質(zhì)保期內(nèi)返修整改管理制度

1、質(zhì)保期內(nèi)工程返修整改管理規(guī)定1、目的規(guī)范質(zhì)保期內(nèi)的工程報修整改管理，避免因處理不及時造成的業(yè)主投訴。2、適用范圍適用于已交房項目質(zhì)保期內(nèi)的工程報修整改。3. 名詞解釋3.1 質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商工程整改：指項目竣工后質(zhì)保期內(nèi)，在需要進行工程整改時開發(fā)商愿意承擔質(zhì)保責任并及時響應的工程整改項目。3.2 質(zhì)保期內(nèi)無開發(fā)商工程整改：指項目竣工后質(zhì)保期內(nèi)，在需要進行工程整改時開發(fā)商已不存在；開發(fā)商存在但不及時響應或不愿意承擔質(zhì)保責任等的工程整改項目。3.3響應及時率界定自地產(chǎn)或物業(yè)公司項目部以O(shè)A或者書面直接送達等方式向開發(fā)商發(fā)出正式整改通知2日內(nèi)入場整改視為及時響應；否則，視為不及時。3.4集中返修期指集

2、中交房后12個月內(nèi)。4、工作職責 4.1 地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師 4.1.1質(zhì)保期內(nèi)集中返修期的業(yè)主報修由地產(chǎn)工程部組織整改。4.1.2 對于質(zhì)保期內(nèi)集中返修期后的業(yè)主報修，配合物業(yè)對整改金額5000元的需整改項目協(xié)調(diào)管理，包括對整改責任界定、實施技術(shù)方案咨詢及對工程量進行抽審。4.1.3 負責金額5000元的需整改項目的施工協(xié)調(diào)和現(xiàn)場管理，包括對整改責任界定、實施技術(shù)方案審核及工程量進行復核。4.2成本部造價工程師4.2.1配合工程部在質(zhì)保期內(nèi)對開發(fā)商報修責任的協(xié)調(diào)管理（包括給開發(fā)商發(fā)出的施工整改函的協(xié)調(diào)管理），負責開發(fā)商質(zhì)保金扣款臺帳的登記跟蹤及在運營系統(tǒng)中的付款辦理和扣款處理。4.2.2負

3、責質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商響應不及時或不愿意承擔責任，需另行委托開發(fā)商整改的年度協(xié)議簽訂，金額5000元的整改項目價格的報價審核、最終工程結(jié)算及財務結(jié)算辦理以及付款辦理。4.3 物業(yè)公司項目部4.3.1 配合地產(chǎn)工程師對質(zhì)保期內(nèi)集中返修期的業(yè)主報修整改的跟進和代表業(yè)主進行驗收。4.3.2質(zhì)保期內(nèi)集中返修期后的業(yè)主報修由物業(yè)公司項目部組織整改。4.3.2.1負責對開發(fā)商發(fā)送施工整改函，收發(fā)文登記、發(fā)文臺帳登記及發(fā)文資料的存檔。4.3.2.2 負責質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商響應不及時或不愿意承擔責任的整改工程的協(xié)調(diào)和現(xiàn)場管理；包括對其項目實施方案、金額 5000元的整改項目工程數(shù)量以及價格的審核（參照：整改項目價格參考

4、表）和相關(guān)簽證單（一單一價）的辦理。4.3.2.3 負責對工程量的審核及對需按實計算的工程數(shù)量的收方辦理，工程竣工驗收辦理。4.4 財務部會計負責對開發(fā)商質(zhì)保金扣款臺帳相關(guān)扣款項的處理及質(zhì)保金支付及扣款審核。4.5 開發(fā)商4.4.1 按照規(guī)定的時間及時入場整改并按期完成整改項目。4.4.2 保持整改負責人的通訊暢通，如有變更，應在變更后2個工作日內(nèi)將新的聯(lián)系方式告知物業(yè)公司項目部負責人。5、辦理流程及要求5.1 辦理流程質(zhì)保期內(nèi)整改報事物業(yè)公司管理維修人員現(xiàn)場查看，并現(xiàn)場拍照有效方式通知開發(fā)商工程部進行報修整改原施工單位進場整改原施工單位不進場整改現(xiàn)場查看報事后編制整改方案及報價對原施工單位發(fā)

