人信地產(chǎn)公司供方管理手冊

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面管理體系（GMS ）文件湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供方管理手冊版本：200受控文件審核：批準：持有人：編號：HBRX-GMS-042006年 月 日發(fā)布 2006 年 月 日實施手冊說明1、手冊內容本手冊是公司為導入GMS管理模式，實施全面管理體系所編制而成，包括： 公司供方管理體系的范圍； 公司關于供方管理體系要求的所有制度、規(guī)程文件。2、適用范圍本手冊適用于公司所有本地和異地開發(fā)項目的供方管理。各具體項目的供方管理（包括異地項目公司）在遵循本手冊的內容的前提下，可以另 行制定，并經(jīng)分管副總經(jīng)理審核后，報總經(jīng)理批準。3、手冊管理本手冊為公司受控文件，由總經(jīng)理批準頒布執(zhí)行。手

2、冊管理的所有相關事宜由人力 資源中心統(tǒng)一負責，未經(jīng)總經(jīng)理批準，任何人不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有 者調離工作崗位時，應將手冊交還人力資源中心。手冊持有者應妥善保管手冊，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴禁私自復印或轉借給 其他公司或人員。在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人應匯總意見，及時反饋到人力資源 中心。人力資源中心組織各部門對手冊的適應性、有效性進行評審，必要時對手冊予以修 改。1供方管理職能分配表序號產(chǎn)品服務類別供方類別單項合同估算造價選擇方式主控部門備注150萬兀以上邀請招標、議標合同審算中心本地項目、異地項目均由合同審算 中心組織2建筑工程1050萬元邀請招標、議標合同

3、審算中心/項目公 司本地項目由合同審算中心主控，異地項目由項目公司主控3工程施工10萬兀以下主控部門評審選定項目部/項目公司本地項目由項目部主控；異地項目 由項目公司主控450萬兀以上邀請招標、議標合同審算中心本地項目、異地項目均由合同審算 中心組織5室外道路、園林 綠化、安裝工程1050萬元邀請招標、議標合同審算中心/項目公 司本地項目由合同審算中心主控，異地項目由項目公司主控610萬兀以下主控部門評審選定項目部/項目公司本地項目由項目部主控；異地項目 由項目公司主控720萬元以上邀請招標、議標合同審算中心本地項目、異地項目均由合同審算 中心組織8材料材料、設備供應商320萬元邀請招標、議標

4、合同審算中心/項目公 司本地項目由合同審算中心主控，異地項目由項目公司主控93萬兀以下主控部門評審選定項目部/項目公司本地項目由項目部主控；異地項目 由項目公司主控10勘察設計勘察邀請招標、議標項目公司/項目部本地項目由項目部主控，設計管理 中心協(xié)助；異地項目由項目公司主 控，設計管理中心協(xié)助11規(guī)劃方案設計邀請招標、議標設計管理中心由設計管理中心主控12施工圖設計邀請招標、議標設計管理中心/項目公 司本地項目由設計管理中心主控；異地項目由項目公司主控13管線施工自來水、電力、燃氣定向選擇項目部/項目公司本地項目由項目部主控；異地項目 由項目公司主控14其他服務監(jiān)理邀請招標、議標合同審算中心/

5、項目公 司本地項目由合同審算中心主控，異地項目由項目公司主控15招標代理主控部門評審選定合同審算中心16工程造價咨詢主控部門評審選定合同審算中心17工程造價審價主控部門評審選定財務管理中心18市場調查主控部門評審選定營銷中心19營銷策劃代理主控部門評審選定營銷中心20其他服務廣告與印刷制作主控部門評審選定總經(jīng)理辦公室21銷售代理主控部門評審選定營銷中心22物業(yè)管理與顧問主控部門評審選定營銷中心23管理咨詢與顧問主控部門評審選定人力資源中心24個人供方主控部門評審選定各部門25辦公用品辦公用品、設備主控部門評審選定總經(jīng)理辦公室搜集信息不合格不合格取消供方資格2供方管理規(guī)程供方管理流程圖關系介紹1

6、合格初選供方名冊1自薦書1能力與信譽調查合格1合格供方名冊合格* 1投標書評 審不合格合同審查嚴重不合格選擇意見合格Fi簽定合同1階段評審一般問題1合格改進供方管理總程序1 目的 為確保對公司開發(fā)項目供方的評價、選擇過程的有效控制，確保各類供方滿足公司 項目開發(fā)的需要，并使供方能長期、穩(wěn)定的為公司提供所需要的優(yōu)質的產(chǎn)品和服務，特 制定本程序。2 適用范圍 適用于為公司提供材料、設備、設計、勘察、工程造價咨詢（審價） 、監(jiān)理、施工、 營銷策劃代理、廣告與印刷制作等供方的評定與選擇。3 職責分配 各類供方主控部門（見供方管理職能分配表）負責對各類供方進行調查，建立 初選供方名冊和合格供方名冊 。合

7、同審算中心負責各類供方的總體控制，匯總、建檔、編制和管理公司合格供方 總名冊。4 工作程序供方的來源4.1.1 來源途徑通過社會關系的介紹獲得所需供方名單； 通過書籍和網(wǎng)絡等媒介獲得所需的供方名單；公司發(fā)布公開招（競）標信息，獲得所需的供方名單；以往與公司有過業(yè)務的公司，或原合格供方名冊中供方名單；本公司人員推薦；其他途徑。4.1.2 初選供方名冊的建立各類供方主控部門 （見供方管理職責分配表 ）根據(jù)所有收集獲得的供方詳細資料， 編制建立初選供方名冊 。合格供方名冊的建立4.2.1 各類供方主控部門根據(jù)初選供方名冊 ，收集初選供方的公司簡介、公司產(chǎn) 品簡介、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、產(chǎn)品價格等必要證

