萬科物業(yè)電梯設備維護作業(yè)方法與過程管控

1、精品文檔萬科物業(yè)電梯設備維護作業(yè)方法與過程管控（收藏）1 .目的規(guī)范萬科物業(yè)電梯設備供方維護標準及維護作業(yè)要求。2 .范圍適用于萬科物業(yè)電梯設備維護業(yè)務外包監(jiān)控管理3.職責部門/崗位職責專業(yè)管理部門規(guī)范電梯設備管理標準；監(jiān)督指導各項目電梯設備房管理情況；電梯供方維護情況進行評估。項目負責人監(jiān)督本部門電梯設備管理。維修負責人指定電梯設備外包監(jiān)督責任人；監(jiān)督電梯外包方及外包監(jiān)督責任人職責落實情況；對電梯外包方工作評估。設備監(jiān)督責任人對電梯供方定期維護工作進行監(jiān)督、評估。電梯維保外包方依照外包合同及本作業(yè)指導書要求落實維保職責?？删庉?.方法與過程控制4.1 電梯設備維護標準4.1.1 轎廂設備維護

2、標準1）轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。2）轎廂內(nèi)照明良好，應急照明燈、報警功能應正常，轎廂通風風機無異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。3）緊急對講話筒有使用提示標識，摘掛便利、通話聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫面 能分辨乘客面孔。4）轎廂平層誤差在正負10mm以內(nèi)。5）電梯運行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。行駛過程中轎廂無明顯晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活, 無卡、擦聲首。4.1.2 電梯機房設備維護標準1）機房內(nèi)配置盤車專用工具一套。2）控制柜內(nèi)的排風扇運行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火磷化跡

3、象，接地電阻小于4歐、動力線絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、 指示燈、照明工作正常、無缺損，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。3）曳引機電動機連接緊固，無晃動，無異常運行聲音，電動機軸承溫度應不高于80Co4）減速器螺栓無松動、無銹蝕，運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤滑油清潔、無滲漏，油面在標準范圍內(nèi)。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度,油溫不高于85度。5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應與箱體連接緊密無漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封、潤滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。6）制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲，曳引機轉(zhuǎn)動時

4、閘瓦制動帶與制動輪之間無相摩擦現(xiàn)象。閘瓦與制動輪間隙小于 0.7mm ,制動器線圈溫升不超過該電梯使用說明書規(guī)定的溫度范圍。（電梯機房設備應防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關(guān)上。圖庫配圖）7）鋼絲純維護標準：A.鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。B.轎廂和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻，張力差小于5%。C.鋼絲純斷絲在各純股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。D.斷絲集中在1或2個純股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過 16根。E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑 90%。8）防止鋼絲純在曳引輪純槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。4.1.3電梯運行

5、設備維護標準1）轎廂門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。 轎廂門刀對廳門地砍間隙為5-8mm o轎廂地砍對門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖啥合應不小于 7mm。層 門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5mm o2）門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好，無銹蝕。3）轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水，設備無灰塵。4）轎廂導軌導輪管理標準：A.導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位適中。B.檢查滑動導輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應均勻。C.導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動

6、，無 銹蝕。5）限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷絕安全 開關(guān)的可靠性。6）安全鉗A.傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好的機油潤滑鉗口滾動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應 靈敏可靠。B.安全鉗塊與導軌工作面問間隙一般為 4mm左右。7）補償柜在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音純應完好無折斷，無嚴重磨損。8）安全觸板的動作應靈敏可靠，具碰撞力不大于 5牛頓，電梯故障停止運行時，在轎廂內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在 200-300牛頓范圍內(nèi)。9）緩沖器A.油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下，油面高度應保持在最低油位以上。B.緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，

7、釋放回復自由高度位置時間應小于120秒。4.1.4電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)持證人員在15分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場實施救助，非專業(yè)持證人員禁止實施救助。4.2 電梯供方管理規(guī)范1）服務中心電梯業(yè)務分包監(jiān)督人員編制本項目電梯年檢管理清單，以便有效做好年檢有效期到期前的準備工作。2）電梯維護外包方須具備相關(guān)資質(zhì)要求。電梯維保供方派駐現(xiàn)場維修人員須持有規(guī)定的資格證書，資格證書復印件在服務中心備存。3）服務中心電梯業(yè)務分包監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書，監(jiān)督人數(shù)參考1人/30部電梯配置。4）電梯維修保養(yǎng)合同完善，供方監(jiān)督人員掌握合同要點。5）每月由責任部門依據(jù)合約和質(zhì)量記錄，對服務供方

8、保養(yǎng)情況進行評估，并填寫電梯供方月度工作評估積分卡作為供方是否扣款或終止保養(yǎng)合同的依據(jù)，結(jié)果 及建議書面知會服務供方。6）電梯維保供方每月前3日，應根據(jù)年度計劃分析上月工作不足，制定下月工作 計劃，提交服務中心維修負責人。7）每季度專業(yè)部門對電梯的運行、保養(yǎng)及故障情況進行總結(jié)，并對服務供方的保養(yǎng)計劃內(nèi)容和完成情況進行綜合評價。4.3 日常操作注意事項1）對手拉的產(chǎn)、鋼絲純套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應認真檢查, 確無損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過載，開閘扳手、盤車手輪應齊備、 好用。2）在井道內(nèi)作業(yè)時，嚴禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點上的操 作。3）在轎頂進行

