思源成都華置都匯華庭營(yíng)銷策略總綱PPT課件

1、 一個(gè)企業(yè)賺錢的機(jī)會(huì)很多，但賺機(jī)遇的時(shí)候很少。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來。 【寫在前面的話】第1頁/共116頁機(jī)遇1 1 城市規(guī)劃視角機(jī)遇2 2 稀缺資源視角機(jī)遇3 3 市場(chǎng)機(jī)遇視角本項(xiàng)目的 第2頁/共116頁n區(qū)域是政府重點(diǎn)打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域是政府重點(diǎn)打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?。n項(xiàng)目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢(shì)，且理應(yīng)在價(jià)格上實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢(shì)，且理應(yīng)在價(jià)格上實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的全面超越。的全面超越。n思源的價(jià)值，就是在保證項(xiàng)目合理消化速度的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值和高利

2、潤(rùn)思源的價(jià)值，就是在保證項(xiàng)目合理消化速度的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值和高利潤(rùn)的回報(bào)；的回報(bào)；【思源觀點(diǎn)】由此，我們提出了此次報(bào)告的核心綱領(lǐng)：確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目第3頁/共116頁【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)Part FouPart Four r營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營(yíng)銷環(huán)境研判營(yíng)銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項(xiàng)目項(xiàng)目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE第4頁

3、/共116頁本項(xiàng)目本項(xiàng)目明宇金融廣場(chǎng)明宇金融廣場(chǎng)鐵獅門項(xiàng)目鐵獅門項(xiàng)目本項(xiàng)目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè)本項(xiàng)目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè)義學(xué)巷以東、紅布正街以南、義學(xué)巷以東、紅布正街以南、镋鈀街以北（即喜年廣場(chǎng)南側(cè)）镋鈀街以北（即喜年廣場(chǎng)南側(cè)） 項(xiàng)目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為項(xiàng)目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為集中，主要為喜年廣場(chǎng)、鐵獅門項(xiàng)目、集中，主要為喜年廣場(chǎng)、鐵獅門項(xiàng)目、明宇金融廣場(chǎng)明宇金融廣場(chǎng)【區(qū)域位置】第5頁/共116頁本項(xiàng)目地塊呈本項(xiàng)目地塊呈“L L”狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。地塊四至義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市

4、、合江亭派出所以及以及6 6層的居民樓和社區(qū)底商組成層的居民樓和社區(qū)底商組成紅布正街屬于本地塊和喜年廣場(chǎng)之間的一紅布正街屬于本地塊和喜年廣場(chǎng)之間的一條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對(duì)條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對(duì)較窄，無社區(qū)底商分布較窄，無社區(qū)底商分布镋鈀街南側(cè)主要分布镋鈀街南側(cè)主要分布6 6層的老居民樓以及社層的老居民樓以及社區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主磨房街為雙向磨房街為雙向2 2車道的市政規(guī)劃道路，道路車道的市政規(guī)劃道路，道路相對(duì)較窄，東側(cè)為明宇金融廣場(chǎng)，道路間暫相對(duì)較窄，東側(cè)為明宇金融廣場(chǎng)，道路間暫無社區(qū)商業(yè)無社區(qū)商業(yè)第6頁/共116頁項(xiàng)目總體指

5、標(biāo)項(xiàng)目總體指標(biāo)宗地規(guī)模宗地規(guī)模約約2727畝畝總建筑面積總建筑面積約約1919萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型3 3棟棟50-5150-51層的超高層電梯公寓層的超高層電梯公寓總戶數(shù)總戶數(shù)17071707戶戶綠化率綠化率33%33%【項(xiàng)目視覺項(xiàng)目視覺】城市中心金融CBDCBD區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標(biāo)桿超高層純居豪宅n華置集團(tuán)力邀貝爾高林、呂元祥和中國(guó)建華置集團(tuán)力邀貝爾高林、呂元祥和中國(guó)建筑等國(guó)際團(tuán)隊(duì)傾力打造該項(xiàng)目筑等國(guó)際團(tuán)隊(duì)傾力打造該項(xiàng)目n采用了高級(jí)外墻干掛石材和中空采用了高級(jí)外墻干掛石材和中空low-elow-e玻璃，玻璃，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)計(jì)理念將引內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)

6、計(jì)理念將引領(lǐng)健康建筑的典范。領(lǐng)健康建筑的典范。n項(xiàng)目景觀采用高尚簡(jiǎn)約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)自然與項(xiàng)目景觀采用高尚簡(jiǎn)約風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)自然與城市的和諧；城市的和諧；n五星級(jí)入戶大廳五星級(jí)入戶大廳9 9米挑高彰顯尊貴；米挑高彰顯尊貴；n住宅戶型種類多樣化，從住宅戶型種類多樣化，從60-25060-250平米可滿平米可滿足不同高端人士需要；足不同高端人士需要；n項(xiàng)目專屬獨(dú)立會(huì)所引入了港式頂級(jí)私人會(huì)項(xiàng)目專屬獨(dú)立會(huì)所引入了港式頂級(jí)私人會(huì)所理念，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、所理念，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。象。第7頁/共116頁1 1