8、明文件的復印件，作為供方評價原始 資料。4.2.2 各類供方主控部門根據(jù) 初選供方名冊 和相關證明材料組織對初選供方信譽、 能力的調查。供方評價方法與合格供方名冊4.3.1 根據(jù)供方對公司提供的產(chǎn)品或服務的重要程度及對經(jīng)濟影響程度等因素， 可采 取以下一種或幾種評價方法對供方進行評價。供方的信譽能力調查a）各類供方主控部門負責組織采用收集信息、現(xiàn)場考察的形式對相關供方進行信譽 與能力的調查，了解供方的基本情況，包括：企業(yè)概況、組織機構、技術力量、人員素 質、設備配置、社會信譽、資信等；b）核準有關法律地位的證明文件；c ）服務或生產(chǎn)能力，近三年已完成的合同情況、正在履行的合同情況；d）客戶投訴

9、、法律糾紛、社會信譽、售后服務以及質量管理體系認證的情況；e）現(xiàn)場考察了解正在進行或已完成項目的情況及業(yè)主的評價；f ）財務狀況。實物或樣品的評價 根據(jù)所需供方提供的材料、設備、圖紙、廣告策劃文件、已做項目等的要求，請供 方提供上述實物或樣品并對其進行觀察、檢測和評定，保留相關記錄。4.3.2 各類供方主控部門根據(jù)評價結果，做出選擇意見，并填寫供方選擇意見書 。4.3.3 通過信譽、能力調查以及對各類供方的評價選定 5 家以上，建立各類合格供 方名冊和相關檔案資料， 并報合同審算中心匯總建檔裝訂編制公司 合格供方總名冊。4.3.4 公司所有最終供方和投標單位須從合格供方名冊中選擇。供方的選定公

10、司選定最終供方的方式包括招標委員會邀請招標、招標委員會議標、招標委員會 評審選定和主控部門評審選定。供方業(yè)績評審4.5.1 供方業(yè)績評審包括合同過程中的 “階段評審”（適用于主體工程的設計、 監(jiān)理、 施工）和合作結束后的“綜合評審” 。4.5.2 在合作過程中，主控部門主控人要如實記錄并留存雙方人員、電話、資料、 信函（包括正式的工作聯(lián)系單 ）的往來情況，作為評審的依據(jù)。4.5.3 階段評審由主控部門組織與該供方業(yè)務有關的部門參加。4.5.4 階段評審主要評審四個方面：質量：指產(chǎn)品質量或服務所實際達到的效果；價格：指服務或產(chǎn)品的單價和總價以及付款方式；信譽：指是否按合同約定完成；配合度：指與公

11、司的配合情況。4.5.5 階段評審的時機 根據(jù)與供方的合作期限，在適當?shù)臅r機進行評價。在合作期內至少進行一次。4.5.6 主控部門將評審結果錄入合格供方名冊檔案，作為公司重新評價選擇和制 定合格供方名冊的依據(jù)。4.5.7 供方資格 在合作過程中，主控部門發(fā)現(xiàn)供方出現(xiàn)重大問題的可申請取消其合格供方資格或解除合同。4.5.8 綜合評審 合同執(zhí)行完畢后一個月內，分管副總經(jīng)理組織主控部門和相關部門人員對合作供方進行“綜合評審”?！熬C合評審”的結果可作為付款和是否繼續(xù)合作的依據(jù)。評審不合格 的，主控部門報請總經(jīng)理同意后，從合格供方名冊中刪除。5 記錄表單初選供方名冊供方自薦書供方信譽能力調查報告供方選擇

12、意見書合格供方名冊供方階段評審表供方資格取消申請表工作聯(lián)系單工程招標管理辦法1 目的 為了明確公司的招標范圍、招標方式，規(guī)范公司的招投標活動，保障公司及供方的 合法權益，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法所稱招標包括邀請招標和議標。 本辦法適用于公司通過招標方式選擇與開發(fā)項目有關的供方的過程控制。3 職責分配 公司招標委員會是公司招標工作的領導機構，負責組織評標，決定最終供方和合同 價格。主控部門負責招標過程的具體準備、組織、實施和評標會議的記錄，負責各種招標 文件和資料的收集、匯總、保存；合同審算中心負責權限范圍內的“標底”編制。人力資源中心負責開標和評標過程的監(jiān)督。 財務管理中心負責工程合同

13、審查。設計管理中心負責主持設計單位招標，參與施工單位招標、材料設備招標。4 工作程序工程招標的類別、范圍 公司實行招標的類別、范圍、主控部門見供方管理職能分配表，具體范圍為： 勘察：包括項目勘察、樁基檢測、管線及沉降安全監(jiān)測等。設計：包括規(guī)劃設計、建筑設計、室內外裝飾設計、景觀綠化設計等。監(jiān)理：包括設計監(jiān)理、施工監(jiān)理。工程施工：包括土建安裝工程、室內外裝飾工程、市政道排工程、景觀綠化工程、 消防工程、污水處理、管線配套、弱電系統(tǒng)集成等。材料、設備：包括涂料、面磚、石材、門窗、電梯、給排水設備、暖通設備、強 弱電設備（允許市場化的）、安保設備等業(yè)主指定的材料或設備。允許市場化的專業(yè)配套工程。環(huán)境

14、評價、環(huán)境監(jiān)測、檢測等供方。工程招投標及合同審核4.2.1 技術資料準備階段4.2.1.1 方法要求：由主控部門負責，提交明確的工程發(fā)包范圍和對投標單位的基本要求（對壟斷性 企業(yè)、政府或配套主管部門關系企業(yè)需進入招標的，項目部應當明確提出理由）。由主控部門負責，會同設計管理中心依據(jù)發(fā)包范圍準備經(jīng)由設計管理中心確認的 相關圖紙、圖冊、技術要求、飾面材料封樣、材料設備清單（數(shù)量、規(guī)格型號、技術參 數(shù)等）（一式兩份）。上述工作完成后填寫招標聯(lián)系單，報送公司人力資源中心注冊編號后，連同 所有招標技術資料，送達合同審算中心。421.3時間控制：主控部門提出招標要求后 13個工作日內完成技術資料準備和 接

