天運(yùn)家園土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案

1、天運(yùn)家園土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案(部分)項(xiàng)目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案委托編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項(xiàng)目基本情況第一節(jié) 項(xiàng)目概述1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：bj市yq縣天運(yùn)家園一期1.2 區(qū)域位置本項(xiàng)目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風(fēng)景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項(xiàng)目北邊界隔規(guī)劃路為天運(yùn)家園二期主題公

2、園，東邊界為沈韓公路西側(cè)及天運(yùn)家園二期教育用地、醫(yī)療用地西側(cè)，南邊邊界隔天運(yùn)家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西邊界為八峪公路東側(cè)，項(xiàng)目位置如下圖所示：1.3 宗地的自然特征(1)氣候本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)氣溫最高達(dá)42.6（1942年8月15日），最低氣溫為22.8（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.032.5（8月），最低月平均氣溫為35（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全

3、年降雨量為9%以上。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=0.500.75?？諝鉂穸?，1月份最低，相對濕度約為0.46,8月份最高，相對濕度約為0.83,屬較潮濕地區(qū)。全年以北風(fēng)、西北風(fēng)最多，平均風(fēng)速3.4米/秒，是bj市總體規(guī)劃中確定的五個(gè)風(fēng)沙治理地區(qū)之一，年日照時(shí)數(shù)為2813小時(shí)，年日照百分率為62。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達(dá)到100%，北部水體主要用于灌溉。（3）地形地貌本項(xiàng)目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建設(shè)地段位

4、抬升期切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質(zhì)根據(jù)bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的工程地質(zhì)屬于III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢平坦，破讀15局部有少量不甚發(fā)育沖溝，III類區(qū)地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進(jìn)行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。根據(jù)國家地震局1999年公布的中國地震烈度區(qū)劃圖，該鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度區(qū)劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。1.4 項(xiàng)目交通情況本項(xiàng)目道路骨架=城市公路規(guī)劃道路小區(qū)支路。項(xiàng)目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公

5、路東側(cè)，長477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。并且本項(xiàng)目近臨八達(dá)嶺高速公路，交通比較便利。第二節(jié) 項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀情況2.1土地利用情況分析 通過調(diào)查，本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀均為集體用地，用地土地權(quán)歸屬yq縣沈家營鎮(zhèn)集體。現(xiàn)狀用地情況見下表1-1:現(xiàn)狀用地情況一覽表 表1-1總用地面積（平方米） 土地類別（平方米）荒地 臨時(shí)建筑物199994 159494 405002.2 現(xiàn)狀地上物狀況通過實(shí)際調(diào)查，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)主要為臨時(shí)建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時(shí)建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃情況依據(jù)yq沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，本項(xiàng)目用地性質(zhì)

6、為居住用地。主要指標(biāo)如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設(shè)用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業(yè)建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章 編制依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第305號）3、bj市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市（2005)540號）4、bj市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)

7、拍賣掛牌辦法（京國土市（2005302號）5、bj市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（bj市人民政府令第148號）6、bj市集體土地房屋拆遷管理辦法（bj市人民政府令第124號）7、bj市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補(bǔ)助若干問題的通知（京政辦發(fā)2004141號）8、bj市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國土用(2005)533號）9、bj市土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法（征求意見稿2006-7-22)10、yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃11、bj市yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)道路改造工程初步設(shè)計(jì)（BJ-2006-19)12、bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料；13、其他內(nèi)部資料。

8、第三章 項(xiàng)目市場分析第一節(jié) bj市土地市場分析1.1 市場環(huán)境情況現(xiàn)土地市場政策明朗，bj市土地利用總體規(guī)劃（1997-2010年）、2006 年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃、2006年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃安排使用方案、bj市土地儲備和一級開發(fā)管理辦法等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計(jì)劃地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實(shí)行市場化運(yùn)作模式。實(shí)現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(1）市場狀況之一：房地產(chǎn)交易成交量有所收縮，但成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年bj房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數(shù)和面積均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，其中現(xiàn)房買賣成交繼續(xù)保持旺盛趨勢，但期房

9、買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價(jià)格均呈增長狀態(tài)。具體數(shù)據(jù)如下：2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格6725元平方米，比上年上漲了1083元平方米，漲幅為19.2 %；其中普通商品住宅6721元平方米，比上年增長10.9 。2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于 7000 元平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房買賣平均價(jià)格4286元平方米，比上年增長9.2。其中，二手商品住宅買賣平均價(jià)格4608元平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市買賣平均價(jià)格4157元平方米，比上年增長9.8

10、 。(2）市場狀況之二：土地成交價(jià)格穩(wěn)步上漲2005年1-9月，bj市土地供應(yīng)總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規(guī)劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地197公頃，規(guī)劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告（以下簡稱城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告）顯示，京津兩地地價(jià)繼續(xù)處于高位，綜合地價(jià)水平為2009元平方米，遠(yuǎn)高于全國平均的1198元平方米，其中商業(yè)、住宅用地地價(jià)分別為3875元平方米、1746元平方米，但京津兩市綜