7、號(hào)樓號(hào)樓2 2號(hào)樓號(hào)樓3 3號(hào)樓號(hào)樓1 1號(hào)樓號(hào)樓 類型類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)套數(shù) 面積區(qū)間（面積區(qū)間（) ) 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一房?jī)蓮d一衛(wèi) 4 418818865-75 65-75 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶衣帽間）（帶衣帽間） 4 418818875-85 75-85 二房?jī)蓮d一衛(wèi)二房?jī)蓮d一衛(wèi) 3 314114185-90 85-90 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 1式單位復(fù)式單位 50-51 50-51 8 8200-250 200-250 合計(jì)套數(shù)合計(jì)套數(shù)572572套套2 2號(hào)樓號(hào)樓 類型類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)套數(shù) 面積區(qū)間（面積區(qū)間（) ) 一房

8、兩廳一衛(wèi)一房?jī)蓮d一衛(wèi) 4 418818865-75 65-75 一房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶衣一房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶衣帽間）帽間） 3 314114175-85 75-85 二房?jī)蓮d一衛(wèi)二房?jī)蓮d一衛(wèi) 4 418818885-90 85-90 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 1式單位復(fù)式單位 50-51 50-51 9 9166-260166-260合計(jì)套數(shù)合計(jì)套數(shù)573573套套類型類型套數(shù)套數(shù)配比配比配比配比套套1 1一房?jī)蓮d一衛(wèi)一房?jī)蓮d一衛(wèi) 37637633%33%62%62%一房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶衣一房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶衣帽間）帽間） 32932929%29%套套2 2二房?jī)蓮d一衛(wèi)二房?jī)蓮d一衛(wèi) 3

9、2932929%29%29%29%套套3 3三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 94948%8%8%8%復(fù)式大戶型復(fù)式大戶型復(fù)式單位復(fù)式單位 17171%1%1%1%合計(jì)合計(jì)11451145套套100%100%一期一期指標(biāo)指標(biāo)u一期住宅由一期住宅由1 1號(hào)樓和號(hào)樓和2 2號(hào)樓組成，地上總建筑面積約為號(hào)樓組成，地上總建筑面積約為10.210.2萬平米，萬平米，總戶數(shù)為總戶數(shù)為11451145套套u(yù)產(chǎn)品以套產(chǎn)品以套1 1和套和套2 2的小戶型為主，戶型配比分別為的小戶型為主，戶型配比分別為62%62%和和29%29%第8頁/共116頁n項(xiàng)目具備高尚豪宅所具有的項(xiàng)目具備高尚豪宅所具有的中心地段中心地段特性特性

10、n項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，以項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，以超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，整合國(guó)際一線品牌進(jìn)行打造，整合國(guó)際一線品牌n華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)驗(yàn)和血統(tǒng)血統(tǒng)n本項(xiàng)目產(chǎn)品面積緊湊，套一占本項(xiàng)目產(chǎn)品面積緊湊，套一占62%62%，套二占，套二占29%29%，套三占，套三占8%8%，復(fù)式占，復(fù)式占1%1%，總價(jià)易控制，總價(jià)易控制，產(chǎn)品保值增值性強(qiáng)產(chǎn)品保值增值性強(qiáng)都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為東大街最具純居價(jià)值的高端地標(biāo)豪宅【項(xiàng)目本體小結(jié)】第9頁/共116頁【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)Par

11、t FouPart Four r營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營(yíng)銷環(huán)境研判營(yíng)銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項(xiàng)目項(xiàng)目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE第10頁/共116頁【思源觀點(diǎn)】城市規(guī)劃的階級(jí)性，決定了城市中心與版圖中心的一體化。在這一點(diǎn)上，東大街是成都重要的金在這一點(diǎn)上，東大街是成都重要的金融中心規(guī)劃板塊，融中心規(guī)劃板塊，“成都的華爾街成都的華爾街”規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價(jià)值的提升，規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價(jià)

12、值的提升，并進(jìn)而形成了城市整體布局基礎(chǔ)。并進(jìn)而形成了城市整體布局基礎(chǔ)。都匯華庭都匯華庭城中心區(qū)位的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)突出，是毋庸置疑的城市主場(chǎng)。第11頁/共116頁市場(chǎng)宏觀大勢(shì)及區(qū)域市場(chǎng)研究關(guān)鍵結(jié)論1. 1. 市場(chǎng)大勢(shì)整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)大勢(shì)整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險(xiǎn)。城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，保值增值性好，成為項(xiàng)目城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，保值增值性好，成為項(xiàng)目定位方向的有力支撐。定位方向的有力支撐。2. 2. 城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給；主要以城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給；主

