房地產(chǎn)企業(yè)政策常見問題匯總

1、房地產(chǎn)企業(yè)常見所得稅問題匯總 2010.11.30 李偉鋒提綱n省局、市局轉(zhuǎn)發(fā)31號文補充意見的出發(fā)點n核查退稅-正確納稅申報n虛假收入-假按揭、其他應(yīng)付款n預(yù)收款都繳稅？-定金、意向金n虛假成本-假發(fā)票、輔助工程n公共配套設(shè)施-義務(wù)教育及全體共有n拆一還一、以房還地-城中村改造、老廠拆遷n自有商業(yè)的涉稅問題n優(yōu)惠-經(jīng)濟適用房、限價、危改房n營銷設(shè)施-計入開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報表的填報299、1081n為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因政策調(diào)整帶來的企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑變化，在國家稅務(wù)總局未明確新的填報口徑前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入時以及銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售

2、收入時，企業(yè)所得稅季度預(yù)繳和年度匯算清繳申報暫按以下口徑填報，待國家稅務(wù)總局明確后，再行調(diào)整。n除本填報口徑以外，企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）、企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）中各行次的填報，仍按照國家稅務(wù)總局關(guān)于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補充通知（國稅函20081081號）執(zhí)行。（一）企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入時的填報n1、季度預(yù)繳申報時的處理n企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，季度預(yù)繳申報時填報在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”。n2、年度匯算清繳申報時的處理n（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

3、額的填報n企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細表第4行“銷售貨物”欄及附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。n（2）預(yù)計毛利額的填報n企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三納稅調(diào)整項目明細表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”欄第3列“調(diào)增金額”。3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報n企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如果會計處理時未計入營業(yè)稅金及附加

4、等科目核算，季度預(yù)繳申報時，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”欄減除；年度匯算清繳申報時填入附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。（二）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時的填報n1、季度預(yù)繳申報時的處理n已按照上列第一條第一款調(diào)增處理的預(yù)計毛利額，季度預(yù)繳申報時在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”欄減除。n2、年度匯算清繳申報時的處理n（1）企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細表第4行“銷售貨物”欄不包括已按照上列第一條第二款第一項處理的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入額，年

5、度匯算清繳申報時將其填入附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。n（2）實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額差額調(diào)整的填報n已按照上列第一條第二款第二項處理的預(yù)計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三納稅調(diào)整項目明細表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第4列“調(diào)減金額”。3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報處理n已按照上列第一條第三款處理的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，季度預(yù)繳申報時，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”欄增加；年度匯算清繳申報時填入附表三納稅調(diào)整項目明細表第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。

6、新31號文銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）（1）計算確定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。）計算確定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 公式：預(yù)計毛利額公式：預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)計計稅毛利率預(yù)計計稅毛利率 申報要求：申報要求： 預(yù)繳申報：預(yù)繳申報： 利潤總額利潤總額=會計利潤總額會計利潤總額+取得預(yù)售收入預(yù)計毛利額取得預(yù)售收入預(yù)計毛利額-結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分對應(yīng)的預(yù)計毛利額對應(yīng)的預(yù)計毛利額 匯繳申報：匯繳申報： 本年預(yù)售收入本年預(yù)售收入-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入附表一附表一16行行“其他視

7、其他視同銷售收入同銷售收入” 本年預(yù)售收入預(yù)計計稅成本本年預(yù)售收入預(yù)計計稅成本-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計計稅成本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計計稅成本本附表二附表二15行行“其他視同銷售成本其他視同銷售成本 預(yù)售收入預(yù)計計稅成本預(yù)售收入預(yù)計計稅成本=預(yù)售收入預(yù)售收入（1-預(yù)計計稅毛利率）預(yù)計計稅毛利率）待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時進入損益類科目，同時在年度申報時在附待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時進入損益類科目，同時在年度申報時在附表三扣除類表三扣除類40行行“其它其它”調(diào)增調(diào)減。調(diào)增調(diào)減。預(yù)繳管理預(yù)繳管理n1、按照實際利潤額預(yù)繳的企業(yè)，、按照實際利潤額預(yù)繳的企業(yè)，n “利潤總額利潤總額”行行=會計報表利

