)時(shí)間一、收入的范圍及收入確認(rèn)時(shí)間 （一）收入的范圍（一）收入的范圍 第六條第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)售合同售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。所取

17、得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 注意有三點(diǎn)注意有三點(diǎn) 1 1 新稅法下，稅法上新稅法下，稅法上不存在預(yù)售收入的問(wèn)題不存在預(yù)售收入的問(wèn)題。 收入在收入在完工前完工前取得時(shí)，按取得時(shí)，按預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利率征稅；征稅； 收入在收入在完工后完工后取得時(shí)，按取得時(shí)，按實(shí)際的毛利率實(shí)際的毛利率征稅。征稅。 2 2 按按預(yù)售合同預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)作為正式收入作所取得的收入，應(yīng)作為正式收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)！為業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)！ 3 3 未簽訂合同未簽訂合同取得取得定金和意向金定金和意向金作為預(yù)收款，暫不征作為預(yù)收款，暫不征稅。稅。（1）會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所

18、、電站）會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站等公共配套實(shí)施的處理（第十七條）等公共配套實(shí)施的處理（第十七條）n分別二種情況進(jìn)行處理：分別二種情況進(jìn)行處理：A.作為公共配套設(shè)施計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：作為公共配套設(shè)施計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本： 符合下列條件之一：符合下列條件之一： 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 B.應(yīng)單獨(dú)核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外）應(yīng)單獨(dú)核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外） 符合下列條件之一條件：符合下列條件之一條件： 營(yíng)利性營(yíng)利性 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 無(wú)償贈(zèng)與地方

19、政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位 應(yīng)視同銷售應(yīng)視同銷售（2）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等公共配套實(shí)施的處理（第十八條）等公共配套實(shí)施的處理（第十八條）n應(yīng)作為計(jì)稅成本對(duì)象單獨(dú)核算成本。應(yīng)作為計(jì)稅成本對(duì)象單獨(dú)核算成本。n合資建設(shè)完工后有償移交的處理：合資建設(shè)完工后有償移交的處理： 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償-建造成本建造成本調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額得額成本對(duì)象總成本（計(jì)稅成本）成本公共配套設(shè)施費(fèi)n第三十三條：n企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。n應(yīng)注意：新

20、規(guī)定！單獨(dú)轉(zhuǎn)讓應(yīng)視為無(wú)成本處理。n問(wèn)題：人防？ 立體車庫(kù)？ 半地下車庫(kù)？n在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的面積不需繳納房款，超過(guò)部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除? n“國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件號(hào)文件”第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)的非貨幣性資產(chǎn)

21、等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。n房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；如計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮：一方面按照考慮：一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確定視同銷售收入，另號(hào)文件規(guī)定確定視同銷售收入，另一方面其成本按照實(shí)際發(fā)生的拆遷支出、建安支出等

22、確定。一方面其成本按照實(shí)際發(fā)生的拆遷支出、建安支出等確定。 31房地產(chǎn)收入分析-非貨幣資產(chǎn)交易非貨幣資產(chǎn)交易例題例題 吉祥公司以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取如意公司的辦公樓一幢。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本為吉祥公司以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取如意公司的辦公樓一幢。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本為500500萬(wàn)元，公允價(jià)為萬(wàn)元，公允價(jià)為900900萬(wàn)元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。萬(wàn)元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。 會(huì)計(jì)分錄：會(huì)計(jì)分錄： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)辦公樓辦公樓 500500 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 500500 原稅法規(guī)定原稅法規(guī)定 （1 1）視同銷售行為。收入為視同銷售行為。收入為900900萬(wàn)元，成本為萬(wàn)元，成本為500500萬(wàn)元。萬(wàn)元

