天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

1、天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范姓名:劉平申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別:碩士專業(yè):結(jié)構(gòu)工程指導(dǎo)教師:戎賢;張順民20061101河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 天津房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范摘?要房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,要。天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是海河綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大,周期長(zhǎng)和收益大 房地產(chǎn)投資投入大、 然而, 促使天津市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。投 獲得較好的投資效益, 為了提高投資決策的科學(xué)性, 的特點(diǎn)必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)的存在。資風(fēng)險(xiǎn)分析與管理就顯得非常必要。?結(jié)合天津當(dāng)前房 本

2、文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)分析及房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)管理理論的基礎(chǔ)上,利用模糊數(shù)學(xué)中的綜 根據(jù)評(píng)估與決策的實(shí)際需要, 解釋了各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的定義和特征。 歸類(lèi),合評(píng)價(jià)方法對(duì)天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),從而為風(fēng)險(xiǎn)控制和防范提供有益的參考;使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠有針對(duì)性地建立相應(yīng)的 控制機(jī)制,以保障投資風(fēng)險(xiǎn)決策的正確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等措施在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的應(yīng)用。 同時(shí)系統(tǒng)地闡述了風(fēng)險(xiǎn)回避、 施。本文主要從以下幾個(gè)方面對(duì)天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)分析與評(píng)價(jià):?進(jìn) 分析了房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性, 1.根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念及方法,而闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性。?投資所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。從房地產(chǎn)投資

3、風(fēng)險(xiǎn)因素分析的原理入手,詳盡地分析了天津房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因 3素,并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)天津市房地產(chǎn)的影響進(jìn)行了識(shí)別判斷。?引入 4.依據(jù)以上房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類(lèi), Fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn),投資,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),模糊數(shù)學(xué),層次分析法i方法, 結(jié)合實(shí)例對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià), 充分運(yùn)用已有的研究成果, 對(duì)房資源利用狀況、 城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況與區(qū)域金融資金供求態(tài)勢(shì)的綜合分析, 對(duì)天津市房地產(chǎn)2.系統(tǒng)分析了天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自然環(huán)境、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等外部條件, 通過(guò)對(duì)土地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r, 對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)

4、行分析, 首先對(duì)影響房地產(chǎn)投資收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 ANALYSIS AND PREVENTION OF REAL ESTATE INVESTMENT RISK IN TIANJIN CITYABSTRACTThe real estate has been presenting a state of rapid development in the wave of the national and local economic development, particularly in terms of the implementation of the compreh

5、ensive exploitation project of the Haihe River and the more investment in the infrastructure. However, the characteristics of high input, long cycle and great income in real estate industry must go with the huge risk. In order to make the investment decision more scientific and win better investment

6、 benefit, investment risk analysis and management seem to be very essentialBased on the summarization about the investment risk analysis and managing management theories, and combining with the present development characteristic of real estate in Tianjin city,The real estate investment risk is analy

7、zed firstly in this paper. Then the qualitative and quantitative analysis of the real estate investment risk is done. In order to provide valuable reference to risk control, this paper use fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process method to evaluate the investment risk. This paper launches the investment

8、 risk factors analysis in real estate from following aspects mainly: 1. According to the definition of real estate investment risk and its basic theories, this paper explains the necessity of risk management in the real estate investment2. The natural environment, social and economy environment, lan

9、d resource and citys base construction in estate industry of Tianjin is analyzed, based on which the real estate investment risks are identified3. Then based on the risk factors analysis principle of the real estate investment, this paper analyzes the risk factors of the real estate investment in Ti

10、anjin city in detail. The impact of risk factors on real estate investment is also identified 4. The fuzzy-AHP method is introduced to evaluate the risk factors of the real estate investment, and the existing research result is practiced in an example to make the decision of the real estate investme

11、nt more scientificKEY WORDS: real estate, investment, risk evaluation, fuzzy mathematics, analytic hierarchy process ii河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章?緒論§1-1?問(wèn)題的提出20 紀(jì) 世 90 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)和得到快 伴隨著住房制度和土地使用制度的改革, 代以來(lái), 年速發(fā)展,已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、有力地促進(jìn)整個(gè) 通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的連帶效應(yīng), 能夠直接或間接地引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 關(guān)聯(lián)度大,1國(guó)民

12、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 1就增加投入 1.48 億元。?房地產(chǎn)業(yè)對(duì)?天津市 GDP 貢獻(xiàn)率自 的增長(zhǎng)的 1996 都保持在 年以來(lái)一直 3%以上,其中,2003 達(dá) 年高7%。經(jīng)過(guò) 10 余年的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著越來(lái)越重要的作用,并被列為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大支柱 產(chǎn)業(yè)之一。 改革開(kāi)放以 來(lái),天津市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平不斷提 高。2003 天津市生產(chǎn) 年 總值達(dá)到了 2 本 倍一致,而且房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度要高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。?房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資 高盈利的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn), 我們也應(yīng)該看到,?但同時(shí)而且很容 涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛復(fù)雜, 投資周期長(zhǎng), 房地產(chǎn)投資數(shù)量大、

