房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)注意的幾個問題及風(fēng)險—劉俊勇doc資料

1、房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)注意的幾個問題及風(fēng)險在擔(dān)保類貸款中，一般將房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物，在我們的房地產(chǎn)抵押價值 評估中，如果房地產(chǎn)抵押價值評估過高，會容易造成信貸風(fēng)險，而如果過低，抵 押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)評估師要客觀、合理的確定抵 押房地產(chǎn)的市場價值，在抵押價值評估中要注意以下幾個方面：一、有效地控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中的一些問題及風(fēng)險：1、抵押合法有效。抵押房地產(chǎn)一般是指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有 的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。 屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可；凡股份制企業(yè)、合資合 營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)

2、章程經(jīng)董事會批準；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng) 全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符 合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn) 權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時， 應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保 作用。2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變 賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。 否則就會加大抵押的風(fēng)險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。

3、 從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價 值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。3、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部 門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、 房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由 于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部 門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵 押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定的抵押權(quán)。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行 了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時， 將面臨政策障礙，即便能夠處 置也要付出非常高昂的成本。4、抵押物

4、價值下跌風(fēng)險。該風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、 功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。 一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整 體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩 在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?、抵押物處置風(fēng)險。該風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定 的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的 90%以上是抵押貸款，只有不足10% 的貸款采用保證擔(dān)保

5、方法。于2005年1月1日起施行的最高人民法院關(guān)于人 民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（法釋200415號，以下簡稱規(guī)定）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。規(guī)定第六條規(guī)定： “對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所 必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其 所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，規(guī)定第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行 使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。規(guī)

6、定的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；是沒有 明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準的情況下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行； 是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。6、社會和政策性風(fēng)險。任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國 家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則 會看跌，我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺，對房地產(chǎn)市場的影響顯而易見， 二手市場的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購的

7、現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因 素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化， 很可能遭 受損失。7、經(jīng)濟性風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進行的， 這種交易行為往往忽視它們涉 及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品， 即使是外型、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價 值就有很大差異。此外，如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu) 上存在問題，就會使抵押權(quán)人遭到損失。二、在實際房地產(chǎn)抵押貸款估

8、價中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)注意以下問題：1房地產(chǎn)抵押估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，房地 產(chǎn)估價師要對估價時點時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值有準確的理解和判定。2、未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值的評估過程中，應(yīng)緊密結(jié)合估價 目的、估價原則合理選取各項參數(shù)，保證估價結(jié)果的公允性。在建工程項目的評估，應(yīng)取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經(jīng)雙方蓋章確認是 否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據(jù)。其他已抵押擔(dān)保 的債權(quán)，應(yīng)以權(quán)屬證書上所載明的記錄為準，必要時應(yīng)與權(quán)屬登記部門進行核實， 并作好調(diào)查記錄。3、房地產(chǎn)抵押估價時點一

9、般為完成對估價對象進行現(xiàn)場查勘的完成日，否 則應(yīng)當(dāng)在估價的假設(shè)限制條件中假定估價對象在估價時點時的狀況與在完成實 地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意?，F(xiàn)場查勘有兩項工作要點，一是確定估價時點時房地產(chǎn)的實物狀況，其二是 確定其附帶的權(quán)益。4、在房地產(chǎn)抵押估價過程中，對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生重大影響的因素要認真加 以分析，并在估價報告中予以說明，如國家宏觀經(jīng)濟政策、估價對象自身因素、 房地產(chǎn)市場因素等。宏觀經(jīng)濟政策包括政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、 價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均有可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生巨大的影響， 估價師對未考慮及無法預(yù)測的風(fēng)險因素必須予

10、以說明。估價對象自身因素指其在抵押期限內(nèi)能否保持估價時點時的使用狀態(tài)，且隨著時間的推移，估價對象的實體、功能及周圍環(huán)境的變化均有可能造成貶值。例 如在采用收益法進行估價時，其總收益的測算為估價對象在剩余合法使用年限內(nèi) 的年總收益的折現(xiàn)值，如果不能保證估價對象的實體完整使用功能， 那么估價時 設(shè)定的年收益就不可能實現(xiàn)，使估價結(jié)果失實。對房地產(chǎn)抵押價值影響較為直觀的市場因素是供求關(guān)系，當(dāng)市場供大于求 時，造成抵押價值下跌。5、房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，與房地產(chǎn)估價規(guī)范相比較，強調(diào)了謹慎性原則。抵押價值既要保證金融資金的安全 性、降低抵押物的處置風(fēng)險，又要保護抵押人應(yīng)有的權(quán)利。同一估價對象應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價方法分別進行測算，在確定最終估價結(jié)果時，應(yīng)對每種估價方法的相對重要性、適宜性、可靠性進行定性分析、 判定，為每種估價