大廈管理方案及管理制度

1、天旭大廈管理方案及管理制度1.1.1 、日常管理及客戶服務(wù)1.1 工作程序1.1.2 總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)（工作時(shí)間: 根據(jù)實(shí)際需要）A）總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠(chéng)微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B）客人來(lái)到總服務(wù)臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語(yǔ)言向客戶主動(dòng)招呼，熱情問(wèn)候，讓人感到溫馨感;C）接待問(wèn)訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對(duì)能回答的要隨問(wèn)隨答； 對(duì)不清楚的問(wèn)題和事情，不能隨便回答或輕率回答 “不知道” ，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;D）在接待客戶問(wèn)訊時(shí)應(yīng)按總服務(wù)臺(tái)接待問(wèn)訊登記表的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按客戶求助登記表的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰

2、地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.3 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;A） 按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一;B） 應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C） 工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。1.1.4 電話服務(wù)（服務(wù)時(shí)間：8:30-17:00 ）話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三

3、聲必有應(yīng)答。A） 按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語(yǔ)） 和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語(yǔ)接聽電話 ;B） 禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部電話;C） 仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無(wú)法解決回答的問(wèn)題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;D） 在轉(zhuǎn)接電話時(shí)，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過(guò)程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f(shuō)明;E） 接到火警電話時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F） 認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.5 報(bào)修接待服務(wù)(服務(wù)時(shí)間: 8:00-17:00 )A) 鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠(chéng)懇，規(guī)范用語(yǔ);B) 接報(bào)后首先要問(wèn)清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)

4、要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C) 立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修;D) 按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫維修記錄表和填寫維修單;E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng) ,如果還沒趕赴就再次催囑;F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G) 認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H) 每天在 17:00 點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪;I) 做好每月維修記錄情況表、 維修回訪記錄、 維修單的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。1.1.6 VIP 接待服務(wù)A) 物業(yè)管理中心受業(yè)

5、主/ 租用戶的委托，配合VIP 接待工作;B) 服務(wù)部通過(guò)各部門工作聯(lián)系單將VIP 接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C) 禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP 到達(dá) 15 分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;D) VIP 到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;E) VIP 離開時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前10 分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作 ;F) VIP離開時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見 VIP,應(yīng)彎 腰迎送。2 會(huì)務(wù)管理程序：2.1 會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容；1 、會(huì)議服務(wù)工作2 、 VIP 服務(wù)工作部分；3 、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：一、會(huì)前準(zhǔn)備。二、會(huì)議服務(wù)。三、會(huì)后清潔工

6、作。2.1.2 VIP 服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：一、準(zhǔn)備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。2.1.3 咨詢臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。2.2 會(huì)議服務(wù)工作部分2.2.1 會(huì)前準(zhǔn)備1 、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1 小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B 、桌布及圍裙清潔平整無(wú)污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破

7、損、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。D 、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。E 、衣帽車清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。F 、工作臺(tái)擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度一24攝氏度為宜。B 、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無(wú)妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí) 向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、 檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2 會(huì)議服務(wù)1 、 會(huì)議開始前30 分鐘服務(wù)員應(yīng)

8、站立于會(huì)議室門前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場(chǎng)。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員開始服務(wù)。A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1 1.5 cm 的距離。B 、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方， 向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤 從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。D 、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。2 、會(huì)議進(jìn)行時(shí)

9、，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問(wèn)題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過(guò)往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問(wèn)好。3 、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。4、在會(huì)議過(guò)程中，每隔15 分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。5 、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開會(huì)議室的門。6 、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整理工作。7 、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過(guò)的礦水、水杯等。8 、換或添加紙、筆。9 、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。11 、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開門。12 、 通常情況下， 客人采用自助形式，服

10、務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時(shí)，為客人打開會(huì)議室的門。14 、 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。15 、 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會(huì)后工作1 、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。2 、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。3 、通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。4、通知清潔部的PA 組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。5 、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問(wèn)題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。6 、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3 總臺(tái)服務(wù)工作部分1 、開檔工作1.1 早上 8 ： 30 到崗1.

