房地產(chǎn)價格問題論文

1、畢業(yè)設(shè)汁畢業(yè)題目：房地產(chǎn)價格網(wǎng)題學(xué) 生：指導(dǎo)老師：厲要：借地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安 全貞接關(guān)系著國家鏈安全和宏觀經(jīng)濟的安全。其上溉原因主要有:哄求矛盾逐步占 顯;開發(fā)商違規(guī)因地行為擾禮了正常的市場平衡;經(jīng)濟適用房所占比階極小,無法影響 供給、平抑房價;潼動牲過剰下的被動投機;戶籍制度間接推動地產(chǎn)價18的上漲。 借地產(chǎn)價格過快上總?cè)菀壮霈F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，增加金融風(fēng)險，不利干中國經(jīng)濟良 性、持續(xù)的發(fā)展。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價怡的對策與建放是:調(diào)整開發(fā)投資給構(gòu)，增 加低價位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利涌;加大對房地產(chǎn)價格的 檢查與監(jiān)管力度,絨護

2、市場正常的價恪扶序。關(guān)建詞：傍地產(chǎn)價恪;原因分橋;調(diào)控政策、房地產(chǎn)價格的欄念借地產(chǎn)價格可以用“房價收人比”和“價格租金比”兩個指標(biāo)來僧量。借價 收人比即住房總價與居民年收人的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費需求的可持 續(xù)性，國際上通常認為房價收人比在46倍之同較為適當(dāng)謔是20世紀(jì)90年代初世界 銀行專家黑馬提出的一個世界為“比較理想”的借價收入比。黑馬指出屈價 收入比高于6倍,就難以形成買方市場，要使人們買得起房屈價收人比要在5以下。而 巾國全國的平均房價收入比在710倍左右，在一些城市已超il或遠遠超過10倍，、 的房價收入比超過14倍。選反映了中國僻地產(chǎn)價恪呈現(xiàn)il快上洗狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價

3、 格租金比”反映借價與租價的背離程度，也是列斷房地產(chǎn)價18是否理性增長的重要因 素?！皟rIS租金比”是國際上通常用來表示房價水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制謔 里我II）呆用國家貌計局公布的商品房J8售價18指數(shù)和租賃價18指數(shù)之比來表示房 價與租金價格的相對變化：如果比値大于1,說明價18租金比額高，投機成分和市場泡 昧增大;反之，如果比值小于1,則說明價格租金比較低,市場的投機成分和泡沫在減 少。ifi年來，中國房地產(chǎn)市場“價怡租金比”不Bi提高,2003年全國為1.03,2004-2008 年_直在1.04以上,2009年上半年雖然有所回落,（i依然大于1的臨界值。說明砸著房 價的不斷上升,

4、中國借地產(chǎn)市場的投機成分和泡沫在不斷増大。二、屈地產(chǎn)價格攀升的原因大規(guī)模的傍地產(chǎn)價格的上漲,中國的居地嚴是否是泡沫已成為經(jīng)濟學(xué)家們過論的焦點。日本 在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅，嚴車地扌I擊了其經(jīng)濟虎應(yīng)了具近十年的經(jīng)濟衰退。國的許多 經(jīng)濟研究者制以日本瞬地嚴泡沫為參照作了大量的對比研究，并得出了有價値的結(jié)論。但是，日本 居地嚴發(fā)展有貝特殊的一面，它是在特定的歷史壞境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景 和壞境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別，中國房地嚴不會出現(xiàn)類似20世紀(jì)90年代初日本的房地嚴 泡沫,只有了解中國居地嚴價格上升的真正原因，才能有效地采用!關(guān)破策來荷導(dǎo)尿地嚴行業(yè)的 正確發(fā)嵐。我