15、收。4.2.2 工程招標階段4.2.2.1 方法要求：收到招標聯(lián)系單后，合同審算中心對招標聯(lián)系單中發(fā)包范圍、投標單位 的基本要求及相關圖紙、圖冊、技術資料進行完整性審核，符合要求后接收資料；并簽 署接收時間進入工程招投標流程，合同審算中心統(tǒng)一納入招投標計劃，開始組織招投標 工作。合同審算中心審查合格后，接收的資料副本留存，由合同審算中心負責編制標底； 正常進度要求的工程招標（預估價值達到 50 萬元以上的），必須編制標底；材料設備招 標（預估價值達到 20 萬元以上的），必須事先詢價。不編制標底的或不事先詢價的，須 經(jīng)總經(jīng)理批準。工程招標的準備工作a）同時準備工作之一：供方的主控部門負責根據(jù)供

16、方管理總程序的規(guī)定選擇合格供方，建立合 格供方名冊。供方的主控部門將供方分為 A庫（現(xiàn)已承接任務的供方）B庫（新投標的供方） 兩類和I、U、川不同等級的三級。綜合考慮供應商的資質、業(yè)績、項目班子等因素，已在公司自管項目內施工的，應 考慮項目反饋意見，確定供方排序。合同審算中心按合格供方的排序，一般A庫取3家以下，B庫取2家以上決定投標單位名單。投標單位名單可由合同審算中心書面征求項目部意見，項目部的否決意見須以 書面形式經(jīng)項目分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理的批準。主控部門負責組織考察施工單位或材料設備供應商（長期合作或已經(jīng)多次考察 的，可報招標委員會會議免于考察或部分補充考察，但不得不經(jīng)程序免于考察）。

17、由主控部門報公司總經(jīng)理確定最后入圍名單，出具考察排序意見。b）同時準備工作之二：由合同審算中心負責，整合項目部、設計管理中心的要求和提供資料編制招標 文件及合同文本（要約條件）。一般情況下，應采用雙包（總價包干、單價包干）方式。 唯總包類招標確因項目進度要求，經(jīng)公司總經(jīng)理的批準，可采用費率招標方式，但須對 定額選用、工程量計算規(guī)則、材料價格的指定原則、取費標準、下浮率、獨立費如開辦 費、配合費等及工期質量安全文明施工等有明確的要約條件。編制完成后，合同審算中心須將招標文件、合同文本（要約條件）傳送至相關 部門征求意見，并要求對發(fā)包范圍、技術參數(shù)要求等復核確認無誤，主控部門須在 2 天 內予以回

18、復。合同審算中心在上述工作完成后即可發(fā)標，并會同主控部門組織集中踏勘和分 別答疑，并做好記錄。收標a）合同審算中心依據(jù)招標文件規(guī)定時間收標，由人力資源中心開標，并檢驗各投標單位的標書，如為暗標則應做好暗標標識。并負責送達評標室。b）人力資源中心組織開標工作時評委不得在場，并做好開標記錄。4.2.2.2 時間控制： 1 個工作日。4.2.3 標底編制階段（與工程招標階段同時開始和完成）4.2.3.1 方法要求：標底編制分三種情況：由委托的招標代理機構負責編制。委托工程造價咨詢單位編制。由招標委員會組織造價工程師編制（小型、特殊招標項目）正常進度要求的工程招標（預估價值達到 50 萬元以上的）、材

19、料設備招標（預估價 值達到 20 萬元以上的）須由合同審算中心負責，依據(jù)國家有關標準和規(guī)定，完成招標項 目的標底編制工作，供招標委員會評標、決標。423.2時間控制：根據(jù)項目規(guī)模大小為 715天。4.2.4 評標階段4.2.4.1 評標程序如下：合同審算中心報評委庫名單，由總經(jīng)理審批評委。（2）合同審算中心編制評標辦法，由工程副總審批。將評委集中在評標室進行評標。合同審算中心匯總評分匯總表，報批。決定參與詢標的單位。時間要求： 3天內完成。4.2.4.2 同時完成工作之一：方法要求：由主控部門負責，會同設計管理中心對投標書中的有關施工方案（施工總平面）、 施工組織設計、材料設備規(guī)格型號數(shù)量及技

20、術參數(shù)等事項是否符合要求（涉及工程造價 的，應征詢合同審算中心意見）出具具體意見；完成上述工作后送達合同審算中心。2時間控制： 12個工作日。4.2.4.2 同時完成工作之二：方法要求：由合同審算中心負責，對投標書中子目分項、定額套用、單價、數(shù)量、合價、材料 價格、取費標準、下浮率、獨立費如開辦費、配合費等以及其它是否符合要求出具具體 意見。2時間控制： 12個工作日。4.2.5 詢標階段詢標分為口頭詢標、書面詢標。招標委員會在組織的評標會議上決定詢標事宜。詢標前招標委員會組織評委擬定 書面問題提綱，書面詢標事先傳送至被詢單位，由被詢單位統(tǒng)一答復（一般被詢的投標 單位在三家以上）。詢標后，合同

21、審算中心對詢標記錄進行匯總、整理，報招標委員會。 必要時，再次進行口頭詢標。2詢標在 13天內完成。施工招標詢標主要內容：a）最終報價；b）付款條件，支付方式；c）工期及其承 諾；d）質量及其承諾；e）安全生產(chǎn)文明施工承諾；f）擬派項目班子名單；g）變更及 結算方式；h）結算時間要求；i ）保修承諾；j ）其他。材料設備采購招標詢標主要內容：a）報價；b）進場時間；c）設備安裝時間；d） 后期服務（保修）承諾；e）運輸保管方式；f）付款條件，支付方式；g）質量承諾；h） 其他。其他供方招標詢標依招標特點確定詢標內容。4.2.6 定標階段4.2.6.1 方法要求：招標委員會根據(jù)項目發(fā)包類型統(tǒng)一制

