天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范

1、天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 河北工業(yè)大學碩士學位論文天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范姓名:劉平申請學位級別:碩士專業(yè):結構工程指導教師:戎賢;張順民20061101河北工業(yè)大學碩士學位論文 天津房地產(chǎn)投資風險分析與防范摘?要房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善,要。天津區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展,特別是海河綜合開發(fā)的實施及市政基礎設施投資力度的加大,周期長和收益大 房地產(chǎn)投資投入大、 然而, 促使天津市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的態(tài)勢。投 獲得較好的投資效益, 為了提高投資決策的科學性, 的特點必然伴隨著高風險的存在。資風險分析與管理就顯得非常必要。?結合天津當前房 本

2、文在總結國內(nèi)外風險分析及房地產(chǎn)投資與經(jīng)營管理理論的基礎上,利用模糊數(shù)學中的綜 根據(jù)評估與決策的實際需要, 解釋了各類風險的定義和特征。 歸類,合評價方法對天津市房地產(chǎn)投資風險進行評價,從而為風險控制和防范提供有益的參考;使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有針對性地建立相應的 控制機制,以保障投資風險決策的正確實風險控制和風險轉移等措施在房地產(chǎn)投資過程中的應用。 同時系統(tǒng)地闡述了風險回避、 施。本文主要從以下幾個方面對天津市房地產(chǎn)投資風險展開分析與評價:?進 分析了房地產(chǎn)投資存在風險的客觀性, 1.根據(jù)房地產(chǎn)投資風險的基本概念及方法,而闡述了房地產(chǎn)投資風險管理的必要性。?投資所存在的風險進行識別。從房地產(chǎn)投資

3、風險因素分析的原理入手,詳盡地分析了天津房地產(chǎn)投資的風險因 3素,并對這些風險因素對天津市房地產(chǎn)的影響進行了識別判斷。?引入 4.依據(jù)以上房地產(chǎn)投資風險因素的辨識和再分類, Fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process地產(chǎn)投資進行科學決策。關鍵詞: 房地產(chǎn),投資,風險評價,模糊數(shù)學,層次分析法i方法, 結合實例對房地產(chǎn)投資風險進行分析評價, 充分運用已有的研究成果, 對房資源利用狀況、 城市基礎設施狀況與區(qū)域金融資金供求態(tài)勢的綜合分析, 對天津市房地產(chǎn)2.系統(tǒng)分析了天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自然環(huán)境、 社會經(jīng)濟環(huán)境等外部條件, 通過對土地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況, 對房地產(chǎn)投資風險進

4、行分析, 首先對影響房地產(chǎn)投資收益的風險進行了天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 ANALYSIS AND PREVENTION OF REAL ESTATE INVESTMENT RISK IN TIANJIN CITYABSTRACTThe real estate has been presenting a state of rapid development in the wave of the national and local economic development, particularly in terms of the implementation of the compreh

5、ensive exploitation project of the Haihe River and the more investment in the infrastructure. However, the characteristics of high input, long cycle and great income in real estate industry must go with the huge risk. In order to make the investment decision more scientific and win better investment

6、 benefit, investment risk analysis and management seem to be very essentialBased on the summarization about the investment risk analysis and managing management theories, and combining with the present development characteristic of real estate in Tianjin city,The real estate investment risk is analy

7、zed firstly in this paper. Then the qualitative and quantitative analysis of the real estate investment risk is done. In order to provide valuable reference to risk control, this paper use fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process method to evaluate the investment risk. This paper launches the investment

8、 risk factors analysis in real estate from following aspects mainly: 1. According to the definition of real estate investment risk and its basic theories, this paper explains the necessity of risk management in the real estate investment2. The natural environment, social and economy environment, lan

9、d resource and citys base construction in estate industry of Tianjin is analyzed, based on which the real estate investment risks are identified3. Then based on the risk factors analysis principle of the real estate investment, this paper analyzes the risk factors of the real estate investment in Ti

10、anjin city in detail. The impact of risk factors on real estate investment is also identified 4. The fuzzy-AHP method is introduced to evaluate the risk factors of the real estate investment, and the existing research result is practiced in an example to make the decision of the real estate investme

11、nt more scientificKEY WORDS: real estate, investment, risk evaluation, fuzzy mathematics, analytic hierarchy process ii河北工業(yè)大學碩士學位論文 第一章?緒論§1-1?問題的提出20 紀 世 90 我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復和得到快 伴隨著住房制度和土地使用制度的改革, 代以來, 年速發(fā)展,已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)業(yè)還是國民經(jīng)濟中的導向性產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長、有力地促進整個 通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展的連帶效應, 能夠直接或間接地引導和影響相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 關聯(lián)度大,1國民

