會所專題研究

1、1豪宅會所經(jīng)營專題研究豪宅會所經(jīng)營專題研究品控中心3你遇到過會所經(jīng)營困難的情況嗎？你遇到過會所經(jīng)營困難的情況嗎？你遇到過發(fā)展商不愿意投資會所的情況嗎？你遇到過發(fā)展商不愿意投資會所的情況嗎？你遇到過客戶對你設(shè)置的豪華會所不屑一顧的情況嗎？你遇到過客戶對你設(shè)置的豪華會所不屑一顧的情況嗎？如果以上情況符合其中一條，那就恭喜你，以下內(nèi)容將為你解答困惑如果以上情況符合其中一條，那就恭喜你，以下內(nèi)容將為你解答困惑4為什么發(fā)展商不愿意觸動會所？為什么發(fā)展商不愿意觸動會所？深圳會所約84%虧損；廣州會所約90%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損5目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因會所的定位、功能

2、、經(jīng)營模式十分模糊大部分會所在設(shè)計之初完全是迫于無奈，許多項目在入住以后，會所僅僅成了一種擺設(shè)而已但例外總是存在6會所盈利狀況天琴灣會所1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級裝修，對外經(jīng)營，其中雖然常住業(yè)主不多， 但茶室生意不錯。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對內(nèi)200多的價格，對外1000多 元的價格后海天驕華庭會所引進(jìn)深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭 party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機場接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。 瑜伽房對外開放，成功運營金地香蜜山會所以運動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對外開放，另還引

3、進(jìn)華潤超市。 提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月會所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好。 會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非常火爆，每晚贏利1000 元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項目還是比較青睞；此外，會所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好萬科金域藍(lán)灣會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗，由思妍麗包會所12層，定期交租金國內(nèi)會所運營成功案例雖然大多會所都在虧損，但是仍然有盈利的會所存在雖然大多會所都在虧損，但是仍然有盈利的會所存在7成功案例分析8棕櫚泉國際公寓項目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公

4、園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園 朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟3133層板式塔樓，約1100戶物管費用5.60元/平方米月項目均價35000元/平方米（最終市價）13000平方米超五星級豪華會所會所功能檔次定位棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的 最佳選擇。入會方式面對社會高層個人、公司，以經(jīng)濟實力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個人入會費 USD12,000。9A健身休閑設(shè)施提供私人健身教

5、練及保健顧問服務(wù)B餐飲會議設(shè)施餐飲會議設(shè)施提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù)C C其它設(shè)施其它設(shè)施 紅酒雪茄吧大堂吧臺55 米長，700多平方米的全天候陽光天 然溫泉游泳池全套美國名牌健身器材 Nautilus ，裝備 精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動 室。3,000 平方米的溫泉水療纖體美容 SPA俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議 室以及一個擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會廳俱樂部可承接從兩個人到多至 200人的 活動。正宗的港式粵菜由香港名廚 施輝 先生主 理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴10專業(yè)機構(gòu)管理棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理。香港裕匯國際集團

6、是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔 房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團之一。俱樂部式經(jīng)營擴大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù) 和社交聯(lián)誼環(huán)境。經(jīng)營方式獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用特 點 俱樂部模式經(jīng)營俱樂部模式經(jīng)營11項目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè)項目參數(shù)占地65萬平方米，總建筑面積87萬 平方米的大社區(qū)物管費用2.80元/平方米月項目均價25000元/平方米投資逾2億、占地超3萬平方米的超大型酒店式會所功能檔次定位廣州首個超大型酒店 式豪華會所獨立酒店式經(jīng)營完全酒店式經(jīng)營， 提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全 線尊貴服務(wù)管理方式由合生國際酒店管理有限 公司管

7、理 ，完全獨立酒店式經(jīng)營廣州珠江帝景 12合生國際酒店管理（集團）有限公司旗下管理客房及配套 設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨立陽臺、豪華衛(wèi)生間和全知智 能化的房間控制系統(tǒng)餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào) 及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供小 時送餐服務(wù)會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進(jìn)的智能化會議 系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫 泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒 乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車 隊、室內(nèi)過百車位停車場、衣

8、物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備 票務(wù)等一應(yīng)俱全依托海珠區(qū)使館附近成 熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠13專業(yè)酒店機構(gòu)管理合生國際酒店管理（集團）有限公司。經(jīng)營環(huán)境位于使館附近、商務(wù)環(huán)境濃厚經(jīng)營方式全開放式經(jīng)營特 點 全開放式經(jīng)營、全酒店式管理、成熟的商業(yè)環(huán)境全開放式經(jīng)營、全酒店式管理、成熟的商業(yè)環(huán)境14項目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè)項目參數(shù)占地85610.70 平方米，總建筑面積129706 平方米 的大社區(qū)物管費用3.2元/平方米月項目均價4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社區(qū)會所深圳成功經(jīng)營典范功能檔次定位高檔社區(qū)會所半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對海月業(yè)主開