22、定相應的評分辦法。評分辦法應保密，任何 人不得向投標單位透露。有“標底”的項目，“標底”于評標辦法公布后公開。招標委員會組織評審會議，須有三分之二以上評委參加，方為有效，缺席評委可 書面表達評標意見，或委托部門其它人員參加。招標主控部門負責做好評標會議的評標決議記錄，由參加評標會議的評委或代表 簽字。招標主控部門與重點詢標單位談判， 對重點詢標單位投標書中缺漏項和分項子目、定額套用、單價、數(shù)量、合價、材料價格、取費標準、下浮率、獨立費如開辦費、配合 費及其它等不合理部分提出改善意見。要求重點詢標單位在統(tǒng)一報價標準的基礎上重新 報價，并與之就合同文本細節(jié)進行談判。最后召開決標會議，招標委員會共同

23、簽字，決議推薦中標單位；招標主控部門根據(jù)評標、詢標結果整理成擬中標單位的推薦意見。 推薦順序根據(jù)最后一次評委決議決定。 填寫“項目、工程定標表”。被推薦的單位一般為兩家。推薦結果報公司總經(jīng)理審定，總經(jīng)理有權決定重新招標或詢標。對總經(jīng)理最后審定的單位由合同審算中心發(fā)出中標通知書，同時抄報項目部及各 工程相關職能部門。4.2.6 合同洽談、流轉、審核階段4.2.6.1 合同洽談、流轉、審核階段具體執(zhí)行合同管理制度。426.2 時間控制：15個工作日。4.2.6.3 方法要求合同審算中心根據(jù)招標文件及合同文本（要約條件），匯總投標書、招投標過程 中各項承諾、談判結果等，整理擬呈報合同文件及各項附件。

24、合同審算中心同時分送主控部門、財務管理中心征詢意見。合同審算中心匯總各部門意見，整理最終合同文件及各項附件（合同附件應至少 包括圖紙、招標文件、投標文件、答疑記錄、詢標記錄等）。最終合同文件及各項附件（附送所有招投標資料）報公司總經(jīng)理批準、簽約。合同審算中心將招投標、合同相關資料整理、歸檔。下列文件資料送交檔案室統(tǒng) 一歸檔。招標文件、投標文件、答疑記錄、開標記錄、評標記錄、詢標記錄。合格供應 商資格審批表、評委名單、項目（工程）定標表。合同審算中心將招投標及合同相關資料提交給主控部門一份，以便主控部門執(zhí)行 合同。5附則本辦法的解釋權在合同審算中心。本辦法自總經(jīng)理批準發(fā)布之日起施行。6附件工程招

25、投標流程圖工程招投標流程圖3 供方管理細則設計供方管理辦法1 目的 為了有效的評價設計供方，選擇合格設計單位，并使設計單位能按公司要求為公司 設計出精品建筑、景觀等，并在設計階段有效控制工程造價，特制定本辦法。2 適用范圍 適用于規(guī)劃方案、建筑樓體、室外景觀、勘探設計、裝修設計等單位的選擇，以及 設計過程的控制。3 職責分配 設計管理中心，并3.1.1 設計管理中心是本辦法的主控部門，負責建立設計單位合格供方名冊 調整設計單位合格供方名冊 。3.1.2 負責設計單位的前期評價選擇和項目結束后的評審。3.1.3 負責編寫設計任務書，并對方案和圖紙?zhí)岢鼋ㄗh和整改意見。3.1.4 負責向設計單位提供

26、設計所需的資料。3.1.5 負責起草設計合同，負責合同流轉、審批、簽訂全過程。3.1.6 負責與設計單位的溝通，監(jiān)督檢查設計單位所設計的圖紙的質量。 項目部3.2.1 負責參與設計方案的評審。3.2.2 負責組織圖紙會審，對圖紙中出現(xiàn)的問題與設計方共同解決。營銷中心3.3.1 負責參與設計單位的評審選定；3.3.2 負責參與項目前期規(guī)劃設計全過程的策劃和研發(fā)工作，提出策劃意見；3.3.3 負責參與規(guī)劃設計方案的評審。 合同審算中心負責參與規(guī)劃設計方案和施工圖的評審。企業(yè)發(fā)展中心 負責參與規(guī)劃設計方案評審。技術委員會技術委員會負責規(guī)劃設計方案的評審，負責最終規(guī)劃設計方案的確定。4 工作程序建立設

27、計單位初選供方名冊4.1.1 設計管理中心提前搜集設計單位名單，搜集有以下途徑： 以往合作過的設計單位；其他開發(fā)企業(yè)所使用的設計單位；本地、市的設計單位；由原建筑公司、監(jiān)理公司、營銷策劃代理公司推薦的設計單位；通過媒體發(fā)布設計招標信息；由專業(yè)書刊或通過網(wǎng)絡查找；本公司人員推薦。4.1.2 設計管理中心將搜集到的單位編制成設計單位初選供方名冊 。4.1.3 設計管理中心主控人電話通知所有設計單位填寫設計單位供方自薦書 。 建立設計單位合格供方名冊4.2.1 設計管理中心通過設計單位供方自薦書和交流，淘汰與公司要求相差較大 的設計單位。422進行設計師師資和信譽調查，選定 35家較合適的設計單位。