12、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展 1就增加投入 1.48 億元。?房地產(chǎn)業(yè)對?天津市 GDP 貢獻率自 的增長的 1996 都保持在 年以來一直 3%以上,其中,2003 達 年高7%。經(jīng)過 10 余年的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中起著越來越重要的作用,并被列為全市經(jīng)濟發(fā)展的五大支柱 產(chǎn)業(yè)之一。 改革開放以 來,天津市 的經(jīng)濟發(fā)展 水平不斷提 高。2003 天津市生產(chǎn) 年 總值達到了 2 本 倍一致,而且房地產(chǎn)業(yè)的增長速度要高于國民經(jīng)濟的增長速度。?房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資 高盈利的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險, 我們也應該看到,?但同時而且很容 涉及的風險廣泛復雜, 投資周期長, 房地產(chǎn)投資數(shù)量大、

13、但同時也存在著較大的風險、 收益,2-4易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響,難以預測市場未來的走勢 。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些籌 金 資 信息不暢、 交易糾紛多、 存在政府干預、 賦稅較重、 價格缺少客觀標準、 如變現(xiàn)能力低、 缺陷,措不易等,這些都導致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。?自 1981 始,風險分析與決策的有關理論在國外房地產(chǎn)投資中大量應用,并隨著具體的房地產(chǎn) 年開投資業(yè)務得以充實和逐步完善。我國在 80 年代初期就引入了有關文獻和理論資料,這些理論與方法大5都是美國的風險管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應用 而我國的房地產(chǎn)投資風險分析的理論發(fā)展是 。6,7最近七八年的事,有關房

14、地產(chǎn)投資風險與決策的理論與文獻還很少 。過去,我國的房屋建設不講收隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和完善, 從理論上講是低風險或無風險的建設投資活動; 以福利分配為主, 益,這就需要一種更加 投資房地產(chǎn)所面臨的風險也就越大, 房地產(chǎn)市場和投資中的不確定因素會越來越多,從國外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng) 適合我國國情的和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風險分析與決策理論。 完善的、(例如 驗和教訓中 1974-1975 暴露出人們對某些體制性變化分析不足所引起的 地產(chǎn)市場崩潰) 年英國房房地產(chǎn)投資 在我國也有可能導致類似事件的發(fā)生。 可以看出對房地產(chǎn)投資風險分析的欠缺, 嚴重后果,另一方面也為投資者布下了 一方面為投資者提供

15、了獲取高額收益的機會, 高收益與高風險并存的特點,全面地測度房 準確、 如何科學地分析, 必須具有經(jīng)濟頭腦和戰(zhàn)略眼光, 投資者要取得成功, 重重陷阱。被越來越 已成為投資決策的重要組成部分, 從而最大限度地實現(xiàn)風險的轉移和回避, 地產(chǎn)投資的風險,多的專家所重視,也是投資者亟待解決的問題。?對于縮小風險對收益的影響程 正確評估房地產(chǎn)投資風險, 在各種不確定因素的干擾下, 由此可見,度,提高項目投資效益,為投資決策提供科學依據(jù),以及指導項目開發(fā)建設具有非常重要的現(xiàn)實意義。§1-2?國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1-2-1?國外房地產(chǎn)投資風險研究現(xiàn)狀?但是局部投資風險研究卻很早 雖然系統(tǒng)地進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

16、營風險的研究較少, 發(fā)達國家,?在西方就開始了。特別是近二三十年來,風險分析已經(jīng)發(fā)展成為一門獨立的學科。其研究里程可劃分二階段:1960 1960 管理方法引進了研究領域, 投資風險研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟-財會分析法。 , 年以后 , 年以前1個相關聯(lián)產(chǎn)業(yè) 23 億元房地產(chǎn) 投資,其它 。據(jù)有關部門統(tǒng)計,在我國每增加天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 創(chuàng)立了工程管理科學法,增強了解決實際問題的能力。?這些方法都是假設資源 敏感性分析等, 析、 成本-效益分 分析法有風險調(diào)查法、經(jīng)濟-財會?傳統(tǒng)的使得這些 由于簡化了風險問題本身的相關性和復雜性, 側重數(shù)學分析和解析計算, 沒有限制的原則下,方法在實際

17、中的應用受到限制。?這些方法偏 隨機網(wǎng)絡法等, 模擬法、 數(shù)理方法、 概率分布法、 科學法主要有決策樹法、 工程-管理8各種風險因素對投資決策參數(shù)和管理目標的影響程度 重于研究在限定資源條件下, 由于利用先進的 。香港等國家和 日本、 在美國、 在實踐中的應用越來越廣。 從而避免了復雜的數(shù)學分析過程, 計算技術,無論是在私人企業(yè)還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或 由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個市場發(fā)展完善的傳統(tǒng)性產(chǎn)業(yè), 地區(qū),政府機構, 均有從事房 地產(chǎn)市場分 析、估價和 咨詢管理公 司,這些企 業(yè)或機構運 用精確的經(jīng) 濟分析風險分析手段,采用數(shù)量 分析方法, 為房地產(chǎn)投 資者預測和 評價房地產(chǎn) 投資風險, 幫助房