11、合地價(jià)增長率為5.76%，基本與全國6.08的平均增長率持平。影響地價(jià)的主要因素中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，投資與需求強(qiáng)勁仍然是地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?.2土地供應(yīng)情況依據(jù)發(fā)布的bj2006年土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年在土地供應(yīng)政策導(dǎo)向方面，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持住宅商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，并向普通住宅商品房傾斜，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定，抑制房地產(chǎn)投資過度慣性回落。今年bj土地供應(yīng)計(jì)劃安排供應(yīng)總量為6500公頃，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃；城八區(qū)指標(biāo)約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約

12、占60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。此外，今年還將優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)。這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來調(diào)控普通商品房的供應(yīng)。相比2005年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅土地供應(yīng)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為880公頃，按照今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年bj住宅商品房和經(jīng)

13、濟(jì)適用房的供應(yīng)量達(dá)到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積為2205萬平方米，預(yù)售成交面積為2152萬平方米。據(jù)bj市國土資源局有關(guān)官員表示，2005年bj已經(jīng)通過預(yù)審的土地項(xiàng)目達(dá)到1225個(gè)，其中部分土地已經(jīng)在2005年進(jìn)入市場，還有一部分則在2006年進(jìn)入土地市場。此外，2004年通過“8·31”土地大限的可繼續(xù)協(xié)議出讓的項(xiàng)目共288個(gè)，土地面積2300多公頃，其中去年已經(jīng)開始進(jìn)行開發(fā)并入市的土地面積達(dá)到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進(jìn)入市場。從土地供應(yīng)計(jì)劃可以看出，bj2006年放量的土地質(zhì)量和數(shù)量都比去年有所提升，開發(fā)商對土地市場的

14、信心將有所改變，土地供應(yīng)形成良好循環(huán)，對于未來地價(jià)過快上揚(yáng)將有明顯抑制作用。第二節(jié) bj市房地產(chǎn)市場分析2.1 2005年房地產(chǎn)狀況(l）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況及住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，比上年增長3.5%，低于04年19個(gè)百分點(diǎn)；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為53.9%，低于04年4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成779.5億元，比上年增長0.5。2005年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬平方米。(2)200

15、5年住宅供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2%；商品住宅期房預(yù)售成交2152萬平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9。2.2 2006年1季度房地產(chǎn)狀況(1)2006年1-2月官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2006年1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%，同比增幅提高10.2個(gè)百分點(diǎn)；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成61.2億元，增長86。2006年1-2月，全市住

16、宅供地為237.62公頃，規(guī)劃建筑面積314.18萬平方米。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地200.49公頃，規(guī)劃建筑面積268.55萬平方米；普通商品房用地37.13公頃，規(guī)劃建筑面積45.63萬平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現(xiàn)房交易面積117.3萬平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積243.3萬平方米，比上年同期增長13.3%，預(yù)售成交面積268.2萬平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長16。2.3 2005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經(jīng)濟(jì)最基本的一個(gè)條件就是供求關(guān)系來決定價(jià)格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期

17、房供應(yīng)總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求基本平衡。但從各月的供求關(guān)系來看，2005年前三季大部分月份供應(yīng)面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關(guān)系急轉(zhuǎn)直下，大部分月份供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應(yīng)求的態(tài)勢有力地支撐了房價(jià)的快速上漲。對商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應(yīng)及銷售情況進(jìn)行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應(yīng)及成交面積走勢圖2.4 2006年1季度新增住宅供應(yīng)分析(l）供應(yīng)總量較去年同期穩(wěn)中略增，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市量約占四成，從2005

18、年-2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應(yīng)對比表來看，1季度bj市新批準(zhǔn)上市商品住宅26844套，332.28萬平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬平方米略有增長。其中，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應(yīng)的40%。從上市的時(shí)間分布來看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場新增供應(yīng)對比表 表3-2上市套數(shù)（套）上市面積（萬平方米）2005年2006年2005年2006年合計(jì) 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 7

19、9.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）城市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對主體，住宅郊區(qū)化趨勢比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場新增供應(yīng)區(qū)域分布對比表（注：中心城區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區(qū)包括朝陽、豐臺、海淀、石景山；近郊區(qū)包括通州、昌平、大興、開發(fā)區(qū)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）可以看出，城市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70以上。同時(shí)，住宅郊區(qū)化趨勢明顯。06年1季度，中心城區(qū)、城市功能拓展區(qū)新增住宅供應(yīng)出現(xiàn)不同程度的下滑。中心城

20、區(qū)下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20以上；城市功能拓展區(qū)也出現(xiàn)輕微下滑。郊區(qū)住宅新增供應(yīng)增長明顯，其中，近郊區(qū)較去年同期增長1倍，占全市新增供應(yīng)的比例達(dá)到16%。2.5 宏觀政策導(dǎo)向中國人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行貸款基準(zhǔn)利率由6.12上調(diào)至6.39。本次調(diào)息是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。2006年一季度bj房地產(chǎn)市場一手房價(jià)格漲幅過快，背離了國家宏觀調(diào)控的軌道。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現(xiàn)剛性，自住需求占到80%以上，