28、4.2.3 合格設計單位應滿足以下條件： 具有獨立的法人資格和相應的資質證書；具有良好的品牌或口碑；具有優(yōu)良的設計師師資隊伍； 在本地設計過大型項目或在異地做過標志性建筑的設計單位優(yōu)先。4.2.4 設計管理中心在經(jīng)過綜合評價選擇后， 做出選擇意見，填寫供方選擇意見書， 將選定的 3 5 家設計單位錄入設計單位合格供方名冊 ，并報合同審算中心匯總存檔。4.2.5 設計管理中心將設計單位供方選擇意見書、合格供方名冊、供方自薦書、 供方相關證明材料和供方信譽、能力調查資料等提交公司招標委員會。設計單位的選定4.3.1 招標委員會決定設計單位選擇的方式。4.3.2 設計單位需進行招標的情況，執(zhí)行招標管

29、理辦法 。公司招標委員會按照邀請招標的方式（也可委托招標代理單位）進行招標，要求以下幾點：設計方案做出的具體時間，以及方案評審通過后全部圖紙或報告做出的時間； 提供具體本項目設計的所有設計師的情況；每家設計單位做出12套設計方案。4.3.3 在招標前，設計管理中心負責對項目進行策劃。4.3.4 策劃完成后由設計管理中心編制規(guī)劃設計任務書轉發(fā)（或由招標代理單位 轉發(fā)）各設計方，作為設計依據(jù)。 規(guī)劃設計任務書包括以下內容：建設的目的和根據(jù)；建設規(guī)模及主要功能；建筑設計要求；工程地質勘察報告；人防、抗震的要求；建設工期、投資限額；要求達到的技術、經(jīng)濟效益指標。4.3.5 規(guī)劃設計任務書報分管副總經(jīng)理

30、審核，總經(jīng)理批準后，作為進行設計方案 優(yōu)選、設計招標、簽訂設計合同并對工程設計進行管理的主要依據(jù)。4.3.6 公司招標委員會對方案評審打分，做出選擇意見。4.3.7 公司總經(jīng)理負責根據(jù)招標委員會做出的選擇意見確定最終設計單位供方。 委托設計合同4.4.1 設計管理中心與中標單位洽談合同的具體內容條款，擬定出委托設計合同 初稿，按合同管理制度的規(guī)定進行評審、批準。4.4.2 總經(jīng)理代表公司與設計方簽定正式合同。4.4.3 合同的主要條款建設工程名稱、規(guī)模、投資額、建設地點；公司提供資料的內容，技術要求及期限，勘察的范圍、進度和質量，設計的階段、 進度、質量、和設計文件份數(shù)；勘察、設計取費的依據(jù)，

31、收取標準及撥付辦法；協(xié)作條件；違約責任； 其他約定條款。設計過程控制4.5.1 設計管理中心在設計工作開始之前向設計單位提供地形圖、 規(guī)劃定點圖、 周圍 環(huán)境圖紙及說明等。裝修設計還要提供建筑的管線和建筑圖。4.5.2 設計過程中設計管理中心指定一名主控人具體負責設計項目的工作。 主控人負 責與設計單位溝通，向設計方提供所需各種參數(shù)和其他所需配合的工作，以工作聯(lián)系 單的形式與設計單位進行有效溝通，傳達公司的設計意圖和要求，確定設計的細節(jié)問 題，并督促設計人員爭取提前完成該項目的設計工作。4.5.3 設計管理中心主控人負責監(jiān)督檢查設計單位所設計的圖紙的質量， 包括是否滿 足規(guī)范、標準；是否經(jīng)濟適

32、用；是否安全美觀；有無重大缺陷；有無漏缺圖紙等現(xiàn)象。 主控人與設計人員及時確定建設中所使用的建筑風格、結構要求，以及設備、材料的規(guī) 格、顏色。4.5.4 對設計各階段性輸出方案或圖紙，設計管理中心負責組織進行設計評審。4.5.5 設計期間，設計管理中心負責及時向分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理匯報設計工作的進 展情況。階段評審4.6.1 在合作過程中，主控人要如實記錄并留存雙方人員、電話、資料、信函（包括 正式的工作聯(lián)系單 ）的往來情況，作為評審的依據(jù)。4.6.2 每一個工作階段結束后 7 日內，主控部門都要進行階段評審。階段評審有：設計方案報送后；重大設計方案改進后；施工圖紙報送后；重大施工圖紙變更后；

33、施工期間每滿三個月。4.6.3 階段評審時，由主控部門組織，邀請相關部門人員參加。評審結果作為付款、 合同中止的參考依據(jù)。如果階段評審不合格，主控部門要以正式聯(lián)系函的形式要求 供方進行整改，或提出中止合同。中止合同執(zhí)行合同管理制度 。合同中止后，主控部 門報請分管副總經(jīng)理同意后，從合格供方名冊中刪除。4.6.4 合同執(zhí)行完畢后一個月內， 分管副總經(jīng)理組織主控部門和相關部門人員對合作 供方進行“綜合評審” ?！熬C合評審”的結果可作為付款和是否繼續(xù)合作的依據(jù)。評審不 合格的，主控部門報請分管副總經(jīng)理同意后，從合格供方名冊中刪除工程造價咨詢（審價）供方管理辦法1 目的為了強化工程造價管理，加強對工程

34、造價咨詢單位的控制，從而有效控制建設項目 工程造價成本。2 適用范圍 適用于公司委托工程招標標底編制和竣工結算委托審價供方的管理。3 職責分配 合同審算中心是本辦法的主控部門，負責造價咨詢單位選擇和委托工作，負責造價 咨詢單位合格供方名冊 的建立。工程副總經(jīng)理負責對本辦法的執(zhí)行情況進行監(jiān)督。4 工作程序 建立造價咨詢單位初選供方名冊4.1.1 來源途徑 由建筑管理部門推薦；由監(jiān)理、設計和其他社會關系推薦；通過媒體發(fā)布尋求造價機構信息； 以往與公司有過業(yè)務的公司；本公司人員推薦。4.1.2 將全部名單編入造價咨詢單位初選供方名冊 ，報合同審算中心存檔。 建立造價咨詢單位合格供方名冊 。4.2.1