13、但同時(shí)也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)、 收益,2-4易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響,難以預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì) 。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些籌 金 資 信息不暢、 交易糾紛多、 存在政府干預(yù)、 賦稅較重、 價(jià)格缺少客觀標(biāo)準(zhǔn)、 如變現(xiàn)能力低、 缺陷,措不易等,這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。?自 1981 始,風(fēng)險(xiǎn)分析與決策的有關(guān)理論在國(guó)外房地產(chǎn)投資中大量應(yīng)用,并隨著具體的房地產(chǎn) 年開(kāi)投資業(yè)務(wù)得以充實(shí)和逐步完善。我國(guó)在 80 年代初期就引入了有關(guān)文獻(xiàn)和理論資料,這些理論與方法大5都是美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用 而我國(guó)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的理論發(fā)展是 。6,7最近七八年的事,有關(guān)房

14、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策的理論與文獻(xiàn)還很少 。過(guò)去,我國(guó)的房屋建設(shè)不講收隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入和完善, 從理論上講是低風(fēng)險(xiǎn)或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)投資活動(dòng); 以福利分配為主, 益,這就需要一種更加 投資房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大, 房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資中的不確定因素會(huì)越來(lái)越多,從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng) 適合我國(guó)國(guó)情的和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論。 完善的、(例如 驗(yàn)和教訓(xùn)中 1974-1975 暴露出人們對(duì)某些體制性變化分析不足所引起的 地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰) 年英國(guó)房房地產(chǎn)投資 在我國(guó)也有可能導(dǎo)致類(lèi)似事件的發(fā)生。 可以看出對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的欠缺, 嚴(yán)重后果,另一方面也為投資者布下了 一方面為投資者提供

15、了獲取高額收益的機(jī)會(huì), 高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn),全面地測(cè)度房 準(zhǔn)確、 如何科學(xué)地分析, 必須具有經(jīng)濟(jì)頭腦和戰(zhàn)略眼光, 投資者要取得成功, 重重陷阱。被越來(lái)越 已成為投資決策的重要組成部分, 從而最大限度地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和回避, 地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),多的專家所重視,也是投資者亟待解決的問(wèn)題。?對(duì)于縮小風(fēng)險(xiǎn)對(duì)收益的影響程 正確評(píng)估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn), 在各種不確定因素的干擾下, 由此可見(jiàn),度,提高項(xiàng)目投資效益,為投資決策提供科學(xué)依據(jù),以及指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。§1-2?國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1-2-1?國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀?但是局部投資風(fēng)險(xiǎn)研究卻很早 雖然系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

16、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研究較少, 發(fā)達(dá)國(guó)家,?在西方就開(kāi)始了。特別是近二三十年來(lái),風(fēng)險(xiǎn)分析已經(jīng)發(fā)展成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段:1960 1960 管理方法引進(jìn)了研究領(lǐng)域, 投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)-財(cái)會(huì)分析法。 , 年以后 , 年以前1個(gè)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 23 億元房地產(chǎn) 投資,其它 。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)每增加天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 創(chuàng)立了工程管理科學(xué)法,增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。?這些方法都是假設(shè)資源 敏感性分析等, 析、 成本-效益分 分析法有風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、經(jīng)濟(jì)-財(cái)會(huì)?傳統(tǒng)的使得這些 由于簡(jiǎn)化了風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題本身的相關(guān)性和復(fù)雜性, 側(cè)重?cái)?shù)學(xué)分析和解析計(jì)算, 沒(méi)有限制的原則下,方法在實(shí)際

17、中的應(yīng)用受到限制。?這些方法偏 隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等, 模擬法、 數(shù)理方法、 概率分布法、 科學(xué)法主要有決策樹(shù)法、 工程-管理8各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)投資決策參數(shù)和管理目標(biāo)的影響程度 重于研究在限定資源條件下, 由于利用先進(jìn)的 。香港等國(guó)家和 日本、 在美國(guó)、 在實(shí)踐中的應(yīng)用越來(lái)越廣。 從而避免了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過(guò)程, 計(jì)算技術(shù),無(wú)論是在私人企業(yè)還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或 由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展完善的傳統(tǒng)性產(chǎn)業(yè), 地區(qū),政府機(jī)構(gòu), 均有從事房 地產(chǎn)市場(chǎng)分 析、估價(jià)和 咨詢管理公 司,這些企 業(yè)或機(jī)構(gòu)運(yùn) 用精確的經(jīng) 濟(jì)分析風(fēng)險(xiǎn)分析手段,采用數(shù)量 分析方法, 為房地產(chǎn)投 資者預(yù)測(cè)和 評(píng)價(jià)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn), 幫助房

18、地產(chǎn) 投資者進(jìn)國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資的系統(tǒng)研究和量化研究都達(dá) 可見(jiàn), 使其避免因決策失誤等造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。 行風(fēng)險(xiǎn)決策,9-11到了較高的水平,是我國(guó)借鑒和參考的主要內(nèi)容 。?1-2-2?國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀?房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比,?我國(guó)的 還存在很多的問(wèn)題, 僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段,違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投 盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng), 往往為了片面追求高利潤(rùn), 投資決策者基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平,僅憑經(jīng)驗(yàn) 缺少完善的投資決策方法, 缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析, 不重視市場(chǎng)調(diào)查, 資,使房地產(chǎn) 極易造成投資集中或投資過(guò)熱, 再加上客觀某些不利因素的影響, 和簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策,12業(yè)面臨