5、國當(dāng)前房地嚴價格上升的原因主要有：（一）俠求芳盾逐步顯是房價上漲的在原因1.碩附為主導(dǎo)的運作體制導(dǎo)致傅地產(chǎn)供給的不足。因土地俱應(yīng)量減少而導(dǎo)致俱 求開盾逐步心顯是房價上漲的貞接原因。市場價格圍繞價值上下液動,需求増加并且 供給城少時會造成價松的上SL找國瞬地產(chǎn)市場并不是真正恵義上的市場經(jīng)濟，而是 以政府為主導(dǎo)的運作IHJo 士地的國家所有,使土地（ft應(yīng)完全處干國家壟斷狀態(tài)，土 地的相對俠給不足，必然造成價格的上洗。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值fit組成中有兩個壞節(jié)存在著壟Bi行為:一是在土地獲得 階段,國家對借地產(chǎn)開發(fā)實行國有土地使用權(quán)岀讓制度，即士地使用權(quán)批租一級市場 由國家壟撕;二是在市場營舗階段

6、，房地產(chǎn)是一彳、區(qū)域性的市場馬地產(chǎn)的買賣血是在 一定的地理空間上進行的，占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間借地產(chǎn)的（ft給 壟斷。由于空間的唯一性，導(dǎo)致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量，形成壟Bfi價榴?？梢钥?出，雙重壟斷是導(dǎo)致僻地產(chǎn)價恪上洗及消費者剰余被剝奪的重要原因。2馬地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本色括:土地成本、建安成本、 管理費用、稅費、利網(wǎng)等，土地價恪和建林價恪的上洗，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不Bfi提高, 對借價上張形成了推動力。（1）土地交易價招不BfiiSo首先，土地是一切經(jīng)濟活動的SW,著工業(yè)化和城 市化建設(shè)的推進，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的

7、 士地資溫被占用，土地（ft需方18緊,士地交易價格不Bi上戀。其次，土地價恪的不斷學(xué) 升也受到地方政府的利益驅(qū)動。目前，土地的收人是地方WK的支fto 2003年的 賣地收入為216億元,相當(dāng)于市地方財政總收人的24%。房價、地價的上洗，有助于地 方政府獲取更多的收入，地方政府缺乏抑制房價上淒的動力，土地交易價格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動了房屋孫售價格的上洗。(2)1林價格上滋。我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結(jié)構(gòu)升級階段，投資需求 旺盛，生產(chǎn)結(jié)梅偏重于重工業(yè)化,對拠鉄、水泥、建林等能檢、原林料需求較大，而國 際市場初級產(chǎn)晶也處于價IS上漲階段，這就導(dǎo)致了能源、原林料價格濟勢t So 20

8、04 年,建林價格指數(shù)曾達到105.1,生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房價提高。3.需求具有慚性帶動投資性資本介人導(dǎo)致僻價上洗。商品房是一種特殊的商晶: 一方面可以用來居住，是其實用性；另一方面，商晶借可以用來投資，其價值相對較高， 風(fēng)險相對較小。(1) 投資性需求。從20世紀(jì)90年代至今，我國儲蓄率大體維持在38%至40%右, 遠遠高于世界25% 右的一段水平。隨著利率的下降和居民投資恵識的逐浙上升， 投資理則逐浙成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風(fēng)險相對較高,需要大 量的操作經(jīng)殮，人們的了解和接受程度還相對比較低,加上金融市場的不健全，打擊了 潛在投資者的投資信4所以借地產(chǎn)投資以相對較低的

9、風(fēng)險和穩(wěn)定的收益率逐浙成 為投資者的選擇對象。很多城市岀現(xiàn)的房價上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的 上升影了房屋和賃市場的價汛這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不Bi增加。據(jù)貌 廿,截至2007年6月底，全國商品房空置面枳為1.24億平方米，其中空置商品住宅6563 萬平方米，空置亦公樓758JJ平方米，空置商業(yè)營業(yè)用房3 806JJ平方米。(2) 實用性需求。商品房最終的用邇是用來居住。由于我國人口基數(shù)大，新増人 口多，同wm居民人均住房面枳較低，所以人m改善居住條件的要求也十分迪切,對 于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有則性,而投資性需求具有彈 性,I著資產(chǎn)價格的上升,使人1

