2017年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱

1、 2017年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱為持續(xù)深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)存在的稅收違法行為，國家稅務(wù)總局今年確定稅收專項(xiàng)檢查指令性行業(yè)一是房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)；二是煙草行業(yè)。煙草行業(yè)已于3月份自查完畢，查補(bǔ)稅款上億元，自查效果比較好，現(xiàn)在進(jìn)入稽查階段，同時(shí)國家稅務(wù)總局要求房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的方式是自查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，要在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查，官渡區(qū)地方稅務(wù)局根據(jù)省局統(tǒng)一部署，本著為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，構(gòu)建公平和諧的稅收環(huán)境，由我局張勵(lì)紀(jì)檢組長親自組織召開房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查見面會(huì)，我主要是講兩方面內(nèi)容：一是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向與大家進(jìn)行探討；

2、二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的工作作一些安排。一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向：從近幾年我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業(yè)主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，這部分企業(yè)還是需要轉(zhuǎn)變觀念，依法納稅；另外一種是企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策理解有誤，那么就應(yīng)該和主管稅收機(jī)關(guān)、稅收管理員多進(jìn)行溝通，交流，稅收管理員有義務(wù)對(duì)稅收政策進(jìn)行解釋。下面我就對(duì)歷年來在檢查過程中容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行慨述：取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：（12個(gè)稅種

3、）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。下面就檢查中容易出現(xiàn)問題的稅種逐個(gè)說明（一）房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅1、檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。二是營業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入。三是是否存在低價(jià)銷售的行為、有無價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。四是動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)

4、目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。九是企業(yè)自用（包括經(jīng)營性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。十一是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。2、檢查應(yīng)稅

5、營業(yè)額的及時(shí)性。一是銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。二是按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅1、檢查應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性。一是確定收入的完整性，重點(diǎn)是各種主營收入、副營收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財(cái)政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為；有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況；對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認(rèn)的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售

6、收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)XX31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。三是確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。2、檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。一是要重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)；總局要求在檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查，核實(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)是

7、否真實(shí)存在，發(fā)票是否合法有效；重點(diǎn)查看是否存在虛開辦公費(fèi)、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。二是要通過檢查總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項(xiàng)目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項(xiàng)目中。三是要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)會(huì)計(jì)處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項(xiàng)目在納稅申報(bào)時(shí)是否予以調(diào)整，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?、重點(diǎn)檢

8、查項(xiàng)目。一是檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項(xiàng)的處理情況，是否存在預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題；二是檢查預(yù)提費(fèi)用、應(yīng)付賬款等科目，對(duì)年末留有余額的預(yù)提費(fèi)用和超過3年（外企2年）因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入；三是檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費(fèi)用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；四是檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等；五是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固

9、定資產(chǎn)管理；六是檢查企業(yè)按重估價(jià)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅等。七是檢查開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按20的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。4、稅法規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)

10、，確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（三）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)契稅在檢查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)在承受國有土地使用權(quán)過程中，土地使用證已辦，項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)但還存在查補(bǔ)契稅的情況，原因一是在國土資源局辦土地證提供的合同不全，未足額繳納契稅，二是重新簽定了補(bǔ)充協(xié)議，追加了補(bǔ)償款，未來補(bǔ)繳這部分契稅，根據(jù)稅法規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，以協(xié)

11、議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。?（四）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)土地增值稅?預(yù)征土地增值稅從XX年7月1日開始執(zhí)行，按銷售收入實(shí)行核定征收的征收率是：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為0.5%；寫字樓、營業(yè)用房、別墅、度假村、高級(jí)公寓等商品房的核定征收率為1%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為2%。但是檢查下來還是有諸多問題：最典型的是企業(yè)把普通住宅和非普通住宅收入混淆在一起，按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率0.5%來申報(bào)，具有人為的因素存在，稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查到，劃

12、分不清的一律按1%預(yù)征。其次是把不足144平方面積的商住樓按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率0.5%來申報(bào)，應(yīng)該是政策理解的錯(cuò)誤。（五）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。自用房產(chǎn)和銷售的房產(chǎn)混淆在一起未繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。稅法規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（六）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)印花稅檢查各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼

13、印花稅票或繳納印花稅。檢查中發(fā)現(xiàn)還有部分企業(yè)銷售收入按購銷合同印花稅萬分之三的稅率申報(bào)繳納印花稅，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未申報(bào)繳納印花稅；根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局XX年12月1日印發(fā)的財(cái)稅XX162號(hào)通知中第三條規(guī)定：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅；第四條規(guī)定：對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。另外還有少數(shù)企業(yè)注冊(cè)資金印花稅記不得申報(bào)繳納，建筑安裝合同、銀行借款合同、租賃合同、保險(xiǎn)合同更是忽略不計(jì)。二、XX年房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查時(shí)間安排及報(bào)表要求：1、 自查年度?一般自查XX年至XX年兩個(gè)年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度。2、自查安排時(shí)間：XX年4月10日至XX年5月10日。3、自查結(jié)果的處理：此次自查申報(bào)結(jié)束后，由省稽查局根據(jù)各企業(yè)自查情況選取部分自查情況不好的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查，對(duì)自查補(bǔ)繳的稅款只加收滯納金，不處罰；對(duì)自查不到位，被重點(diǎn)稽查查補(bǔ)的稅款加收滯納金，最低處于0.5倍的罰款，涉及稅收違法行為的，追溯到以前年度。4、需如實(shí)填報(bào)的表有3種，分別是云南省地方稅務(wù)