21、投資需求僅占20左右。此次加息反映國家的調(diào)控步伐也趨向穩(wěn)健，更加明確了金融方面己經(jīng)進(jìn)入“升息通道”，但短期內(nèi)對于抑制投資需求、平抑房價(jià)方面，影響程度并不會太高。建設(shè)部等九部委于五月二十九日頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，是繼2004年12月首次調(diào)高房貸利率起，特別是去年“國八條”的出臺后，一次對全國房地產(chǎn)市場的全面具體的宏觀調(diào)控政策。對比去年宏觀調(diào)控，“國六條”在調(diào)控思路和措施上呈現(xiàn)適度轉(zhuǎn)變：首先強(qiáng)調(diào)的是“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！?，調(diào)控思路由過去的控制供給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的適度放松供給及合理引導(dǎo)需求尤其是減小被動(dòng)需求的雙向調(diào)控；其次，對于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整有所加強(qiáng)；第三，強(qiáng)調(diào)完善住房

22、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項(xiàng)措施從全局的高度，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔(dān)起了引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的責(zé)任，更多地關(guān)注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規(guī)范市場的角度入手，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。六項(xiàng)措施，完全是以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以可持續(xù)發(fā)展為原則，以政府責(zé)任為核心，全面科學(xué)地對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了明確的方向，提出了具體的要求。如果各級政府和相關(guān)部門真正貫徹落實(shí)這六項(xiàng)措施，一定會引導(dǎo)和促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。第三節(jié) yq縣房地產(chǎn)市場分析yq縣位于b

23、j地區(qū)的最北端，四周環(huán)山，形成yq盆地。該區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。地表水系眾多，有bj三大水庫之一的官廳水庫和眾多的河流。生態(tài)環(huán)境宜人，是理想的居住地區(qū)。隨著yq縣“十一五”計(jì)劃的逐步實(shí)施，yq縣將構(gòu)筑“一軸一川一環(huán)一山”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，并將建設(shè)一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立起可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)成為bj市乃至全國特點(diǎn)鮮明、水平一流、經(jīng)濟(jì)類型先進(jìn)、發(fā)展水平較高、社會文明進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源持續(xù)利用的生態(tài)區(qū)域；全縣經(jīng)濟(jì)社會總體發(fā)展水平達(dá)到郊區(qū)縣中等水平；區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)布局合理；建立起生態(tài)農(nóng)業(yè)

24、、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)旅游、旅游商業(yè)、綠色房地產(chǎn)業(yè)等具有較強(qiáng)競爭力和科技水平的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系；實(shí)現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售、消費(fèi)與生態(tài)環(huán)境承載力之間的動(dòng)態(tài)平衡；生態(tài)資源顯著增值，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國內(nèi)一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素質(zhì)等達(dá)到較高水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)秀的環(huán)境質(zhì)量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發(fā)居住及商業(yè)配套項(xiàng)目的區(qū)域，因此該項(xiàng)目在一定程度上促進(jìn)改善了該地區(qū)的整體形象，加快了區(qū)域目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步盤活了存量土地，符合該區(qū)域整體發(fā)展的需要，推動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益。近年來，隨著改革的深入，yq縣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，尤其是2002 年以

25、來，商品房市場價(jià)格增長幅度較大?？h城內(nèi)新建商品住宅價(jià)格已由三年前的1200元平方米漲至 3600 元平方米，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也增至1500-3000元平方米。根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃，日后樓盤住宅均價(jià)預(yù)測為2700元平方米左右。第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第一節(jié) 項(xiàng)目一級開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容該項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、征地拆除的實(shí)施、市政方案的咨詢與市政建設(shè)、驗(yàn)收、入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。第二節(jié) 項(xiàng)目一級開發(fā)實(shí)施的進(jìn)度安排考慮辦理各種手續(xù)的順序、時(shí)間與可能性，本項(xiàng)目土地一級開發(fā)進(jìn)度初步安排如下圖所示：前期準(zhǔn)備工作 征地及地上物拆除實(shí)施 市政咨詢建設(shè) 驗(yàn)收入市交易及后續(xù)事項(xiàng)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估辦理環(huán)

26、境影響評價(jià)辦理交通影響評價(jià)辦理規(guī)劃批復(fù)辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)簽定征地安置補(bǔ)償協(xié)議區(qū)國土局初審市國土局審核上會報(bào)批交費(fèi)、取得用地批復(fù)安置補(bǔ)償用地規(guī)劃許可證征地結(jié)案拆除及土地平整市政工程方案咨詢市政方案綜合委托市政施工圖設(shè)計(jì)與市政口簽定接用協(xié)議招投標(biāo)確定施工單位市政建設(shè)一級開發(fā)驗(yàn)收地價(jià)評估上會確定土地出讓價(jià)格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標(biāo)人各方簽定合同資金回收第五章 征地拆除工作方案第一節(jié) 征用土地現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，四至為：北至：隔規(guī)劃路為天運(yùn)家園二期主題公園；東至：沈韓公路西側(cè)及天運(yùn)家園二期教育用地西側(cè)；南至：隔天運(yùn)家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西至八峪公路東側(cè)。規(guī)劃總用

