上海朱家角旅游項(xiàng)目商業(yè)策劃(共10頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上上海朱家角旅游項(xiàng)目商業(yè)策劃 一、項(xiàng)目環(huán)境1、青浦青浦地處上海市西郊，太湖下游，黃浦江上游。東與閔行區(qū)毗鄰，南與松江區(qū)、金山區(qū)及浙江嘉善縣接壤，西連江蘇省的吳江、昆山兩市，北與嘉定區(qū)相接。以青浦城區(qū)為中心，東部河江交錯(cuò)，西部湖蕩群集，內(nèi)河航運(yùn)具有天然優(yōu)勢(shì)，可通行50300噸貨船，是江浙滬的重要水上通道。陸路交通滬青平高速公路與318國(guó)道并行，由東到西橫貫全區(qū)，北有滬寧高速公路，南有滬杭高速公路，同三國(guó)道由東北到西南穿越東部地區(qū)，交通十分便捷，是上海市輻射長(zhǎng)三角、服務(wù)全國(guó)的西大門(mén)。青浦城區(qū)距上海市中心人民廣場(chǎng)40公里；距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。青浦全區(qū)總面積669.7平方公

2、里，占上海市總面積的十分之一。境內(nèi)水域面積149.1平方公里，占全區(qū)總面積的22.3%。全區(qū)共有河道1817條，長(zhǎng)2155公里；有湖泊21個(gè)，總面積59.3平方公里；其中包括上海市最大的淡水湖泊-淀山湖，面積約62平方公里，跨青浦區(qū)和昆山市，在青浦境內(nèi)為46.7平方公里，約占75.4%。青浦區(qū)共有朱家角鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)8個(gè)鎮(zhèn)和夏陽(yáng)、盈浦、香花橋3個(gè)街道辦事處。2004年末，全區(qū)戶(hù)籍人口45.6萬(wàn)人，總戶(hù)數(shù)15萬(wàn)戶(hù)，農(nóng)業(yè)人口22.6萬(wàn)人，非農(nóng)人口23萬(wàn)人。青浦旅游業(yè)的發(fā)展速度驚人：2004年旅游接待人數(shù)304萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)到9.5億元，星級(jí)飯店客房

3、率達(dá)到50.07%。旅游管理體制和產(chǎn)業(yè)體系得到進(jìn)一步完善：到目前為止我區(qū)已審批了21家國(guó)內(nèi)旅行社、國(guó)際旅行社營(yíng)業(yè)部3家；有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)3個(gè)；有各類(lèi)飯店、旅館200家，其中：星級(jí)飯店14家（三星級(jí)飯店6家，二星級(jí)飯店8家）；有國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）3個(gè)。青浦歷史悠久，遺留較多名勝古跡，包括距今6000多年的崧澤文化（崧澤遺址、福泉山遺址、金山墳遺址、寺前村遺址）、1200多年前形成的青龍港、唐代的青龍塔和泖塔、宋元時(shí)期的普濟(jì)橋、明代的放生橋、清代的城隍廟、曲水園、萬(wàn)壽塔以及民國(guó)的課植園（馬家花園）等。青浦經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力繼續(xù)增強(qiáng)：經(jīng)核算，2004年完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）70

4、4億元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）29.4億元、財(cái)政收入68.9億元（其中地方財(cái)政收入37.4億元）；實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投入154.4億元、實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額85.8億元。 2、朱家角朱家角鎮(zhèn)位于青浦區(qū)行政區(qū)西部，北接江蘇省昆山市；東接青浦鎮(zhèn)，東南與松江區(qū)接壤；西側(cè)面臨淀山湖，西南與西岑鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)相連。全鎮(zhèn)陸域面積 92 . 56 平方公里，淀山湖水域面積 62 平方公里，現(xiàn)有人口66000人，是上海第一大鎮(zhèn)。朱家角，原名朱家村，又名珠街閣，雅稱(chēng)珠溪，俗稱(chēng)“角里”。歷史悠久，人杰地靈，早在五千年就有先人在此生息，宋元時(shí)期形成集市。水木清華，風(fēng)光旑旎，鎮(zhèn)內(nèi)河港縱橫，沿河建筑鱗次櫛比，建于明代的五孔