8、潤總額會計報表利潤總額+本本期預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利期預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利的預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利n“累計金額累計金額”列：應(yīng)以累計數(shù)申報，即一列：應(yīng)以累計數(shù)申報，即一季度為季度為1至至3月累計，二季度為月累計，二季度為1至至6月累計，月累計，以此類推。以此類推。 2、申報期限：季度終了后、申報期限：季度終了后15日內(nèi)日內(nèi) 3、申報資料：、申報資料： （1）企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表）企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表（A類）類） （2）資產(chǎn)負(fù)債表（期初期末都填好）、利）資產(chǎn)負(fù)債表（期初期末都填好）、利潤表潤表 （3）由新開工項目的，在開工前將計稅）由

9、新開工項目的，在開工前將計稅成本對象報稅務(wù)機關(guān)備案成本對象報稅務(wù)機關(guān)備案二、年度匯算清繳二、年度匯算清繳（一）年度申報資料：（一）年度申報資料：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表（對、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表（對09年新開工的項目，或以前年新開工的項目，或以前未向稅務(wù)機關(guān)備案的成本項目基本情況）未向稅務(wù)機關(guān)備案的成本項目基本情況） 2、企業(yè)所得稅年度納稅申報表（、企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）；符合關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表要求的需報類）；符合關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表要求的需報送附表十二送附表十二3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目基本情況及開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)年度結(jié)算表：、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目基本情況及開

10、發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)年度結(jié)算表：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計表（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷毐恚ㄩ_發(fā)期分?jǐn)偅┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷毐恚ㄩ_發(fā)期分?jǐn)偅┬滦拢?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷毐恚ǔ杀緦ο蠓謹(jǐn)偅┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷毐恚ǔ杀緦ο蠓謹(jǐn)偅┬滦拢?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象計稅成本計算明細表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象計稅成本計算明細表（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本稅前扣除匯總表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本稅前扣除匯總表自動匯總自動匯總（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表（計提）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細

11、表（計提）新新（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表（結(jié)算）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表（結(jié)算）新新4、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對完工產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對完工產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告額之間差異調(diào)整情況的報告 （1）預(yù)計毛利率與實際毛利率差異報告表（表格填寫）預(yù)計毛利率與實際毛利率差異報告表（表格填寫） （2）毛利率低于）毛利率低于25%附書面情況說明附書面情況說明5、財務(wù)報表：、財務(wù)報表：（1）資產(chǎn)負(fù)債表；）資產(chǎn)負(fù)債表；（2）利潤表；）利潤表；（3）營業(yè)費用明細表；）營業(yè)費用明細表；（4）管理費用明細表；）管理費用明細表；（5）財務(wù)費

12、用明細表。）財務(wù)費用明細表。6、稅務(wù)機關(guān)批復(fù)、備案事項的確認(rèn)通知書；、稅務(wù)機關(guān)批復(fù)、備案事項的確認(rèn)通知書；7、中介機構(gòu)涉稅鑒證報告；、中介機構(gòu)涉稅鑒證報告；8、稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料（其他納稅調(diào)整、稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料（其他納稅調(diào)整項目明細表紙質(zhì)報送）。項目明細表紙質(zhì)報送）。9、對年度預(yù)繳率低于、對年度預(yù)繳率低于70%的需附書面情況說明的需附書面情況說明（二）網(wǎng)上申報要求：（二）網(wǎng)上申報要求：1、企業(yè)所得稅年度申報表（、企業(yè)所得稅年度申報表（A類）類）2、房地產(chǎn)項目結(jié)算表：、房地產(chǎn)項目結(jié)算表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象計