13、要以9090平米以下的小戶型走平米以下的小戶型走量為主，市場(chǎng)表現(xiàn)利好。量為主，市場(chǎng)表現(xiàn)利好。城市中心市場(chǎng)供需矛盾成為項(xiàng)目契機(jī)城市中心市場(chǎng)供需矛盾成為項(xiàng)目契機(jī), ,項(xiàng)目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場(chǎng)形勢(shì)。項(xiàng)目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場(chǎng)形勢(shì)。3.3.作為政府首力打造的作為政府首力打造的“西部華爾街西部華爾街”, , 區(qū)域商業(yè)化價(jià)值凸現(xiàn)，但純居住型的住區(qū)域商業(yè)化價(jià)值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。宅項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。區(qū)域純居性價(jià)值缺失區(qū)域純居性價(jià)值缺失. .成為項(xiàng)目一個(gè)有利的差異化突破點(diǎn)。成為項(xiàng)目一個(gè)有利的差異化突破點(diǎn)。市場(chǎng)宏觀大勢(shì)及區(qū)域市場(chǎng)分析第12頁/共116頁項(xiàng)目樓面地價(jià)極具市

14、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，占據(jù)成本優(yōu)勢(shì)【競(jìng)爭(zhēng)探尋】編編號(hào)號(hào)出讓時(shí)間出讓時(shí)間所屬板塊所屬板塊占地面積占地面積容積率容積率建筑面積建筑面積樓面地價(jià)樓面地價(jià)競(jìng)得人競(jìng)得人樓盤名稱樓盤名稱預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)入市時(shí)間1 12009-7-272009-7-27東大街板塊東大街板塊24.7 24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4紅星路板塊紅星路板塊3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16華西板塊華西板塊60.9 60.

15、9 8 8324670 324670 2812 2812 成都匯日星河成都匯日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板塊春熙板塊56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 華人置業(yè)華人置業(yè)華置廣場(chǎng)華置廣場(chǎng)20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛幫成都盛幫6 62007-9-282007-9-28花牌坊板塊花牌坊板塊4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黃四川正黃正黃羅格正黃羅格20102010年

16、年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板塊北大街板塊9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飛大置業(yè)飛大置業(yè)8 82007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房產(chǎn)交大房產(chǎn)10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地產(chǎn)中

17、房地產(chǎn)11112006.12.82006.12.8東大街板塊東大街板塊11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.27東大街板塊東大街板塊27.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 華人置業(yè)華人置業(yè)都匯華庭都匯華庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科華路板塊科華路板塊65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)保利中心保利中心2010201

18、0年年5 5月月14142009-11-192009-11-19東大街板塊東大街板塊22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龍茂地產(chǎn)龍茂地產(chǎn)15152009-12-42009-12-4九眼橋板塊九眼橋板塊15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地產(chǎn)成都朗基地產(chǎn)20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán)福建六建建設(shè)集團(tuán)18182007-5-252007-5-25東大街板塊東大街板塊15.5 15.5 5.55.556662

19、 56662 3986 3986 成都成房置業(yè)成都成房置業(yè)19192007.12.202007.12.20人南路板塊人南路板塊39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重慶華宇重慶華宇華宇華宇蓉國(guó)府蓉國(guó)府20102010年年6 6月月第13頁/共116頁區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤大部分都屬于區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤大部分都屬于尾盤銷售尾盤銷售，中心區(qū)域的庫存總量，中心區(qū)域的庫存總量19.819.8萬平米萬平米項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地占地面積面積（畝）（畝）建筑建筑面積面積（萬（萬）容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)戶型區(qū)間（）戶型區(qū)間（）首次開盤時(shí)間首次開盤時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)剩余未推量

20、（萬）剩余未推量（萬）時(shí)代豪庭時(shí)代豪庭3 3期期10610624.924.94 4396396110-180110-1802009-8-152009-8-15清水清水5.955.95蕭邦蕭邦4.54.52.352.357 732232240-9040-902008-1-62008-1-6 精裝修精裝修(2000(2000元元/ /）/ /弘邦弘邦領(lǐng)邸領(lǐng)邸4.64.62.92.98 8376376404080802007-12-12007-12-1清水清水0.40.4都會(huì)風(fēng)尚都會(huì)風(fēng)尚10107 75.085.08360360100-140100-1402007-12-282007-12-28清水

21、清水2 2上錦美地上錦美地9.39.35.65.67.67.653953980-12580-1252008-4-122008-4-12清水清水1.61.6錦江明珠錦江明珠5.85.84.334.3310.810.851051055-10955-1092008-6-212008-6-21清水清水/ /錦都公寓錦都公寓3.13.12.32.39.289.2822822850-13050-1302009-8-152009-8-15 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）0.30.3城市博客城市博客C C城城10103.53.55 528828850-10050-1002009-5-12009-

22、5-1清水清水/ /傲仕門傲仕門4.44.41.61.64.24.2152152575792922008-9-202008-9-20精裝（精裝（25002500元元/ /豪裝）豪裝）0.180.18曦城曦城303013.213.26.756.751308130840-13040-1302007-12-222007-12-22清水清水/ /7878號(hào)觀邸號(hào)觀邸454518186.666.6657757768-14068-1402007-7-202007-7-20清水清水/ /鳳棲桐鳳棲桐6.26.22.32.35.595.5924424454-8954-892009-9-122009-9-12清