18、地產(chǎn) 投資者進國外風險投資的系統(tǒng)研究和量化研究都達 可見, 使其避免因決策失誤等造成的風險損失。 行風險決策,9-11到了較高的水平,是我國借鑒和參考的主要內(nèi)容 。?1-2-2?國內(nèi)房地產(chǎn)投資風險研究現(xiàn)狀?房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比,?我國的 還存在很多的問題, 僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段,違規(guī)操作和高風險投 盲目開發(fā)經(jīng)營, 往往為了片面追求高利潤, 投資決策者基本停留在經(jīng)驗決策水平,僅憑經(jīng)驗 缺少完善的投資決策方法, 缺乏科學的經(jīng)濟預測和客觀的可行性分析, 不重視市場調(diào)查, 資,使房地產(chǎn) 極易造成投資集中或投資過熱, 再加上客觀某些不利因素的影響, 和簡單的計算就進行決策,12業(yè)面臨

19、巨大的經(jīng)營風險 。同時,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè),一次性資金投入量巨大,資金運轉緩慢,財務費用占投資比重較大,一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風險。?在?我國是 0 2 世紀 我國的投資風險研究 0 9 目前, 始房地產(chǎn)投資風險與決策的理論研究。 年代初才開定性分析和經(jīng)驗決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析中 也還未上升到應有的理論地位上。 還不夠深入,13常用的方法 。盡管有少量的定量方法應用,但整體上不系統(tǒng),其風險分析還比較表面化,決策失誤需要 由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性, 特別是在具體的房地產(chǎn)投資項目操作中, 大量存在。一種更加完善的、適合我國的具體國情和房地產(chǎn)市場特點

20、的房地產(chǎn)投資風險分析與決策理論。我國房地產(chǎn)投資風險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為:1在模型誤差方面:不確定風險的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入。2在信息決策方面:決策系統(tǒng)的信息極不完備。3在市場分析方面:對市場供需情況了解不清。?具有深遠的理論與 研究適合我國房地產(chǎn)實際情況的較為準確的定量和定性的風險分析方法, 因此,實踐意義,也是目前我國房地產(chǎn)界研究的熱點問題之一。§1-3?本論文的研究目的和內(nèi)容房 以獲得產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。 房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中,而這些因素的作用難以或無法 地產(chǎn)投資的風險是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)利潤的多種因素,房地產(chǎn)開 因而

21、使之蒙受經(jīng)濟損失的可能性。 使開發(fā)商開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離, 控制, 預料、發(fā) 它具有開 經(jīng)營房產(chǎn)。 建造房屋、 獲取土地、 投資決策、 這個過程分為四個階段: 發(fā)是一個動態(tài)過程,很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關費用和建成后的收益作精確的 資金投入量大等特點, 周期長、估計,即在開發(fā)過程中存在著不確定性,從而不可避免地帶有風險。?出現(xiàn)的概率大小以 影響因素以及誘發(fā)的根源、 本論文旨在研究房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的風險、以便投資者快速地在 希望能探討出一種較為實用的房地產(chǎn)投資決策的風險評價方法體系, 及對策措施。投資決策中選擇自身能承受的風險限度內(nèi)的房地產(chǎn)投資項目,并能提供一些實用的

22、風險管理措施。?對風險 加強風險意識。 有助于提高人們對風險的認識, 詳細分析了房地產(chǎn)投資決策的風險,?本論文對房地產(chǎn)投資的風險 做好風險損失的防范控制。 有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險的管理水平, 的研究,2 河北工業(yè)大學碩士學位論文 研究, 有利于自覺利用風險機制, 調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本文共分為七部分, 各章節(jié)的文章結構如圖 1.1 所示,研究內(nèi)容如下:?第一章緒論。 總括性的介紹本文研究的背景、 問題的提出、 選題的意義和本文研究的主體內(nèi)容框架。第二章房地產(chǎn)投資風險研究綜述。 包括投資風險的基本含義和特征的介紹、 房地產(chǎn)投資風險的特征、房地產(chǎn)投資風險理論概述、房地產(chǎn)投資風險方法概

23、述。?第三章天津房地產(chǎn)行業(yè)投資分析。 首先介紹天津市基本概況, 其次是我國以及天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程及特點,再次分析了天津房地產(chǎn)行業(yè)投資狀況,計算了天津房地產(chǎn)行業(yè)投資貢獻度。?第四章天津市房地產(chǎn)投資風險識別。 從政策風險、 社會風險、 經(jīng)濟風險、 技術風險、 自然風險五個維度對天津市房地產(chǎn)投資風險進行了全面而詳細地分析。?第五章天津市房地產(chǎn)投資風險評價。 首先確定風險評價指標, 然后結合天津房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)對各指標進行具體分析, 其次根據(jù)房地產(chǎn)投資模型研究天津房地產(chǎn)風險投資的運行狀況。 對房地產(chǎn)投資風險做出 分析。 第六章天津市房地產(chǎn)投資風險控制。 針對前文投資風險的分析結果提出相應的對策。

