房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)及崗位職責(zé)

1、二、管控模式及崗位職責(zé)說明（一）管控模式1 、公司總經(jīng)辦管理職責(zé)1) 對公司項目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)一的組織、領(lǐng)導(dǎo)與策劃，以嚴(yán)格的成本管理責(zé)任保證體系，保證項目預(yù)算制造成本的實現(xiàn)。2) 對公司項目成本經(jīng)營效益負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。從項目投標(biāo)到項目竣工清算的全過程，對公司有關(guān)責(zé)任部門（市場，銷售，開發(fā)，研發(fā)，設(shè)計，工程，采購，審算，拓展，物管，財務(wù)）及物資公司、工程協(xié)力公司的成本管理工作進(jìn)行具體的指導(dǎo)與幫助，并對上述部門及單位對上述工作的管理力度與效果進(jìn)行監(jiān)督與檢查。3) 經(jīng)常組織召開項目成本管理研討會，暴露成本管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)并研究解決的辦法，對好的管理經(jīng)驗及時組織交流。4) 對項目進(jìn)行具體策劃時要把

2、成本管理工作放在重要位置上，按項目合同工期核定定員人數(shù)，要配備數(shù)量充足的素質(zhì)高的專業(yè)人員從事此項工作；5) 監(jiān)督與檢查項目成本管理工作責(zé)任、措施、管理制度是否真正到位，以及運(yùn)作情況；6) 負(fù)責(zé)審核項目預(yù)算和竣工結(jié)算。2 、各中心管理職責(zé)1) 認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度和項目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合實際制定本中心成本管理制度和實施方案，并自覺接受公司監(jiān)督。2) 遵循基本建設(shè)程序，對房地產(chǎn)成本實行全員全過程控制。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。3）正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格

3、控制項目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報，提高投資回報率。4 ）根據(jù)公司的成本控制指標(biāo)，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，制定降低成本的技術(shù)組織措施。5 ）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證費(fèi)用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟(jì)、美觀、實用。6 ）熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，力求預(yù)1結(jié)算準(zhǔn)確、合理，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審核制度。7 ）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)。8 ）強(qiáng)化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機(jī)制、技術(shù)等方面進(jìn)行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。（二）部門設(shè)置總經(jīng)辦營銷管理中心產(chǎn)品研

4、發(fā)中心工程管理中心拓展中心財務(wù)中心市銷開研設(shè)工采維審物拓財場售發(fā)發(fā)計程購修算管展務(wù)部部部部部部部部部部部部（三）崗位部門職責(zé)2崗位名主要基本職責(zé)稱成員總經(jīng)辦總經(jīng)負(fù)責(zé)成本理及管理總決其他策工作人員市場部部門市場研究經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管具體職責(zé)內(nèi)容1. 審核批準(zhǔn)項目可行性研究報告；2. 確定項目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實； 批準(zhǔn)限額設(shè)計指標(biāo)和建造成本控制指標(biāo)；3. 批準(zhǔn)重大設(shè)計變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次；4. 審批工程預(yù)（結(jié)）算，負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)，批準(zhǔn)各項銷售費(fèi)用；5. 審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；6. 重大決策需報董事會批準(zhǔn)的，總經(jīng)理審核后報董事會決策。7. 總經(jīng)理就建造成本

5、管理對董事會負(fù)責(zé)。1. 負(fù)責(zé)公司市場研究工作。1. 及時收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，分析市場動向、特點和發(fā)展趨勢。并確保信息的有效性。2. 組織項目市場調(diào)研，編寫調(diào)研報告、可行性分析報告、開發(fā)建議、定位報告、營銷策劃報告。3. 負(fù)責(zé)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案。4. 負(fù)責(zé)組織針對本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作， 并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?. 組織項目營銷推廣的執(zhí)行工作。6. 確定開發(fā)項目售樓中心的位置以及根據(jù)項目定位提出售樓中心的裝修布置方案。7. 項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案

6、和措施。8. 負(fù)責(zé)確定項目營銷方案的制定與配合實施。39. 監(jiān)督項目營銷進(jìn)程， 提出營銷計劃的修改建議， 參與審核項目部提出的修改建議。10. 配合銷售計劃和方案的實施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理客戶檔案。11. 處理客戶投訴和爭端，選擇、管理物業(yè)公司。12. 負(fù)責(zé)建立客戶數(shù)據(jù)庫，配合市場分析以及公司項目總結(jié)提供信息。13. 負(fù)責(zé)潛在客戶需求調(diào)查，負(fù)責(zé)調(diào)查商的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估。銷售部部門房地產(chǎn)產(chǎn)1.負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項目的商品房預(yù)售許可證。經(jīng)品銷售2.負(fù)責(zé)根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。理，3.負(fù)責(zé)根據(jù)市場情況配合市場部確定營銷策略；根據(jù)市場部制定銷售方