10、產(chǎn)生資產(chǎn)特續(xù)上升的預(yù)期，可以得岀姬期需求曲線DSo在資產(chǎn)價招比較低的時候馬產(chǎn)的投資價值沒有休觀，由于人們對居住空間的習(xí) 憤,類期需求呈現(xiàn)M性，不會因價格的上升而出現(xiàn)改變，為DE曲筑。當(dāng)價格高于P0,消 費者出現(xiàn)房價不Bfi上張的預(yù)JJJ.Bift產(chǎn)投資價值和資產(chǎn)保值功能逐紳到認可,1著 價榕的上升，需求出現(xiàn)ifi麻遞増的上比此時為泡沫的岀現(xiàn)虬在EF段上，斜率越大，表 明泡沫強多。由于傅地產(chǎn)的資源是有限的JtlSPOU上的短期需求曲線呈JfH8 的上漲需求量增加的趨勢,并目無限接近。由于僻地產(chǎn)的特性,導(dǎo)致借地產(chǎn)的長期需 求呈觀師著房地產(chǎn)價榴的上戀需求量逐浙下降的趨勢。迪是因為在短期由干生活習(xí) 慣

11、或者社會風(fēng)於等的原因，人們來不及改變其消費習(xí)慣，所以短期需求具有相對則性, 當(dāng)fHSfifJ 一定程度后，由于信息不完全，人10的跟風(fēng)以及非理性因素,導(dǎo)致借地產(chǎn)價 S出現(xiàn)反常波動,即隨著價恪上洗出現(xiàn)需求量的增加。而在長期圍，人們可以通過換 小戶塑或者通il辻務(wù)到地價相對低的地方來避免il高的房價對生活港成的壓力,所 以房地產(chǎn)長期需求符合正常的需求曲線的模塑,師著價格的上洗需求量相應(yīng)下降，房 地產(chǎn)長期需求曲線富有強性。短期需求曲線的變化il程為中的CE曲線到EF曲線， 當(dāng)借價曲過某個價格的時候,人們在僻地產(chǎn)價格ii高的時候會產(chǎn)生對房地產(chǎn)價格下 缺的預(yù)服同時借地產(chǎn)投資的風(fēng)險ilififfl大,此時

12、隴著價招的上升，需求曲線會按照長 期需求曲線DL的方向運行,即按照FB曲筑運行。此時，即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我 1可以從需求的何度分析傅地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的il程。（二）開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩f明顯 的特征,即產(chǎn)品的差異11和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的宜 蠱、經(jīng)濟、社會條件各不相同，以員建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別，形成 了傅地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合ittlu市場的完善tttfl折fll, “道德風(fēng)險”降低了市場優(yōu)It配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全 競爭的統(tǒng)一市場,而是一個交易費用比較高的E

13、MU和壟Bill市場，加之我國房地產(chǎn) 企業(yè)數(shù)量眾多，其在相鄰地域開發(fā)的僻產(chǎn)商晶具有一定的替代性,因此傅地產(chǎn)市場結(jié) 構(gòu)風(fēng)于壟Bfi競爭市場。房地產(chǎn)商面I臨向下的需求曲線,具有壟Bi矜力,在市場交易中 處于優(yōu)勢地位，能冊按照邊際收益等干邊際成本的定價原則獲得超額利洶。同時屈 地產(chǎn)商比消費者和投資者部可以獲需更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強 了其優(yōu)勢地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)頁頭進程加速以及銀行間競爭加劇給 投資反彈創(chuàng)造的條件，使我國借地產(chǎn)價恪在越來尷大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定M 少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟Bi地位，默契配合，結(jié)成價幡朕盟，通過發(fā)布虛假廣告來夸 大需求，通過囤枳僻屋、抬價