19、巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金密集型產(chǎn)業(yè),一次性資金投入量巨大,資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢,財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重較大,一旦決策失準(zhǔn)或時(shí)機(jī)錯(cuò)失將會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。?在?我國(guó)是 0 2 世紀(jì) 我國(guó)的投資風(fēng)險(xiǎn)研究 0 9 目前, 始房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策的理論研究。 年代初才開(kāi)定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析中 也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。 還不夠深入,13常用的方法 。盡管有少量的定量方法應(yīng)用,但整體上不系統(tǒng),其風(fēng)險(xiǎn)分析還比較表面化,決策失誤需要 由于我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性, 特別是在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作中, 大量存在。一種更加完善的、適合我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

20、的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論。我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理與國(guó)外的差距具體表現(xiàn)為:1在模型誤差方面:不確定風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)模型與實(shí)際存在很大出入。2在信息決策方面:決策系統(tǒng)的信息極不完備。3在市場(chǎng)分析方面:對(duì)市場(chǎng)供需情況了解不清。?具有深遠(yuǎn)的理論與 研究適合我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況的較為準(zhǔn)確的定量和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 因此,實(shí)踐意義,也是目前我國(guó)房地產(chǎn)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。§1-3?本論文的研究目的和內(nèi)容房 以獲得產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。 房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中,而這些因素的作用難以或無(wú)法 地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素,房地產(chǎn)開(kāi) 因而

21、使之蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。 使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離, 控制, 預(yù)料、發(fā) 它具有開(kāi) 經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)。 建造房屋、 獲取土地、 投資決策、 這個(gè)過(guò)程分為四個(gè)階段: 發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的 資金投入量大等特點(diǎn), 周期長(zhǎng)、估計(jì),即在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著不確定性,從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。?出現(xiàn)的概率大小以 影響因素以及誘發(fā)的根源、 本論文旨在研究房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、以便投資者快速地在 希望能探討出一種較為實(shí)用的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法體系, 及對(duì)策措施。投資決策中選擇自身能承受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,并能提供一些實(shí)用的

22、風(fēng)險(xiǎn)管理措施。?對(duì)風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí), 詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn),?本論文對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防范控制。 有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理水平, 的研究,2 河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 研究, 有利于自覺(jué)利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制, 調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本文共分為七部分, 各章節(jié)的文章結(jié)構(gòu)如圖 1.1 所示,研究?jī)?nèi)容如下:?第一章緒論。 總括性的介紹本文研究的背景、 問(wèn)題的提出、 選題的意義和本文研究的主體內(nèi)容框架。第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究綜述。 包括投資風(fēng)險(xiǎn)的基本含義和特征的介紹、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)理論概述、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方法概

23、述。?第三章天津房地產(chǎn)行業(yè)投資分析。 首先介紹天津市基本概況, 其次是我國(guó)以及天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程及特點(diǎn),再次分析了天津房地產(chǎn)行業(yè)投資狀況,計(jì)算了天津房地產(chǎn)行業(yè)投資貢獻(xiàn)度。?第四章天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。 從政策風(fēng)險(xiǎn)、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、 自然風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)維度對(duì)天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面而詳細(xì)地分析。?第五章天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 首先確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo), 然后結(jié)合天津房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行具體分析, 其次根據(jù)房地產(chǎn)投資模型研究天津房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)行狀況。 對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做出 分析。 第六章天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制。 針對(duì)前文投資風(fēng)險(xiǎn)的分析結(jié)果提出相應(yīng)的對(duì)策。

24、同時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)的提出自己的見(jiàn)解。?第七章結(jié)論。本章是對(duì)全文的總結(jié),歸納本文的主要結(jié)論并提出未來(lái)需進(jìn)一步研究的內(nèi)容。第一章 緒論?第二章 房地產(chǎn)投資 第三章 天津房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究綜述 行業(yè)投資分析第四章 天津房地產(chǎn) 第五章 天津房地產(chǎn) 第六章 天津房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 投資風(fēng)險(xiǎn)控制第七章 結(jié)論圖 1.1?本論文結(jié)構(gòu) Fig. 1.1 The construction of the paper3天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 第二章?房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究綜述§2-1?房地產(chǎn)的各種表述及其特征房地產(chǎn),國(guó)外通常表述為“real estate “re , al pro

25、perty ” “ , ” Building “House , ” ”等,我們常稱其為“不動(dòng)產(chǎn)”或“物業(yè)” 。這些 相對(duì)耐久性等, 如不可移動(dòng)性、 在很多方面明顯不同于一般商品。 是一種特殊的商品,?房地產(chǎn)才能正確地進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析, 只有真正把握了房地產(chǎn)的各種基本特性, 對(duì)房地產(chǎn)投資都有重要影響,8度量投資風(fēng)險(xiǎn),有的放矢地采取各種手段來(lái)防范投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)具有以下特性 :?1.不可移動(dòng)性?從而 房地產(chǎn)不能像一般產(chǎn)品那樣通過(guò)交通運(yùn)輸工具將某一地區(qū)充裕的產(chǎn)品補(bǔ)充給另一區(qū)域的市場(chǎng),當(dāng)所持房地產(chǎn)所處區(qū)域市場(chǎng)處于供給不足 因而投資者通常會(huì)面臨兩種情形: 獲得某種程度的市場(chǎng)均衡。投資者很 處于買(mǎi)方市場(chǎng)