5、石拱橋（放生橋）等36座橋?qū)⒕艞l古街連接，形成一派優(yōu)美的水鄉(xiāng)風(fēng)光。規(guī)劃情況朱家角中心鎮(zhèn)規(guī)劃面積8.14平方公里，其中古鎮(zhèn)區(qū)0.68平方公里、老鎮(zhèn)區(qū)2.4平方公里、新鎮(zhèn)區(qū)5.1平方公里。古鎮(zhèn)區(qū)是靈魂、精華，修舊如舊，凸現(xiàn)旅游功能；老鎮(zhèn)區(qū)協(xié)調(diào)過(guò)渡，為旅游配套服務(wù)；新鎮(zhèn)區(qū)拓展提升，彰顯現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)民居特色。投資近百億進(jìn)行古鎮(zhèn)再造：調(diào)整發(fā)展古鎮(zhèn)商業(yè)、改造鎮(zhèn)區(qū)綜合管網(wǎng)設(shè)施、大淀湖環(huán)湖景觀改造、漕港河沿河景觀改造，塑造未來(lái)“世博度假第一地標(biāo)”。2005年，朱家角基本完成中心鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，人口有6.6萬(wàn)（老鎮(zhèn)區(qū)1.3萬(wàn)）；2007年，人口達(dá)到10萬(wàn)（老鎮(zhèn)區(qū)5萬(wàn)），初現(xiàn)“新江南水鄉(xiāng)”風(fēng)貌；2010年，基本完

6、成一個(gè)集旅游、度假、休閑為一體的，以“古文化”和“水文化”為內(nèi)涵的新型城鎮(zhèn)建設(shè)。 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、地理位置項(xiàng)目地塊位于朱家角古鎮(zhèn)旅游區(qū)西北入口處，比鄰課植園（馬家花園），西南北三面環(huán)水。2、地塊指標(biāo)用地性質(zhì)：商業(yè)用地占地面積：20公頃綜合容積率：0.85建筑面積平方米 三、古鎮(zhèn)現(xiàn)狀分析1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況業(yè)種項(xiàng)目各業(yè)種平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額（元/月）店鋪平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額（元/月）每平方米營(yíng)業(yè)額（元/平方米·月）特色小吃221271052古董古玩9883810982473手工藝品11870517飾品掛件9443760工藝服飾、布料12579642兒童工具667879541500飯店酒

7、樓1156現(xiàn)代服飾8750411其   他8108382說(shuō)明：營(yíng)業(yè)狀況尚可,尤以特色小吃及飯店酒樓生意最好，從營(yíng)業(yè)額來(lái)看,商業(yè)售價(jià)應(yīng)在1萬(wàn)到2萬(wàn)之間。 2、游客狀況游客量類(lèi)別總?cè)藬?shù)占年總數(shù)（%）散客（占類(lèi)總數(shù)%）團(tuán)隊(duì)（占類(lèi)總數(shù)%）周一至周五45.40（87.8）33563（12.2）周末（周六、日）35.80（89.3）23106（10.7）春節(jié)、黃金周18.85（94.9）5779（5.1）總計(jì)100.00（89.7）62448（10.3）說(shuō)明：游客數(shù)量以5月和10月最多，日均旅游人次達(dá)3000人以上；2004年日均旅游人次為1600人左右，淡季時(shí)日均不足千人。

8、游客主體在20-40歲之間，本地旅游客為主，身份主要是學(xué)生、職員。游客消費(fèi)能力不同年齡層游客游朱家角實(shí)際人均花費(fèi)金額 100元以下100200元200400元400800元800元以上百分比20歲以下（6.62%）61.10%33.30%5.60%  100.00%21-30歲（48.53%）31.10%45.40%19.70%3.80% 100.00%31-40歲（21.69%）16.90%54.20%22%5.10%1.80%100.00%41-50歲（9.55%）15.40%42.30%30.80%11.50% 100.00%51-60歲