14、而售等手段制造供給緊，從而達到映抬房價的目的，炒作 的結(jié)果必熟是房價進一步上漲。金散經(jīng)濟自改革開故以來，我國加工貿(mào)易増長顯著高于非加工貿(mào)易,2006年我國加工 貿(mào)易實現(xiàn)噸差1 888.8億美元，而我國非加工貿(mào)易基本保持逆差,2006年逆差為114.2億 美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均飢導(dǎo)致了我國連續(xù)名年實現(xiàn)貿(mào)易順差，外匯儲 備快速增加。我國對資本滾動控樹嚴格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨帀政策的獨立，管理的浮動匯率制 度雖熬可以避免國際資本市場對國經(jīng)濟的影響，可以排除貨幣大規(guī)模投機沖擊的可 能,但結(jié)售IMH使資本流動呈現(xiàn)單向自由監(jiān)外匯儲備的增長帶來了基碣貨帀的大 tmno ft外,2002年下半年，

15、人民帀開始出現(xiàn)升值壓力，境外熱錢在人民幣升值預(yù)期 的胞動下大量涌入，中央銀折通il外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣師之大幅增加,通il乘數(shù) 效應(yīng)的加大，造成了流動性過剰現(xiàn)象。（五）戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上滋現(xiàn)有的戶 舫度造成了地域分訓(xùn)， 限翎了不同地域間勞動力的自由流動，使我國形成了腆型的“二元經(jīng)濟”。由于限制 了以勞動力為壬的各種生產(chǎn)要素的流動，降低了社會對資源配置的效率，因此造成了 一系列的不平等現(xiàn)象，而這Q在一定程度上同接推高了主要城市的房價。學(xué)校周邊的 房價往往是一個區(qū)域、-個域市房價的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的曩直制度,對教育資源，尤 其是小學(xué)教育資溫的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分，從而產(chǎn)生了對相

16、關(guān)社會資金的 吸引作用,進而帶動了僻價的整it性上升。同時,在保腎性住房購買條件中，幾乎都有 戶口眼制衛(wèi)一限制使得眾名域市新増就業(yè)人員無法買到適合這一喇買力層次的保 強性住房，増加了社會壓力。同時，由于現(xiàn)有戶鐳制度立足于人口和地區(qū)的捆紳限翎, 公民在不同城市之間的自由辻徙、工作流動都會受到很大限制，加上蟲凰傳筑思想觀 念的原因，更加強化了國民囲有的安土重if的生活習(xí)18。一個爲(wèi)動性強的社會，人fl 會更多地價向于租房用向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動產(chǎn)m 公民自由辻徙、流動的戶籍制阮有利干増加傅地產(chǎn)的租賃，減少購買的需求,進而穩(wěn) 定房地產(chǎn)價格。三、屈價快速上漲的危害1. 不利于社會

17、的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會主義ffligtt會，構(gòu)建社會主義和諧社會要 解決好人民群眾的“衣、食、住”行的冋題,要求在“住”這個同題上能做到“居者 有其屋”但是，中國部分地區(qū)商品房價格上泓太快，價格太貴,遠遠高于當(dāng)?shù)氐氖杖隞9 長幅度,超11 了人們的支付能力，導(dǎo)致住Sffi比較突出,產(chǎn)生很多社會冋題。特別是 當(dāng)屏價增長速度高于收入增張幅度時,人們?yōu)榱速I房不倡不減少其他方面的開支，這 對居民消費產(chǎn)生明顯的擠岀效應(yīng)，降低了社會、個人的福利，影響了社會的和諧發(fā)展。2. 不利于經(jīng)濟良性、特續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的活趺將帶動建筑、冷金、建林、 運輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價18的持續(xù)上漲,從短

18、期來看，開發(fā)商的投 資收益和行業(yè)利9會顯普増加,但是，從長期來看，大量的資金部涌入房地產(chǎn)行業(yè)，而 實休經(jīng)濟長期得不到資金的投入,對這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影晌，不 利于經(jīng)濟的良好、可特續(xù)發(fā)展。由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供 不Bi增加，月供和和房支岀占居民消費總支岀的比重也不Bi提高。則房支出増加，占 比提高，擠岀了購房者在其地生活和發(fā)展方面的支出，嚴重翎約著居民消費的持續(xù)擴 大。尤其在當(dāng)前國際金融危機的夫背景下，房價過快上漲擠岀了居民消費，扭曲著社 會資源配置，成為擴大消費和保増長的“絆挪石”。3. 容易引發(fā)金鍍風(fēng)險。房地產(chǎn)價怡快速上漲背后漕發(fā)著巨大的風(fēng)險。一方面,8