23、水清水0.170.17西府少城西府少城23.823.811.311.34.74.790390350-16050-1602009-6-202009-6-20清水清水5.35.3泰豐御園泰豐御園16.516.56.46.45 554654688-14088-1402008-9-12008-9-1清水清水1.51.5山水山水琨玉琨玉3.83.84.54.5202038938945-9045-902008-11-82008-11-8清水清水2.72.7富力史丹尼國(guó)際公寓富力史丹尼國(guó)際公寓1 1期期44.244.26.76.77.987.98200200余套余套40-7040-702008-8-3020

24、08-8-30 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）0.280.28天合天合凱旋港凱旋港6.46.45.45.411.111.174374340-7040-702008-9-12008-9-1精裝修（精裝修（800800元元/ /）1.051.05花樣年花樣年喜年廣場(chǎng)喜年廣場(chǎng)13.613.613.213.212.312.34684682009-4-122009-4-12 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）/ /城市理想城市理想9.79.78.68.610101178117834-7034-702008-4-122008-4-12精裝修（精裝修（15001500元元/ /）/

25、/力迅領(lǐng)筑力迅領(lǐng)筑7.47.43.53.55.35.348448443.91-47.5043.91-47.502009-12-122009-12-12精裝修（精裝修（20002000元元/ /）1.8(1.8(剩余剩余264264套套) )合計(jì)存量合計(jì)存量2525萬平米（數(shù)據(jù)截至萬平米（數(shù)據(jù)截至20102010年年2 2月底）月底）第14頁/共116頁編號(hào)編號(hào)出讓時(shí)間出讓時(shí)間所屬板塊所屬板塊占地面積占地面積容積率容積率建筑面積建筑面積樓面地價(jià)樓面地價(jià)競(jìng)得人競(jìng)得人樓盤名稱樓盤名稱預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)入市時(shí)間1 12009-7-272009-7-27東大街板塊東大街板塊24.7 24.7 121219

26、7255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4紅星路板塊紅星路板塊3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16華西板塊華西板塊60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都匯日星河成都匯日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板塊春熙板塊56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 華人置業(yè)華人置業(yè)華置廣場(chǎng)華置廣場(chǎng)2011201

27、1年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛幫成都盛幫6 62007-9-282007-9-28花牌坊板塊花牌坊板塊4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黃四川正黃正黃羅格正黃羅格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板塊北大街板塊9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飛大置業(yè)飛大置業(yè)8 82007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊8.4 8.4 6 633451 33451 6000

28、 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房產(chǎn)交大房產(chǎn)10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地產(chǎn)中房地產(chǎn)11112006.12.82006.12.8東大街板塊東大街板塊11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.2727.1 27.1 8.58

29、.5190000 190000 1778 1778 華人置業(yè)華人置業(yè)都匯華庭都匯華庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科華路板塊科華路板塊65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19東大街板塊東大街板塊22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龍茂地產(chǎn)龍茂地產(chǎn)15152009-12-42009-12-4九眼橋板塊九眼橋板塊15.6 15.6 4 441668 41668 7275 727

30、5 成都朗基地產(chǎn)成都朗基地產(chǎn)20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán)福建六建建設(shè)集團(tuán)18182007-5-252007-5-25東大街板塊東大街板塊15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置業(yè)成都成房置業(yè)19192007.12.202007.12.20人南路板塊人南路板塊39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重慶華宇重慶華宇華宇華宇蓉國(guó)府蓉國(guó)府20102010年年6 6月月根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)

31、計(jì)的入市時(shí)間判斷，根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)計(jì)的入市時(shí)間判斷，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20102010年年新增入市項(xiàng)目的供新增入市項(xiàng)目的供應(yīng)量約在應(yīng)量約在2020萬平米萬平米，加之目前，加之目前19.819.8萬平米的庫存量萬平米的庫存量，預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)20102010年年整體供應(yīng)量整體供應(yīng)量應(yīng)在應(yīng)在4040萬方左右萬方左右，總體供應(yīng)水平預(yù)計(jì)和，總體供應(yīng)水平預(yù)計(jì)和20092009年持平。年持平?！靖?jìng)爭(zhēng)探尋】第15頁/共116頁樓盤名稱樓盤名稱剩余套數(shù)剩余套數(shù)剩余面積剩余面積7878號(hào)觀邸號(hào)觀邸13131734 1734 傲仕門傲仕門21211847 1847 繽舍繽舍2 2157 157 城市理想城市理想494

32、92198 2198 單飛鑫雅苑單飛鑫雅苑1 151 51 都會(huì)風(fēng)尚都會(huì)風(fēng)尚24243308 3308 錦江明珠錦江明珠92926846 6846 錦天國(guó)際錦天國(guó)際1010882 882 昆侖華庭昆侖華庭27271771 1771 廊橋樂章廊橋樂章5 5380 380 朗御朗御 39839843821 43821 山水琨玉山水琨玉36236225096 25096 上錦美地上錦美地6 6468 468 時(shí)代豪庭時(shí)代豪庭10101422 1422 雙城雙城26226219273 19273 泰豐御園泰豐御園21021019806 19806 天合凱旋港天合凱旋港1081086734 6734 西