5、函（附件1）完善發(fā)函信息登記移交工程部專業(yè)工程師的維修事項，報維修工程師審核方案，成本部預結(jié)算造價工程師審核報價發(fā)進場整改通知函（附件4）年度協(xié)議單位按審核后的方案及報價進場整改物業(yè)公司項目部、造價工程師、地產(chǎn)專業(yè)工程師根據(jù)各自職責完善；1、整改完成，驗收；2、結(jié)算、付款；3、抽查、復審；4、原施工單位發(fā)函。 需完善與原施工單位電話核實記錄預估整改金額5000元預估整改金額5000元5.2 辦理要求5.2.1 無論屬于業(yè)主報修或物業(yè)提出的質(zhì)量整改，在提出整改時，需對發(fā)生整改事項的責任進行確認。 5.2.2 為確保對業(yè)主報修的整改及時，物業(yè)公司項目部接到整改報修2個工作日內(nèi)完成與開發(fā)商是否進場整

6、改核實，并對開發(fā)商發(fā)工程整改確認函（詳附件1）；對報修問題進行現(xiàn)場查看，聯(lián)系整改施工單位。 5.2.3 質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商仍存在并愿意承擔維保責任的工程整改由物業(yè)公司項目部直接通知開發(fā)商整改 。5.2.4 如開發(fā)商對業(yè)主報修進場整改，但在整改完成后，業(yè)主因其經(jīng)濟損失提出的賠付，在確定金額后，物業(yè)公司項目部向開發(fā)商發(fā)函確認（詳附件3）。5.2.5 如報修所涉及開發(fā)商不愿進場整改，物業(yè)公司項目部應在開發(fā)商回復放棄整改的1個工作日內(nèi)，將報修信息及開發(fā)商的意見按分類管理原則，將其預估金額5000元的整改項目，告知地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師并征得同意后安排整改人員進場實施；預估金額5000元的整改項目，由物業(yè)安排

7、整改人員進場實施。5.2.6 如報修所涉及開發(fā)商不愿進場整改，在整改完成后，物業(yè)工部向開發(fā)商發(fā)函，告知相關(guān)整改產(chǎn)生的費用應扣除的質(zhì)保金及業(yè)主賠付金額（詳附件2）。注：所有向開發(fā)商的發(fā)函，均要求用快遞、傳真?zhèn)魉汀?.2.7房屋維修或賠償?shù)母犊钐幚砹鞒蹋?根據(jù)維修、賠償費用的金額大小，審批分物業(yè)、地產(chǎn)兩個審批流程：為確保質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報修整改及時處理，并對報修整改事項進行積累、分析，提煉現(xiàn)場施工管控重點，要求地產(chǎn)和物業(yè)公司項目部對業(yè)主報修進行完整的信息收集、記錄，并每月組織報修分析會。5.2.8 信息收集及管理要求：建立工程維修電子文檔管理文件夾及紙質(zhì)檔案盒，收集工程維修電子、紙質(zhì)資料。電子及紙質(zhì)文

8、檔文件夾設(shè)置原則：一級文件夾二級文件夾三級文件夾備注文檔要求01項目01樓棟01與開發(fā)商往來函件包含對開發(fā)商第一次、第二次發(fā)函及開發(fā)商復函對施工單位發(fā)函要求用特快專遞對開發(fā)商發(fā)函的電子、紙質(zhì)文檔如開發(fā)商有復函，則需復函的掃描圖片及紙質(zhì)文檔02報修現(xiàn)場查看照片照片要求清晰，并對相關(guān)報修問題進行標注數(shù)碼照片03整改實施過程照片數(shù)碼照片04整改實施完成照片數(shù)碼照片05整改方案及報價電子文檔或掃描圖片紙質(zhì)文檔06 對年度協(xié)議單位進場整改發(fā)函電子文檔紙質(zhì)文檔07 整改完成竣工驗收表掃描圖片紙質(zhì)文檔08 辦理結(jié)算或付款簽證掃描圖片紙質(zhì)文檔注：所有紙質(zhì)檔案除辦理結(jié)算或付款的簽證存檔責任人為造價工程師外，其余

9、均為物業(yè)公司項目部。6、其他說明 6.1 質(zhì)保期已過的工程整改原則上由物業(yè)公司項目部自行委托辦理，如確需地產(chǎn)完成的項目（如商業(yè)的大修等），其處理流程參照本流程執(zhí)行。7、本辦法自發(fā)布之日起實施。8、相關(guān)記錄附件1：對開發(fā)商發(fā)函（一）：工程整改確認函附件2：對開發(fā)商發(fā)函（二）：工程整改及業(yè)主賠付扣款確認函（適用于開發(fā)商未進場整改）附件3：對開發(fā)商發(fā)函（三）：業(yè)主賠付確認函（適用于開發(fā)商已進場整改）附件4：簽證模板附件5：收方單模板 附件1： 項目 戶整改確認函編號：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業(yè)主使用過程中于 年 月 日提出如下報