27、地面積為199994平方米，均為沈家營鎮(zhèn)集體用地。通過前期實(shí)際調(diào)查，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)主要為臨時(shí)建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時(shí)建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。因此，該項(xiàng)目地上物的拆除工作隨同征地計(jì)劃一同進(jìn)行。第二節(jié) 征地補(bǔ)償方案2.1 征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)bj市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（即“bj市人民政府令第148號，):征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施bj市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以

28、及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或者鎮(zhèn)政府，用于居民生產(chǎn)生活。2.2征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目征地采用貨幣補(bǔ)償方式。本項(xiàng)目征用yq縣沈家營鎮(zhèn)集體土地199994平方米，征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外，還要滿足支付安置補(bǔ)助費(fèi)的要求。2.3征地費(fèi)用支付方式本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用在一級開發(fā)實(shí)施單位與集體土地所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后分期支付。2.4 征地計(jì)劃根據(jù)bj市關(guān)于集體土地征用報(bào)批的相關(guān)規(guī)定及流程，結(jié)合本

29、項(xiàng)目宗地的基礎(chǔ)資料，擬定于2007年2月取得征地批復(fù)，2007年4月底前征地結(jié)案。詳細(xì)進(jìn)度安排見第四章。2.5 征地補(bǔ)償費(fèi)用測算根據(jù)前期與yq縣沈家營鎮(zhèn)政府達(dá)成的初步意向和有關(guān)評估意見，需支付的征地補(bǔ)償費(fèi)（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)等）為每畝n萬元。本次測算暫按每畝n萬元考慮，滿足安置補(bǔ)助費(fèi)支付要求。第六章 大市政建設(shè)實(shí)施方案本項(xiàng)目所在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒有完善成體系的給水、排水設(shè)施，目前鎮(zhèn)內(nèi)給水水源主要是抽取地下水，通過水塔形成高水位，供給鎮(zhèn)區(qū)自來水。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設(shè)。本項(xiàng)目市政管線配套工程，主要包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃?xì)夤こ?、熱力工?/p>

30、。本項(xiàng)目采用整體開發(fā)模式，大市政建設(shè)和地塊開發(fā)同步實(shí)施。堅(jiān)持道路與管線同步實(shí)施的原則，避免開發(fā)過程中的反復(fù)，以保證整體開發(fā)的理念，有效控制土地開發(fā)成本，最終以設(shè)計(jì)、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的市政配套建設(shè)方案為準(zhǔn)。本項(xiàng)目要實(shí)施的道路建設(shè)是沈家營鎮(zhèn)規(guī)劃的重要組成部分，按規(guī)劃實(shí)施后將有效的改善鎮(zhèn)區(qū)交通、市政設(shè)施條件，提高出行率。而且符合改鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求。第一節(jié) 道路工程本項(xiàng)目規(guī)劃道路為規(guī)劃II號路西段，設(shè)計(jì)起點(diǎn)為八峪公路，路線全長303.93M，規(guī)劃紅線寬度15M，道路面積4558平方米。道路等級為城市支路，設(shè)計(jì)時(shí)速20km/h，雙向4車道。1.1道路自然情況(1）地質(zhì)情況沈家營鎮(zhèn)屬于工程地質(zhì)III類地區(qū)，山地

31、河谷平原，地勢平坦，地基計(jì)算強(qiáng)度一般為1-1.5MPa，可進(jìn)行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在影響建筑場地穩(wěn)定性的特殊不良地基土層。(2）震基本烈度沈家營鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。(3）規(guī)劃道路沿線情況規(guī)劃II號路位于本項(xiàng)目中心，貫穿整個(gè)項(xiàng)目，連接八峪公路和沈韓公路，是本項(xiàng)目東西向的主要道路。(4）規(guī)劃道路附近現(xiàn)有道路情況沈韓公路：路面寬度6M，為過境公路。八峪公路路面寬度爪，為過境公路。1.2 建設(shè)期本項(xiàng)目道路預(yù)測年限為15年，2006年開工建設(shè)，2007年建成，建設(shè)期1年。第二節(jié) 照明、電信管線工程2.1設(shè)計(jì)依據(jù)城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)CJJ45-

32、1991城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ37-90城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范CB50180-932.2設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容沈家營II號路道路照明設(shè)計(jì)、防雷接地設(shè)計(jì)、電信管線設(shè)計(jì)。2.3照明本工程道路照明采用太陽能路燈，在燈桿頂端設(shè)太陽能板，路燈底部的蓄電池充電，夜間太陽能路燈由蓄電池供電照明時(shí)間為810小時(shí)。陰雨天氣，通過蓄電池儲存的能量提供的正常照明時(shí)間為35天。2.4電信管線設(shè)計(jì)電信管線是道路設(shè)計(jì)路段敷設(shè)范圍內(nèi)電訊管線和電視光纜管道敷設(shè)預(yù)置通道。規(guī)劃II號路道路電訊管線及電視光纜管道敷設(shè)于道路南側(cè)人行橫道下，管線采用直埋方式敷設(shè)2根6x80電信專用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根電視光纜專用32高密度聚乙烯H

