對(duì)以房養(yǎng)老新思路的思考

1、對(duì)以房養(yǎng)老新思路的思考摘要：在社會(huì)保障體系逐漸完善的情況下，如何應(yīng)對(duì)“未富先老”的國(guó)情， 真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)。本 文探討了以房養(yǎng)老新思路：政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、以房養(yǎng)老、金融服務(wù)。關(guān)鍵詞： 以房養(yǎng)老 思路方式我國(guó)正進(jìn)入老齡社會(huì)，目前60歲及以上的老年人口已達(dá)億，占全國(guó)總?cè)丝?的11%預(yù)計(jì)到2050年老年人口將達(dá)億，占總?cè)丝诮?5%在社會(huì)保障體系逐漸完 善的情況下，如何應(yīng)對(duì)“未富先老”的國(guó)情，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老 有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)，成為政府和社會(huì)普遍關(guān)注的重大問題。、問題與思考“老有所養(yǎng)”的兩大基本要素：一是有適合的居所

2、，因?yàn)槔夏耆松顑?nèi)容主 要是依托居住空間環(huán)境來實(shí)現(xiàn)，年齡越大對(duì)居所的依賴性越強(qiáng)；二是有相應(yīng)的可 支配收入,用來滿足物質(zhì)和精神生活的需求。近幾年各級(jí)政府高度重視養(yǎng)老事業(yè)，積極采取切實(shí)有效的措施，在稅費(fèi)減免、 財(cái)政補(bǔ)貼、養(yǎng)老金遞增等方面實(shí)施政策傾斜。一是政府財(cái)政是養(yǎng)老事業(yè)的投資主 體；二是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(如養(yǎng)老院，托老所等)是政策優(yōu)惠和資金投入的主要對(duì)象；三是 政府可投入的養(yǎng)老資源與實(shí)際需求差距很大。目前社會(huì)各界議論和關(guān)注的熱點(diǎn)主 要圍繞:政府應(yīng)加大投入、老年公寓如何設(shè)計(jì)、如何服務(wù)等問題展開。但資金從 何處來這一核心問題卻被忽視。筆者認(rèn)為，即使今后我國(guó)財(cái)力不斷豐厚，對(duì)老齡事 業(yè)的資金投入持續(xù)增加，也無法

3、同步滿足日益龐大的老齡群體和日益增長(zhǎng)的物質(zhì) 及精神需求。如:鞍鋼目前大部分退休人員而言，其特點(diǎn)是原工資性收入較低，積蓄較少。 通過房改獲得的自有住房是其家庭最大的財(cái)產(chǎn)，也是在生活資料方面最大的社會(huì) 資源存量，因此只有發(fā)揮和盤活現(xiàn)有住房，向存量住房要資金，將生活資料轉(zhuǎn)化為 養(yǎng)老資金，降低生活成本，提高支付能力，才能加快實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)。二、思路與方式1. 總體思路主要是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、以房養(yǎng)老、金融服務(wù)。(1) 政府引導(dǎo)。高度重視養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵(lì)引導(dǎo)以房養(yǎng)老，通過制度創(chuàng)新，政策 傾斜,專項(xiàng)啟動(dòng)，積極調(diào)動(dòng)社會(huì)各方資源為養(yǎng)老事業(yè)服務(wù)。(2) 市場(chǎng)運(yùn)作

4、。按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，由銀行、保險(xiǎn)、住房公積金管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋管理和司法公證部門、拍賣行業(yè)、 中介行業(yè)等機(jī)構(gòu)和部門共同參與及操作。(3) 以房養(yǎng)老。實(shí)施住房生活資料與養(yǎng)老貨幣資金的互動(dòng)與五個(gè)“轉(zhuǎn)通”：一是人與房轉(zhuǎn)通。60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人。二是新與老轉(zhuǎn)通。一方面是老年人與中年人轉(zhuǎn)通，現(xiàn)有60歲及以上為“存 量人”，將近退休的中年人為“增量人”，兩者不能隔裂而應(yīng)貫穿，破除現(xiàn)行就存 量老人制訂和開發(fā)各種優(yōu)先政策及金融產(chǎn)品的思維定勢(shì)；另一方面是老房與新房 轉(zhuǎn)通?，F(xiàn)有自住產(chǎn)權(quán)房為存量房，需要購買新居房為增量房，在發(fā)掘、搞活現(xiàn)有存 量房資源的同時(shí)，對(duì)后續(xù)新居增量房