26、時(shí), 反之, 投資者會(huì)因價(jià)格的大幅上揚(yáng)而獲得可觀的利益; 即賣(mài)方市場(chǎng)時(shí), 時(shí),可能會(huì)因價(jià)格的大幅下跌而遭受重大損失。?2.相對(duì)耐久性?在質(zhì)量滿足要求、維護(hù)得力的情況下,房地產(chǎn)的壽命可達(dá)百年,對(duì)投資者而言,這種耐久性可能則該 如果所持房地產(chǎn)所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展或成為區(qū)域發(fā)展中心, 有利的方面是, 也可能不利。 有利,當(dāng)所持房地產(chǎn)所處區(qū)域因?yàn)榻?jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)減少, 不利的方面是, 投資者將獲得長(zhǎng)期增值利潤(rùn); 房地產(chǎn)將增值,或區(qū)域人口遷移等原因而漸失其重要地位時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值將減少。?3.高價(jià)值性?房地 因此進(jìn)入門(mén)檻較高。 進(jìn)行投資需要很高的啟動(dòng)資金, 房地產(chǎn)價(jià)格高昂, 一般商品相比,?與其它能否獲得具有合理

27、利息的長(zhǎng)期貸款是一宗房地產(chǎn)投資能 產(chǎn)的高投資性使得投資者常利用長(zhǎng)期融資手段。由于融資成本和貸款的取得與資本 同時(shí)融資成本也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要來(lái)源。 否成功的關(guān)鍵。市場(chǎng)息息相關(guān),當(dāng)資本市場(chǎng)寬松時(shí),利率下降,融資較易,則房市繁榮;反之,資本市場(chǎng)銀根緊縮時(shí),利率上升,融資較難,對(duì)房市不利。?4.相關(guān)性會(huì)使住宅的需求量增加, 如住宅價(jià)格下降, 大多數(shù)房地產(chǎn)商品之間具有互補(bǔ)關(guān)系。 從需求方面看,購(gòu)物中 心、 筑、 因此商業(yè)建 , 公共設(shè)施等 、 休閑設(shè)施 零售商業(yè)用房、 如 進(jìn)而產(chǎn)生其它房地產(chǎn)需求的增加。如果在一 各種房地產(chǎn)投資之間具有替代關(guān)系。 從供給方面看, 游樂(lè)園等房地產(chǎn)商品的需求量便會(huì)增

28、加。從而減少了其他種類(lèi)房 房地產(chǎn)商將把資金大量投入開(kāi)發(fā)此類(lèi)房地產(chǎn), 某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲, 定區(qū)域內(nèi),地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。?5.外部性?房地產(chǎn) 表現(xiàn)為外界環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部性既表現(xiàn)為房地產(chǎn)對(duì)外界環(huán)境的影響,帶動(dòng)其它各行業(yè)的 許多現(xiàn)代新興城市都是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為先導(dǎo), 開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的一個(gè)重要組成部分,發(fā)展。§2-2?房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成和風(fēng)險(xiǎn)特征2-2-1?房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成?因此研 充分挖掘及利用各方面的資金是開(kāi)發(fā)商取得成功的重要保證, 投資需要大量的資金,?房地產(chǎn)13究房地產(chǎn)投資的資金結(jié)構(gòu)是十分必要的 。?4 河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 1.自有資金?主管部門(mén)撥入的 它包

29、括企業(yè)自我積累、 金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己擁有的房地產(chǎn)投資資金。?自有資城 資金和聯(lián)合 經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 單位提供的 資金。對(duì)于 這些資金, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司可自行 支配,長(zhǎng)期 擁有。一般 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 規(guī)定, 市房地產(chǎn)管理法認(rèn)為,這個(gè)比例不低于 30%。?2.信貸資金?金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的房地產(chǎn)投資資金。?信貸資 它包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、擔(dān)保貸款等,對(duì)于這些資金,房地產(chǎn)公司需按期還本付息。?3.集資?發(fā)行企 它包括發(fā)行企業(yè)債券、 指房地產(chǎn)投資者通過(guò)吸收社會(huì)閑散資金籌集到的房地產(chǎn)投資。?集資是業(yè)

30、股票等形式。對(duì)于這類(lèi)資金,房地產(chǎn)投資者必須出讓部分利潤(rùn)才能得到。?4.利用外資?外資指房地產(chǎn)投資者吸收的外國(guó)政府、境外財(cái)團(tuán)或個(gè)人投入的資金。外資投入的形式多種多樣,包括合作、合資、入股、貸款、債券、股票等。?5.財(cái)政撥款?投資的財(cái)政撥款是指國(guó)家各級(jí)政府無(wú)償投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地和資金。?房地產(chǎn) 它的資金來(lái)源主要有二是國(guó)有大中 一是政府劃出一定地塊或撥出一定資金給國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā); 兩部分:這類(lèi)資金的最大特征是 型企業(yè)和事業(yè)單位依靠財(cái)政撥款為企業(yè)或事業(yè)單位員工興建住宅的那部分資金。無(wú)償使用。?6.預(yù)售款?這是現(xiàn)在非常普遍的一 預(yù)先向購(gòu)房者收取的房款, 是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用

