2012上海動遷政策詳解

1、1 / 4 上海動遷政策詳解 一、國有土地上房屋拆遷補償 1 1、 一般補償形式 （1 1） 私房補償： 未出租私有居住房屋或者出租居住房屋， 被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的， 補償形式為: 房屋上的補償（房產(chǎn)證）+人頭上的補償（按戶口） 房屋上補償公式：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼）X X 被拆除房屋的建筑面積 出租居住房屋，被拆遷人未與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的： 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào) 換。安置房屋由原房屋承租人承租。 （2 2） 公房補償：補償對象為同住人（人頭上的補償）。同住人的認定以戶口為依據(jù)，參照上海的應(yīng) 安置人口標(biāo)準(zhǔn)。如果是公房的戶主，對房屋也有所有

2、權(quán)，雖然沒有產(chǎn)證，也可以分到房屋上的補償。 （3 3） 享受過住房政策性補助和拆遷安置的，基于人頭上的補償不能拿到。 2 2、 補償繼承問題 （1 1） 公房：不存在繼承的問題。承租人去世后，由其同住人繼續(xù)使用，同住人的認定一般以戶口為 依據(jù)。有了戶口，并且符合應(yīng)安置人口的標(biāo)準(zhǔn)，就有補償。 （2 2） 私房：依繼承法發(fā)生法定繼承。如果另一半也不在，則子女可以等額繼承。房屋上的補償 以對房屋的共有權(quán)份額為依據(jù)；人頭上的補償則以戶口為依據(jù)。 3 3、“數(shù)磚頭+ +套型保底” “數(shù)磚頭+套型保底”即居住房屋拆遷補償安置試行以被拆除房屋的市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定的 價格補貼和套型面積補貼。適用范圍為

3、本市中心城區(qū)（含浦東新區(qū)）的新啟動的舊區(qū)改造項目，中心 城區(qū)（含浦東新區(qū)）的住房保障和房屋管理部門提出試點申請，由市住房保障和房屋管理局研究確定。 所以即使是位于市區(qū)內(nèi)的房屋拆遷，也不一定適用新政策。 A A、試點項目拆遷范圍內(nèi)的被拆遷入、房屋承租人，按照下列公式計算被拆除居住房屋價值補償款后， 可以選擇貨幣補償，也可以選擇就近安置和異地安置。 試點區(qū)應(yīng)積極籌措安置房源（包括就近安置房 源），供被拆遷居民選擇。 被拆除居住房屋價值補償計算公式如下： （一） 拆遷私有居住房屋，公式為： 被拆除居住房屋價值補償=評估價格+套型面積補貼+價格補貼。 （二） 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋

4、和拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住 房屋，拆遷人給予房屋承租人補償安置，公式為： 被拆除居住房屋價值補償=評估價格 x 80% +x 80% +套型面積補貼+ +價格補貼 評估價格=被拆除房屋房地產(chǎn)市場評估單價 X X 被拆除房屋的建筑面積。 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估 單價低于基地評估均價的，按基地評估均價計算?；卦u估均價，即房屋拆遷許可證范圍內(nèi)，被拆除 房屋的平均房地產(chǎn)市場評估單價，由評估公司按照被拆遷基地已評估被拆除房屋的評估總價和總建筑 面積計算后得出，并在被拆遷基地內(nèi)公示生效。 套型面積補貼=評估均價 X X 補貼面積。被拆除房屋屆于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用 居住

5、房屋的，適用套型面積補貼。套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則， 以房屋拆 遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶（也就是以被拆除房屋為基本單位）。 2 / 4 套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)一般不超過建筑面積 1515 平方米（補貼標(biāo)準(zhǔn)由試點區(qū)人民政府根據(jù)房屋類型確定） 價格補貼=#估均價 X X 補貼系數(shù) X X 被拆除房屋的建筑面積。補貼系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)由試點區(qū)人民政府制定。 B B、拆遷補償安置后，仍不能解決實際居住的，按以下辦法增加貨幣補貼，保障被拆遷人、房屋承租 人的居住條件。 居住困難家庭貨幣補貼=異地配套商品房單價 X X （被拆遷家庭應(yīng)安置人口 x x 人均 2222

6、平方米建筑面積 -被拆遷家庭補償安置后的房屋折算面積） 異地配套商品房單價是指，以市屆配套商品房平均單價為基準(zhǔn)， 具體由動遷新政各試點區(qū)根據(jù)實際情 況制定。 被拆遷家庭的應(yīng)安置人口是指，按照本市住房保障的條件和標(biāo)準(zhǔn)認定，將“他處有房”人口排除， 進一步剝離“人頭”因素。經(jīng)認定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為 1515 日，有異議的， 由區(qū)住房保障機構(gòu)在 1010 個工作日內(nèi)進行核查和公布。 人均 2222 平方米建筑面積，是指按照 上海市城市房屋拆遷管理實施細則（簡稱“ 111111 令”） 的相關(guān)規(guī)定計算所得 （舊里建筑面積為居住面積的 1.541.54 系數(shù)，從一、二、三類地段安置