5、需求一并考慮，統(tǒng)籌建設(shè)，如適合老齡人居住 的多功能老年公寓、普通商品房等。三是房與錢轉(zhuǎn)通。通過運(yùn)作機(jī)構(gòu)將住房變現(xiàn)金，用自己的房變現(xiàn)為自己的錢， 用于提升養(yǎng)老生活質(zhì)量。四是購與租轉(zhuǎn)通。根據(jù)老年人及家庭的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)購房、租房、調(diào)房應(yīng)同 步顧及、相互轉(zhuǎn)通。五是政策性住房與商業(yè)性住房轉(zhuǎn)通。老齡群體中經(jīng)濟(jì)收入存在高、中、低 三個(gè)層次。目前政府提供的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等政策性住房在數(shù)量上難以 普惠符合條件的中低收入者，由于歷史的原因，部分老年人居所多為老、破、小。 通過市場(chǎng)化運(yùn)作，將這部分住房騰出，用于廉租住房房源。(4) 金融服務(wù)。目前無論是住房公積金管理機(jī)構(gòu)提供政策性住房貸款，還是商業(yè)銀行提供的

6、經(jīng)營(yíng)性住房貸款，均以退休年齡為“紅線”，申貸人資格和還貸 期限一般截止到退休年齡。公積金管理中心的買斷產(chǎn)權(quán)以房自助養(yǎng)老尤為重要。自主開發(fā)創(chuàng)新，如:(1)由開發(fā)商建造新型養(yǎng)老公寓，個(gè)人購買,公益性機(jī)構(gòu) 管理;(2)由開發(fā)商建造，政府一次性買斷，個(gè)人租用;(3)由開發(fā)商建造，政府租用, 公益性機(jī)構(gòu)管理；(4)由公益性機(jī)構(gòu)建造，政府補(bǔ)貼,個(gè)人買或租:(5)老年人騰出 的住房由政府作為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，解決中低收人家庭的住房問題等， 也可將各種方式組合交叉運(yùn)作，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各種存量房資源，加以重組整合，營(yíng) 造全新的格局。2.養(yǎng)老方式據(jù)20 1 5年國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃預(yù)測(cè)，在本世紀(jì)前1 5年,我國(guó)將

7、強(qiáng)調(diào)以家庭 養(yǎng)老為主,走家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的道路，改造和新建多樣化的老年住宅， 增建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，大力改善家庭養(yǎng)老環(huán)境是我國(guó)老年安居環(huán)境建設(shè)的首要 任務(wù)。目前我國(guó)養(yǎng)老方式基本為四種：一是分散式居家養(yǎng)老，其住宅為本人或子女 所有,生活自理或請(qǐng)保姆或由子女護(hù)理，這種傳統(tǒng)型養(yǎng)老是目前主流方式。二是集中式機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（也稱社會(huì)養(yǎng)老）,即各種“養(yǎng)老院”、“敬老院”、“托老所”、“護(hù)理院”等等，由政府投入或社會(huì)捐贈(zèng)，屬社會(huì)福利性質(zhì)，主要解決“三無”老 人（無子女、無依靠、無經(jīng)濟(jì)實(shí)力）的養(yǎng)老問題。三是集中式老年公寓，由開發(fā)商 建造,市場(chǎng)化運(yùn)作，且?guī)в幸欢ǖ墓嫔?，可購可?配套設(shè)施齊全，實(shí)施產(chǎn)權(quán)式

8、酒店管理和服務(wù)，是新型的居家養(yǎng)老方式。四是分散式社區(qū)養(yǎng)老，在傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老 的基礎(chǔ)上，由社區(qū)建立專門服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過政府購買服務(wù)方式，對(duì)所在社區(qū)的老人 分門別類適時(shí)上門提供生活照料及保健康復(fù)等方面的服務(wù)，是社區(qū)福利事業(yè)的一 個(gè)組成部分。目前及今后總體上是以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老為輔，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ) 充。目前我國(guó)獨(dú)生子女政策形成“ 4:2:1 ”家庭結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及占比持續(xù)擴(kuò)大的 趨勢(shì)，老年人及青年人觀念的不斷轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)型分散式的居家養(yǎng)老方式將逐步被 集中式新型老年公寓的養(yǎng)老所取代。但是在制定房地產(chǎn)開發(fā)政策和開發(fā)商新建住 宅小區(qū)時(shí),這一趨勢(shì)尚未受到重視，在政策上只明確要擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住 房、限價(jià)房

