某房地產(chǎn)項目建設計劃報告

1、某房地產(chǎn)建設工程方案實例三期工程總體概述：三期工程是整個社區(qū)的重要局部,處于中央組團的核心位置,對整個小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義.三期建筑面積13萬平方M酒店一幢,8幢住宅,其實為4幢,2幢連在一起,中間一道沉降縫均為23+1層.工程目標：總體目標：建成XX市具有南洋風情的特大景觀小區(qū)進度目標：三期竣工時間為 2007年5月1日主樓主體進度2006年5月1日完工,裝修至主樓驗收 2006年10月1日,配套及景觀2007年5月1日質(zhì)量目標：X市平安文明工地、X市市優(yōu)工程力創(chuàng)省優(yōu)本錢目標：限制在2.6億元包括主樓及配套和景觀本錢一、范圍方案1、范圍經(jīng)管方案：主要分為4個階段：前期階段、主樓階

2、段、配套階段、景觀階段 前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；配合工程辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實施；審查設計圖；監(jiān)理招標；施工招標；規(guī)劃放線,臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；主樓施工階段：根底開梢；根底施工；主體 1-23層；主樓裝修；水電安裝消防安裝；防水工程；門窗工程；電梯安裝；平整場地室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線工程、 分項；智能工程；道路工程；室外配電；景觀階段：苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置；宅前路；建設三期：1、樓號比擬集中,易于經(jīng)管.2、先開酒店是便于展示小區(qū)入口形象,有利于銷售；3、能將一期和二期連成一體,塑造整體小區(qū)形象.二、質(zhì)量平安方案1、爭創(chuàng)平安文明工地

3、為了樹立我公司良好的企業(yè)形象,嚴格根據(jù) X市平安文明工地的要求執(zhí)行,爭創(chuàng)X市平安文明工地樣板.需要在招標選擇施工隊伍時考慮此項費用.X市平安文明工地相關規(guī)定如下：附后2、工程主體質(zhì)量保證舉措施工單位標準：* 選擇有資金實力* 土建一級資質(zhì)建筑公司* 工程經(jīng)理資質(zhì)一級在招標文件中注明不得更換、需施工單位出承諾書 *ISO9000認證企業(yè)監(jiān)理公司標準：* 選擇有技術實力* 信譽良好* 敢于承當責任對工作認真負責的* 無建設主管部門不良記錄的監(jiān)理公司總工辦學習熟悉建筑高層施工標準,鍛煉自身水平,在施工經(jīng)管過程中能起到有的放矢的作用,更好的作好限制協(xié)調(diào)工作.配合監(jiān)理公司對施工單位作好監(jiān)督經(jīng)管工作,為監(jiān)

4、理公司樹立堅強的后盾,充分調(diào)動監(jiān)理人員的積極性,更好的為我方效勞.嚴格合同經(jīng)管,對所到達的質(zhì)量要求嚴格限制.作好主體隱蔽驗收工作,預防工程主體留下質(zhì)量隱患,提倡監(jiān)理旁站制對易出問題的工程部位提前做好細化防范技術方案.定期召開工程技術專題會,增強內(nèi)部溝通,及早解決問題于萌芽之中.三、投資限制1、綜合制定出限制總工程造價本錢的基數(shù).參考以往信息,匯總一期、二期造價本錢信息,分部門分類整理作為三期成本限制的依據(jù).總工辦造價限制本錢：以下為以往承包信息* 前期地質(zhì)勘察：二期60元/M;三期53元/M* 白蟻防治：2.5元/M2*地基處理：二期單樁樁長13M,施工單價64/M,高強預應力混凝土管樁400

5、X 95材料單價78元/M* 工程主體：11001200元/M2* 外網(wǎng)配套煤氣、水電接入、有線電視、管道等300元/M2* 景觀工程：140元/M2* 商品混凝土：；如果為了趕工期,使用商品混凝土；如果為了節(jié)約開發(fā)成本,建議局部使用或不使用,當然還得考慮工程辦手續(xù)辦理的難度和公司整體營銷策略的整體進程及銷售資金回籠程度.視具體情況而定.用商品混凝土和不用相差50天左右工期總量；三期混凝土總量約 4.5萬m3,C20: 280 元/m3; C30: 330 元/m3;現(xiàn)場施工攪拌 C20: 188+16.9; C30216+16.9;差價：90元/m3左右總差價：4.5萬X 90元/m3=40

