對(duì)某建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的納稅評(píng)價(jià)案例

1、對(duì)某建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的納稅評(píng)估案例江蘇省南京市奧建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為外資企業(yè)，XX年中報(bào)預(yù)售房款收入萬(wàn)元。在對(duì)該公司XX年所得稅匯算清繳審核工作時(shí)，經(jīng)與南京市國(guó)稅局房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估模型指標(biāo)比 對(duì)，發(fā)現(xiàn)該公司預(yù)售收入費(fèi)用率等指標(biāo)偏離模型指標(biāo)，于是 將該公司確定為房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)納稅評(píng)估對(duì)象。案頭分析模型指標(biāo)解析南京市下關(guān)區(qū)國(guó)稅局評(píng)估人員依據(jù)南京市國(guó)稅局房地 產(chǎn)行業(yè)稅收管理指導(dǎo)意見(jiàn)模型，發(fā)現(xiàn)該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 所得稅負(fù)擔(dān)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、預(yù)售收入費(fèi)用率指標(biāo)與樣 本指標(biāo)平均值偏差較大，其中預(yù)售收入費(fèi)用率指標(biāo)比樣本指 標(biāo)平均值偏差。財(cái)務(wù)報(bào)表解析1 .該公司XX年度預(yù)收賬款變動(dòng)率指標(biāo)值異常達(dá) ,申報(bào) 預(yù)售房款預(yù)

2、收款收入萬(wàn)元， 當(dāng)年A項(xiàng)目匯算結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收款 收入萬(wàn)元，而查閱該公司賬載金額為萬(wàn)元，預(yù)售收入申報(bào)額 與賬載金額相差萬(wàn)元。2 .該公司xx年度其他應(yīng)付款變動(dòng)率增長(zhǎng)幅度較大，達(dá)。該公司XX年度其他應(yīng)付款季度之間除第四季度增長(zhǎng)幅度激 增外，其他季度變化并不大。第三方信息解析1 .該公司xx年在國(guó)稅局和地稅局申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè) 所得稅的預(yù)售收入不匹配，相差762萬(wàn)元。2 .評(píng)估人員通過(guò)南京房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)該公司3個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)商品房登記的可售面積基本相符，但實(shí)際成交 面積與臺(tái)賬登記面積相差近平方米。同時(shí)，在網(wǎng)站登記該公 司xx年有商鋪銷(xiāo)售平方米，而在國(guó)稅局依據(jù)企業(yè)備案資料 建立的管理臺(tái)賬中沒(méi)有登記

3、。舉證約談針對(duì)上述問(wèn)題，評(píng)估人員要求該公司作由合理解釋?zhuān)?公司經(jīng)過(guò)自查提供了詳細(xì)的書(shū)面說(shuō)明和舉證材料。1.由于xx年外資企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)時(shí)財(cái)務(wù)人員 被外派學(xué)習(xí)，抽空回來(lái)申報(bào)時(shí)間緊迫，暫未發(fā)現(xiàn)需納稅調(diào)整 的事項(xiàng)。同時(shí)，委托中介機(jī)構(gòu)由具的審計(jì)報(bào)告也暫未列示有 需要納稅調(diào)整的事項(xiàng)。項(xiàng)目工程xx年度有車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售，因當(dāng)時(shí)車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明 確，銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)也沒(méi)有開(kāi)具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)售款憑據(jù)，沒(méi)有 及時(shí)申報(bào)納稅。3 .其他應(yīng)付款科目主要核算企業(yè)上交的購(gòu)房定金，xx年12月底銷(xiāo)售的3個(gè)項(xiàng)目的樓盤(pán)，有的是部分樓盤(pán)銷(xiāo)售的尾款， 財(cái)務(wù)人員沒(méi)有及時(shí)記入 預(yù)收賬款”而暫桂在 其他應(yīng)付款”科目，季度申報(bào)時(shí)習(xí)慣性依據(jù)預(yù)收賬