10、修： 請貴司根據(jù)雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，在 年 月 前進場對報修問題進行整改處理。如延期未處理，我司為保證業(yè)主的使用，將另行委托其他單位進行整改，由此所產(chǎn)生的所有整改費用、業(yè)主賠付費用及一切經(jīng)濟損失等將由貴司承擔，我司將在貴司的工程款或質(zhì)保金中予以扣除。特此函告！附：上述報修照片公司單位落款 年 月 日附件2： 項目 戶工程整改及業(yè)主賠付扣款確認函編號：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業(yè)主使用過程于 年 月 日提出如下報修： 根據(jù)我司 年 月 日發(fā)函要求，貴司未按雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定及時整改。為保證業(yè)主的使用，我

11、司已委托其他施工單位對上述報修問題進行了整改處理，并經(jīng)我司、物業(yè)、業(yè)主共同驗收合格。針對上述報修整改的工程費及工程整改完成后業(yè)主向我司提出的因工程整改造成的業(yè)主 等經(jīng)濟損失的索賠，經(jīng)與業(yè)主反復溝通，達成一致意見。根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，如下費用將由貴司承擔：1、上述報修整改工程費： ￥ 元（大寫： ）2、由于工程整改造成業(yè)主經(jīng)濟損失賠付： ￥ 元（大寫： ）以上費用共計： ￥ 元（大寫： ），將從貴司的： 工程進度款 工程質(zhì)保金中予以扣除，請貴公司在收到此函后7日內(nèi)書面回復我公司，否則，視為同意。特此函告！附：上述報修照片、整改過程照片、整改完成照片重慶利安物業(yè)有限責任公司 年

12、 月 日附件3： 項目 戶業(yè)主賠付扣款確認函編號：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業(yè)主使用過程于 年 月 日提出如下報修： 根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，貴司在 年 月 日進場對報修問題進行了整改處理，并經(jīng)我公司、物業(yè)、業(yè)主共同驗收合格。工程整改完成后業(yè)主向我公司提出：由于工程整改造成業(yè)主 等經(jīng)濟損失 ￥ 元（大寫： ）的索賠。經(jīng)與業(yè)主反復溝通，雙方達成一致意見：由于 等原因應補償 直接經(jīng)濟損失 ￥ 元（大寫： ）。 根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，該費用將由貴司承擔，我司將從貴司的： 工程進度款 工程質(zhì)保金中予

13、以扣除。請貴公司收到此函后在7日內(nèi)書面回復我公司，否則，視為同意。特此函告！重慶利安物業(yè)有限責任有限公司 年 月 日是否需要回復其他是，請于 年 月 日前書面回復；有附件（附件共 頁）；是，請于 年 月 日前口頭回復；無附件。否。附件4：現(xiàn)場簽證表項目名稱： 編號：事項名稱提出時間原施工單位承包人日 期致： （發(fā)包人全稱）根據(jù) (指令人姓名) 年 月 日的口頭指令或你方 (或監(jiān)理人) 年 月 日的書面通知，我方要求完成此項工作應支付價款金額為(大寫) 元，(小寫) 元，請予核準。附：1.簽證事由及原因：2.附圖及計算式：承包人（章） 承包人代表 日 期 物業(yè)公司意見：工程部主管 : 日 期發(fā)包

14、人審核意見:地產(chǎn)專業(yè)工程師：日 期費用審核意見：不同意此項簽證（同意此項簽證，價款與本期進度款同期支付。） 物業(yè)公司（章） 物業(yè)公司維修工程師 成本部造價工程師 日期：費用承擔說明：說明本項目原施工單位名稱，是否分攤費用及分攤金額。 物業(yè)工程主管 ： 工程部專業(yè)工程師： 日期：注：1、本表一式四份，由承包人在收到發(fā)包人的口頭或書面通知后填寫，發(fā)包人、承包人各存一份。2、簽證辦理原則 “估算或?qū)徍速M用”金額 5000元時，由物業(yè)維修工程師簽字 ；估算金額5000元時，物業(yè)工程主管、地產(chǎn)專業(yè)工程師、成本造價工程師會簽簽字 后簽章發(fā)放?，F(xiàn)場簽證計價匯總表工程名稱： 第 頁 共 頁序號現(xiàn)場簽證項目名稱計量單位數(shù)量單價合價現(xiàn)場簽證依據(jù)本頁小計合 計 注：簽證依據(jù)是指經(jīng)雙方認可的簽證單依據(jù)的編號。季度匯總一次，年度總結(jié)算。附件5：收 方 記 錄項目名稱：編號：同現(xiàn)場簽證單編號附件工程名稱合同編號施工單位報送內(nèi)容申請收方內(nèi)容須注明收方事件的時間、部位，同時根據(jù)需要提供收方工程量計算式等內(nèi)容審核確認欄參加人員各單位和部門參加收方的人員簽名施工