33、DPE管。在施工中電氣及電信管線出現(xiàn)與其它管線平行或垂直敷設(shè)，敷設(shè)距離應(yīng)符合國家現(xiàn)行城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93中第10管線綜合的距離要求。第三節(jié) 供水規(guī)劃3.1 設(shè)計(jì)原則充分考慮沈家營的實(shí)際用水情況和管網(wǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合總體規(guī)劃的要求，貫徹節(jié)約用水的原則，合理確定工程規(guī)模，滿足用水量和用水水壓需求。工程項(xiàng)目的目標(biāo)值應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和地方供水規(guī)劃的要求，工程設(shè)計(jì)執(zhí)行國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各類規(guī)劃用地和建設(shè)面積及規(guī)劃生活用水水平標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測該地區(qū)的需求水。住宅用水標(biāo)準(zhǔn)為6.5升（平方米日）。經(jīng)計(jì)算，地區(qū)生活需水量每日為868.99立方米。3.2設(shè)計(jì)方案依據(jù)規(guī)范要求給水管線敷設(shè)在道路下方

34、，平行與道路中心線布置，管中心線距離道路中心線1.0M。管材根據(jù)市場供應(yīng)情況可采用國內(nèi)CN200mm以上給水管按材料分類主要有球墨鑄鐵管、硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程擬建給水管道是主要道路下主干管，管徑較大，使用年限長，對管道的耐久性要求高，確定本次設(shè)計(jì)給水管道采用球墨鑄鐵管，管到連接采用T型膠圈接口。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)，管道防腐為內(nèi)襯水泥砂漿，外噴鋅涂瀝青。管線附屬設(shè)施包括排氣井、泄水井、閥門及消火栓。第四節(jié) 排水規(guī)劃4.1污水管線1、設(shè)計(jì)原則管線沿道路布置，以發(fā)揮管道最大效用。采用完全分流制，降低工程投資。管道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位

35、，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。2、設(shè)計(jì)方案(l）規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)公建及居住區(qū)150立方米（公頃日）綠地20立方米（公頃日）(2）管線設(shè)計(jì)污水管在設(shè)計(jì)充滿度下，最小設(shè)計(jì)流速為0.6m/s，最大設(shè)計(jì)流速為5m/s。管材D毛60Olnm采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，D>600mm管道采用鋼筋硅管。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)。污水管線根據(jù)規(guī)范要求及實(shí)際情況設(shè)置污水檢查井，根據(jù)bj市建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，污水管道附屬構(gòu)筑物用磚禁止使用“薪土實(shí)心磚”，本工程采用粉煤灰實(shí)心磚替代。4.2雨水管線1、設(shè)計(jì)原則管線沿道路布置，以發(fā)

36、揮管道最大效用。采用完全分流制。道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。2、設(shè)計(jì)方案雨水管在漫流時(shí)最小設(shè)計(jì)流速為0.75m/s，最大設(shè)計(jì)流速為5m/s。管布置于道路中央，嚴(yán)道路中心線北側(cè)布置，自東向西收集道路兩側(cè)雨水。管材D<600mm采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，D60omm管道采用鋼筋硅管。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)。雨水管線根據(jù)規(guī)范要求及實(shí)際情況設(shè)置雨水檢查井，根據(jù)bj市建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，雨水附屬構(gòu)筑物用磚禁止使用“薪土實(shí)心磚”，本工程采用粉煤灰實(shí)

37、心磚替代。第五節(jié) 電力規(guī)劃本項(xiàng)目電力依據(jù)yq縣沈家營鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，需在現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用電基礎(chǔ)上增容使用。小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座以解決供電問題。第六節(jié) 燃?xì)庖?guī)劃6.1設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)遵循城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范、輸氣管道工程設(shè)計(jì)規(guī)范，同時(shí)應(yīng)符合鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃及項(xiàng)目規(guī)劃要求，滿足項(xiàng)目需要。6.2設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目中為中壓管線，設(shè)置一座地?zé)峋?，燃?xì)夤艿啦捎弥甭穹笤O(shè)，管頂浮土1.2M，管道采用砂基礎(chǔ)。直埋管道應(yīng)使用無縫鋼管，管道采用焊接方式。直埋管道系統(tǒng)固定墩的設(shè)置應(yīng)符合本設(shè)計(jì)的要求，固定墩采用鋼筋砼結(jié)構(gòu)。第七節(jié) 綠化工程本項(xiàng)目綠化工程主要應(yīng)遵循景觀舒適性、生態(tài)適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性原則。植物種植方式采取自然式與規(guī)則

38、式相結(jié)合的方式，再現(xiàn)植物自然生態(tài)結(jié)構(gòu)。植物賴以生長的基礎(chǔ)是土地，肥沃的土地可增強(qiáng)植物的生長勢，而美好的綠化景觀效果是由一株株個(gè)體植物所組成的群落體現(xiàn)的，因此適宜的土質(zhì)，是保證植物生長、景觀充分再現(xiàn)的根本保障。道路建設(shè)過程中必須清除建筑廢棄物，運(yùn)客土填土，施底肥，改善土壤質(zhì)地，提高土壤肥力，滿足植物生長發(fā)育的要求。代征綠化用地面積：37500平方米。第八節(jié) 管線工程本項(xiàng)目道路集中敷設(shè)給水、排水、電力、燃?xì)?、電信、熱力等市政綜合管線，各類管線總長度約10301米。詳見表。綜合管線一覽表序號 管線名稱 管線分類 管線長度（m)1給水管線 給水165322排水管線 污水（工業(yè)和民用）、雨水 16533