24、同時對我國房地產(chǎn)投資風險變化趨勢的提出自己的見解。?第七章結論。本章是對全文的總結,歸納本文的主要結論并提出未來需進一步研究的內(nèi)容。第一章 緒論?第二章 房地產(chǎn)投資 第三章 天津房地產(chǎn)風險研究綜述 行業(yè)投資分析第四章 天津房地產(chǎn) 第五章 天津房地產(chǎn) 第六章 天津房地產(chǎn)投資風險識別 投資風險評價 投資風險控制第七章 結論圖 1.1?本論文結構 Fig. 1.1 The construction of the paper3天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 第二章?房地產(chǎn)投資風險研究綜述§2-1?房地產(chǎn)的各種表述及其特征房地產(chǎn),國外通常表述為“real estate “re , al pro

25、perty ” “ , ” Building “House , ” ”等,我們常稱其為“不動產(chǎn)”或“物業(yè)” 。這些 相對耐久性等, 如不可移動性、 在很多方面明顯不同于一般商品。 是一種特殊的商品,?房地產(chǎn)才能正確地進行房地產(chǎn)投資分析, 只有真正把握了房地產(chǎn)的各種基本特性, 對房地產(chǎn)投資都有重要影響,8度量投資風險,有的放矢地采取各種手段來防范投資風險。房地產(chǎn)具有以下特性 :?1.不可移動性?從而 房地產(chǎn)不能像一般產(chǎn)品那樣通過交通運輸工具將某一地區(qū)充裕的產(chǎn)品補充給另一區(qū)域的市場,當所持房地產(chǎn)所處區(qū)域市場處于供給不足 因而投資者通常會面臨兩種情形: 獲得某種程度的市場均衡。投資者很 處于買方市場

26、時, 反之, 投資者會因價格的大幅上揚而獲得可觀的利益; 即賣方市場時, 時,可能會因價格的大幅下跌而遭受重大損失。?2.相對耐久性?在質(zhì)量滿足要求、維護得力的情況下,房地產(chǎn)的壽命可達百年,對投資者而言,這種耐久性可能則該 如果所持房地產(chǎn)所處區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展或成為區(qū)域發(fā)展中心, 有利的方面是, 也可能不利。 有利,當所持房地產(chǎn)所處區(qū)域因為經(jīng)濟機會減少, 不利的方面是, 投資者將獲得長期增值利潤; 房地產(chǎn)將增值,或區(qū)域人口遷移等原因而漸失其重要地位時,房地產(chǎn)價值將減少。?3.高價值性?房地 因此進入門檻較高。 進行投資需要很高的啟動資金, 房地產(chǎn)價格高昂, 一般商品相比,?與其它能否獲得具有合理

27、利息的長期貸款是一宗房地產(chǎn)投資能 產(chǎn)的高投資性使得投資者常利用長期融資手段。由于融資成本和貸款的取得與資本 同時融資成本也是房地產(chǎn)投資風險的一個重要來源。 否成功的關鍵。市場息息相關,當資本市場寬松時,利率下降,融資較易,則房市繁榮;反之,資本市場銀根緊縮時,利率上升,融資較難,對房市不利。?4.相關性會使住宅的需求量增加, 如住宅價格下降, 大多數(shù)房地產(chǎn)商品之間具有互補關系。 從需求方面看,購物中 心、 筑、 因此商業(yè)建 , 公共設施等 、 休閑設施 零售商業(yè)用房、 如 進而產(chǎn)生其它房地產(chǎn)需求的增加。如果在一 各種房地產(chǎn)投資之間具有替代關系。 從供給方面看, 游樂園等房地產(chǎn)商品的需求量便會增

28、加。從而減少了其他種類房 房地產(chǎn)商將把資金大量投入開發(fā)此類房地產(chǎn), 某類房地產(chǎn)價格上漲, 定區(qū)域內(nèi),地產(chǎn)的開發(fā)。?5.外部性?房地產(chǎn) 表現(xiàn)為外界環(huán)境對房地產(chǎn)的影響。 房地產(chǎn)開發(fā)的外部性既表現(xiàn)為房地產(chǎn)對外界環(huán)境的影響,帶動其它各行業(yè)的 許多現(xiàn)代新興城市都是以房地產(chǎn)開發(fā)為先導, 開發(fā)是城市發(fā)展的一個重要組成部分,發(fā)展。§2-2?房地產(chǎn)投資的資金構成和風險特征2-2-1?房地產(chǎn)投資的資金構成?因此研 充分挖掘及利用各方面的資金是開發(fā)商取得成功的重要保證, 投資需要大量的資金,?房地產(chǎn)13究房地產(chǎn)投資的資金結構是十分必要的 。?4 河北工業(yè)大學碩士學位論文 1.自有資金?主管部門撥入的 它包