9、（9.19%）44%32%16%8% 100.00%61歲以上（4.42%）16.70%66.70%8.30% 8.30%100.00% 旅游方式方式單位組織旅游團(tuán)隊(duì)自備車(chē)旅游（含各種交通工具）旅游巴士其他合計(jì)百分比10.30%6.60%38.60%26.80%17.60%100%旅游關(guān)系關(guān)系家人情侶朋友同事合計(jì)百分比41.90%9.90%36.10%12.10%100% 3、旅游配套狀況朱家角周邊賓館、度假村接待情況序號(hào)名稱(chēng)客房數(shù)全年?duì)I收接待人次客房入住率1家化培訓(xùn)中心客房54間1005.29萬(wàn)元25097人44.83%聯(lián)體別墅8間別墅14套2景苑水莊

10、客房150間1163.51萬(wàn)元29007人36.27%別墅10套3財(cái)苑賓館客房60間618.14萬(wàn)元21996人49.25%4馬家食府客?？头?6間   5四方客?？头?間   6古鎮(zhèn)旅館客房11間   說(shuō)明：現(xiàn)有酒店總客房數(shù)在250左右，設(shè)施陳舊臟亂，不具備競(jìng)爭(zhēng)力。但即將建設(shè)的中信度假村項(xiàng)目和尚都里項(xiàng)目將是該項(xiàng)缺口的一大補(bǔ)充。從目前的情況來(lái)看，如按發(fā)展規(guī)劃50%的人逗留1天以上，則平均每天有800人以上住宿，至少需400個(gè)以上房間。如按發(fā)展規(guī)劃2010年全年旅游人口達(dá)到224萬(wàn)，日均旅游人口達(dá)到6000

11、人以上，則需1500個(gè)房間左右，缺口很大。 四、市場(chǎng)策略分析1、市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題        2004年朱家角游客總?cè)藬?shù)約60萬(wàn)，其中散客占到約90%，而古鎮(zhèn)周邊三大賓館去年接待總?cè)舜螢?6100人（據(jù)我們實(shí)地考察，實(shí)際接待量更低），即愿意在朱家角過(guò)夜的的游客不到實(shí)際游覽人數(shù)的1/8，游客流失量相當(dāng)嚴(yán)重。        從游客的質(zhì)量來(lái)看，主要年齡層為20-40歲，主要職業(yè)以學(xué)生和公司普通職員為主流?？驮匆惨陨虾橹?，占80%以上。短途、廉價(jià)是游客對(duì)朱家角游的一般

12、定義。        從旅游的消費(fèi)層次來(lái)說(shuō)，基本還停留在較淺的層次，大比例的游客在20-40歲，這些游客是具備一定經(jīng)濟(jì)能力的，但是他們50%的人花費(fèi)為100-200元，還有很大比例不足100元。這些支付估計(jì)為游覽費(fèi)用及土特產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)，住宿客很少，消費(fèi)項(xiàng)目單一。        從旅游的目的性來(lái)看，沒(méi)有根據(jù)年齡及職業(yè)的不同進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，旅游目的過(guò)于單一也是造成消費(fèi)不足的重要原因之一。 目標(biāo)意圖 游客愿意留宿 、不同客戶(hù)，不同消費(fèi)&#

13、160;、單一性消費(fèi)目的向多元化消費(fèi)目的轉(zhuǎn)變 2、消費(fèi)心理分析目前，朱家角游客中占大比例的游客為以下三個(gè)類(lèi)群：學(xué)生(20.5%)、企業(yè)管理人員(20.1%)、企業(yè)職員（26.4%）。從朱家角本身具備的旅游資源來(lái)看，游客前來(lái)的目的并不僅僅是觀光，更多的是作為一次短途的、放松身心的戶(hù)外活動(dòng)，因此，針對(duì)不同客戶(hù)群體的特點(diǎn)，考慮項(xiàng)目與水鄉(xiāng)的互補(bǔ)性及拓展性，打造不同的商業(yè)類(lèi)型，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。學(xué)生特點(diǎn)：好奇的，求知的    企業(yè)管理人員特點(diǎn)：休閑需求，品質(zhì)需求    企業(yè)職員特點(diǎn)：體驗(yàn)式 3、定位策略 增加游覽吸