33、府少城西府少城 70706979 6979 曦城曦城1010848 848 一鑫居一鑫居16161025 1025 正黃上嶺正黃上嶺2 2112 112 和信派都和信派都3 3197 197 摩根中心摩根中心19419414862 14862 天紫界天紫界 56656638217 38217 合計(jì)合計(jì)24612461198034 198034 截止截止20102010年年2 2月月2525日的庫存情況分析日的庫存情況分析u庫存套數(shù)合計(jì)約庫存套數(shù)合計(jì)約24612461套，庫存面積約套，庫存面積約19.819.8萬平米萬平米u(yù)庫存主要集中在庫存主要集中在60-9060-90平米的套平米的套1 1和

34、套和套2 2戶型戶型按照按照0909年成都中心區(qū)域市場(chǎng)的去化速度，預(yù)計(jì)年成都中心區(qū)域市場(chǎng)的去化速度，預(yù)計(jì)剩余庫存預(yù)計(jì)將在剩余庫存預(yù)計(jì)將在3 3個(gè)月左右將個(gè)月左右將會(huì)全部清盤，即會(huì)全部清盤，即20102010年年5 5月底前月底前。第16頁/共116頁市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)：享有相似優(yōu)勢(shì)地段享有相似優(yōu)勢(shì)地段相近產(chǎn)品形態(tài)相近產(chǎn)品形態(tài)入市時(shí)間入市時(shí)間樓盤名稱樓盤名稱占地占地（畝）（畝）建筑面積建筑面積（平米）（平米）區(qū)域區(qū)域價(jià)格價(jià)格（元（元/ /平米）平米）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型容積率容積率入市時(shí)間入市時(shí)間華宇蓉國(guó)府華宇蓉國(guó)府約約4040畝畝約約1

35、717萬平米萬平米 人民南路人民南路預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1200012000左右左右由由6 6棟高層建筑組成。功能棟高層建筑組成。功能分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。個(gè)部分。 一期住宅面積一期住宅面積80-12080-120平米平米2.792.7920102010年年4 4月月朗御朗御約約11.311.3畝畝7712477124平米平米 錦江區(qū)大慈寺錦江區(qū)大慈寺預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1400014000左右左右40004000元裝修標(biāo)元裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超高層住宅超高層住宅戶型面積戶型面積77-50077-500平米平米 7.357.3520102010年

36、年3 3月月保利中心保利中心約約6565畝畝3939萬平米萬平米城南美領(lǐng)館城南美領(lǐng)館預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1800018000甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚精品商業(yè)甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚精品商業(yè)廊、廊、LOFTLOFT精裝公寓精裝公寓6.876.87未定未定時(shí)代豪庭時(shí)代豪庭3 3期期106.12106.12畝畝 約約5656萬平米萬平米東大街東大街均均15000150001212幢電梯高層幢電梯高層+2+2幢甲級(jí)寫字幢甲級(jí)寫字樓樓4 40909年年8 8月月第17頁/共116頁保利中心基本信息保利中心基本信息東區(qū)東區(qū)總建面（平米）總建面（平米）109771地上建面：地上建面：82548LOFTLOFT公寓建面（平米）（地上）公

37、寓建面（平米）（地上）77311商業(yè)街建面（平米）商業(yè)街建面（平米） （地上）（地上）4777配套設(shè)施（平米）配套設(shè)施（平米） （地上）（地上）460容積率容積率5.0停車位停車位413西區(qū)西區(qū)總建面（平米）總建面（平米）286255地上建面：地上建面：217384住宅（平米）住宅（平米） （地上）（地上）100676辦公用房（平米）辦公用房（平米） （地上）（地上）110627商業(yè)用房（平米）商業(yè)用房（平米） （地上）（地上）4998配套設(shè)施（平米）配套設(shè)施（平米） （地上）（地上）1080總?cè)莘e率總?cè)莘e率8.0機(jī)動(dòng)車停車位機(jī)動(dòng)車停車位1291總建面（平米）總建面（平米）約約3939萬平米萬

38、平米競(jìng)品掃描之保利中心第18頁/共116頁n打造方向：打造方向：高端城市綜合體高端城市綜合體n地址：地址：成都領(lǐng)事館路成都領(lǐng)事館路7 7號(hào)號(hào)n總占地：總占地：6565畝畝n總建筑面積：總建筑面積：3939萬平米萬平米n物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、LOFTLOFT商務(wù)公寓、商務(wù)公寓、兩棟純甲級(jí)寫字樓。兩棟純甲級(jí)寫字樓。n 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格n預(yù)計(jì)入市價(jià)格：預(yù)計(jì)入市價(jià)格：LOFTLOFT精裝商務(wù)公寓精裝商務(wù)公寓1500015000元元/ /平米平米競(jìng)品掃描之保利中心第19頁/共116頁競(jìng)品掃描之朗御項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱朗御朗御開發(fā)商開發(fā)商新嘉置地（成都