29、括企業(yè)自我積累、 金是指房地產(chǎn)開發(fā)公司自己擁有的房地產(chǎn)投資資金。?自有資城 資金和聯(lián)合 經(jīng)營的企業(yè) 單位提供的 資金。對于 這些資金, 房地產(chǎn)開發(fā) 公司可自行 支配,長期 擁有。一般 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家的有關規(guī)定。 規(guī)定, 市房地產(chǎn)管理法認為,這個比例不低于 30%。?2.信貸資金?金是指房地產(chǎn)開發(fā)公司向銀行或非銀行金融機構借入的房地產(chǎn)投資資金。?信貸資 它包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、擔保貸款等,對于這些資金,房地產(chǎn)公司需按期還本付息。?3.集資?發(fā)行企 它包括發(fā)行企業(yè)債券、 指房地產(chǎn)投資者通過吸收社會閑散資金籌集到的房地產(chǎn)投資。?集資是業(yè)

30、股票等形式。對于這類資金,房地產(chǎn)投資者必須出讓部分利潤才能得到。?4.利用外資?外資指房地產(chǎn)投資者吸收的外國政府、境外財團或個人投入的資金。外資投入的形式多種多樣,包括合作、合資、入股、貸款、債券、股票等。?5.財政撥款?投資的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項目的土地和資金。?房地產(chǎn) 它的資金來源主要有二是國有大中 一是政府劃出一定地塊或撥出一定資金給國有房地產(chǎn)開發(fā)公司進行房地產(chǎn)開發(fā); 兩部分:這類資金的最大特征是 型企業(yè)和事業(yè)單位依靠財政撥款為企業(yè)或事業(yè)單位員工興建住宅的那部分資金。無償使用。?6.預售款?這是現(xiàn)在非常普遍的一 預先向購房者收取的房款, 是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用

31、之前,?預售款而且容易買到較好的樓層 由于可以用相對較低的價格獲得房地產(chǎn), 對于房地產(chǎn)買方而言, 種籌資方式。從 由于預售可提前獲取資金, 對于房地產(chǎn)賣方而言, 買方的積極性較高。 從理論上講, 所以, 和位置,另外還可以通過找差價來減少低價預售 而且又可將部分市場風險轉嫁給買方, 而為后續(xù)投資做好準備,的損失。所以,賣方積極性也較高。?7.承包商帶資承包?帶資承包是指由承包商墊資進行建設工程施工的籌資方式。?承包商 當建筑市場處于買方市場的情況很可能愿意 和設備閑置的損失, “窩工” 避免 為了獲得施工承包權, 許多具有一定實力的承包商, 下,帶資承包建設工程。房地產(chǎn)投資者可以利用這種市場狀

32、態(tài),將一部分籌資的風險分攤給承包商。?2-2-2?房地產(chǎn)投資風險的特征?對 正確認識房地產(chǎn)投資風險的特征, 投資風險的特征是房地產(chǎn)風險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。?房地產(chǎn)14,15于建立和完善風險控制和管理機制,減少風險損失具有重要意義 。?律,從而達到控制、規(guī)避和防范風險的目的,而不能完全排除風險。?2.風險事項發(fā)生具有隨機性。這種隨機性造成了房地產(chǎn)風險的不確定性。?而要將風險當作一種經(jīng)營 對待風險不應該消極, 所以, 反而會使收益有所增加。 認識并合理加以利用,機會。?可測性。 4.風險具有 我們可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料和科學的方法來判斷風險發(fā)生的頻率與風險造成經(jīng)濟損失的程度。風險的可測性為風險的

33、控制提供了依據(jù),以便采取不同手段對風險進行控制。?現(xiàn)為出多樣性,相互間的變化也呈現(xiàn)出復雜的關系。 5天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 §2-3?房地產(chǎn)投資及風險的基本概念?投資是投資者為了在未來獲取收益而進行的資產(chǎn)構建活動。這里的資產(chǎn)既包括土地、房屋、廠房、設備等實物資產(chǎn),也包括期貨、股票、債券等金融資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資就是指以取得房地產(chǎn)收益為目的,是形成新的 它是開展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的基礎, 用以開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的行為。 投放一定量的資金,房地產(chǎn)投資逐漸成為最具有 風險適中等特點, 由于具有抗通貨膨脹、 房地產(chǎn)使用結果的綜合經(jīng)濟活動。吸引力的投資方式之一。?A. M. Willet 所

34、作的博士論文風險與保險的經(jīng)濟理論中。“風險是投資者 如: 此外還有其他定義, 。 “風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”“風險是相當于期望收益或可能收益的方差” , 不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性和可能性”因此, 第二類強調(diào)風險損失的不確定性。 第一類強調(diào)風險的不確定性, 這些定義大致可以分為二類, 等。6 4-風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結果的綜合效應 。我們常常把風險表示為這樣一個函數(shù)形式:?Rf?P,C(2.1)?式中,R?某事件的風險?P?事件發(fā)生的概率?C?事件發(fā)生的后果?美國是風險研究 并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步推廣到發(fā)展中國家。 風險研究主