35、 合同審算中心根據(jù)造價咨詢單位初選供方名冊 ，通知所有供方填寫造價咨 詢供方自薦書。4.2.2 合同審算中心組織審閱所有造價咨詢供方自薦書 ，直接淘汰掉不符合公司 要求的造價咨詢單位。4.2.3 進行信譽能力調查了解造價咨詢單位的基本情況：企業(yè)概況、技術力量、人員素質等；核準造價咨詢單位提供的具有法律地位的證明文件； 近兩年所編制的標底和審價的結算數(shù)量及情況；企業(yè)投訴、法律糾紛、社會信譽的情況；以往的客戶的評價情況。4.2.4 將調查情況如實記錄形成造價咨詢單位供方信譽能力調查報告 。競標4.3.1 合同審算中心通知合格造價咨詢單位就公司具體項目的標底編制或框架合作 內容制作競標標書，在約定具

36、體某一時間到公司進行競標。4.3.2 分管副總經(jīng)理組織合同審算中心專業(yè)人員根據(jù)造價咨詢單位供方自薦書 、 造價咨詢單位供方信譽能力調查報告 及現(xiàn)場各造價咨詢單位的說明與最終報價情況， 進行評審作出選擇意見書。4.3.3 合同審算中心將供方選擇意見書 、合格供方名冊、供方自薦書、供方 相關證明材料和供方信譽、能力調查資料、競標標書等一同報總經(jīng)理審批。合同的簽定。4.4.1 合同審算中心與選定的造價咨詢單位洽談合同的內容、條款。確定合同初稿， 合同應強調以下三點：標底編制的保密強調與泄密賠償； 咨詢費用及其支付方式；結算審價中審減率超過 5%部分的獎勵辦法。4.4.2 合同審算中心與中標單位洽談合

37、同的具體內容條款， 按合同管理制度 的規(guī) 定進行評審、批準。4.4.3 總經(jīng)理代表公司與造價咨詢單位簽定正式委托合同 。標底編制4.5.1 合同審算中心組織編制標底編制說明書 ，內容包括：工程量計算依據(jù)及計 算規(guī)則、材料取價說明、造價依據(jù)的定額、造價取費說明、補充定額規(guī)定、人材機分析， 其他應說明的事項等。 標底編制說明書經(jīng)副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準，作為合同附件 交造價咨詢單位執(zhí)行。4.5.2 工程造價咨詢單位應嚴格按相關規(guī)定及公司的規(guī)定進行造價計算， 制定嚴密的 保密措施，并嚴格遵守保密承諾，不得發(fā)生泄密事件，合同審算中心應隨時監(jiān)督其工作 進展及保密措施實施情況，若發(fā)現(xiàn)泄密情況，應追究其法律

38、責任并做出經(jīng)濟處罰。4.5.3 造價單位編制的標底不得出現(xiàn)明顯工程量計算錯誤和造價計算錯誤， 標底完成 后需經(jīng)合同審算中心審核，審減、增額不得大于 3%，否則應作出相應的處罰。4.5.4 標底編制完成后， 由合同審算中心按照設計圖紙、 標底編制說明書、相關規(guī) 定、市場人材機現(xiàn)價等，進行標底審查、修改，審查、修改完畢，報分管副總經(jīng)理審核， 總經(jīng)理批準，才能作為招標標底依據(jù)。4.5.5 為確保標底不泄密， 可只委托造價單位進行工程量計算， 工程造價由合同審算 中心造價人員按算好的工程量參照相關規(guī)定進行計算，經(jīng)分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批 準后，作為招標標底。4.5.6 公司所有參與標底編制的任何人不

39、得泄漏標底， 否則追究其法律責任或作出其 他嚴厲處罰。結算審價4.6.1 工程竣工后，經(jīng)驗收合格，達到合同要求，由施工方向合同審算中心提出結算 申請和提供結算文件。4.6.2 合同審算中心對上述文件進行審查，并組織相關部門進行合同審查和現(xiàn)場勘 查，證明符合竣工結算條件后，報總經(jīng)理批準并同時申請是否進行工程造價結算審核。 如公司決定進行工程造價結算審核，由公司財務管理中心組織有關造價咨詢單位進行審 核。4.6.3 造價咨詢單位必須按照相關的規(guī)定進行審查， 不得出現(xiàn)弄虛作假情況， 否則一 經(jīng)出現(xiàn)，應追究其法律責任，并做出相應的經(jīng)濟處罰。審價結果不得因人為原因出現(xiàn)審 增現(xiàn)象，否則應視結果追查合同審算

40、中心審查人員的責任，并做出相應處罰。4.6.4 合同審算中心至少要組織施工單位、 監(jiān)理單位兩次對造價咨詢單位審價額的溝 通、協(xié)商和確認。4.6.5 造價咨詢單位審價結算額審減額超過 5%的部分，公司給予一定比例的獎勵 （應 由工程施工單位支付） ，以鼓勵造價咨詢單位審價積極性。4.6.6 審價結果經(jīng)雙方確認后，執(zhí)行項目管理手冊中工程結算審核管理規(guī)程 ， 辦理相應的付款手續(xù)。階段評審 分管副總經(jīng)理組織合同審算中心、財務中心、監(jiān)理公司，并邀請總經(jīng)理進行評審，不合格造價咨詢單位從合格供方名冊中刪除321標底編制工作流程帶*者為關鍵過程322委托審價流程圖招標代理供方管理辦法1 目的為了選擇優(yōu)秀的招標

41、代理機構，確保招標工作順利完成，保證招標過程和招標結果 符合規(guī)定要求，特制定本辦法。2 適用范圍 適用于公司對招標代理機構的選擇與管理。3 職責分配 合同審算中心是本辦法的主控部門，負責招標代理機構選擇、評審，建立招標代理單位合格供方名冊；合同履行期間的聯(lián)絡、資料提供以及監(jiān)督招標代理單位的工作；提出認為不適宜的問題和處理措施； 合同履行后的評審組織工作。工程副總經(jīng)理負責對本辦法的執(zhí)行情況進行監(jiān)督。4 工作程序建立招標代理單位初選供方名冊在電視、報紙上發(fā)布尋求招標代理單位；由建筑管理部門、監(jiān)理公司、設計單位推薦；以往與公司有業(yè)務來往的招標代理單位； 本公司人員推薦。建立招標代理單位合格供方名冊4