6、5萬建設局費用和罰款；補給攪拌站費用 2項合計方案約80萬還差325萬?決策是否用商品混凝土？同公司開展戰(zhàn)略相一致：是求速度盡快占領市場,銷售資金盡快回籠；還是暫時節(jié)約 325萬本錢？工程辦前期手續(xù)本錢：各項手續(xù)費用.銷售部本錢：營銷籌劃宣傳費用廣告、樓書等、銷售提成.營銷籌劃 方面：1、宣傳方式：報紙、風景片、樓書、展覽會、新聞發(fā)布會、標牌等,2、制定總營銷策略,何時以何種宣傳方式推出.能起到良好的效果.有一 個統(tǒng)籌安排；每個階段都有不同的內(nèi)涵和主題 3、有創(chuàng)新的營銷建議：如請 一個有名的跳水運發(fā)動,贈其一套房子,讓其允許作為我方形象代言人.小 區(qū)景觀水景和游泳池較多,在游泳池旁邊做一個跳臺

7、；小區(qū)建成后平時舉行 游泳比賽.在廣告語中加上一句：你想體會與名人一起游泳的感覺嗎？想必 具有購房的煽動性.4、推出極具震撼力的廣告宣傳語：如萬科天景花園宣 傳語：“深圳住宅的明天.聯(lián)想集團的：“如果失去聯(lián)想,世界將會怎 樣.像這類廣告語都是萬科和聯(lián)想自己想出來的,只有自己才能體會本身 工程的賣點和價值觀念.材料部采購本錢：材料本錢主要指甲供材料2、確定銷售收益定出三期銷售價位便于以后進行本錢核算.比擬投入與產(chǎn)出.事先確定利潤 空間.實施過程中及時進行調(diào)整.財務是不可缺少的重要一環(huán).現(xiàn)在都講究 部門整和和工程化運做工程.3、確定變更程序流程,預防隨意變更增加本錢4、嚴格限制設計投資；深圳設計院

8、圖紙設計完畢后,審核圖紙及概算,在設計階段運用價值工程的概念合理規(guī)劃本錢四、進度方案1、合理安排前期手續(xù)進度見總部批件表,總部要求 2005年7月18日 開工2、前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；配合工程辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實施；審查設計圖；標高確實定、地基處理、施工工期確實定、監(jiān)理招標；施工招標；規(guī)劃放線,臨水臨電的接入；公安局宿舍段 道路修建；該階段進度待修繕.3、春節(jié)上班后,首先進行白蟻防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為工程辦跑前期手續(xù)作好鋪墊；以上工作方案2005年5月1日前完成以上事項,簽定合同后就算閑置 1個 月,也不能

9、出現(xiàn)到使用時因程序問題耽誤工作.4、主樓施工階段：2005年7月18日-2006年5月31日主體階段；2005年7月18日一7月31日 臨建搭設、根底開挖8月1日一9月1日根底施工9月1日一2006年4月31日 主體23層施工按每層10天計,其中根底檢 測及根底驗收10天5月1日一5月31日主體驗收階段；2006年6月1日-2006年10月1日主樓裝修階段5、配套施工階段：2006年10月1日一2007年1月31日6、景觀施工階段：2006年2月1日一2006年5月1日如2005年7月18日開工日期延后,其余時間相應順延.建議銷售交房日期在開工日期后22個月 五、人員方案1、三期應配備人員：經(jīng)

10、理 A、土建工程師2名、王明中、黃永仁、于洪波、1名景觀工程師2、人員分工：經(jīng)理A負責總協(xié)調(diào)及處理日常性事務土建甲 負責酒電公寓及1棟樓土建和社區(qū)內(nèi)土建雜事土建乙 負責其余3棟樓土建水暖甲負責整體三期給排水及消防方面電氣甲 負責其余3棟樓電氣電氣乙 負責酒電公寓及1棟樓電氣和檔案行政性事務景觀x負責二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整3、隊伍建設建立與業(yè)績考核相應的獎罰機制得公司支持增強公司企業(yè)文化核心理念的灌輸,消除拜金主義、個人主義、工作腐敗主義.每月定期開展專業(yè)技術討論會適當時候開展相應專業(yè)培訓,提升經(jīng)管班子素質(zhì)增強內(nèi)部溝通,預防各專業(yè)人員各自為是增強外部溝通,預防由于部門不協(xié)調(diào)影響工