11、2 要做好開門、開燈工作。A、同時(shí)開啟會(huì)議室的兩扇門，無(wú)會(huì)議的會(huì)議室不需開。B 、參觀所有會(huì)議室只需開啟筒燈。1.3 行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？偡?wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)脫落、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B 、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。C、桌面無(wú)污跡，無(wú)多余及枯萎的插花。D 、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單及時(shí)通知物業(yè)PA 進(jìn)行整理。2 、服務(wù)工作2.1 將對(duì)外開放參觀的會(huì)議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2 在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)

12、域的清潔。2.3 檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。2.4 總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5 見到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問(wèn)好。2.6 客人進(jìn)行詢問(wèn)時(shí)要耐心講解，決不可向客人說(shuō)“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語(yǔ)言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。2.7 因工作需要要離開總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請(qǐng)稍候”，需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。2.8 負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9 用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。3 、收尾工作1.1 下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。1.2

13、收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。1.3 及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2. 保安服務(wù)2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、 車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、 停車管理與交通秩序管理）、 保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧?kù)o、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2 保安服務(wù)的分類2.2.1 按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分

14、為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類。2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容2.3.1 防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。2.3.2 消防管理消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方

15、面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最?。涣硪环矫嬷攸c(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。2.3.3 道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，

16、暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：2.3.4 安全安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5 有序在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來(lái)的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作 與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來(lái)一種舒適的感覺。3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1. 門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。1.2 立綱姿勢(shì)端正

17、，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。1.3 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4 小時(shí)立崗保安服務(wù)。1.4 物業(yè)管理區(qū)域的大門5: 0024: 00實(shí)行開啟服務(wù)；0: 00次日5: 00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。1.5 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。1.7 對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、 有毒、 有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽

18、車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外）。1.9 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。1.10 在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2. 巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365 天 24 小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。2.4 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 12 次） 。2.5 巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向

19、上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3. 監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)2 4小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對(duì)可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。3.4 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。

20、對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表。3.5 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無(wú)差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4. 車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.1 地面4.1.1 引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2 按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。4.1.3 督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.1.4 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。4.2 車庫(kù)4.2.1 車輛憑管理處

21、發(fā)放停車證放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫(kù)時(shí)問(wèn)車號(hào)、車位。4.2.2 無(wú)停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶的車位。4.2.3 督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.2.4 提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.2.5 勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫(kù)。4.2.6 保持車庫(kù)入口暢通。4.2.7 經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。4.2.8 車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。4.2.9 環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫(kù)清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)

22、值工作應(yīng)符合保安部物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程 、 出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程 、 交通管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.3 保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程要求進(jìn)行接班。5.4 停車場(chǎng)保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部停車場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。5.7 保安員每日當(dāng)

23、值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程和保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要強(qiáng)。5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程的程序和考核要求。5.10 保安部員工必須按保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。5.11 保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。5.12 保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)

24、把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來(lái)火災(zāi)。6.

25、1 動(dòng)火前“七不”6.1.1 防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。6.1.2 周圍的易燃物不清除不動(dòng)火。6.1.3 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。6.1.4 凡盛裝過(guò)油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6 在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。6.1.7 未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2 動(dòng)火中的“四要”：6.2.1 動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人；6.2.2 現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。6.2.3 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故

26、時(shí)，要及時(shí)處理。6.2.4 動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3 動(dòng)火后的“一請(qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開。6.4 配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6 大廈所有人員必須遵守國(guó)家消防法律、法規(guī)和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門崗作業(yè)規(guī)程1.1 對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。1.2 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)

27、定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑物品出門證，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5 特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問(wèn)請(qǐng)?jiān)颍龊玫怯洝?.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做

28、好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2. 巡視作業(yè)規(guī)程2.1 巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫物業(yè)區(qū)域巡邏情況單，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。2.3 在巡邏過(guò)程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。2.4 物業(yè)區(qū)域巡邏情況單填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無(wú)涂改。2.5 在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則在 “備注”欄中寫明。2.6 每張 物業(yè)區(qū)域巡邏情況單由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視

29、一次。3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1 值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2 班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀 態(tài)。3.3 每班對(duì)各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。3.4 個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。3.5 當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信 號(hào)時(shí)， 立即通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。3.6 當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)

30、，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。3.7 從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。3.8 按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。3.9 配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。3.10 為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入。3.13 中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄 像帶。4. 車管作業(yè)規(guī)程4.1 職責(zé)4.1.1 保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。

31、4.1.2 保安部車庫(kù)崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管 理。4.1.3 車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2 地下車庫(kù)車輛停放制度4.2.1 業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑停車證方可進(jìn)入地下車庫(kù)， 無(wú)證不得入內(nèi)。4.2.2 停車場(chǎng)應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3 有 停車證的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；4.2.4 自覺遵守地下車庫(kù)禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮；4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)；4.2.6 其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫(kù)，必須憑保安部簽發(fā)的特別停車證。4.3 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)4.3.1

32、 廣場(chǎng)、 停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地，先到先停，停滿為止；4.3.2 凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮；4.3.3 遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。4.3.4 按收費(fèi)規(guī)定收取停車費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場(chǎng)停車場(chǎng)；4.3.5 駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。4.4 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車4.4.1 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；4.4.3 各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道；4.4.4 車主應(yīng)做好