39、）發(fā)展有限新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司公司 地理位置地理位置錦江區(qū)大慈寺錦江區(qū)大慈寺1 1號(hào)號(hào)占地面積占地面積11.311.3畝畝總建筑面積總建筑面積7712477124平米平米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層高層容積率容積率7.357.35綠化率綠化率28.6%28.6%總戶數(shù)總戶數(shù)468468戶戶戶型面積戶型面積77-50077-500平米平米開盤時(shí)間開盤時(shí)間3 3月底開盤月底開盤車位比車位比1 1：0.80.8銷售價(jià)格銷售價(jià)格預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1400014000元元/ /平米平米裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)38003800元元/ /平米左右平米左右項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊項(xiàng)目

40、坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結(jié)束，地段的不可復(fù)制性彌足珍貴。建筑與地塊呈城改造的結(jié)束，地段的不可復(fù)制性彌足珍貴。建筑與地塊呈3636度角布置，建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面，近觀錦度角布置，建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面，近觀錦江河景，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠(yuǎn)望文化積淀豐江河景，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠(yuǎn)望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套設(shè)施。設(shè)施。 項(xiàng)目擬打造項(xiàng)目

41、擬打造“6 6星級(jí)服務(wù)住宅星級(jí)服務(wù)住宅”，建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu)，保，建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu)，保證每個(gè)戶型開闊的景觀視線；證每個(gè)戶型開闊的景觀視線；173173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點(diǎn)，重塑區(qū)域地標(biāo)；都超高層建筑新起點(diǎn)，重塑區(qū)域地標(biāo)；9090500500平方米享受型、平方米享受型、奢侈型城市豪宅，身份的象征；奢侈型城市豪宅，身份的象征；270270度觀景客廳、度觀景客廳、6.36.3米層高米層高的高空客廳設(shè)計(jì)視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加的高空客廳設(shè)計(jì)視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念，；科技智能配套倡導(dǎo)科技、生態(tài)、時(shí)尚坡精裝修

42、生活理念，；科技智能配套倡導(dǎo)科技、生態(tài)、時(shí)尚居家的生活方式；專屬居家的生活方式；專屬6 6星級(jí)會(huì)所服務(wù)、私享恒溫泳池彰顯業(yè)星級(jí)會(huì)所服務(wù)、私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味。主生活品味。5151層城市超高層層城市超高層第20頁/共116頁競(jìng)品掃描之朗御戶型戶型建筑面積建筑面積( (平米平米) )套內(nèi)面積套內(nèi)面積( (平米平米) )套數(shù)套數(shù)占比占比A1A1一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)89.2589.2562.1662.1616016089%89%A2A2一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)89.8989.8962.6162.61160160A3-1A3-1一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)83.7583.7561.1361.13

43、6060A3A3一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)87.9187.9161.2361.234040B1B1三室二廳四三室二廳四衛(wèi)衛(wèi)223.7223.7162.5162.540408%8%C C躍層躍層二室二廳二二室二廳二衛(wèi)衛(wèi)187.83187.83136.46136.468 83%3%該項(xiàng)目前期進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目前期進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購(gòu), ,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格在1300013000元元/ /平米平米, ,現(xiàn)在接受誠(chéng)意金排號(hào)現(xiàn)在接受誠(chéng)意金排號(hào). . 對(duì)外報(bào)價(jià)是對(duì)外報(bào)價(jià)是15000-1700015000-17000元元/ /平米平米帶帶38003800元元/ /平米的精裝修平米的精裝修第21頁/共116

44、頁競(jìng)品掃描之華宇蓉國(guó)府項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱華宇蓉國(guó)府華宇蓉國(guó)府開發(fā)商開發(fā)商成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置地理位置武侯人民南路武侯人民南路占地面積占地面積4040畝畝總建筑面積總建筑面積1717萬平米萬平米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)由由6 6棟高層建筑組成。功能分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五棟高層建筑組成。功能分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。容積率容積率2.792.79綠化率綠化率20%20%總戶數(shù)總戶數(shù)906906戶戶戶型面積戶型面積目前推售面積在目前推售面積在80-16080-160平米左右平米左右開盤時(shí)間開盤時(shí)間預(yù)計(jì)預(yù)

45、計(jì)4 4月初月初車位車位791791銷售價(jià)格銷售價(jià)格預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1200012000元元/ /平米平米項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹華宇華宇蓉國(guó)府位于成都中心區(qū)第一大道蓉國(guó)府位于成都中心區(qū)第一大道“人民南路人民南路”三段。輻三段。輻射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場(chǎng)域構(gòu)架之黃金三角區(qū)，匯射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場(chǎng)域構(gòu)架之黃金三角區(qū)，匯聚成都生活精粹；華宇聚成都生活精粹；華宇蓉國(guó)府定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集蓉國(guó)府定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群，總建面約群，總建面約1616萬平米，由萬平米，由6 6棟高層建筑組成。功能分別為甲棟高層建筑組成。功能分別為甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。級(jí)寫字樓、綜合商

46、業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。目前對(duì)外報(bào)價(jià)是目前對(duì)外報(bào)價(jià)是1200012000元元/ /平米平米第22頁/共116頁競(jìng)品掃描之時(shí)代豪庭住宅指標(biāo)住宅指標(biāo)宗地規(guī)模宗地規(guī)模106.12106.12畝畝總建筑面積總建筑面積約約5656萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型1212幢電梯高層幢電梯高層+2+2幢甲幢甲級(jí)寫字樓級(jí)寫字樓容積率容積率4 4綠化率綠化率33%33%產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿）產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿）戶戶 型型 建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比大平面大平面3 3房房180180平米平米23723750%50%大平面大平面4 4房房240240平米平米23723750%50%合合 計(jì)計(jì)474474