39、電力管線 配電線路 31544電信管線 電信 10755燃?xì)夤芫€ 天然氣 16536熱力管道13836合計(jì) 10301第九節(jié) 綜合管線道路布管原則及投資估算給水管布置在道路南側(cè)人行道下；污水管布置在道路北側(cè)人行道下；雨水管一般布置在道路中心，電力電纜溝布置在道路北側(cè)人行道下；電信電纜溝布置在道路南側(cè)人行道下；燃?xì)夤懿贾迷诘缆繁眰?cè)綠化帶下。管線豎向設(shè)計(jì)按照管線綜合規(guī)范進(jìn)行，若局部不能滿足豎向凈距要求的，做單獨(dú)處理，管線自上而下原則上安排為電信電纜、電力電纜、燃?xì)夤堋崃?、給水管、雨水管、污水管。遇到管線在豎向高程安排上有矛盾處，主要考慮按有壓管讓無壓管，小管讓大管，支管讓干管，可彎曲管線讓不可

40、彎曲管線的原則進(jìn)行處理。根據(jù)市政咨詢綜合方案，各管線投資估算費(fèi)用見下表：市政建設(shè)投資構(gòu)成表 單位：萬元序號 項(xiàng)目 投資額 備注1工程費(fèi)用 2343.391.1綠化294.38 37500m21.1道路460.79 4558m21.2綜合室外管網(wǎng)11588.23 10301m給水管線229.29 1653 m污水管線181.83 1653m熱力管線 391.11 1383m電信管線 75.47 1075m電力管線 552.82 3154m燃?xì)夤芫€157.72 1383m2其他工程費(fèi)用272.322.1前期工程費(fèi) 50.00 按計(jì)價(jià)格19991283號計(jì)2.2勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 93.74按建筑工程費(fèi)4

41、.0計(jì)2.3工程監(jiān)理費(fèi)58.58 按建筑工程費(fèi)2.5計(jì)2.4建設(shè)單位管理費(fèi) 70.00按財(cái)建2002)394號計(jì)。3 預(yù)備費(fèi)104.63按（工程費(fèi)用其他費(fèi)用）的4%4 合計(jì) 2720.34第十節(jié) 實(shí)施要求10.1開發(fā)與協(xié)調(diào)本項(xiàng)目建設(shè)要堅(jiān)持合理配置原則，盡可能的提高工作效率、節(jié)約投資。各市政專業(yè)投資建設(shè)進(jìn)度取決于與各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)結(jié)果。爭取提前與各專業(yè)管理口接洽，做到同步實(shí)施，如果無法做到同步實(shí)施，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分考慮此因素，實(shí)施過程中，應(yīng)盡量避免重復(fù)“破路”現(xiàn)象的出現(xiàn)。10.2方案深化以上各單項(xiàng)市政工程的實(shí)施計(jì)劃是初步咨詢結(jié)果，一級開發(fā)實(shí)施單位還需協(xié)調(diào)各專業(yè)管理口并制定市政規(guī)劃方案。第七章

42、 土地供應(yīng)方案第一節(jié) 土地供應(yīng)模式根據(jù)bj市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國土市2005)302號），本項(xiàng)目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過土地公開市場方式（招標(biāo)、拍賣或掛牌）供應(yīng)。第二節(jié) 土地供應(yīng)計(jì)劃本項(xiàng)目擬出讓用地面積為199994平方米。根據(jù)土地一級開發(fā)及招拍掛出讓流程，結(jié)合已制定的征地、拆遷、市政工程的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2006年10月開始進(jìn)入一級開發(fā)工作程序，于2007年7月開始入市準(zhǔn)備工作，于8月底前上市公開交易。第三節(jié) 土地一級開發(fā)深度本項(xiàng)目完成土地一級開發(fā)時(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”的狀態(tài)，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水

43、通、配電通、燃?xì)馔?、電訊通、道路通，宗地?nèi)場地平整。第四節(jié) 市政設(shè)施的接用本項(xiàng)目可利用的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件一般。需要進(jìn)行詳盡的市政方案咨詢、落實(shí)施工圖設(shè)計(jì)及管線綜合等工程細(xì)節(jié)，以保證市政工程的順利接用。目前暫以預(yù)測的二級開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，確定各市政基礎(chǔ)設(shè)施的接用計(jì)劃。本項(xiàng)目擬于2007年8月供地，至2007年第四季度開始進(jìn)行紅線內(nèi)的市政配套設(shè)施施工，至2008年第二季度，項(xiàng)目將對市政配套設(shè)施的源口進(jìn)行接用。因此需要在此前完成與各個(gè)市政專業(yè)管理部門談判協(xié)商、簽訂市政接用和建設(shè)協(xié)議等工作，以保證二級開發(fā)的順利進(jìn)行。第五節(jié) 供地時(shí)點(diǎn)開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況至預(yù)計(jì)供地時(shí)點(diǎn)2007年8月，本項(xiàng)目可達(dá)到設(shè)定的