7、案，副經(jīng)并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開展。理，4.負(fù)責(zé)根據(jù)部門實際情況， 向人力資源管理部門申報培訓(xùn)需求，并配合人力業(yè)務(wù)資源部門進(jìn)行培訓(xùn)成果的評估及考核。主管5. 負(fù)責(zé)組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。并注意挖掘開發(fā)新的客戶，并對銷售合同及客戶資料進(jìn)行整理歸檔、并進(jìn)行管理工作。6.負(fù)責(zé)已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房投訴等相關(guān)服務(wù)工作。7.根據(jù)銷售方案編制項目銷售資金回籠計劃，并負(fù)責(zé)執(zhí)行。 并負(fù)責(zé)協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費(fèi)用。8.辦理房屋注冊證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。9.參與物業(yè)驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料。開發(fā)部部門房地產(chǎn)開1. 及

8、時收集本市及省內(nèi)地、州、市的地塊供應(yīng)信息，每季度提出地塊供應(yīng)市經(jīng)發(fā)事務(wù)場動態(tài)分析報告。4理，2.有目的性的參加地塊競投， 洽商會，尋求新項目， 做好新項目的儲備工作。副經(jīng)3.組織對規(guī)劃性質(zhì)符合公司戰(zhàn)略的地塊進(jìn)行相關(guān)資料收集、進(jìn)行初步實地考理，察。業(yè)務(wù)4. 根據(jù)公司的要求，組織對初步意向性地塊進(jìn)行地塊分析、投資測算、提出主管書面建議報公司申請進(jìn)行深度考察。5. 對公司目標(biāo)地塊展開相關(guān)聯(lián)絡(luò)、公關(guān)活動，參加競標(biāo)、洽商活動，負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，取得土地開發(fā)權(quán)。6. 負(fù)責(zé)協(xié)助市場部開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路、可行性分析等工作。7. 協(xié)助研發(fā)部進(jìn)行建設(shè)項目的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等設(shè)計的委托工作

9、。8. 參與項目各階段方案評審會，提出意見或建議。9. 負(fù)責(zé)公司與政府各專業(yè)職能部門的協(xié)調(diào)工作。研發(fā)部部門產(chǎn)品開發(fā)1.負(fù)責(zé)組織開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、 開發(fā)思路等作為決策經(jīng)決策依據(jù)之一。理，2.負(fù)責(zé)組織項目建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項目總體開發(fā)策副經(jīng)略。理，3.負(fù)責(zé)組織概念規(guī)劃設(shè)計， 提出項目開發(fā)的具體實施步驟， 并組織相關(guān)部門業(yè)務(wù)討論。主管4.負(fù)責(zé)擬定項目設(shè)計任務(wù)書，并組織項目的總體規(guī)劃、單體建筑、環(huán)境景觀的設(shè)計，并主持方案評審。5.對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。6.負(fù)責(zé)組織編制項目建設(shè)施工組織總設(shè)計，審批各工程項目施工組織設(shè)計方案。7

10、.協(xié)調(diào)各專業(yè)的設(shè)計工作，組織提供設(shè)計單位所需的項目開發(fā)相關(guān)資料。5設(shè)計部設(shè)計工程設(shè)計師及其團(tuán)隊工程部部門施工過程經(jīng)和施工材理，料管理環(huán)副經(jīng)節(jié)的成本理，控制業(yè)務(wù)主管采購部部門設(shè)備及施8. 負(fù)責(zé)項目室內(nèi)、外主要建筑材料規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與開發(fā)部合約預(yù)算組配合。9. 參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作。10. 負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品研發(fā)、新材料、新技術(shù)的運(yùn)用等事務(wù)。11. 收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。1. 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的工程設(shè)計工作。2. 負(fù)責(zé)設(shè)計單位和專業(yè)技術(shù)咨詢公司的選擇、委托。3. 負(fù)責(zé)配合項目規(guī)劃方案招標(biāo)和評選工作。4. 負(fù)責(zé)組織初步設(shè)計、施工圖設(shè)計會審，協(xié)助工程部進(jìn)行施工圖設(shè)