19、0% 左右的士地即置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或同接地來自最行信貸，據(jù)中國央行 2010年1月20日公布數(shù)據(jù)稱:2009年傅地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住屏貸款增速明顯加快，全 年房地產(chǎn)貸款趙2JJ億,個人住房貸款的占比超過了75%。過度投機而非真正意義的 居住消費推動的借地產(chǎn)價格過快上漲，已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡 沫破裂時，大量的貸款變成壞KJgft可能禮遇流動性危機衛(wèi)樣僻地產(chǎn)業(yè)的危機由此 波及金觸業(yè)，使局部危機可能濱變成全局性的金融危機和經(jīng)濟危機，對整個國民經(jīng)濟 產(chǎn)生惡劣唄四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建效1增nn土地的供給、加強土地的有效監(jiān)管衛(wèi)新土地的岀itao中國自2004 年8月3

20、1日后，經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實折“招拍掛” 土地供應(yīng)方式，對于 肪止土地岀讓壞節(jié)的腐瞰行為，以員國有資產(chǎn)的流失，是一種較好的俠應(yīng)方式。但士 地競價“價高者僖”的給果，就產(chǎn)生了很多地王，而且現(xiàn)階段，大部分城市部是靠出it 土地來增加地方的W政收人,以市為例,2007年的土地收益占財政收人的比例高這 40 %,全國其他城市甚有更高者。送樣的悄況下，政府當(dāng)然更樂恵釆用競抽的方武來 出辻士地。迪些芳惰已經(jīng)日益嚴重，我們應(yīng)該僑新土地的岀讓制度來加以解決。一是 釆用“招標(biāo)式，價低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式，價低者得”辦法，即參照建設(shè)工程 招標(biāo)方法，由城市政府規(guī)則整理好土地，并委托幾家信譽好的設(shè)i

21、t單位設(shè)it住宅方案, 再經(jīng)專家評選出最佳方案后，公開向開發(fā)商招標(biāo)開發(fā)建設(shè)。其中，列明建筑林料標(biāo)準(zhǔn)、 3JI1設(shè)時間、竣工限制等，同時，列明毎平方米樓面價的出辻金。屆時，哪家開發(fā)商 報出的售借價格最低，則項目岀辻給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭“遞減競價” 的競價規(guī)則。它是指抽賣標(biāo)的的競價由高到低侏次遞額直到第一個競買人應(yīng)價（達 到或超過庭價）時擊櫃成交的一種拍賣，亦稀“減價拍賣”。通常將增價和械價抽賣 相互fS接，交替進行，有人稱之為“混合拍賣”或“荷蘭式抽賣”，即在減價拍賣出 現(xiàn)兩個以上應(yīng)價人時，立即轉(zhuǎn)入増價拍賣。相比增價武抽賣，減價拍賣可以有效地抑 制競買人非理性的沖動,使土地成交價格的更311 Ito三是“一次書面報價的方式”, 即現(xiàn)場競價應(yīng)采取競買人一次書面報價的方式進行，按照價高者得原則最后確定競 買人。這種做法強調(diào)的是A場競價后的“一次書面報價”行為，可以有效的避免 多次競價帶來的非理性現(xiàn)象。在送種悄況下,對掛牌土地的底價的制定就顯得尤為重 要。土地是人類生存的根基，合理利用土地對人類社會的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意 義。因此，不Bfi完善招抽桂出辻機制，在改革的道路中不斷探索新方法,使士地資源得到最優(yōu)配置保證了大多數(shù)人民的科益，這