44、“七通一平”的開發(fā)條件。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資至供地時(shí)點(diǎn)2007年8月，全部支付完畢。第六節(jié) 一級開發(fā)成本及掛牌底價(jià)的確定（一）土地儲備開發(fā)成本包括：1、征地補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；5、貸款利息；6、土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。（二）招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)按照以下程序確定：1、由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價(jià)格，對出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評估并出具評估報(bào)告。2、市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價(jià)結(jié)

45、果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。3、市國土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門審議。4、市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。第七節(jié)資金回收計(jì)劃土地整理儲備中心將通過制訂科學(xué)的掛牌工作方案和合同條件，保障土地一級開發(fā)建設(shè)投資的順利回收，初步擬定于2007年11月能夠收回資金。第八章 投資方案第一節(jié) 項(xiàng)目一級開發(fā)總投資估算本土地一級開發(fā)項(xiàng)目直接投資主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，經(jīng)計(jì)算為7152.4萬元，折合到建設(shè)用地（237畝），約為30萬元

46、畝；折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米。間接投資主要為建設(shè)期利息、一級開發(fā)收益、稅金等，合人民幣1146.7萬元?？偼顿Y為直接投資與間接投資之和，為8299.1萬元，折合到建設(shè)用地（237畝）約為35萬元畝，折合到建筑面積約為600元/平方米。具體投資估算詳見下表：序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注（一）前期費(fèi)用 121.9 1.1至1.8項(xiàng)之和1.1 測繪費(fèi) 6.3 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按0.4元平方米計(jì)算1.2 辦理規(guī)劃手續(xù)費(fèi) 5.5 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按0.4元平方米計(jì)算1.3 釘樁釘線費(fèi) 12.6 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按0.8元/平方米計(jì)算1.4 地質(zhì)災(zāi)害評估

47、 20 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬元1.5 委托可研費(fèi) 20 根據(jù)市場行情，暫定為20萬元1.6 出讓評估費(fèi) 15 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為15萬元1.8 環(huán)評費(fèi) 20 根據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知，取20萬元1.8 掛牌交易費(fèi) 22.5 1億以內(nèi)22.5萬元，1億以上0.5%o(二) 征地拆除費(fèi)用 3969.9 2.1至2.3項(xiàng)之和2.1 征地補(bǔ)償費(fèi) 3300 11萬元畝（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)）2.2 地上物拆除補(bǔ)償費(fèi) 270 以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計(jì)算2.3 防洪費(fèi) 399.9 bj市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)

48、管理費(fèi)暫行規(guī)定(市政府令1994第21號)、關(guān)于取消和調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的通知20元平方米（三） 市政工程費(fèi)用 2720.0 詳見第六章（四） 不可預(yù)見費(fèi) 340.6 按照前三項(xiàng)和的5%（五） 項(xiàng)目直接投資 7152.4 前四項(xiàng)之和（六） 建設(shè)期利息 131.3 60%銀行貸款（七） 收益 582.7 項(xiàng)目直接投資的8%（八） 稅金 432.7 5.5%營業(yè)稅合計(jì) 8299.1 項(xiàng)目直接投資+利息+收益+稅金根據(jù)第六章項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度安排，制定如下投資計(jì)劃，詳見下表：一級開發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)度表，以及下圖：一級開發(fā)投資累計(jì)示意圖。一級開發(fā)投資累計(jì)示意圖 表8-2一級開發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)度表 表8-3序號 項(xiàng)

49、目 合計(jì) 第一個(gè)季度 第二個(gè)季度 第三個(gè)季度 第四個(gè)季度1 前期費(fèi)用 121.9 61.0 60.92 征地、拆除補(bǔ)償費(fèi) 3969.9 1984.9 19853 市政配套費(fèi)用 2720.0 907 907 9064 不可預(yù)見費(fèi) 340.6 37.6 153 1505 建設(shè)期利息 131.3 43.7 43.7 43.96 一級開發(fā)利潤 582.7 582.77 稅金 432.7 432.7合計(jì) 8299.1 1049.3 3149.5 3084.9 1015.4第二節(jié) 土地出讓金估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)

50、建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米，容積率0.9。該項(xiàng)目所在區(qū)域處于bj市住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)八級地價(jià)區(qū)，根據(jù)該區(qū)域類似項(xiàng)目的住宅、綜合的地價(jià)水平情況，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，本項(xiàng)目地價(jià)水平按照住宅樓面出讓金單價(jià)120元平方米、商業(yè)用途出讓金單價(jià)210元/平方米、綜合樓面出讓金單價(jià)150元平方米進(jìn)行估算，出讓金計(jì)算過程如下：住宅用途出讓金總價(jià)=擬建的住宅建筑面積×樓面單價(jià)=128369×120=1540.4（萬元）商業(yè)用途出讓金總價(jià)=擬建的商業(yè)建筑面積x樓面單價(jià)=5044×210=105.9（萬元）綜合用途出讓金總價(jià)=教育配套建筑面積×樓面單價(jià)