11、程進程六、內(nèi)外溝通 與總部人員的溝通:前期工作：安排專人與總部總工辦聯(lián)系,當前緊要問題1、催促總部住宅集團讓深圳設計院盡快拿出三期報建技術方案,工程辦才能開始三期工程的前 期手續(xù)工作,報建技術方案經(jīng)規(guī)劃局批準后,才能進行地質(zhì)勘察工作.2、完成三期的設計交接工作,作好平穩(wěn)過度. 3、以后施工階段遇到需總部總 工辦解決問題再及時聯(lián)系.與分集團領導溝通：及時制定出三期工程方案,安排工程進度,說明質(zhì)量 目標、本錢情況.便于上司及時了解情況,作出英明決斷.方案每月寫一份 績效報告,匯報工程正在進展情況,存在問題及解決方法,工程今后工作安 排.與分集團各部門的溝通工程是一個整體,工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)

12、責任,同時涉及到材料部門、 預算部門、工程辦前期,各部門只有緊密配合,才能到達良好效果.工程前期總工辦配合工程辦工作：1、配合工程辦總規(guī)報批,同深圳設計院協(xié)調(diào),提出工程技術方面的意見, 盡快將總規(guī)拿下,便于其他手續(xù)的辦理和各項工作的開展.2、施工圖審查前期階段,配合工程辦作好具備審圖的條件,提前簽好白蟻 防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同3、施工圖審查階段配合工程辦解答建設行政主管部門提出的疑問,盡量使 我方的施工圖少做調(diào)整.4、招標備案階段,配合工程辦辦好監(jiān)理招標、施工招標等重大招標事項,提供相關資料.與材料部門的協(xié)調(diào)：1、待深圳設計院施工圖紙完畢,各部門碰頭一致后,將甲供材料列清單交 于

13、材料部門,讓其及早詢價.2、盡量在施工階段及早尋價,不至于影響三期工程進度與設計院、監(jiān)理單位的溝通設計方面：1、從總部接手深圳設計院后,作好與該院的溝通,催促其盡快完成施工圖紙.并在設計圖紙完畢后,同設計院溝通協(xié)調(diào)作好設計階段投資 限制；2、搞好深圳設計院和景觀設計公司三期的協(xié)調(diào)工作.使景觀設計公 司盡快找到三期工程的切入點.盡早完成三期工程的景觀設計在不影響二 期景觀設計的前提下與X市建設行政部門的溝通與各施工單位的溝通七、風險經(jīng)管方案1、資金斷鏈這是最大的風險,萬科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財務 總監(jiān).最能說明這一點,資本運營是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重.考慮公司現(xiàn)有資金及總部支

14、持資金還是分公司自己自足.開工13萬平方M 總體需要資金2.6個億130000平方 如2000元,主樓按1500元/m2,配套 及景觀按500 m2.主樓主體按總造價的50%+,主體圭t頂需要130000平 方M 1500元/m2X 50%=9750萬元.主體封頂后可取得預售許可證,可大面 積回籠資金,如每家墊資1000萬,實際周轉(zhuǎn)資金需5000萬即可；考慮到公司人員工資根本開支和日常消耗及主體封頂后銷售可能不暢等不利因素, 籌 措資金保守一點7500萬即可.資金緊張寬松情況下,酒店公寓 1個施工單位,剩下每4幢樓一個施工單位,這樣3個施工單位；這種風險較大技術 方案資金緊張情況下,酒店公寓1個施工單位,其余每2幢樓一個施工單 位,這樣5個施工單位；2、進度風險：合理安排前期手續(xù)辦理,開工時間確定后,嚴格根據(jù)安排執(zhí)行,遇見不可 限制因素及時調(diào)整.注重細節(jié),預防因公司程序誤事,提前方案好程序需要時間,合理安排.選擇有資金實力、質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的施工隊伍,招標是其中關鍵一環(huán).招標文件中應明確標明某