13、稅成本計算明細表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象計稅成本計算明細表（分別計稅成本對象填列）（分別計稅成本對象填列）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本稅前扣除匯總表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本稅前扣除匯總表3、財務(wù)報表：、財務(wù)報表： 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 利潤表利潤表 營業(yè)費用明細表營業(yè)費用明細表 管理費用明細表管理費用明細表 財務(wù)費用明細表（財務(wù)費用明細表（09年新增）年新增）網(wǎng)上申報對網(wǎng)上申報對08年期末計稅成本、期末預(yù)售帳款等內(nèi)年期末計稅成本、期末預(yù)售帳款等內(nèi)容進行監(jiān)控容進行監(jiān)控 n（三）申報的期限：（三）申報的期限：n正常經(jīng)營：年度終了后正常經(jīng)營：年度終了后5個月內(nèi)匯算清繳，個月內(nèi)匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。結(jié)清應(yīng)

14、繳應(yīng)退稅款。n年度中間終止經(jīng)營活動的，自實際經(jīng)營終年度中間終止經(jīng)營活動的，自實際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)辦理匯算止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)辦理匯算清繳。清繳。n企業(yè)在申報前需將紙質(zhì)資料報送稅政科進企業(yè)在申報前需將紙質(zhì)資料報送稅政科進行審閱后才能進入網(wǎng)上申報。行審閱后才能進入網(wǎng)上申報。n三、結(jié)算表填報口徑三、結(jié)算表填報口徑n四、項目結(jié)算要求四、項目結(jié)算要求n開發(fā)企業(yè)某一開發(fā)產(chǎn)品銷售基本結(jié)束時，開發(fā)企業(yè)某一開發(fā)產(chǎn)品銷售基本結(jié)束時，向主管稅務(wù)機關(guān)報告，稅務(wù)機關(guān)對此項目向主管稅務(wù)機關(guān)報告，稅務(wù)機關(guān)對此項目銷售情況、銷售成本、尾盤統(tǒng)計，對其實銷售情況、銷售成本、尾盤統(tǒng)計，對其實際毛利率、納稅

15、水平進行整體結(jié)算、綜合際毛利率、納稅水平進行整體結(jié)算、綜合評價和全面評估，并對尾盤進行跟蹤管理。評價和全面評估，并對尾盤進行跟蹤管理。（2）完工后，及時結(jié)算計稅成本，同時計算實際）完工后，及時結(jié)算計稅成本，同時計算實際毛利額與對應(yīng)預(yù)計毛利額的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)毛利額與對應(yīng)預(yù)計毛利額的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。納稅所得額。 與原規(guī)定差異：只要符合完工條件，即應(yīng)轉(zhuǎn)銷售，與原規(guī)定差異：只要符合完工條件，即應(yīng)轉(zhuǎn)銷售，年度申報時作納稅調(diào)減年度申報時作納稅調(diào)減（3）征管要求：）征管要求： 年度申報時，出具報告年度申報時，出具報告完工產(chǎn)品實際毛利與預(yù)完工產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機關(guān)需要的

16、其他相關(guān)計毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。資料。 （4）計稅毛利率）計稅毛利率:A.一般商品房：一般商品房：25% B.經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，不得低于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，不得低于5%24收入范圍銷售收入視同銷售租賃收入代收款投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)(09后取消）非貨幣交易債務(wù)重組股權(quán)投資25 房地產(chǎn)收入分析-定金和意向金定金和意向金一、收入的范圍及收入確認(rèn)時間一、收入的范圍及收入確認(rèn)時間 （一）收入的范圍（一）收入的范圍 第六條第六條 企業(yè)通過正式簽訂企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)售合同售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。所取