31、之前,?預(yù)售款而且容易買(mǎi)到較好的樓層 由于可以用相對(duì)較低的價(jià)格獲得房地產(chǎn), 對(duì)于房地產(chǎn)買(mǎi)方而言, 種籌資方式。從 由于預(yù)售可提前獲取資金, 對(duì)于房地產(chǎn)賣(mài)方而言, 買(mǎi)方的積極性較高。 從理論上講, 所以, 和位置,另外還可以通過(guò)找差價(jià)來(lái)減少低價(jià)預(yù)售 而且又可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方, 而為后續(xù)投資做好準(zhǔn)備,的損失。所以,賣(mài)方積極性也較高。?7.承包商帶資承包?帶資承包是指由承包商墊資進(jìn)行建設(shè)工程施工的籌資方式。?承包商 當(dāng)建筑市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)的情況很可能愿意 和設(shè)備閑置的損失, “窩工” 避免 為了獲得施工承包權(quán), 許多具有一定實(shí)力的承包商, 下,帶資承包建設(shè)工程。房地產(chǎn)投資者可以利用這種市場(chǎng)狀

32、態(tài),將一部分籌資的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o承包商。?2-2-2?房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征?對(duì) 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征, 投資風(fēng)險(xiǎn)的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。?房地產(chǎn)14,15于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制,減少風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要意義 。?律,從而達(dá)到控制、規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)的目的,而不能完全排除風(fēng)險(xiǎn)。?2.風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生具有隨機(jī)性。這種隨機(jī)性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。?而要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作一種經(jīng)營(yíng) 對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該消極, 所以, 反而會(huì)使收益有所增加。 認(rèn)識(shí)并合理加以利用,機(jī)會(huì)。?可測(cè)性。 4.風(fēng)險(xiǎn)具有 我們可以根據(jù)過(guò)去的統(tǒng)計(jì)資料和科學(xué)的方法來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率與風(fēng)險(xiǎn)造成經(jīng)濟(jì)損失的程度。風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性為風(fēng)險(xiǎn)的

33、控制提供了依據(jù),以便采取不同手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。?現(xiàn)為出多樣性,相互間的變化也呈現(xiàn)出復(fù)雜的關(guān)系。 5天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 §2-3?房地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)的基本概念?投資是投資者為了在未來(lái)獲取收益而進(jìn)行的資產(chǎn)構(gòu)建活動(dòng)。這里的資產(chǎn)既包括土地、房屋、廠房、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn),也包括期貨、股票、債券等金融資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資就是指以取得房地產(chǎn)收益為目的,是形成新的 它是開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ), 用以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行為。 投放一定量的資金,房地產(chǎn)投資逐漸成為最具有 風(fēng)險(xiǎn)適中等特點(diǎn), 由于具有抗通貨膨脹、 房地產(chǎn)使用結(jié)果的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。吸引力的投資方式之一。?A. M. Willet 所

34、作的博士論文風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論中?！帮L(fēng)險(xiǎn)是投資者 如: 此外還有其他定義, 。 “風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”“風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)于期望收益或可能收益的方差” , 不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性和可能性”因此, 第二類(lèi)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)損失的不確定性。 第一類(lèi)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性, 這些定義大致可以分為二類(lèi), 等。6 4-風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事件的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng) 。我們常常把風(fēng)險(xiǎn)表示為這樣一個(gè)函數(shù)形式:?Rf?P,C(2.1)?式中,R?某事件的風(fēng)險(xiǎn)?P?事件發(fā)生的概率?C?事件發(fā)生的后果?美國(guó)是風(fēng)險(xiǎn)研究 并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步推廣到發(fā)展中國(guó)家。 風(fēng)險(xiǎn)研究主

35、要產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國(guó)家,的發(fā)源地, 美國(guó)經(jīng)營(yíng)者協(xié)會(huì)就開(kāi)展了風(fēng)險(xiǎn)管理的研究和咨詢活動(dòng)。 195 0 ,年 美國(guó)Mowbray1963 的基本概念。 “風(fēng)險(xiǎn)管理” 年, 一書(shū)中詳細(xì)闡述了 保險(xiǎn)學(xué) 等人在合著的 Mehr 和Hedges 工商企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 管理 ,成為 風(fēng)險(xiǎn)學(xué)領(lǐng)域 中的重要?dú)v 史文獻(xiàn)。1975 年,美國(guó)保險(xiǎn)管理協(xié) 會(huì) ASIM 更名為風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)RIMS ,標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理從原來(lái)意義上用保險(xiǎn)方式處置風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變到真正按照風(fēng)險(xiǎn)管14-18理的方式處置風(fēng)險(xiǎn) 1 983 “101 。 上世界各國(guó)專家學(xué)者共同討論并通過(guò)了 國(guó)RIMS年會(huì) 美 年, 風(fēng)險(xiǎn)管 條,以作為各國(guó)風(fēng) 險(xiǎn)管理的一 般準(zhǔn)則。英

36、國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管 理活動(dòng)也十 分活躍,設(shè) 有全國(guó)性的 工商業(yè)風(fēng) 理準(zhǔn)則” R 在 險(xiǎn)管理和保險(xiǎn)協(xié)會(huì)。 isk Analysis For Large Projects : Models , Methods And Cases 一書(shū)中, Chapman以更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理為 他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)工程是各種風(fēng)險(xiǎn)分析的集成, 的概念, “風(fēng)險(xiǎn)工程” 教授首先提出了使得在較 該框架模型的構(gòu)建彌補(bǔ)了單一過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足, 方式更加靈活。 范圍更廣, 目的,日等 發(fā)達(dá)國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)管理都是在美 法、 德、 高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理 體系下發(fā)展 起來(lái)的。與 其它國(guó)家不 同的是,德 國(guó)很