51、=5000×150=75.0（萬元）項(xiàng)目總出讓金為以上三項(xiàng)之和，即1721.3萬元。第三節(jié) 掛牌底價(jià)估算掛牌底價(jià)為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級開發(fā)的開發(fā)商利潤），即8299.1萬元，土地出讓金總價(jià)為1721.3萬元，本項(xiàng)目掛牌底價(jià)估算為10020.4萬元。項(xiàng)目土地一級開發(fā)掛牌底價(jià)估算表 表8-4序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注一 土地一級開發(fā)成本 8299.1 數(shù)據(jù)來自項(xiàng)目土地一級開發(fā)投資估算明細(xì)表二 土地出讓金 1721.3 住宅、商業(yè)及綜合用途樓面出讓金分別為120元/平方米、210元/平方米、150元/平方米三 項(xiàng)目掛牌底價(jià) 100

52、20.4 一+二第四節(jié) 土地銷售收入估算本處主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項(xiàng)目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項(xiàng)目在市場上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能力。4.1項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價(jià)格水平和市場發(fā)展趨勢，確定在本項(xiàng)目建成后，住宅及商業(yè)可以達(dá)到的銷售均價(jià)分別為2700元平方米、3000元平方米。因此，項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入計(jì)算如下：銷售總收入=住宅建筑面積×銷售均價(jià)=128369×2700+5044×3000=36172.8（萬元）4.2項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤總計(jì)為1

53、9266.9萬元，包括建安綜合成本、銷售費(fèi)用、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：(1）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行bj市建設(shè)工程概算定額，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算項(xiàng)目二級開發(fā)建安綜合成本為16215.9萬元，詳見下表。(2）銷售稅金及銷售費(fèi)用根據(jù)bj市有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費(fèi)用水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用，本項(xiàng)目銷售稅金及銷售費(fèi)用合計(jì)為2712.9萬元，如下表所示：(3）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤本項(xiàng)目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測算，如下所示：二級開發(fā)的

54、開發(fā)商利潤=15254.8×20%=3051.0（萬元）4.3熟地地價(jià)熟地地價(jià)=（項(xiàng)目二級開發(fā)的銷售收入項(xiàng)目二級開發(fā)成本一開發(fā)商利潤一銷售稅費(fèi)）÷（1利率）2-1+利潤率l=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷(l+6.3%）2-1+20%+1=10671.7（萬元）第五節(jié) 現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析5.1項(xiàng)目土地開發(fā)銷售期根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、上市時(shí)間及相關(guān)手續(xù)辦理周期，確定開發(fā)期為2006年10月到2007年8月。5.2基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取三年定期存款利率3.24%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般范圍在4%-10%

55、，考慮到本項(xiàng)目主要為住宅，綜合bj市房地產(chǎn)開發(fā)一般收益情況，確定基準(zhǔn)收益率為10。5.3財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(1）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為203名萬元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為14.8。(2）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1.21年，動(dòng)態(tài)投資回收期為1.23年（自2006年10月起開始計(jì)算）。第九章 項(xiàng)目管理方案第一節(jié) 建設(shè)計(jì)劃管理土地一級開發(fā)建設(shè)是在一個(gè)統(tǒng)一的開發(fā)計(jì)劃下同時(shí)實(shí)施多個(gè)子項(xiàng)目的建設(shè)。第二節(jié) 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度計(jì)劃的編制應(yīng)基于項(xiàng)目各階段，其中的每一部分相互連接，前后呼應(yīng)，彼此的關(guān)系也應(yīng)緊密相關(guān)。這樣當(dāng)一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。一

56、級開發(fā)承建主體應(yīng)對前期手續(xù)辦理、征地補(bǔ)償階段和市政設(shè)施建設(shè)工作計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其是對關(guān)鍵路線的工期進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)跟蹤。以上三部分按下列方式相互重疊相互聯(lián)系，如下圖所示：第三節(jié) 項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴(yán)格的項(xiàng)目管理制度，這些制度包括但不限于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目安全管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目經(jīng)營管理等等。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級開發(fā)工作的質(zhì)量和效率。第十章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié)論隨著bj城市總體規(guī)劃的修編，yq縣區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)得到明顯提高，凸現(xiàn)巨大的發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目的建設(shè)符合國家法規(guī)政策，符合bj市城市總體規(guī)劃，符合yq新城規(guī)劃，將形成yq新的特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)而提升yq的知名度，創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)yq縣城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)形成bj市獨(dú)具特色的建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第二節(jié) 建議本方案編制的數(shù)據(jù)依據(jù)是項(xiàng)目前期開發(fā)成果及對現(xiàn)狀市政條件的初步咨詢分析，具有一定的不確定性。因此，一級開發(fā)實(shí)施單位應(yīng)立即開展以下重點(diǎn)工作：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開展的基礎(chǔ)和前提，應(yīng)立即開展大市政規(guī)劃咨詢、設(shè)計(jì)工作，須盡快與相關(guān)部門確定方案。2、無論是從工作量，還是投資比重以及資金運(yùn)用與投資