47、100%100%時(shí)代豪庭目前只有三棟未售，皆為大時(shí)代豪庭目前只有三棟未售，皆為大戶型產(chǎn)品。前期實(shí)現(xiàn)戶型產(chǎn)品。前期實(shí)現(xiàn)均價(jià)為均價(jià)為15000元元/平米平米5 5棟6 6棟7 7棟第23頁/共116頁產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌華宇蓉國(guó)府朗御保利中心時(shí)代豪庭本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢(shì)較為不明顯項(xiàng)目處于城市中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè)自身除會(huì)所外無任何配套，多依托周邊成熟配套華人置業(yè)成都項(xiàng)目品質(zhì)形象已初步建立,因此項(xiàng)目有望傳承延續(xù)高端形象.華人置業(yè)在成都品牌號(hào)召力尚不夠,但作為港資上市背景公司擁有資本實(shí)力和超高層打造經(jīng)驗(yàn)城市景觀優(yōu)勢(shì)突出，無自然資源景觀

48、本案地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間；第24頁/共116頁p項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入門檻較高；價(jià)格成為市場(chǎng)同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價(jià)比最高；成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入門檻較高；價(jià)格成為市場(chǎng)同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價(jià)比最高；成為市場(chǎng)明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠(chéng)度居名列前茅。為市場(chǎng)明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠(chéng)度居名列前茅。p發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)域外挑戰(zhàn)者區(qū)域外挑戰(zhàn)者 明日的超級(jí)巨明日的超級(jí)巨星星項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位區(qū)內(nèi)區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)外區(qū)外挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者競(jìng)爭(zhēng)策略第25頁/共116頁【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart

49、SIX營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)Part FouPart Four r營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營(yíng)銷環(huán)境研判營(yíng)銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項(xiàng)目項(xiàng)目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE第26頁/共116頁都匯華庭項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判銷售絕對(duì)成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售絕對(duì)成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對(duì)華置廣場(chǎng)的現(xiàn)金流支撐：華置廣場(chǎng)的現(xiàn)金流支撐：1515個(gè)月完成個(gè)月完成1919萬方住宅去化萬方住宅去

50、化支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)的品牌識(shí)別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。的品牌識(shí)別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。實(shí)現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響實(shí)現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響目標(biāo)目標(biāo)問題研判問題研判速度：速度：項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)約項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)約114114套套/ /月的銷售任務(wù)，月的銷售任務(wù)，屬于屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值區(qū)域樓盤銷售速度高值品牌：品牌：華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者形象建立。導(dǎo)者形象建立。目前的品牌識(shí)別仍需加強(qiáng)目前的品牌識(shí)別仍需加強(qiáng)價(jià)格：價(jià)格：區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價(jià)在區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價(jià)在8000-90008000-9000

51、元元/ /平平米意味著米意味著本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格開盤價(jià)達(dá)到開盤價(jià)達(dá)到1300013000元元/ /平米，均價(jià)目標(biāo)平米，均價(jià)目標(biāo)1500015000元元/ /平米，套平米，套1 1套套2 2產(chǎn)品單套總價(jià)在產(chǎn)品單套總價(jià)在97-13597-135萬；套萬；套3 3和復(fù)式產(chǎn)品總價(jià)在和復(fù)式產(chǎn)品總價(jià)在194-194-390390萬。萬。第27頁/共116頁【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)Part FouPart Four r營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營(yíng)銷環(huán)境研

52、判營(yíng)銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項(xiàng)目項(xiàng)目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE第28頁/共116頁項(xiàng)目資源綜合評(píng)價(jià)n占地規(guī)模中等，項(xiàng)目建筑體量較大，達(dá)到占地規(guī)模中等，項(xiàng)目建筑體量較大，達(dá)到1919萬平米；萬平米；n5050層的超高層純住宅項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)中相對(duì)稀缺；層的超高層純住宅項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)中相對(duì)稀缺；規(guī)模規(guī)模n項(xiàng)目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。隨著未來項(xiàng)目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈

53、近鄰。隨著未來大體量的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街，大體量的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街，CBDCBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購(gòu)買力區(qū)域；潛力，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購(gòu)買力區(qū)域；n項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對(duì)較??；項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對(duì)較小；區(qū)位區(qū)位交通交通n項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約4040米、雙向米、雙向8 8車道的都市主動(dòng)脈，西起鹽市車道的都市主動(dòng)脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長(zhǎng)近口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長(zhǎng)近5.25.2公里