23、。 （2 2）辦公樓賬面價(jià)值為）辦公樓賬面價(jià)值為500500萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為900900萬(wàn)元。萬(wàn)元。辦公樓每年折舊會(huì)計(jì)與稅法差異應(yīng)納稅調(diào)整！辦公樓每年折舊會(huì)計(jì)與稅法差異應(yīng)納稅調(diào)整！ 處置時(shí)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整！處置時(shí)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整！32 房地產(chǎn)收入分析-拆遷還建收入拆遷還建收入 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以商品房為代價(jià)，換入其開(kāi)發(fā)土地的行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以商品房為代價(jià)，換入其開(kāi)發(fā)土地的行為，其會(huì)計(jì)與稅法處理為：為，其會(huì)計(jì)與稅法處理為： 以還建商品房視同銷售，且以視同銷售價(jià)作為土地成本處以還建商品房視同銷售，且以視同銷售價(jià)作為土地成本處理。理。 （十一

24、）轉(zhuǎn)為自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（十一）轉(zhuǎn)為自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第二十四條）（第二十四條）n可扣除折舊可扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)超過(guò)實(shí)際使用累計(jì)超過(guò)12個(gè)月個(gè)月n不得扣除折舊不得扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)未超過(guò)實(shí)際使用累計(jì)未超過(guò)12個(gè)個(gè)月又銷售月又銷售（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除傳費(fèi)的扣除n2008年年1月月1日以后日以后銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。宣傳費(fèi)的基數(shù)。（在操作上統(tǒng)一按新文件執(zhí)行，省局申報(bào)監(jiān)控）（在操作上統(tǒng)一按新文件執(zhí)行，省局申

25、報(bào)監(jiān)控）n開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。n（結(jié)合附表三和銷售預(yù)售統(tǒng)計(jì)表再講解操作）成本對(duì)象總成本（計(jì)稅成本）成本公共配套設(shè)施費(fèi)（兩種情況）n第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定

26、進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 相關(guān)扣除項(xiàng)目的規(guī)定轉(zhuǎn)為自用折舊n第二十四條 ：n企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 事后調(diào)整！n思考：自用部分應(yīng)否從計(jì)稅成本中扣除？經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房n1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定限定套型面積和銷售價(jià)格，套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低

27、收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。具有保障性質(zhì)的政策性住房。n2、按、按3%經(jīng)濟(jì)適用房適用計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送經(jīng)濟(jì)適用房適用計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：資料：（1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；（2）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；（3）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批件；）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；資格證明；（5）列明該項(xiàng)目的）列明該項(xiàng)目的省、市、縣

28、級(jí)省、市、縣級(jí)人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；房建設(shè)投資計(jì)劃； （6）經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(cè)（購(gòu)房人姓名、身份證號(hào)碼、）經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(cè)（購(gòu)房人姓名、身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；積、單價(jià)、銷售金額）；（7）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。限價(jià)房和危改房限價(jià)房和危改房 按按3%限價(jià)房和危改房預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需限價(jià)房和危改房預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：報(bào)送資料：（1）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和政

29、府主和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件；文件；（2）限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)（購(gòu)房人姓名和身）限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)（購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小區(qū)一般商品房小區(qū)配套建設(shè)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng)限

30、價(jià)房和危改房的，應(yīng)分別核算分別核算銷售收入，銷售收入，分別計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)；不能分別核算的，一分別計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)；不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。律從高適用計(jì)稅毛利率。n對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目配套配套建設(shè)建設(shè)的的商鋪、車庫(kù)、車位商鋪、車庫(kù)、車位等未完工產(chǎn)品取等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按得的收入，不得按3%計(jì)稅毛利率執(zhí)行。計(jì)稅毛利率執(zhí)行。40 房地產(chǎn)企業(yè)售樓部扣除分析開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 關(guān)于售樓部的模式及涉稅處理分析 售樓部4 臨時(shí)設(shè)施3 配套設(shè)施2 自建出租1 商品房41 四、成本對(duì)象的支出內(nèi)容(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 售樓部可能有四種存在形式，下面討論涉稅處理： 1 以商品房作為售樓部，商品房裝修直接進(jìn)“開(kāi)發(fā)成本”。 2 在樓盤外的地方自建售樓部出租。 作為自建固定資產(chǎn)，折舊和裝修費(fèi)計(jì)入“銷售費(fèi)用”中。 對(duì)于土地增值稅而言，上述兩費(fèi)計(jì)入“銷售費(fèi)用”，不能享受加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠！ 3 以配套設(shè)施作為售樓部，按第十七條 配套設(shè)施的規(guī)則