33、安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5. 安全防范作業(yè)規(guī)程5.1 職責(zé)5.1.1 保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。5.1.2 管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。5.1.3 保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6. 消防管理作業(yè)規(guī)程6.1 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。6.1.1 每年 12 月制定下一年度消防演聯(lián)計(jì)劃， 按時(shí)制訂消防演練方案，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；6.1.2 每年 12 月制定下一年度消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，按時(shí)制訂消防演練方案，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演

34、習(xí)培訓(xùn)；6.1.3 負(fù)責(zé)臨時(shí)動(dòng)火證的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫 消防檢查整改通知單交有關(guān)用戶，限期整改；6.1.5 管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1 審批臨時(shí)動(dòng)火證；6.3.2 批準(zhǔn)消防演練計(jì)劃， 消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃、 消防演練方案、 消防知識(shí)培訓(xùn)方案。6.4 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：6.4.1 本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)

35、報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)；6.4.2 在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫(kù)、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要， 當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方 向。3.1 確定基本方針1.1.1 充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。1.1.2 清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。1.1.3 作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度

36、。1.1.4 作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類3.2.1 日常作業(yè)a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門刷洗光亮f);金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭；3.2.2 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔；3.3 作業(yè)時(shí)間3.3.1 公共部分日常作業(yè)：每日7： 00AM 16： 00PM 實(shí)施。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2 專業(yè)部

37、分日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。3.4 檢查計(jì)劃3.4.1 每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)；3.4.2 制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5 道路地面保潔3.5.1 每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無(wú)明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；3.5.2 清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。3.5.3 每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；3.5.4 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；3.5.5 每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6 樓梯3.6.1 樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降

38、梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話） 。3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4 如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7 垃圾收集與清運(yùn)3.7.1 通過(guò)規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。3.7.2 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；3.7.3 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上；3.7.4 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；3.7.5 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6 定期聘請(qǐng)專

39、業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作， 并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5. 公共區(qū)域本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。4. 工程管理服務(wù)管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。工程管理

40、目標(biāo)1. 完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃, 本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上， 而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)備設(shè)施日常管理工作1

41、. 房屋、建筑設(shè)施1.1 工作程序1.1.1 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評(píng)定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、 房屋完好情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；f. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫

42、房屋完好情況匯總表，上報(bào)公司主管部門。1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.2.1 主體結(jié)構(gòu)a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)；b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c. 基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。1.2.3 外粉刷外粉刷無(wú)起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷） ， 無(wú)裂縫、 無(wú)剝落、 接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電a. 各

43、種照明電器線路完好，無(wú)老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b. 上、 下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6 落水各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2. 供配電設(shè)備2.1 工作程序2.1.1 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度房屋、 設(shè)備、 設(shè)施 （年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.

44、每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 低壓開關(guān)柜a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b. 開關(guān)柜內(nèi)各組件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；e. 操作部

45、分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確；f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h. 雙電源箱能自動(dòng)切換；i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2 照明設(shè)備a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；b. 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d. 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；2.2.3 防雷接地裝置a. 接地電阻值應(yīng)符合要求；b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻

46、。2.2.4 機(jī)房環(huán)境a. 消防設(shè)施完備，有效；b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3. 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4. 給排水設(shè)備4.1 工作程序4.1.1 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度房屋、 設(shè)備、 設(shè)施 （年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工

47、作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；i. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.2.1 供水泵a. 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；b

48、. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活；c. 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠；e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。4.2.2 水箱及附件a. 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；b. 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好；d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e. 各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；c. 各檢查口標(biāo)記清楚，

49、操作方便；d. 各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；g. 氣浮除渣設(shè)備完好；h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?；j. 消毒裝置完好、有效；k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全；l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5. 消防系統(tǒng)5.1 工作程序5.1.1 日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照房屋、設(shè)

50、備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表。 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消 防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。5.1.2 定期檢查a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓測(cè)試記錄表。5.1.3 維修保養(yǎng)a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)

51、房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度房屋、 設(shè)備、 設(shè)施 （年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管

52、理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5.2.1 消火栓泵a. 消火泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)

53、滑良好、無(wú)咬泵 現(xiàn)象；d. 電氣控制和各組件齊全，正?？煽?，性能完好；e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú) 缺損；f. 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。5.2.2 增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；c. 各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4 消防報(bào)警a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；b. 報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6. 弱電設(shè)備6.1 工作程序6.1.1 維修人員a.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表