11、計。5. 在施工過程中根據(jù)具體情況與設(shè)計方協(xié)調(diào)設(shè)計變更的組織工作。1. 負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；2. 負(fù)責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；3. 負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定；4. 對項目進(jìn)行詳細(xì)的成本測算， 細(xì)化公司下達(dá)的成本控制指標(biāo)， 提出成本管理控制要點，加強(qiáng)施工全過程成本管理，并嚴(yán)格按成本制度執(zhí)行；5. 及時輸入各項成本數(shù)據(jù)， 定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并制定相應(yīng)對策， 參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理；6. 嚴(yán)格按照公司的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變， 每月對設(shè)計變更、 現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預(yù)算報經(jīng)營計劃部復(fù)審；7. 認(rèn)真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；8. 負(fù)責(zé)組織甲定價材

12、料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；9. 嚴(yán)格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費(fèi)；10. 對工程預(yù)（結(jié)）算進(jìn)行初審；1.采購時比質(zhì)比價，要聽取項目經(jīng)理的意見與要求，盡量努力降低材料采購單6經(jīng)工材料采價，確保項目預(yù)算制造實施計劃的實現(xiàn)；理，購2.協(xié)助項目物資部建立各種原始臺帳并經(jīng)常檢查資料是否完整齊全，以滿足成副經(jīng)本核算的需要。理，3.建立低值易耗品分供方商供應(yīng)點，以統(tǒng)一的供貨單價（可依據(jù)市場價格變動業(yè)務(wù)情況按年度進(jìn)行升降調(diào)整）為項目提供服務(wù)，減少中間商的層層加碼。主管4.定期向項目提供與分供方簽訂合同的復(fù)制件及分承包方領(lǐng)用材料撥料單或耗料憑證。維修部部門維修工程1.負(fù)責(zé)公司已建項目零星維

13、修工程主任及維修師傅審算部部門編制成本1. 認(rèn)真執(zhí)行公司成本管理制度， 結(jié)合實際制定本部門成本管理辦法，并自覺經(jīng)預(yù)算接受總部監(jiān)督。理，2. 根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)的成本計劃，提副經(jīng)出合約審算建議和成本管控的合理化設(shè)想，履行成本批標(biāo)審批程序。理，3. 規(guī)劃設(shè)計階段， 應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)業(yè)務(wù)計概算的經(jīng)濟(jì)合理性， 使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范， 又體現(xiàn)成本控制的意識和要主管求。4. 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費(fèi)用測算，編制項目成本費(fèi)用計劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)， 落實降低成本技術(shù)組織措施。5. 遵循開發(fā)建設(shè)程序，

14、進(jìn)行項目實際操作， 對項目公司成本實行項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制， 對可控成本、 變動成本和成本異常偏差實行有7效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6. 正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故引起的成本異常， 努力縮短開發(fā)周期， 嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用成本，加速投資回報，提高投資回報率。7. 組織項目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費(fèi)用情況， 按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。 堅持成本報告制度， 保證成本信息交流的及時、有效。8. 熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、 預(yù)算定額水平等成本控

15、制因素， 用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9. 定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，各項目公司每季度一次成本回顧， 配合完成每半年一次的成本工作例行檢查， 編寫工作報告和動態(tài)成本分析表。10. 項目公司合約審算部負(fù)責(zé)形成項目目標(biāo)控制成本，并提出施工圖設(shè)計限額及成本建議；負(fù)責(zé)項目建安成本預(yù)算的編制或?qū)徍宋型獠繂挝痪幹频念A(yù)算；負(fù)責(zé)項目動態(tài)成本管理；負(fù)責(zé)審核工程竣工資料；負(fù)責(zé)項目結(jié)算、 決算管理；配合總部成本管理部進(jìn)行成本后評估。 其中預(yù)決算管理中項目公司合約審算部負(fù)責(zé)組織工程結(jié) （決）算的編制或委外編制和審核工作； 委托工程結(jié)算，并移交竣工結(jié)算資料及結(jié)算書； 審核并確認(rèn)結(jié)算資料的真實性和完整性；編制工程結(jié)算分析報告。拓展部部門新投資1. 參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究，論證關(guān)于項目投資方式、投資規(guī)模、節(jié)點計經(jīng)劃及投資估算的初步方案。理，2. 負(fù)責(zé)向公司董事會提交開發(fā)項目的可行性研究報告。副經(jīng)3. 甄選、評價論證房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)新投資項目。8理，4. 參與、協(xié)助董事會投資委員會的投資論證工作，負(fù)責(zé)向公司董事會提交其業(yè)務(wù)它投資項目可行性研究報告。主管5. 參加投資項目的談判與實施工作。6. 協(xié)助創(chuàng)立新的參股、控股公司。7. 對項目初期投資進(jìn)行動態(tài)跟蹤，分析評價。財務(wù)部部門財務(wù)核