54、。未來規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線公里。未來規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有5 5個(gè)站點(diǎn)，其中紅星路站距離本項(xiàng)目?jī)H個(gè)站點(diǎn)，其中紅星路站距離本項(xiàng)目?jī)H需步行需步行5 5分鐘，出行便捷。分鐘，出行便捷。n由由3 3棟塔樓組成，以棟塔樓組成，以176176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡(jiǎn)約風(fēng)格屹立于東大街米的高度及富有現(xiàn)代感的簡(jiǎn)約風(fēng)格屹立于東大街CBDCBD金融金融商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地n項(xiàng)目產(chǎn)品主要由舒適性套項(xiàng)目產(chǎn)品主要由舒適性套1 1和套和套2 2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在CBDCBD商務(wù)金融類

55、客群商務(wù)金融類客群的購(gòu)買需求相對(duì)匹配的購(gòu)買需求相對(duì)匹配產(chǎn)品產(chǎn)品第29頁/共116頁項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(S)(S)：劣勢(shì)劣勢(shì)(W)(W)：1 1、作為住宅來看，容積率較作為住宅來看，容積率較高；高；2 2、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上受到一定局限；上受到一定局限；3 3、地塊本身無景觀資源。、地塊本身無景觀資源。1 1、絕版中心地段，具有極強(qiáng)、絕版中心地段，具有極強(qiáng)的地塊價(jià)值和保值增值性；的地塊價(jià)值和保值增值性；2 2、土地成本相對(duì)板塊內(nèi)其他、土地成本相對(duì)板塊內(nèi)其他項(xiàng)目具有明顯優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目具有明顯優(yōu)勢(shì)；3 3、通過強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品的打造，吸、通過強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注；引

56、客戶的關(guān)注；4 4、華人置業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌；、華人置業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌；5 5、是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等、是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居項(xiàng)目。規(guī)模純居項(xiàng)目。1 1、中國(guó)西部華爾街、中國(guó)西部華爾街 成都金融聚成都金融聚集地，集地， 匯聚國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部的世匯聚國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部的世界級(jí)商圈；界級(jí)商圈；2 2、鐵獅門、九龍倉、新鴻基等、鐵獅門、九龍倉、新鴻基等1010余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；3 3、2020分鐘對(duì)接機(jī)場(chǎng)分鐘對(duì)接機(jī)場(chǎng) 地鐵輻射全地鐵輻射全城，城，1717條公交線路四通八達(dá)；條公交線路四通八達(dá)；4 4、政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集、政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級(jí)酒店林立、商

57、業(yè)繁榮。群、星級(jí)酒店林立、商業(yè)繁榮。1 1、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項(xiàng)目作為純居住宅的私密性，影響項(xiàng)目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性；板塊不具備純居性；2 2、政策的調(diào)整對(duì)多次購(gòu)房客群形、政策的調(diào)整對(duì)多次購(gòu)房客群形成打擊，或促成觀望；成打擊，或促成觀望；機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)(O)(O)：威脅威脅(T)(T)：第30頁/共116頁n如何用國(guó)際化的視野，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的人文價(jià)值內(nèi)涵，在形象上如何用國(guó)際化的視野，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的人文價(jià)值內(nèi)涵，在形象上占位高端？占位高端？n如何把握市場(chǎng)契機(jī)，跳出區(qū)域價(jià)值凹地，保證如何把握市場(chǎng)契機(jī)，跳出區(qū)域價(jià)值凹地，保證足價(jià)快銷足價(jià)快銷？n

58、客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效打擊目標(biāo)客群打擊目標(biāo)客群？項(xiàng)目營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)解讀：第31頁/共116頁【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營(yíng)銷難點(diǎn)營(yíng)銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)Part FouPart Four r營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營(yíng)銷環(huán)境研判營(yíng)銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項(xiàng)目項(xiàng)目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE第32頁/共116頁【營(yíng)銷策略】如何傳遞如何傳遞營(yíng)銷策

59、略方式與執(zhí)行營(yíng)銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么傳遞什么項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系傳遞給誰傳遞給誰客群及受眾客群及受眾l客群是誰？客群是誰？l客群在哪？客群在哪？l價(jià)值體系？?jī)r(jià)值體系？l價(jià)值核心？?jī)r(jià)值核心？l推廣策略？推廣策略？l銷售策略？銷售策略？l渠道策略？渠道策略？l執(zhí)行策略執(zhí)行策略第33頁/共116頁第34頁/共116頁【客戶來源】城中心供需矛盾帶來的本已城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴饑渴”的置業(yè)需求的置業(yè)需求東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的對(duì)這個(gè)版塊的置業(yè)及投資需求對(duì)這個(gè)版塊的置業(yè)及投資需求看中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群看

60、中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一第35頁/共116頁l城市高端客戶語錄：這種地塊的價(jià)值和自然資源一樣很難被復(fù)制，未來前景看好，經(jīng)濟(jì)活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次也有很大的提高，不過硬件和物管服務(wù)還可以再有提升。個(gè)人的第一居所還是會(huì)選擇城市中心，第二居所才會(huì)考慮城市外邊。這里最大的價(jià)值就是方便，交通、購(gòu)物都比較方便。實(shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國(guó)外的的物管服務(wù)。城市中心的豪宅就跟勞斯萊斯、黃金一樣，最大的特點(diǎn)就是保值，買這樣的房子，就像收購(gòu)黃金一樣l城市核心區(qū)的高端物業(yè)：