17、得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 注意有三點注意有三點 1 1 新稅法下，稅法上新稅法下，稅法上不存在預(yù)售收入的問題不存在預(yù)售收入的問題。 收入在收入在完工前完工前取得時，按取得時，按預(yù)計毛利率預(yù)計毛利率征稅；征稅； 收入在收入在完工后完工后取得時，按取得時，按實際的毛利率實際的毛利率征稅。征稅。 2 2 按按預(yù)售合同預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)作為正式收入作所取得的收入，應(yīng)作為正式收入作為業(yè)務(wù)招待費和廣告費及業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)！為業(yè)務(wù)招待費和廣告費及業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)！ 3 3 未簽訂合同未簽訂合同取得取得定金和意向金定金和意向金作為預(yù)收款，暫不征作為預(yù)收款，暫不征稅。稅。（1）會所、物業(yè)管理場所

18、、電站）會所、物業(yè)管理場所、電站等公共配套實施的處理（第十七條）等公共配套實施的處理（第十七條）n分別二種情況進行處理：分別二種情況進行處理：A.作為公共配套設(shè)施計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本：作為公共配套設(shè)施計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本： 符合下列條件之一：符合下列條件之一： 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 B.應(yīng)單獨核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外）應(yīng)單獨核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外） 符合下列條件之一條件：符合下列條件之一條件： 營利性營利性 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 無償贈與地方

19、政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位 應(yīng)視同銷售應(yīng)視同銷售（2）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等公共配套實施的處理（第十八條）等公共配套實施的處理（第十八條）n應(yīng)作為計稅成本對象單獨核算成本。應(yīng)作為計稅成本對象單獨核算成本。n合資建設(shè)完工后有償移交的處理：合資建設(shè)完工后有償移交的處理： 經(jīng)濟補償經(jīng)濟補償-建造成本建造成本調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額得額成本對象總成本（計稅成本）成本公共配套設(shè)施費n第三十三條：n企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。n應(yīng)注意：新

20、規(guī)定！單獨轉(zhuǎn)讓應(yīng)視為無成本處理。n問題：人防？ 立體車庫？ 半地下車庫？n在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的面積不需繳納房款，超過部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除? n“國稅發(fā)國稅發(fā)200931號文件號文件”第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)的非貨幣性資產(chǎn)

21、等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。潤）的實現(xiàn)。n房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為償方式，該項支出作為“拆遷補償費拆遷補償費”計入開發(fā)成本；如計入開發(fā)成本；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮：一方面按照考慮：一方面按照31號文件規(guī)定確定視同銷售收入，另號文件規(guī)定確定視同銷售收入，另一方面其成本按照實際發(fā)生的拆遷支出、建安支出等

22、確定。一方面其成本按照實際發(fā)生的拆遷支出、建安支出等確定。 31房地產(chǎn)收入分析-非貨幣資產(chǎn)交易非貨幣資產(chǎn)交易例題例題 吉祥公司以開發(fā)產(chǎn)品換取如意公司的辦公樓一幢。開發(fā)產(chǎn)品的成本為吉祥公司以開發(fā)產(chǎn)品換取如意公司的辦公樓一幢。開發(fā)產(chǎn)品的成本為500500萬元，公允價為萬元，公允價為900900萬元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實質(zhì)。萬元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實質(zhì)。 會計分錄：會計分錄： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)辦公樓辦公樓 500500 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 500500 原稅法規(guī)定原稅法規(guī)定 （1 1）視同銷售行為。收入為視同銷售行為。收入為900900萬元，成本為萬元，成本為500500萬元。萬元

23、。 （2 2）辦公樓賬面價值為）辦公樓賬面價值為500500萬元，計稅基礎(chǔ)為萬元，計稅基礎(chǔ)為900900萬元。萬元。辦公樓每年折舊會計與稅法差異應(yīng)納稅調(diào)整！辦公樓每年折舊會計與稅法差異應(yīng)納稅調(diào)整！ 處置時賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異應(yīng)進行納稅調(diào)整！處置時賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異應(yīng)進行納稅調(diào)整！32 房地產(chǎn)收入分析-拆遷還建收入拆遷還建收入 對于房地產(chǎn)企業(yè)以商品房為代價，換入其開發(fā)土地的行對于房地產(chǎn)企業(yè)以商品房為代價，換入其開發(fā)土地的行為，其會計與稅法處理為：為，其會計與稅法處理為： 以還建商品房視同銷售，且以視同銷售價作為土地成本處以還建商品房視同銷售，且以視同銷售價作為土地成本處理。理。 （十一

