2020年(財(cái)務(wù)分析)廣州某寫字樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

1、財(cái)務(wù)分析）廣州某寫字樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、 項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積： 43960m 22、總建筑面積： 172940m 23、建筑密度： 49.75 4、容積率： 5.035、地下建筑面積： 11743m 26、地上建筑面積： 161197m 27、西塔樓建筑面積： 71771m 28、東塔樓建筑面積： 101169m 29、已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)二）項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略） ，將該項(xiàng)目?jī)蓷澦欠謩e建為一棟甲級(jí)純寫字樓以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見表

2、 1 及表 2 所示。表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471層大堂、商場(chǎng)等264826482層商場(chǎng)154115413層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746 16 層寫字層避難層1541154118 層設(shè)備層1541154119 29 層寫字層避難層1541154131 39 層寫字備層1541154140

3、停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表 2 東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場(chǎng)等204820482層商場(chǎng)180318033層商場(chǎng)180318034層商場(chǎng)204820485層技術(shù)夾層204820486 18 層寫字樓20482662419 層避難層2048204820 35 層寫字層寫字樓1536153637 層避難層1536153638 45 層寫字49 層寫字樓102

4、4409650 層設(shè)備層1024102450 層核心部設(shè)備層283283小計(jì)9195351 55 層寫字樓10245120合計(jì)101169二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表1 、 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從 2002 年 10 月起，至 2005 年 9 月。2、從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30 年。3、根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況， 本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為： 土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其 他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)總投資為： 1712706132 元人民幣，匯總詳見表

5、 3 。表 3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1 土地購(gòu)置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2 前期工程費(fèi)1.3 工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4 開發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1 管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2

6、 其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3 不可預(yù)見費(fèi)1653906416310683772149272228362.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5 銷售費(fèi)用0027601289385276012893、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000 萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為

7、 55220 萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金 970 萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬元用于投資，剩余部分 66051 萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資 為 121271 萬元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見表 4 所示。表 4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金4550006000450035

8、0002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口( 2.1+2.2 )5520024256582519641017三、項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共 58093m 2。東塔樓的寫字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見表5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔樓寫字樓銷售收入測(cè)算表2003200420052003售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價(jià)13500銷售率100%銷售面積145

9、23銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%商場(chǎng)（ -1 至地租賃費(fèi)用（萬元）53335363839384038363438383838面四層）租金收入（萬元）3074103548359636832729072107208661061755821624162

10、4162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032496.12496.12496.12496.12平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.55496.1255496.125496.12555496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%商場(chǎng)（ -1 至地租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141面四層）租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168

11、816881688168816881表 6 西塔樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算表表 7 東塔樓出租收入測(cè)算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）60999801375517390181061702417520164551414412734133111331

12、11331113311寫字樓平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）835363839384038363438383838商場(chǎng)（ 1至4租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931層）東塔小計(jì)（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表 7 東塔樓

13、出租收入測(cè)算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032165.37平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.3755165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）13131313131314141414141414141331租金收入（萬元）11397713977139771397713977146751467514675146751467

14、5146751467514675496.12寫字樓平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.1255496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333商場(chǎng)（ 1 至 41724層）東塔小計(jì)（萬元）118104181041810418104

15、181041900919009190091900919009190091900919009四、項(xiàng)目借款還本付息分析銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息， 從 2006 年開始還本付息， 2010 年還清。 根據(jù)中國(guó)人民銀行 2002 年 2 月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為 5.76 。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國(guó)人民銀行公布的貸款利率乘以1.1 的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率： 5.76 *1.1 6.336 。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 113648001 元，詳見借款還本付息表 8。表 8 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2003200420052006200

16、7200820092010年初借款累計(jì)61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計(jì)619008001122484354804484963957884573057

17、643592100363341082429810五、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9 、表 10 所示。表 9 銷售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加13912247120448422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*51133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1 ）*779128692762.3教育費(fèi)附加（2.1 ）*33455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1） *0.09 203318712.5交易印花稅（1） *0.05 111810392.6

18、交易管理費(fèi)（1） *0.5 113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表 10 租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*53427615248922

19、11851431149914391463136112101111117411742.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育費(fèi)附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1） *0.09 6170417212627262625222021212.5交易印花稅（1） *0.05 343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表 10 租賃稅金

20、及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營(yíng)業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129

21、512951295129512952.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1 ）*7828282868686868691919191919191912.3教育費(fèi)附加（2.1 ）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1 ）*0.09 212121222222222223232323232323232.5交易印花稅（1 ）*0.05 121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)

22、價(jià) （一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。1 、 價(jià)格水平的假定 本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。2、租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對(duì)升幅為5 。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。3 、 稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。4 、 出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物

23、業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營(yíng)期最后一年（ 2005 年至 2032 年，共 28 年）。5 、 出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。6 、 期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為 7。（二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見表 11 所示。表 11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)200200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017224561844236928612998287729262722242022222348234823481收入76439102265636905927996998222219

24、601.1銷售收入78860226563659861844236928612998287729262722242022222348234823481.2租賃收入685530307496327996998222214332總成本費(fèi)用171271115021749034748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?8339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金12577013912

25、30120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加48421391224712043.2租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅789227366196(1)-(2)-(3)-(41044147618821995189519351767151913551459145914595利潤(rùn)總額)46656195371674879611931288042226所得稅(5)*33%1539653147552726273445

26、487462116584625463885834501344734815481548151261133612691297118410177稅后利潤(rùn)(5)-(6)3125966390112215334699598951780479081977697769776續(xù)表 11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)20182019202020212022202320242025202620272028202920302031203224652465246524652465258925892589258925892589258925891收入234822348277777000000001.1銷售收入24652

27、465246524652465258925892589258925892589258925891.2租賃收入234822348277777000000002總成本費(fèi)用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?.2用于租賃物業(yè)折舊4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售稅金及

28、附加3.2租賃稅金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅(1)-(2)-(3)-(415561556155615561556165716571657165716571657165716815利潤(rùn)總額)145921459200000555555536所得稅(5)*33%48154815513551355135513551355470547054705470547054705470554810421042104210421042111011101110111011101110111011267稅后利

29、潤(rùn)(5)-(6)977697765555555555555分析：項(xiàng)目年投資利潤(rùn)率為 9.08 基準(zhǔn)收益率 7，基本達(dá)到行業(yè)收益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析1、全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表 12 所示。表 12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.

30、1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資1712705000024252425433956606352.2銷售56311618261314002.2.1銷售稅金及附加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加7071

31、054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-5245-409681174314643173591811517446177181659214925138291452414524-4825111414累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5000-7425-13788-19033-600018-33615-1625618591930537023536156854082369968948續(xù)

32、表 12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849

33、484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設(shè)投資2.2銷售2.2.1銷售稅金及附加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585

34、3158531577512594170161853320051215682308524671262562784129426310123259734182357604累計(jì)凈現(xiàn)金流量31404671549925813603693694根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：（ 1）本項(xiàng)目投資回收期為 7.89 年（2） 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（ NPV ） 86866 萬元（ 3）全部投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。2 、 自有資金投資現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 13 所示。表 13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420

35、0520062007200820092010201120122013201420152016764391現(xiàn)金流入622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入78860226563659819606685531.2租賃收入630749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482463842現(xiàn)金流出3524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838

36、393895889582.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加12092954875325341805048529050765163480342703920414241422.6土地增值稅789227366196153962.7所得稅331475527262734454874621165846254638858345013447348154815-52423凈現(xiàn)金流量5-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524-52424累計(jì)凈現(xiàn)金流量5-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367續(xù)表 13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入2348234822