14、引力及可消費(fèi)項(xiàng)目：夜生活文化、主題性活動(dòng)、不同特色文化館、學(xué)習(xí)型消費(fèi)項(xiàng)目等          自成體系，古鎮(zhèn)配套與融合：高級(jí)會(huì)所、游艇俱樂(lè)部、愛(ài)好訓(xùn)練營(yíng)等 細(xì)分市場(chǎng)：客棧、高檔會(huì)所、五星級(jí)酒店、精致酒店；目標(biāo)客戶(hù)擴(kuò)容，包括青浦及周邊高檔消費(fèi)群體，九間堂鄉(xiāng)村俱樂(lè)部會(huì)員 4、形象定位高級(jí)會(huì)所：私密的，精神的，神秘的各類(lèi)酒店：親切的，多選擇性的，趣味的商業(yè)：動(dòng)手性強(qiáng)的，古老的，奇異的娛樂(lè)：互動(dòng)的，國(guó)際化的 五、供參考的業(yè)態(tài)配置1個(gè)大型停車(chē)廣場(chǎng)：商業(yè)30000平方米左右包括：1個(gè)大賣(mài)

15、場(chǎng) 6000-8000平方米 1個(gè)舞廳夜總會(huì)    3000-5000平方米  1個(gè)休閑浴場(chǎng)   3000平方米 其他零售休閑餐飲商業(yè)（上宿下店）  15000平方米1個(gè)入口水廣場(chǎng)：商業(yè)5000平方米左右包括：1個(gè)江南繡藝館  1000-1500平方米  2個(gè)西式休閑餐廳   500平米/個(gè) 1個(gè)中式茶館     500平米  其他零售休閑商業(yè)   2500平方米1個(gè)主題休閑廣場(chǎng)：商業(yè)30000平方米左右包括：1個(gè)大

16、餐廳  3000平方米          1條小吃街   500平方米          1個(gè)旅游產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)   3000平方米          1個(gè)明清家具館    2000平方米     

17、0;    其他零售休閑餐飲商業(yè)   20000平方米1個(gè)五星級(jí)酒店：30000平方米左右包括：250-300間客房1個(gè)精致酒店：5000平方米左右包括：50-80間客房1個(gè)大型客棧：5000平方米左右包括：60-100間客房/個(gè)8個(gè)小型客棧：6000平方米左右包括：10-30間客房/個(gè)客棧底商：3000平方米左右50-60棟院落式別墅：20000平方米游艇俱樂(lè)部：35000平方米左右 說(shuō)明：       大型停車(chē)廣場(chǎng)：主力消費(fèi)對(duì)象為朱家角與青浦的當(dāng)?shù)乜驮?；以大型的超市及休閑

18、娛樂(lè)為聚合力，吸引目標(biāo)人群，帶動(dòng)周邊其他商業(yè)。        入口水廣場(chǎng)：以精致的傳統(tǒng)民間工藝為主打，穿插西式的典雅風(fēng)情；形象展示。        主題休閑廣場(chǎng)：作為最主要的人流匯集處，類(lèi)似“四方街”，可舉行大型演出、展示、慶典等活動(dòng)，位于仿清皇城的五星級(jí)酒店正門(mén)廣場(chǎng)之上。辟出一條百米左右的水街作為酒吧休閑的主要聚集地。        星級(jí)酒店：仿清皇城，護(hù)城河圍繞，建筑左右中軸對(duì)稱(chēng)，設(shè)有大型會(huì)議廳、議事廳、宴會(huì)廳等。        精致酒店：政府招待或具有私密要求的客人。        客棧：各具特色的住宿，供給普通游客，體驗(yàn)水鄉(xiāng)風(fēng)情。        院落式別墅：作為五星級(jí)酒店旁的附屬建筑群，體現(xiàn)一定的隨意性，可居住可商業(yè)可連通，建筑形態(tài)需具有一定變化，在用途上可由業(yè)主自行決定，或作企業(yè)公館，或作餐廳酒吧，或作私人俱樂(lè)部