9、檢修作業(yè)時，應將安全鎖、聯(lián)動開關(guān)和轎頂檢修盒上的急停開關(guān)斷 開。4）用手輪盤車升降電梯時，應斷開盤電源開關(guān)，并確保轎、廳門已關(guān)閉。5）在轎頂進行保養(yǎng)或檢修，需要移動轎廂時，嚴禁快車運行，應采用慢車點動運 行轎廂。6）在底坑作業(yè)時，應將限速器漲緊裝置的安全開關(guān)和檢修盒的急停開關(guān)斷開。7）禁止將安全開關(guān)如安全鉗、安全窗、門聯(lián)鎖開關(guān)等用機械方法或電氣短路方法 封起來運行。8）只有在電梯停駛狀態(tài)時，方可進行檢查或保養(yǎng)曳引純。9）當對電梯進行任何調(diào)整時，乘梯人員離開，保證轎廂內(nèi)無人，并關(guān)閉轎廂門。10）檢修未完，檢修人員需暫時撤離現(xiàn)場時，應做到：A.關(guān)閉所有廳門，一時關(guān)不上的必須設置防護，并在廳門懸掛“

10、危險，切勿靠近” 的警告牌，并派人值守。B.切斷總電源開關(guān)。C.通知有關(guān)人員11）維修、保養(yǎng)工作12）更換電梯曳引繩4.4 定期巡檢及維護要求4.4.1半月維護項目及要求廳P維護部位標準1機房、滑輪間環(huán)境清潔、門窗完好、照明正常。2手動緊急操作裝置齊全、在制定位置。3曳引機運行時無異常震動或異常聲響4制動器輪軸各部位潤滑、動作靈活。5制動器間隙打開時，制動襯與制動輪不應發(fā)生摩擦。6編碼百¥清潔、安裝牢固。7限速器各輪軸部位潤滑、動作靈活，電器開關(guān)正常。8轎廂頂清潔、防護欄安全可靠。9箱頂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作止常101112井道照明齊全、正常13轎廂照明、風扇、應急照明工作止常14轎

11、廂檢修升關(guān)、急停升天工作止常15轎廂內(nèi)報警裝置、對講系統(tǒng)工作止常16轎廂內(nèi)顯示、指令按鈕齊全、后效17轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕）功能后效18轎門門鎖電氣觸點清潔、觸點接觸良好、接線可靠。19轎門運行開啟、關(guān)閉工作止常。20轎廂平層精度符合標準（層門地砍和轎門地砍的高度差在± 10mm的范圍內(nèi)）。21層站召喚、層樓顯示齊全、后效22層門地砍清潔23層門自動關(guān)門裝置工作止常24層門門鎖自動復位用層門鑰匙打開手動開鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動復位。25層門門鎖電氣觸點清潔、觸點接觸良好、接線可靠。26層門鎖緊原件嚙合長度不小于7毫米27底坑環(huán)境清潔、無滲水、積水，照明正常。28底

12、坑急停開大工作止常4.4.2季度維護項目和要求廳P維護部位標準1減速機潤滑油油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無滲漏2制動襯清潔、磨損量不超制造單位要求（制動襯磨損不應大于原厚度的1/3 ）3位置脈沖發(fā)生器工作止常4選層器動靜觸點清潔、無燒蝕5曳引輪槽和曳引鋼絲純清潔、無嚴重油膩、張力適中，當鋼絲繩上出現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達到原來直徑的 10%6限速器輪槽和鋼絲純以上時，鋼絲繩應報廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否T,其張力與平均值偏差均不大于5% o7靴襯和滾輪清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側(cè)的磨損大于1mm時應更換靴襯，安全鉗嘴與導軌之間的間隙為3-5mm ）。8驗證轎門關(guān)閉的電氣安全裝置

13、工作止常9層門、轎門系統(tǒng)中傳動鋼絲純、鏈條膠帶按要求清潔、調(diào)整10層門門導靴磨損量不超標11消防開關(guān)工作正常，功能后效12耗能緩沖器電氣安全裝置功能后效、油量適宜、柱塞無銹蝕13限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置工作止常4.4.3半年維護項目和要求廳P維護項目標準1電動機與減速機聯(lián)軸器螺栓無松動2曳引輪、導向輪軸承部無異常聲、無振動、潤滑良好。3制動器上檢測開關(guān)工作正常，制動器動作可靠。4曳引輪槽磨損量不超標。5拄制柜內(nèi)各接線如了各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。6控制柜各儀表顯不止確7井道、對重、轎頂各反純輪軸承部無異常聲、無振動、潤滑良好。8曳引純、補償純磨損量、斷絲數(shù)不超標。9曳引純純頭組合螺母無松動。10限速器鋼絲純磨損量、斷絲數(shù)不超標。11層門、轎門門扇門扇各相關(guān)間隙符合標準。12對重緩沖距符合標準13補償鏈（繩）與轎廂、對重結(jié)合處固定、無松動14上下極限開關(guān)工作止常4.4.4年度維護項目和要求廳P維護項目要求1減速機潤滑油更換、優(yōu)質(zhì)達標2控制柜接觸器、繼電器觸點接觸良好3制動器鐵芯（柱塞）進行清潔、潤滑檢查、磨損量不超標4制動器制動彈簧壓縮量達標，有足夠的制動力5導電回路絕緣性能測試達標6限速器安全鉗聯(lián)動試驗工作止常7上行超速保護裝置動作試驗工作止常8轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓緊固9轎廂和對重的導軌支架固定、無松動10轎廂和對重的導軌清潔