42、.2.1 合同審算中心通知所有初選供方名冊的單位填寫招標單位供方自薦書4.2.2 合同審算中心審閱自薦書，淘汰與公司要求不適宜的招標代理單位。4.2.3 合同審算中心進行能力信譽調查做好招標代理單位 供方信譽能力調查報告4.2.4 合格招標代理單位應具備以下條件：具有營業(yè)執(zhí)照和相應的代理資質；有類似項目的代理招標經(jīng)驗；具有良好的業(yè)務、社會關系網(wǎng)和職業(yè)道德；有可以作為評標委員會成員人選的技術、經(jīng)濟等方面的專家?guī)欤?具有多家大型項目代理招標經(jīng)驗的優(yōu)先。4.2.5 選中 3 家較合適的列入招標代理單位合格供方名冊 ，合同審算中心存檔。 競標4.3.1 合同審算中心以電話形式通知入選招標代理單位 合格

43、供方名冊 的代理機構 在指定時間到指定地點競標。4.3.2 分管副總經(jīng)理組織合同審算中心對招標代理單位進行評標。4.3.3 根據(jù)招標代理單位的唱標、報價、前期的供方信譽能力調查報告情況等， 做出招標代理單位供方選擇意見書 ，選擇最終招標代理單位，報總經(jīng)理審批。簽訂委托代理招標協(xié)議4.4.1 合同審算中心根據(jù)招標代理單位 供方選擇意見書 與中標單位洽談 委托代 理招標協(xié)議的具體內容，擬訂初稿。協(xié)議應包括以下內容：招標人、招標代理人、有關工程資料和工程圖紙、工程地點；對投標單位的要求、招標文件完成時間、開標時間、開標地點；招標內容、招標方式、招標不成功的賠償以及其它需要說明的事項和問題； 標底保密

44、約定；采用邀請招標時還應提供被邀請單位名單。4.4.2 合同審算中心將協(xié)議初稿按合同管理制度的規(guī)定進行評審、批準。4.4.3 合同審算中心代表公司與代理單位簽訂委托代理招標協(xié)議 。 招標過程的控制4.5.1 招標期間合同審算中心組織相關部門與招標代理單位密切合作， 及時對招標文 件不適宜的地方進行修改。4.5.2 合同審算中心負責監(jiān)督招標代理單位的工作程序，嚴防泄密。4.5.3 合同審算中心負責專家的選擇和直接參與評標。 階段評審招標結束后，分管副總經(jīng)理組織合同審算中心和公司相關部門對招標代理單位進行 階段評審，決定是否繼續(xù)合作營銷策劃供方管理辦法1 目的為了創(chuàng)意、制作出高水平營銷策劃方案和廣

45、告作品，加強對公司所委托的營銷策劃 代理公司的控制，使營銷策劃方案和廣告作品達到最佳效應，特制定本辦法。2 適用范圍 本辦法適用于對公司營銷策劃單位及其策劃成果的控制。3 職責分配營銷中心3.1.1 營銷中心是本辦法的主控部門；3.1.2 負責對擬訂營銷策劃代理公司的考察、溝通；3.1.3 負責洽談委托合同；3.1.4 負責監(jiān)督營銷策劃代理公司的工作，對營銷策劃代理公司進行評價。3.1.5 負責根據(jù)合同約定提出營銷策劃代理費用的申請。 財務管理中心負責審核委托合同 ，確保合同的合法性，避免合同糾紛。4 工作程序 合格供方名冊的建立4.1.1 營銷中心根據(jù)所積累的營銷策劃代理供方名單， 從各類專

46、業(yè)營銷策劃代理供方 中選擇擬23家營銷策劃代理供方名單，報分管副總經(jīng)理。由分管副總經(jīng)理確定發(fā)出邀 請的單位。4.1.2 邀請的單位應同時滿足以下條件： 具有獨立法人資格和相應的資質證書； 在營銷策劃代理業(yè)內具有較高的知名度和實力； 具有五年以上的營銷策劃代理經(jīng)驗；曾經(jīng)代理過 10 個以上類似項目的同類營銷策劃的成功經(jīng)驗； 與開發(fā)商有很好的合作，沒有欺詐和違反合同的不良記錄； 曾經(jīng)有過初步的接觸。4.1.4 將滿足條件的建立營銷策劃代理合格供方名冊 。4.1.5 營銷中心代表公司向營銷策劃代理發(fā)出邀請。4.1.6 營銷策劃代理公司同意后，營銷中心邀請營銷策劃代理公司來公司洽談。4.1.7 營銷中

47、心組織對營銷策劃代理公司和其策劃代理項目進行實地調研、 考察。 調 查內容：了解營銷策劃代理公司的基本情況：企業(yè)概況、組織機構、企業(yè)管理狀況、策劃 專業(yè)技術力量、設備配置等；對有關具有法律地位的證明文件進行核實：營業(yè)執(zhí)照等其它法律證明文件。已完成營銷策劃代理項目，近 3年已完成營銷策劃代理的情況以及正在代理實施 的策劃項目情況。營銷策劃代理公司的合作情況、與其它開發(fā)商的法律糾紛情況、社會信譽評價等 情況；正在代理實施的策劃項目和已完代理策劃項目的業(yè)主對營銷策劃代理公司策劃設 計和服務質量的評價情況；有無毀約和營銷策劃代理公司原因終止合同情況。4.1.8 營銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理與營銷策劃代理公司溝