35、要產(chǎn)生于西方發(fā)達國家,的發(fā)源地, 美國經(jīng)營者協(xié)會就開展了風險管理的研究和咨詢活動。 195 0 ,年 美國Mowbray1963 的基本概念。 “風險管理” 年, 一書中詳細闡述了 保險學 等人在合著的 Mehr 和Hedges 工商企業(yè)風險 管理 ,成為 風險學領域 中的重要歷 史文獻。1975 年,美國保險管理協(xié) 會 ASIM 更名為風險與保險管理協(xié)會RIMS ,標志著風險管理從原來意義上用保險方式處置風險轉變到真正按照風險管14-18理的方式處置風險 1 983 “101 。 上世界各國專家學者共同討論并通過了 國RIMS年會 美 年, 風險管 條,以作為各國風 險管理的一 般準則。英

36、國的風險管 理活動也十 分活躍,設 有全國性的 工商業(yè)風 理準則” R 在 險管理和保險協(xié)會。 isk Analysis For Large Projects : Models , Methods And Cases 一書中, Chapman以更有效的風險管理為 他認為風險工程是各種風險分析的集成, 的概念, “風險工程” 教授首先提出了使得在較 該框架模型的構建彌補了單一過程的風險分析技術的不足, 方式更加靈活。 范圍更廣, 目的,日等 發(fā)達國家的風險管理都是在美 法、 德、 高層次上大規(guī)模地應用風險分析領域的研究成果成為可能。國風險管理 體系下發(fā)展 起來的。與 其它國家不 同的是,德 國很

37、早就開 始了風險政 策方面的研 究。1915年Leitner 了 “風 被美國式的 策” “風險政 于歷史原因及二戰(zhàn)后經(jīng)濟形式的變化, 但由 , 企業(yè)風險論19險管理”取代了成了一套適 合其本國的 理論體系。1987 年為推動風險管理 在發(fā)展中國 家的推廣和 普及,聯(lián)合 國出版了關于風險管理的研究報告“The Promotion of Risk Management in Developing Countries 。目前,風險管 ”房地產(chǎn)領域也得到應 股票、 并且在證券、 家族風險及社會風險等領域的研究, 理已經(jīng)滲透到個人風險、用,在房地產(chǎn)領域也在逐步得到重視。?房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地

38、產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中,它的結果是形成新的可用房 房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎, 以期將來獲得不確定的收益。特別是處在經(jīng)濟轉軌 收益與風險是同時存在的, 而在這個投資活動過程中, 地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。時期的中國房地產(chǎn)投資,風險更是在所難免。§2-4?房地產(chǎn)投資風險管理方法概述風 風險評價。 風險估計、 風險識別、 可以分為三個階段: 對一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程,6 年,日本 風險管理協(xié)會成立,之后逐漸形 。日本繼承了美國的風險管理模式,1978出版合著年, 1931 早在年美國的 1901 風險的定義最初出現(xiàn)于河北工業(yè)大學碩士學位

39、論文 5險分析是對風險的識別、估計和評價做出全面的、綜合的分析 。以下將對各種方法進行綜述。?2-4-1 房地產(chǎn)投資風險識別方法地產(chǎn)投資風險管理,首先必須識別風險。房地產(chǎn)投資風險識別,就是在對風險進行預測時, 進行房在 以便實現(xiàn)對投資風險的計量和提出可行的預防措施。 對風險的類型及風險生成的原因進行判斷分析,為了能及時地發(fā)現(xiàn)或預測到 而且引起風險的原因也錯綜復雜。 各種風險往往交織在一起, 實際工作中,需要掌握一些專 減少它的危害程度, 控制這些風險, 減輕、 緩和、 化解、 這些風險并采取有效的措施,門的識別方法,以對各種可能發(fā)生的損失進行分析。 1 .頭腦風暴法暴法是一種通過小組會議形式,

40、使每位與會成員暢所欲言,鼓勵大家提出新思想、新觀點、 頭腦風20新方法,并促使大家討論、爭鳴和交流,以便相互啟發(fā)與會成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法 。以 激發(fā)大家的創(chuàng)見性, 激發(fā)與會成員的靈感和思想, 產(chǎn)生思維共振, 這種方法的實質(zhì)是通過相互討論,獲得有價值的具有新意的觀點、思想和創(chuàng)意。是一個綜合決 如果決策分析的問題較為復雜, 目標明確的情況。 暴法一般適用于問題簡單、 頭腦風策問題,需先將問題分解成幾個子系統(tǒng)問題來研究。在作了適當?shù)姆纸夂?要分析的問題得到了簡化、與會成員的討論 運用頭腦風暴法進行有關風險識別的討論時, 目標更為明確。 要解決的任務更為突出、指向能趨于集中,效果將更加突出