37、早就開(kāi) 始了風(fēng)險(xiǎn)政 策方面的研 究。1915年Leitner 了 “風(fēng) 被美國(guó)式的 策” “風(fēng)險(xiǎn)政 于歷史原因及二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)形式的變化, 但由 , 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)論19險(xiǎn)管理”取代了成了一套適 合其本國(guó)的 理論體系。1987 年為推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理 在發(fā)展中國(guó) 家的推廣和 普及,聯(lián)合 國(guó)出版了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的研究報(bào)告“The Promotion of Risk Management in Developing Countries 。目前,風(fēng)險(xiǎn)管 ”房地產(chǎn)領(lǐng)域也得到應(yīng) 股票、 并且在證券、 家族風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的研究, 理已經(jīng)滲透到個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)、用,在房地產(chǎn)領(lǐng)域也在逐步得到重視。?房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地

38、產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,它的結(jié)果是形成新的可用房 房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ), 以期將來(lái)獲得不確定的收益。特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌 收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的, 而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中, 地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資,風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。§2-4?房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法概述風(fēng) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、 可以分為三個(gè)階段: 對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程,6 年,日本 風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)成立,之后逐漸形 。日本繼承了美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式,1978出版合著年, 1931 早在年美國(guó)的 1901 風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位

39、論文 5險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)和評(píng)價(jià)做出全面的、綜合的分析 。以下將對(duì)各種方法進(jìn)行綜述。?2-4-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理,首先必須識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,就是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí), 進(jìn)行房在 以便實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量和提出可行的預(yù)防措施。 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型及風(fēng)險(xiǎn)生成的原因進(jìn)行判斷分析,為了能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到 而且引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也錯(cuò)綜復(fù)雜。 各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起, 實(shí)際工作中,需要掌握一些專 減少它的危害程度, 控制這些風(fēng)險(xiǎn), 減輕、 緩和、 化解、 這些風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的措施,門(mén)的識(shí)別方法,以對(duì)各種可能發(fā)生的損失進(jìn)行分析。 1 .頭腦風(fēng)暴法暴法是一種通過(guò)小組會(huì)議形式,

40、使每位與會(huì)成員暢所欲言,鼓勵(lì)大家提出新思想、新觀點(diǎn)、 頭腦風(fēng)20新方法,并促使大家討論、爭(zhēng)鳴和交流,以便相互啟發(fā)與會(huì)成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法 。以 激發(fā)大家的創(chuàng)見(jiàn)性, 激發(fā)與會(huì)成員的靈感和思想, 產(chǎn)生思維共振, 這種方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)相互討論,獲得有價(jià)值的具有新意的觀點(diǎn)、思想和創(chuàng)意。是一個(gè)綜合決 如果決策分析的問(wèn)題較為復(fù)雜, 目標(biāo)明確的情況。 暴法一般適用于問(wèn)題簡(jiǎn)單、 頭腦風(fēng)策問(wèn)題,需先將問(wèn)題分解成幾個(gè)子系統(tǒng)問(wèn)題來(lái)研究。在作了適當(dāng)?shù)姆纸夂?要分析的問(wèn)題得到了簡(jiǎn)化、與會(huì)成員的討論 運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法進(jìn)行有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的討論時(shí), 目標(biāo)更為明確。 要解決的任務(wù)更為突出、指向能趨于集中,效果將更加突出

41、。員的特長(zhǎng)與所分析的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的性質(zhì)要一 1與會(huì)成 一般應(yīng)注意遵守以下原則: 腦風(fēng)暴會(huì)議, 組織頭又要有擅長(zhǎng)理論分析的專 既要有方法論學(xué)者, 如成員中, 同時(shí)又要注意選擇不同特點(diǎn)的專家參加。 致,會(huì)上不公布專家所在的 討論的專家最好是互不相識(shí), 2參加小組 還要包括有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家; 家,便于大家在討論時(shí)不會(huì)因某些已 讓每一位與會(huì)成員感覺(jué)到大家都是平等的。 職稱和職務(wù), 年齡、 單位、無(wú)拘無(wú)束 造自由的、 3要?jiǎng)?chuàng) 觀點(diǎn)和思想的表達(dá)和陳述;職稱等影響自己 對(duì)方的職務(wù)、 如, 知的信息比最 做到暢所欲言, 使與會(huì)成員沒(méi)有任何顧慮, 會(huì)議主持人應(yīng)說(shuō)明會(huì)議的召開(kāi)方式及特點(diǎn), 的會(huì)議環(huán)境。勵(lì)與會(huì)成員對(duì)

42、已經(jīng)提出的想 4鼓 交融與相互啟迪; 使與會(huì)成員真正產(chǎn)生思維共振、 大限度地激發(fā)思維,盡量啟發(fā) 應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候作誘導(dǎo)性發(fā)言, 5主持人還 為他們提供優(yōu)先發(fā)言的機(jī)會(huì); 法進(jìn)行修正和完善,專家的思維、引導(dǎo)與會(huì)成員開(kāi)展討論和提出質(zhì)疑。 2 .故障樹(shù)分析法法Fault T 故障樹(shù) ree 其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn) 是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法,或?qū)Ω鞣N引起 具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障, 容易被認(rèn)識(shí)的事物。 單的、21故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化 。故障樹(shù)作為一種有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法,實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)。此時(shí)可排除無(wú)關(guān)的因 將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分析, 以將企業(yè)面