9、放，業(yè)主可攜友同往，外來人員 不能自行進(jìn)入。管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營深圳招商海月 15一期會所設(shè)施 二期會所設(shè)施 三期會所設(shè)施 健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、兒童 閱覽室、西餐 廳、棋牌室，室外泳池?；@球場、羽毛 球場地等運動 類為主，項目最多，面積較大 以恒溫泳池為主，直徑25m 半圓形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全部為自動麻將桌 一期會所大而全，經(jīng)營不十分成功 二期集中于體育設(shè)施，為業(yè)主喜好項目 三期增加業(yè)主需求旺盛的棋牌室 16音樂教室2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼 琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好 麻將房生意非?；鸨?，每晚盈利1

10、000元，后來物業(yè) 增加房間，并更換為自動麻 將，既可以娛樂，又不影響 家里人休息，較受業(yè)主歡 迎；其它課程班舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良 好 健身房如設(shè)置羽毛球、 籃球場等深圳人喜愛的運動 項目，使用頻率高經(jīng)營策略靈活、以外包為主，結(jié)合自營 針對少年兒童教育需求 針對成人文化娛樂需求特 點： 17 茶館 大堂酒吧 中餐廳 卡拉OK 西餐廳 野外燒烤 婚宴廳接待處健身中心兒童游樂室室外泳池羅馬恒溫泳池 蘭花游泳池功能檔次定位高檔社區(qū)會所，香港最早、功能最全的豪 宅會所半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對陽明山莊業(yè)主開放，業(yè)主 可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以

11、收費形式經(jīng) 營香港陽明山莊會所 間最早，功能最全的頂級豪宅會所 1819特點：香港豪宅會所內(nèi)外有別，會所業(yè)主分?jǐn)偝杀?，享受部分免費服務(wù)；部分采取會員制對外經(jīng)營半封閉式的管理 針對性強 會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子 女。比如香港一別墅會所便引進(jìn)了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服 務(wù)，需要提前7天預(yù)定，從來不缺消費；柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹 國外先進(jìn)的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊 20項目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè)項目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費用3元/平方米月項目均價18000元/平

12、方米（別墅）半島會3000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會 功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會所半封閉式經(jīng)營經(jīng)營場所對外開放， 但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金 卡年費10萬；管理方式與物管完全獨立分開經(jīng)營 管理金林半島 21前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想紅酒屋、雪茄坊等會所特別項目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費其它常規(guī)項目如咖啡吧等受到spa的帶動效用，盈利能力提高后期調(diào)整會所功能聚焦以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國高端品牌spa，23層作為SPA以女人為主題的定位特點：22案例會所模式檔次定位運營方式盈利模式適應(yīng)性條件北京棕櫚 泉國際公 寓俱樂部模式集餐飲與健身為 一體的高級私

13、人 俱樂部俱樂部式經(jīng)營獨立核算，經(jīng)營 成本不攤?cè)胛锕苜M用年費作為進(jìn)入性門檻， 同時享受部分免費項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動，階 段性增加消費頻次城市圈層文化成熟， 甚至有獨立俱樂部形式 出現(xiàn)，上流社會有聚集 活動的傾向具有特殊資源的項 目，如高爾夫等廣州珠江 帝景酒店式的開 放經(jīng)營模式大型酒店式豪華 會所，提供國際 化商務(wù)、餐飲、 住宿、康體全線 尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng) 營，對管理方提 出較高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng) 營，會所運營依托酒店項目所在地適于休閑 度假或商務(wù)中心區(qū)，有 酒店需求；企業(yè)集團有實力和能 力運作深圳海月 花園 香港陽明山莊封閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會 所半封閉式運營

14、 部分成本攤?cè)胛?管費用，大部分以收費形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營， 基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足 盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住 人口多，客戶基數(shù)大， 基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足 盈利需求成都金林 半島半封閉經(jīng)營模 式以集中滿足核心 群體需求為主的 小型高檔社區(qū)會 所半封閉式運營 與物管完全獨立 分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營 經(jīng)營場所對外開放，但 采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強，一般豪宅均 可采用，體現(xiàn)檔次的同 時，降低運營的風(fēng)險案例對比23豪宅會所成功運營的共性24功能設(shè)置 消費者需求 品牌嫁接 多種收費模式女主人和小朋友是會所需要滿足的核心人群將會所部分功能費用適當(dāng)加入物管費中，以保證部分免費項目，并對

15、付費項目起到連帶推動作用會所功能設(shè)置鎖定消費者需求重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏 25針對女人的消費項目針對小孩的消費項目 香港柏景灣：針對兒童的游泳班給父母介紹國外先 進(jìn)的育兒知識，口碑極 佳，參加者常年需要排隊 成都金林半島：針對女人的法國主題spa 26國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：萬科北方樓盤：健身較多包 給一兆韋德健身中心； 萬科金域藍(lán)灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍 麗華僑城：整合丹桂軒等小眾 餐飲品牌 星河丹堤：引入中航健身會招商海月：2層整層包給李 云迪的老師但昭義 ，設(shè)名人 鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒 店投資管理集團經(jīng)營27以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點，免費與付 費項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費健身功能 免 費恒溫泳池 帶動 健身房 瑜伽館 SPA咖啡吧帶動 將會所部分功能費用適當(dāng)加入物管費中，實現(xiàn)部分免費項目保證會所檔次；吸引客戶消費付費項目，并起到連