24、）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第二十四條）（第二十四條）n可扣除折舊可扣除折舊實際使用累計超過實際使用累計超過12個月個月n不得扣除折舊不得扣除折舊實際使用累計未超過實際使用累計未超過12個個月又銷售月又銷售（十二）業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣（十二）業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的扣除傳費的扣除n2008年年1月月1日以后日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)。宣傳費的基數(shù)。（在操作上統(tǒng)一按新文件執(zhí)行，省局申報監(jiān)控）（在操作上統(tǒng)一按新文件執(zhí)行，省局申

25、報監(jiān)控）n開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。n（結(jié)合附表三和銷售預(yù)售統(tǒng)計表再講解操作）成本對象總成本（計稅成本）成本公共配套設(shè)施費（兩種情況）n第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定

26、進行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 相關(guān)扣除項目的規(guī)定轉(zhuǎn)為自用折舊n第二十四條 ：n企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 事后調(diào)整！n思考：自用部分應(yīng)否從計稅成本中扣除？經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房n1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定限定套型面積和銷售價格，套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低

27、收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。具有保障性質(zhì)的政策性住房。n2、按、按3%經(jīng)濟適用房適用計稅毛利率申報納稅，需報送經(jīng)濟適用房適用計稅毛利率申報納稅，需報送資料：資料：（1）立項批準(zhǔn)機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準(zhǔn)文件；）立項批準(zhǔn)機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準(zhǔn)文件；（2）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；（3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；資格證明；（5）列明該項目的）列明該項目的省、市、縣

28、級省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃；房建設(shè)投資計劃； （6）經(jīng)濟適用住房銷售清冊（購房人姓名、身份證號碼、）經(jīng)濟適用住房銷售清冊（購房人姓名、身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；積、單價、銷售金額）；（7）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。限價房和危改房限價房和危改房 按按3%限價房和危改房預(yù)計毛利率申報納稅，需限價房和危改房預(yù)計毛利率申報納稅，需報送資料：報送資料：（1）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和政

29、府主和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；文件；（2）限價房和危改房銷售清冊（購房人姓名和身）限價房和危改房銷售清冊（購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（3）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。經(jīng)濟適用房、限價房經(jīng)濟適用房、限價房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小區(qū)一般商品房小區(qū)配套建設(shè)配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟適用住房、限價房和危改房的，應(yīng)限

30、價房和危改房的，應(yīng)分別核算分別核算銷售收入，銷售收入，分別計算預(yù)計利潤；不能分別核算的，一分別計算預(yù)計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。律從高適用計稅毛利率。n對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目配套配套建設(shè)建設(shè)的的商鋪、車庫、車位商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按得的收入，不得按3%計稅毛利率執(zhí)行。計稅毛利率執(zhí)行。40 房地產(chǎn)企業(yè)售樓部扣除分析開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 關(guān)于售樓部的模式及涉稅處理分析 售樓部4 臨時設(shè)施3 配套設(shè)施2 自建出租1 商品房41 四、成本對象的支出內(nèi)容(六)開發(fā)間接費。 售樓部可能有四種存在形式，下面討論涉稅處理： 1 以商品房作為售樓部，商品房裝修直接進“開發(fā)成本”。 2 在樓盤外的地方自建售樓部出租。 作為自建固定資產(chǎn)，折舊和裝修費計入“銷售費用”中。 對于土地增值稅而言，上述兩費計入“銷售費用”，不能享受加計20%的扣除優(yōu)惠！ 3 以配套設(shè)施作為售樓部，按第十七條 配套設(shè)施的規(guī)則