43、臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn),素,從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析 直接經(jīng)驗(yàn)較少的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別, 較為復(fù)雜、 經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、 故障樹(shù)不足之處是應(yīng)用于大系統(tǒng) 直觀性較強(qiáng)。 比較形象化, 包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理; 了所有故障原因,時(shí),容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。 3 .幕景分析法所謂幕景是 析法是一種能在風(fēng)險(xiǎn)分析中幫助辨識(shí)引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。 幕景分包括 用 來(lái)某種狀態(tài)的描述, 一個(gè)企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題的未 一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目, , 指對(duì)一個(gè)決策對(duì)象比如一般都必須依賴計(jì)算機(jī)才能完成復(fù)雜的計(jì)算和分 現(xiàn)代的大型風(fēng)險(xiǎn)決策問(wèn)題, 曲線或數(shù)據(jù)的描述。 圖

44、表、當(dāng)某種因素發(fā)生不同的 則是在計(jì)算機(jī)上實(shí)現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析。 應(yīng)用幕景分析, 析任務(wù)。變化、它對(duì)整個(gè)決策問(wèn)題會(huì)發(fā)生什么影響影響程度如何哪些嚴(yán)重后 有 果像電影上的鏡頭一樣可以一一類(lèi)是對(duì)未來(lái)某種狀 幕景分析的結(jié)果一般可分為兩類(lèi): 供分析人員進(jìn)行比較研究。 幕一幕地展現(xiàn)出來(lái),比 預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)目標(biāo)問(wèn)題的變化鏈和演變軌跡。 另一類(lèi)是描述目標(biāo)問(wèn)題的發(fā)展過(guò)程, 態(tài)的描述;最可能發(fā)生和最壞的 幕景分析可以提供未來(lái)三年內(nèi)該投資方案最好、 對(duì)一項(xiàng)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)分析, 如,22前景。并且可以詳細(xì)給出這三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn),為決策提供參考依據(jù) 。決策分析中,幕景分析可以發(fā)揮如下作用

45、:1 在風(fēng)險(xiǎn) 把采取的決策措施和政策看作一個(gè)影響因素,7天津市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 能揭示這些因素對(duì)決策系統(tǒng)發(fā)生的影響及可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)或不利后果, 提醒決策者進(jìn)一步修正和完善即將提出的決策措施; 2 發(fā)現(xiàn)決策系統(tǒng)中某些關(guān)鍵性因素對(duì)目標(biāo)問(wèn)題的重大影響; 3 提供關(guān)于對(duì)決策系統(tǒng)或目標(biāo)問(wèn)題發(fā)展變化過(guò)程中需重點(diǎn)關(guān)注和監(jiān)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)范圍和主要參數(shù)。 比如, 在金融風(fēng)險(xiǎn)分析中, 應(yīng)用幕景分析法的原理, 可以設(shè)計(jì)一些重要的參數(shù)和預(yù)警指標(biāo), 決策者在日常的風(fēng)險(xiǎn)管理中就只需要對(duì)這些參數(shù)和指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控, 基本上就可以有效地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目的。 如果這些參數(shù)超出了一定范圍, 就能自動(dòng)為決策者提供預(yù)留信息, 具有動(dòng)態(tài)模

46、擬和情景分析的功能, 能使各種因素在不同狀態(tài)條件下對(duì)決策系統(tǒng)的影響及后果動(dòng)態(tài)顯示出來(lái), 以利于決策者及時(shí)根據(jù)情況變化, 作出決策調(diào)整或修正, 盡可能減少因客觀條件變化而發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失。當(dāng)各種 目標(biāo)相互沖突排斥時(shí), 幕景分析就顯得特別重要。 它可以被看作是擴(kuò)展決策者的視野、 增強(qiáng)他們確切分析未來(lái)能力的一種思維程序。幕景分析特別適用于以下幾種情況: 第一、? 提醒決策者注意措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)及后果。 第二、? 建議需要監(jiān)視的風(fēng)險(xiǎn)范圍。 第三、? 研究某些關(guān)鍵性因素對(duì)未來(lái)過(guò)程的影響。 第四、? 當(dāng)存在各種相互矛盾的結(jié)果時(shí),應(yīng)用幕景分析可以在幾個(gè)幕景中進(jìn)行選擇。4 .篩選?監(jiān)測(cè)?診斷技術(shù)近年來(lái)

47、,國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視 “災(zāi)變” 新理論,高的曼提 出的 “篩選?監(jiān)測(cè)?診斷技術(shù)” 是比較實(shí)用的。 篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類(lèi)選擇的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)過(guò)程; 監(jiān)測(cè)是對(duì)某種險(xiǎn)情及其后果進(jìn)行監(jiān)測(cè)、 記錄和分析顯示過(guò)程; 而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和23判斷,找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查 。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)三元素順序如圖 2.1 所示。疑因估計(jì)監(jiān)測(cè) 診斷征兆鑒別 仔細(xì)檢查篩選 圖 2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別三元素順序圖 Fig. 2.1 Sequence chart of risk identification elements篩選、 監(jiān)測(cè)和診斷是緊密相連的。 對(duì)于客觀事物的復(fù)雜性和