41、。員的特長與所分析的風險問題的性質(zhì)要一 1與會成 一般應注意遵守以下原則: 腦風暴會議, 組織頭又要有擅長理論分析的專 既要有方法論學者, 如成員中, 同時又要注意選擇不同特點的專家參加。 致,會上不公布專家所在的 討論的專家最好是互不相識, 2參加小組 還要包括有豐富實踐經(jīng)驗的專家; 家,便于大家在討論時不會因某些已 讓每一位與會成員感覺到大家都是平等的。 職稱和職務, 年齡、 單位、無拘無束 造自由的、 3要創(chuàng) 觀點和思想的表達和陳述;職稱等影響自己 對方的職務、 如, 知的信息比最 做到暢所欲言, 使與會成員沒有任何顧慮, 會議主持人應說明會議的召開方式及特點, 的會議環(huán)境。勵與會成員對

42、已經(jīng)提出的想 4鼓 交融與相互啟迪; 使與會成員真正產(chǎn)生思維共振、 大限度地激發(fā)思維,盡量啟發(fā) 應在適當?shù)臅r候作誘導性發(fā)言, 5主持人還 為他們提供優(yōu)先發(fā)言的機會; 法進行修正和完善,專家的思維、引導與會成員開展討論和提出質(zhì)疑。 2 .故障樹分析法法Fault T 故障樹 ree 其原理是將復雜的事物分解成比較簡 是分析問題原因時廣泛使用的一種方法,或?qū)Ω鞣N引起 具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障, 容易被認識的事物。 單的、21故障的原因進行分解、細化 。故障樹作為一種有效的風險識別方法,實際上變成了風險樹。此時可排除無關的因 將產(chǎn)生風險的原因一層又一層的分析, 以將企業(yè)面

43、臨的主要風險分解成許多細小的風險,素,從而準確的找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風險及原因。其優(yōu)點是比較全面地分析 直接經(jīng)驗較少的項目的風險識別, 較為復雜、 經(jīng)常用于技術性強、 故障樹不足之處是應用于大系統(tǒng) 直觀性較強。 比較形象化, 包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機理; 了所有故障原因,時,容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。 3 .幕景分析法所謂幕景是 析法是一種能在風險分析中幫助辨識引起風險的關鍵因素及其影響程度的方法。 幕景分包括 用 來某種狀態(tài)的描述, 一個企業(yè)的發(fā)展問題的未 一個房地產(chǎn)投資項目, , 指對一個決策對象比如一般都必須依賴計算機才能完成復雜的計算和分 現(xiàn)代的大型風險決策問題, 曲線或數(shù)據(jù)的描述。 圖

44、表、當某種因素發(fā)生不同的 則是在計算機上實現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析。 應用幕景分析, 析任務。變化、它對整個決策問題會發(fā)生什么影響影響程度如何哪些嚴重后 有 果像電影上的鏡頭一樣可以一一類是對未來某種狀 幕景分析的結果一般可分為兩類: 供分析人員進行比較研究。 幕一幕地展現(xiàn)出來,比 預測未來一段時期內(nèi)目標問題的變化鏈和演變軌跡。 另一類是描述目標問題的發(fā)展過程, 態(tài)的描述;最可能發(fā)生和最壞的 幕景分析可以提供未來三年內(nèi)該投資方案最好、 對一項投資方案的風險分析, 如,22前景。并且可以詳細給出這三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風險,為決策提供參考依據(jù) 。決策分析中,幕景分析可以發(fā)揮如下作用

45、:1 在風險 把采取的決策措施和政策看作一個影響因素,7天津市房地產(chǎn)投資風險分析與防范 能揭示這些因素對決策系統(tǒng)發(fā)生的影響及可能發(fā)生的風險或不利后果, 提醒決策者進一步修正和完善即將提出的決策措施; 2 發(fā)現(xiàn)決策系統(tǒng)中某些關鍵性因素對目標問題的重大影響; 3 提供關于對決策系統(tǒng)或目標問題發(fā)展變化過程中需重點關注和監(jiān)測的風險范圍和主要參數(shù)。 比如, 在金融風險分析中, 應用幕景分析法的原理, 可以設計一些重要的參數(shù)和預警指標, 決策者在日常的風險管理中就只需要對這些參數(shù)和指標進行監(jiān)控, 基本上就可以有效地實現(xiàn)風險監(jiān)控目的。 如果這些參數(shù)超出了一定范圍, 就能自動為決策者提供預留信息, 具有動態(tài)模

46、擬和情景分析的功能, 能使各種因素在不同狀態(tài)條件下對決策系統(tǒng)的影響及后果動態(tài)顯示出來, 以利于決策者及時根據(jù)情況變化, 作出決策調(diào)整或修正, 盡可能減少因客觀條件變化而發(fā)生的風險損失。當各種 目標相互沖突排斥時, 幕景分析就顯得特別重要。 它可以被看作是擴展決策者的視野、 增強他們確切分析未來能力的一種思維程序。幕景分析特別適用于以下幾種情況: 第一、? 提醒決策者注意措施或政策可能引起的風險及后果。 第二、? 建議需要監(jiān)視的風險范圍。 第三、? 研究某些關鍵性因素對未來過程的影響。 第四、? 當存在各種相互矛盾的結果時,應用幕景分析可以在幾個幕景中進行選擇。4 .篩選?監(jiān)測?診斷技術近年來