48、通， 確定最終營銷策劃代理供方。 委托營銷策劃合同4.2.1 營銷中心在充分了解、洽談的基礎上，擬訂委托營銷策劃合同 ，交公司財 務管理中心審查。財務管理中心要全面、詳細地審查合同，確保公司在合同履行過程中 的主動性。 營銷中心總監(jiān)根據(jù)財務管理中心的意見， 與營銷策劃代理公司簽署委托合同。4.2.2 委托合同應包括以下要點：制定營銷策劃宣傳計劃；提出營銷策劃設計方案，包括文案方案和平面設計方案；設計三個營銷策劃樣稿，供公司和營銷中心選擇；確保能按指定要求完成策劃設計方案。工程監(jiān)理供方管理辦法1 目的為確保公司能選擇到合格的監(jiān)理公司，為工程項目能高質量、低成本、按預定工期 順利竣工提供保障，特制

49、定本辦法。2 適用范圍適用于對監(jiān)理公司的選擇和控制。3 職責分配 合同審算中心是本辦法的主控部門，負責監(jiān)理公司的考察、選擇和建立合格供方 名冊，與監(jiān)理公司洽談商訂工程監(jiān)理合同的內容和條款。項目部參與對監(jiān)理單位的考察和合同評審，負責對監(jiān)理單位的日常工作進行監(jiān)督管 理。4 工作程序 建立監(jiān)理單位初選供方名冊4.1.1 名單來源途徑： 通過媒體發(fā)布招標信息； 由設計單位或其他社會關系推薦；咨詢其他同類工程所使用的監(jiān)理公司； 當?shù)乇容^有知名度的監(jiān)理公司； 本公司人員推薦。4.1.2 合同審算中心將搜集到的監(jiān)理公司名單建立成監(jiān)理單位初選供方名冊 。 監(jiān)理單位合格供方名冊的建立。4.2.1 根據(jù)監(jiān)理單位初

50、選供方名冊主控人通知所有監(jiān)理單位填寫資審文件。4.2.2 公司招標委員會按照本手冊 供方管理總程序 的規(guī)定要求做出評價選擇意見。 會同其他有關部門、分管副總經(jīng)理以及相關供方填寫供方選擇意見書 。4.2.3 通過信譽、能力調查以及對監(jiān)理單位的評價選定 3 家以上，建立監(jiān)理單位合 格供方名冊。4.2.4 公司所有最終供方和投標單位須從合格供方名冊中選擇。4.2.5 公司招標委員會負責確定選擇監(jiān)理單位的方式， 包括邀請招標、 議標或評審選 定。具體執(zhí)行招標管理辦法 。建設監(jiān)理招標4.3.1 監(jiān)理招標的特點監(jiān)理招標的標的是“監(jiān)理服務” ，是受公司委托對生產(chǎn)建設過程提供監(jiān)督、管理、 協(xié)調、咨詢等服務。鑒

51、于標的具有的特殊性，公司選擇中標人的基本原則是“基于能力 的選擇”。招標宗旨是對監(jiān)理單位能力的選擇 監(jiān)理服務不僅依賴于執(zhí)行監(jiān)理業(yè)務是否遵循了規(guī)范化的管理程序和方法，更多地取 決于參與監(jiān)理工作人員的業(yè)務專長、經(jīng)驗、判斷能力、創(chuàng)新想象力，以及風險意識。因 此招標選擇監(jiān)理單位時，鼓勵的是能力競爭，而不是價格競爭。報價在選擇中居于次要地位 監(jiān)理招標對能力的選擇放在第一位，當價格過低時監(jiān)理單位很難把公司的利益放在 第一位，其后果必然導致對工程項目的不利， 服務質量與價格之間應有相應的平衡關系， 所以公司應在能力相當?shù)耐稑巳酥g再進行價格比較。邀請投標人要少選擇監(jiān)理單位一般采用邀請招標，且邀請數(shù)量以 35

52、家為宜。4.3.2 委托監(jiān)理工作的范圍 監(jiān)理招標發(fā)包的工作內容和范圍，可以是整個工程項目的全過程，也可以是公司與 其他人簽訂的一個或幾個合同的履行。劃分合同發(fā)包的工作范圍時，通常考慮的因素包 括：工程規(guī)模 中小型工程項目，有條件時可將全部監(jiān)理工作委托給一個單位；大型或復雜工程， 則應按設計、施工等不同階段及監(jiān)理工作的專業(yè)性質分別委托給幾家單位。工程項目的專業(yè)特點 不同的施工內容對監(jiān)理人員的素質、專業(yè)技能和管理水平的要求不同，應充分考慮 專業(yè)特點的要求。如將土建和安裝工程的監(jiān)理工作分開招標。甚至有特殊基礎處理時將 該部分從土建中分離出去單獨招標。招標文件監(jiān)理招標實際上是征詢投標人實施監(jiān)理工作的方

53、案建議。為了指導投標人正確編制 投標書，招標文件應包括以下幾個方面內容，并提供必要的資料：4.4.1 投標須知工程項目綜合說明。包括項目的主要建設內容、規(guī)模、工程等級、地點、總投資、 現(xiàn)場條件、開竣工日期；委托的監(jiān)理范圍和監(jiān)理業(yè)務；投標文件的格式、編制、遞交；無效投標文件的規(guī)定；投標起止時間、開標、評標、定標時間和地點；招標文件、投標文件的澄清與修改；評標的原則等。442合同條件業(yè)主提供的現(xiàn)場辦公條件（包括交通、通訊、住宿、辦公用房等）；對監(jiān)理單位的要求。包括對現(xiàn)場監(jiān)理人員、檢測手段、工程技術難點等方面的要 求；有關技術規(guī)定；必要的設計文件、圖紙和有關資料；其它事項。評標評標內容及分值詳見下表。施工監(jiān)理招標的評分內容及分值分配表評審內容分值投標人資質等級及