48、可變性, 往往一次篩選?監(jiān)測(cè)?診斷過(guò)程不能徹底解決問(wèn)題, 在診斷之后還有可能會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)因素, 因此需重復(fù)進(jìn)行這一過(guò)程。 上述三種過(guò)程都使用著相似元素,即疑因估計(jì)、仔細(xì)檢查和征兆鑒別,但其順序不同: 篩選:仔細(xì)檢查?征兆鑒別?疑因估計(jì) 監(jiān)測(cè):疑因估計(jì)?仔細(xì)檢查?征兆鑒別 診斷:征兆鑒別?疑因估計(jì)?仔細(xì)檢查 5 .德?tīng)栰撤ǖ聽(tīng)栰?法最早于 50 年代由美國(guó)著名的咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司提出并使用。德?tīng)栰撤▽?shí)質(zhì)上是一種專家預(yù)測(cè)意見(jiàn)分析法, 它通過(guò)選定與預(yù)測(cè)分析課題有關(guān)的領(lǐng)域和專家, 與專家建立直接信函聯(lián)系。 通過(guò)信函通常設(shè)計(jì)成調(diào)查表格或問(wèn)卷 收集專家的意見(jiàn), 然后加以綜合、 整理, 再匿名反饋給各位專家

49、、 再次征24-26求意見(jiàn),這樣反復(fù)經(jīng)過(guò) 4-5 輪,逐步使專家的意見(jiàn)趨向一致,最后獲得結(jié)論性的意見(jiàn) 。德?tīng)栰?法的工作程序是: 首先是挑選專家, 視分析問(wèn)題的復(fù)雜程度而確定人數(shù)多少。 一般情況下確8 河北工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 定 20 人左右。選定專家后,即開(kāi)始與專家進(jìn)行信函聯(lián)系。在與專家的聯(lián)系過(guò)程中,不要讓專家知道還有其他哪些專家參與此次德?tīng)栰硨＜艺{(diào)查, 更不要讓被調(diào)查的專家彼此發(fā)生聯(lián)系。 對(duì)專家的征詢, 一定要進(jìn)行四輪。第一輪 信函調(diào)查, 主要任務(wù)是向?qū)＜壹娜バ枰治鲱A(yù)測(cè)對(duì)象的背景材料, 并請(qǐng)專家提出所需預(yù)測(cè)和分析的具體項(xiàng)目與問(wèn)題。 專家在這一輪調(diào)查征詢中, 不受主持單位的框框約束, 可

50、以充分發(fā)表自己的見(jiàn)解, 提出各種問(wèn)題。 也可以各種形式回答有關(guān)問(wèn)題, 還可向課題主持單位索取更詳細(xì)的材料。 主持單位對(duì)專家的各種回答進(jìn)行綜合整理, 再將整理的結(jié)果反饋給每位專家; 第二輪征詢調(diào)查, 在第二輪調(diào)查中,專家主要是對(duì)目標(biāo)問(wèn)題進(jìn)行具體、 深入和定量的分析和預(yù)測(cè), 包括從時(shí)間、 空間、 規(guī)模作靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的綜合分析以及相關(guān)定量預(yù)測(cè)。 主持單位對(duì)專家的意見(jiàn)綜合處理后, 將各種定量數(shù)據(jù)的中位數(shù)作為參考性數(shù)據(jù)再反饋給有關(guān)專家; 第三輪調(diào)查的任務(wù)是, 專家得到反饋的綜合定量分析報(bào)告和數(shù)據(jù)后, 對(duì)綜合分析材料的論據(jù)和參考性結(jié)論意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià),重新對(duì)預(yù)測(cè)目標(biāo)進(jìn)行一次定性和定量分析。上述過(guò) 程一般進(jìn)行到第

51、四輪, 專家的預(yù)測(cè)意見(jiàn)會(huì)趨于一致。 在此基礎(chǔ)上, 主持單位可以得到關(guān)于分析預(yù)測(cè)問(wèn)題的最終結(jié)論。 德?tīng)栰撤ǖ淖畲髢?yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)明直觀, 操作容易。 美國(guó)加利福尼亞大學(xué)對(duì)德?tīng)栰撤ǖ念A(yù)測(cè)結(jié)果信度和效用的檢驗(yàn)表明, 其預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和可靠性都比較令人滿意, 這種方法的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值較高。 2-4-2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量方法 目前比較常用的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法有調(diào)查和專家打分法、 敏感性分析法、 蒙特卡羅法、 層次分析法、 CIM 模型法、模糊數(shù)學(xué)法等方法。 1 .風(fēng)險(xiǎn)度量風(fēng)險(xiǎn)結(jié) 果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種, 幾種都有可能出現(xiàn), 每種后果都有對(duì)應(yīng)的29發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律 。風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,可以通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、以及風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)描述其特性。 1期望值期望值 EX , 也稱均值, 是指一個(gè) 隨機(jī)變量的幾種可能后果及其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時(shí)結(jié)果的平均值。期望值: n EX px ( 2.2 ) i ii 1式中 X 一隨機(jī)變量; x 一隨機(jī)變量的第 i 個(gè)取值, i1 , 2,n , p 一隨機(jī)變量取 x 值時(shí)的概率。 i i i 從風(fēng)險(xiǎn) 衡量的角度, 某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。 實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。