47、,國內(nèi)外學術界都較重視 “災變” 新理論,高的曼提 出的 “篩選?監(jiān)測?診斷技術” 是比較實用的。 篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程; 監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、 記錄和分析顯示過程; 而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和23判斷,找出可疑的起因進行仔細檢查 。風險辨識三元素順序如圖 2.1 所示。疑因估計監(jiān)測 診斷征兆鑒別 仔細檢查篩選 圖 2.1 風險識別三元素順序圖 Fig. 2.1 Sequence chart of risk identification elements篩選、 監(jiān)測和診斷是緊密相連的。 對于客觀事物的復雜性和

48、可變性, 往往一次篩選?監(jiān)測?診斷過程不能徹底解決問題, 在診斷之后還有可能會產(chǎn)生新的風險因素, 因此需重復進行這一過程。 上述三種過程都使用著相似元素,即疑因估計、仔細檢查和征兆鑒別,但其順序不同: 篩選:仔細檢查?征兆鑒別?疑因估計 監(jiān)測:疑因估計?仔細檢查?征兆鑒別 診斷:征兆鑒別?疑因估計?仔細檢查 5 .德爾斐法德爾斐 法最早于 50 年代由美國著名的咨詢機構蘭德公司提出并使用。德爾斐法實質(zhì)上是一種專家預測意見分析法, 它通過選定與預測分析課題有關的領域和專家, 與專家建立直接信函聯(lián)系。 通過信函通常設計成調(diào)查表格或問卷 收集專家的意見, 然后加以綜合、 整理, 再匿名反饋給各位專家

49、、 再次征24-26求意見,這樣反復經(jīng)過 4-5 輪,逐步使專家的意見趨向一致,最后獲得結論性的意見 。德爾斐 法的工作程序是: 首先是挑選專家, 視分析問題的復雜程度而確定人數(shù)多少。 一般情況下確8 河北工業(yè)大學碩士學位論文 定 20 人左右。選定專家后,即開始與專家進行信函聯(lián)系。在與專家的聯(lián)系過程中,不要讓專家知道還有其他哪些專家參與此次德爾斐專家調(diào)查, 更不要讓被調(diào)查的專家彼此發(fā)生聯(lián)系。 對專家的征詢, 一定要進行四輪。第一輪 信函調(diào)查, 主要任務是向?qū)＜壹娜バ枰治鲱A測對象的背景材料, 并請專家提出所需預測和分析的具體項目與問題。 專家在這一輪調(diào)查征詢中, 不受主持單位的框框約束, 可

50、以充分發(fā)表自己的見解, 提出各種問題。 也可以各種形式回答有關問題, 還可向課題主持單位索取更詳細的材料。 主持單位對專家的各種回答進行綜合整理, 再將整理的結果反饋給每位專家; 第二輪征詢調(diào)查, 在第二輪調(diào)查中,專家主要是對目標問題進行具體、 深入和定量的分析和預測, 包括從時間、 空間、 規(guī)模作靜態(tài)和動態(tài)的綜合分析以及相關定量預測。 主持單位對專家的意見綜合處理后, 將各種定量數(shù)據(jù)的中位數(shù)作為參考性數(shù)據(jù)再反饋給有關專家; 第三輪調(diào)查的任務是, 專家得到反饋的綜合定量分析報告和數(shù)據(jù)后, 對綜合分析材料的論據(jù)和參考性結論意見進行評價,重新對預測目標進行一次定性和定量分析。上述過 程一般進行到第

51、四輪, 專家的預測意見會趨于一致。 在此基礎上, 主持單位可以得到關于分析預測問題的最終結論。 德爾斐法的最大優(yōu)點是簡明直觀, 操作容易。 美國加利福尼亞大學對德爾斐法的預測結果信度和效用的檢驗表明, 其預測的準確性和可靠性都比較令人滿意, 這種方法的實際應用價值較高。 2-4-2 房地產(chǎn)投資風險的度量方法 目前比較常用的房地產(chǎn)投資風險評估方法有調(diào)查和專家打分法、 敏感性分析法、 蒙特卡羅法、 層次分析法、 CIM 模型法、模糊數(shù)學法等方法。 1 .風險度量風險結 果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種, 幾種都有可能出現(xiàn), 每種后果都有對應的29發(fā)生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規(guī)律 。風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差、以及風險度來描述其特性。 1期望值期望值 EX , 也稱均值, 是指一個 隨機變量的幾種可能后果及其各自概率進行加權平均所得到的平均數(shù),它反映隨機變量重復發(fā)生時結果的平均值。期望值: n EX px ( 2.2 ) i ii 1式中 X 一隨機變量; x 一隨機變量的第 i 個取值, i1 , 2,n , p 一隨機變量取 x 值時的概率。 i i i 從風險 衡量的角度, 某一風險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。 實際產(chǎn)出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。