9、、定銷房和占70%勺90平方米以下的中小戶型房,以及綠化率、商場(chǎng)、 服務(wù)行業(yè)、文體活動(dòng)場(chǎng)所等生活服務(wù)設(shè)施，唯獨(dú)沒有提出有關(guān)老年公寓的政策要 求。建議在新住宅小區(qū)開發(fā)規(guī)劃建設(shè)中，明確設(shè)定多功能老年公寓建設(shè)的量化 比例,如10萬平方米住宅小區(qū)，應(yīng)建若干比例面積的老年公寓，同時(shí)配套社區(qū)養(yǎng) 老服務(wù)部門，使新建住宅小區(qū)成為適合老、中、青、幼四個(gè)層面宜居的和諧社區(qū)。三、啟動(dòng)與試點(diǎn)如何找準(zhǔn)切入點(diǎn)，啟動(dòng)創(chuàng)新試點(diǎn)工作，筆者認(rèn)為應(yīng)從住房金融入手。在老齡 金融服務(wù)和以房養(yǎng)老方面，初步設(shè)計(jì)以下創(chuàng)新品種。1. 試辦住房公積金“加按揭”貸款?！凹影唇摇辟J款是指已辦住房按揭貸款,正常還款一年以上，為現(xiàn)房的借款人提供一種“追

10、加”貸款服務(wù)，包括兩種涵 義:一是根據(jù)其抵押房產(chǎn)的評(píng)估值和貸款成數(shù)，已還部分貸款后，房屋價(jià)值大于貸 款余額,對(duì)已還貸款數(shù)仍可繼續(xù)貸出。二是房?jī)r(jià)升值，現(xiàn)評(píng)估值超過原評(píng)估值，升 值部分可按貸款成數(shù)計(jì)算后再追加部分貸款，增加的貸款可付現(xiàn)金用于合法的日 常消費(fèi),對(duì)于即將退休或原貸款期限30年的借款人，突破原貸款政策以退休年齡為限的紅線 增貸部分可以用于養(yǎng)老。2. 試辦老齡住房公積金貸款。對(duì)退休前正常繳存住房公積金的職工，在退休 時(shí)不提取住房公積金賬戶余額者，可申辦住房公積金貸款，用所購新房抵押，由本 人或繳存住房公積金但無貸款的子女償還，原住宅由住房公積金管理中心用增值 收益資金收購，用于廉租住房或經(jīng)

11、濟(jì)適用住房房源。3. 試辦“以房自助養(yǎng)老”。對(duì)退休前正常繳存住房公積金一年以上、已退休且年滿65歲及以上的老人，可將自有產(chǎn)權(quán)住房賣給住房公積金管理中心，老人 一次性收取房款，同時(shí)住房公積金管理中心再將此房返租給老人，租期雙方約定, 租金與市場(chǎng)價(jià)相同。老人按租期年限將租金一次性付與管理中心，其他費(fèi)用均由管理中心交付。租期滿后，如老人健在則租金全免：如期內(nèi)過世，剩余租金則退還 老人的遺產(chǎn)繼承人。這一辦法側(cè)重于居家養(yǎng)老。住房公積金管理中心最終將其房 屋用于廉租住房或經(jīng)濟(jì)適用住房。4. 試辦按揭與倒按揭串聯(lián)接力貸款。對(duì)現(xiàn)有住房公積金按揭貸款購房的職工,即將退休且正常還貸即將結(jié)束，住房公積金管理中心與借

12、款人雙方約定，再辦 理倒按揭貸款，對(duì)該房重新評(píng)估后再抵押給住房公積金管理中心，一次性或按月 取得一筆資金，用于養(yǎng)老費(fèi)用，該房仍由本人居住直到去世，其房產(chǎn)可以由其子女 或住房公積金管理中心出售，用來償還貸款本息，如由住房公積金管理中心處置 變現(xiàn),價(jià)值大于貸款本息的，剩余部分退還給繼承人。5. 試辦產(chǎn)權(quán)回購或業(yè)務(wù)。開發(fā)公司建造的商品房或老年公寓，由老人本人或 家人全額付現(xiàn)或住房公積金貸款購買入住。次年起 ，開發(fā)商逐年向其回購部分產(chǎn) 權(quán),對(duì)全額付現(xiàn)購房者，其回購資金用于養(yǎng)老；對(duì)于住房公積金貸款購房者，可以 用回購資金償還貸款。由于房?jī)r(jià)的升值，原則上可以住新房不花錢。住房公積金 管理中心回購?fù)戤吶〉猛耆a(chǎn)權(quán)后，可再循環(huán)使用。6. 試辦公益性與經(jīng)營(yíng)性結(jié)合運(yùn)作的老年公寓。由住房公積金管理中心選擇實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目位置好的開發(fā)商，在開發(fā)新住宅小區(qū)時(shí)，建造若干面積的多功能新型 老年公寓，由住房公積金管理中心用增值收益資金一次性購買。對(duì)正常繳存住房 公積金的已退休或即將退休人員且均未提取住房公積金存款者，優(yōu)先準(zhǔn)予購買或 租賃