7、到六類配套 商品房地段應(yīng)增加 100100 咂筑面積，因此，按廉租標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積 7 7 平方米計算，安置到六類地段 配套商品房建筑面積約為 2222 平方米）。 被拆遷家庭拆遷補償安置后的房屋折算建筑面積=被拆除居住房屋價值補償款+異地配套商品房單 價。 增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的安置房源。 4 4、安置方式 實行多種安置方式。在居住房屋拆遷實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎(chǔ)上， 增加本區(qū)域就近安置 方式。貨幣補償、就近安置和跨區(qū)域異地安置的補償安置標(biāo)準(zhǔn)基本等同。 5 5、動遷應(yīng)安置人口認定標(biāo)準(zhǔn)（享受過安置補償或政策優(yōu)惠的，就不能作為應(yīng)安置人口認定

8、，不能享 受托底保障，但作為房屋權(quán)利人，可以得到房屋上的補償。） 標(biāo)準(zhǔn): 截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日， 在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年， 在本市無其他住房（或 者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的 應(yīng)安置人口。 標(biāo)準(zhǔn)二： 截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日， 在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年， 在本市無其他住房（或者 雖在本市有其他住房，但居住困難），居住在被拆遷房屋，且符合下列特殊情形之一的人員，可以認 定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口 ： （一） 拆遷范圍內(nèi)應(yīng)安置人口的未成年子女； （二） 因工作需要調(diào)回本市的十部、職工及其隨遷家屆，在

9、拆遷范圍內(nèi)直系親屆處落戶的； （三） 因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的； （四） 海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員遷回拆遷范圍家中的； （五） 本市居民因應(yīng)征入伍、出國（境）而注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后乂恢復(fù)戶口的； （六） 本市居民因服刑、被勞動教養(yǎng)、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后 乂恢復(fù)戶口的； （七）市政府規(guī)定的其他情形。 標(biāo)準(zhǔn)三 : 3 / 4 房屋拆遷許可證核發(fā)之日，不具有拆遷范圍內(nèi)的本市常住戶口， 在本市無其他住房（或者雖在本市有 其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人 口： （一） 有本市常住

10、戶口的未成年人，且其父母屆于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口； （二） 戶口從被拆遷房屋內(nèi)遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態(tài)的海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人 員（不包括已在外地結(jié)婚的）； （三） 因應(yīng)征入伍而注銷戶口的人員； （四） 因服刑或者被勞動教養(yǎng)而注銷戶口的人員； （五） 戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年， 且 其配偶屆于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口 ； （六） 市政府規(guī)定的其他情形。 根據(jù)上海的相關(guān)拆遷規(guī)定，除了法定的應(yīng)安置人口外，拆遷期間報入戶口的下列人口可以安置： 1 1、 按政策回滬（插隊落戶、之內(nèi)、冤家錯案平反，刑滿釋放等）但戶籍尚在辦理過程中，于

11、拆遷期 間報入戶口的； 2 2、 拆遷期間，因出生報入戶口的。 6 6、上海城市房屋拆遷面積認定 答：根據(jù)滬房地資拆（20012001） 673673 號文關(guān)于貫徹執(zhí)行 上海市城市房屋拆遷管理實施細則 若十意見 的通知第 1212 條房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn) 文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的， 以實際建筑面積為準(zhǔn)。 相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但在 19811981 年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有 資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。 承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面

12、積為準(zhǔn)。 承租的公有居住房屋，以租用公房憑 證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。 二、集體土地上房屋征收補償 1 1、 補償對象 被拆遷人以合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、 農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計戶， 拆遷補償安置按戶進 行。 2 2、 被拆除房屋的用途和建筑面積 以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。 征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的， 對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除 而未拆除的舊房不予補償。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的， 被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可

13、以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。 拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。 違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屆物新建、 改建、擴 建的部分，均不予補償。 3 3、拆遷居住房屋補償 （1 1） 征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可 以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商 品住房4 / 4 每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）X X 被拆除房屋的建筑面積。 房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建

14、筑技術(shù)， 按估價時點的價格水平， 重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。 拆遷房屋的評估價格不包 括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結(jié) 合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估； 同區(qū)域 新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的區(qū) （縣）人民政府制定并公布。 （2 2） 征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應(yīng)當(dāng)按下歹 0 0 規(guī)定對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶 籍的被拆遷人予以補償安置： （一） 具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可

15、以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居 民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償； （二） 不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的 產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。 本條第一款第一項規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為： （被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格 補貼）X X 被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用， 由建設(shè)單位支付給被征地的村 或者村民小組。 被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （3 3） 拆遷居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補償拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨

16、時安置補助費，并 自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。 （4 4） 拆除居住房屋附屆的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （5 5） 征地農(nóng)業(yè)人口安置補助費、宵苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 4 4、拆遷非居住房屋補償 （1 1） 拆遷非居住房屋實行貨幣補償。 拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的 非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為： 被拆除房屋的建安重置價+相應(yīng)的土地使用權(quán)取 得費用。 本條第二款規(guī)定的被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由建設(shè)單位委托具有市房 地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)