4、款”科目核算的預(yù)售收入預(yù)繳了外資企業(yè)所得稅，疏忽了暫桂在該科目核算的預(yù)售收 入，未作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)納稅。4 .國(guó)稅、地稅申報(bào)預(yù)售收入有差額是因?yàn)槠髽I(yè)根據(jù)地方 政府的要求為了完成年度稅收收入指標(biāo)，年末在地稅多預(yù)繳 了萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，即多申報(bào)了預(yù)售收入762萬(wàn)元，但未作為計(jì)稅依據(jù)在國(guó)稅申報(bào)外資企業(yè)所得稅。個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)在網(wǎng)站與備案臺(tái)賬登記的實(shí)際成交面積與 臺(tái)賬登記面積相差近平方米，是因?yàn)楣句N(xiāo)售部門(mén)年底銷(xiāo)售 房屋的信息沒(méi)有及時(shí)傳遞到財(cái)務(wù)部門(mén)，辦稅人員也沒(méi)有及時(shí) 向國(guó)稅局上報(bào)備案，預(yù)售收入記入了其他應(yīng)付款”科目，中報(bào)繳稅情況已在前面有說(shuō)明。B項(xiàng)目確實(shí)建有商鋪總可售面積約4210平方米，xx年該樓盤(pán)商鋪預(yù)售面

5、積平方米，由于 財(cái)務(wù)人員疏忽沒(méi)有及時(shí)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)上報(bào)的備案資料中加 以單獨(dú)說(shuō)明。實(shí)地核查為了進(jìn)一步證實(shí)和排除疑點(diǎn)，評(píng)估人員組織對(duì)該公司進(jìn) 行了實(shí)地調(diào)查。經(jīng)調(diào)閱核對(duì)規(guī)劃部門(mén)由具的項(xiàng)目規(guī)劃平面圖，A項(xiàng)目確實(shí)建有車(chē)庫(kù)，預(yù)售收入10899217元記入 預(yù)收賬款”科目，因 未開(kāi)具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)售款憑據(jù)， 企業(yè)未按10%預(yù)計(jì)利潤(rùn) 率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額元。評(píng)估人員到該公司各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售樓部辦公地點(diǎn)實(shí)地調(diào)查，經(jīng)核對(duì)企業(yè)預(yù)售房屋客戶(hù)成交記錄，發(fā)現(xiàn)實(shí)際預(yù)售額與財(cái)務(wù)賬簿記載不符。通過(guò)詢(xún)問(wèn)并與日常征管中建立的房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅務(wù)管理臺(tái)賬和企業(yè)財(cái)務(wù)賬簿登記 數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，經(jīng)核實(shí)該公司有關(guān)賬冊(cè)、報(bào)表

6、及售樓資料， 其結(jié)果如下：項(xiàng)目和C項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售共計(jì)元記入 其他應(yīng)付款”科目 核算，xx年沒(méi)有按10%預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅， 應(yīng) 調(diào)增應(yīng)納稅所得額元。項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售762萬(wàn)元沒(méi)有與商品房銷(xiāo)售分開(kāi)核算記入預(yù)收賬款工xx年一并按10%預(yù)繳外資企業(yè)所得稅。 根據(jù)有 關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)商鋪銷(xiāo)售應(yīng)按 15%預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)繳 外資企業(yè)所得稅，因而，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 381000元。經(jīng)查閱該公司有關(guān)費(fèi)用憑證與賬簿，查實(shí)該公司xx年匯算清繳申報(bào)不符合稅法規(guī)定計(jì)入管理費(fèi)用的稅前扣除項(xiàng) 目共計(jì)元，應(yīng)調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額元。評(píng)估處理通過(guò)進(jìn)一步核實(shí)，評(píng)估人員向該公司宣傳了外資企業(yè)所 得稅的相關(guān)稅收法律法規(guī)和稅收政策，企業(yè)表示愿意自查補(bǔ) 報(bào)。1 .該公司xx年A項(xiàng)目車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售預(yù)售收入 10899217元記 入 預(yù)收賬款”科目核算；B項(xiàng)目和C項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售預(yù)售收入元記入 其他應(yīng)付款”科目核算，均未申報(bào)預(yù)繳外資企業(yè)所 得稅。應(yīng)按10%預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅，應(yīng)調(diào)增應(yīng) 納稅所得額元。2 .該公司xx年B項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售預(yù)售收入 762萬(wàn)元沒(méi)有與商品房銷(xiāo)售分開(kāi)核算，商鋪銷(xiāo)售預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 15%,應(yīng)按5% 調(diào)增應(yīng)納稅所得額381000元。3