物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算技術(shù)報(bào)告材料詳細(xì)

1、實(shí)用文檔附件一：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估技術(shù)報(bào)告一、物業(yè)項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表一主要技術(shù)指標(biāo)廳P指標(biāo)名稱單位指標(biāo)總建筑面積m225850.33 （產(chǎn)權(quán)登記向積）26821.07 （全部建筑面積）其中地上建筑面積m219011.14地下建筑面積m27809.93 （含人防面積851.79）二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算方法說明根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，以實(shí)際狀況為基點(diǎn)，以北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)為參考基 準(zhǔn)線，部分項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提高。參照物業(yè)管理方案，比較周邊 及同類型物業(yè)區(qū)水平，采取成本運(yùn)行法實(shí)施本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)評估。（詳見物業(yè)費(fèi)匯總表）（一）成本運(yùn)行法評估：1 .明確物業(yè)費(fèi)評估項(xiàng)目

2、內(nèi)容（詳見物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)說明）評估費(fèi)用構(gòu)成的第一步是明確各項(xiàng)收費(fèi)的內(nèi)容，本項(xiàng)目共將收費(fèi)按文件要求分為 11大項(xiàng)，在每項(xiàng)內(nèi)明確所含的內(nèi)容，而其中的內(nèi)容又進(jìn)行細(xì)化到子項(xiàng)核算指標(biāo)。以這 些子項(xiàng)指標(biāo)為構(gòu)成配置的依據(jù)進(jìn)行分別測算，使之基本上達(dá)到分項(xiàng)明確、內(nèi)容清晰、 指標(biāo)有序、測算有據(jù)的評估的基本框架。2 .對共用（專屬）部位、共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用評估，按照配置定額、耗費(fèi) 定額實(shí)行精算測定。（詳見設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用表 ）3 .對保潔、綠化、秩序維護(hù)的費(fèi)用評估，按照配置定額、耗費(fèi)定額實(shí)行精算測定。（詳見清潔衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)費(fèi)用表）4 .人員費(fèi)用核定，綜合考慮寫字樓管理的需要結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目的普通客戶

3、特點(diǎn)，采 用以需設(shè)崗、按崗分職、以職定人、系數(shù)定費(fèi)的方法，實(shí)施精算測定。文案大全實(shí)用文檔鑒于物業(yè)管理費(fèi)中人員費(fèi)用比例最大，針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施分類核定、精算 分?jǐn)?。其方法是：按不同的職?zé)將人員分級。以市場價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)在管面積的大小計(jì)算工資及 附加費(fèi)。（詳見人員工資說明表）按人員配置分別計(jì)算人工費(fèi)用。各項(xiàng)人員費(fèi)用是按實(shí)際需要和發(fā)生情況進(jìn)行分別核定，并最終分類、分項(xiàng)匯入 物業(yè)費(fèi)匯總表。對于服務(wù)專屬單項(xiàng)的特定人員，計(jì)入該單項(xiàng)的專屬費(fèi)用中。（二）市場比較法同類物業(yè)項(xiàng)目概況表二同類物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)調(diào)查明細(xì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（兀/月.平米備注雍貴中心東城區(qū)廣渠門內(nèi) 大街43號北京中天如日

4、物業(yè) 管理有限公司26元2012 年溫特萊中心西大望路1號錦江（北方）物業(yè) 管理有限公司25元2012 年品禾國/大廈東城區(qū)白橋大街15號北京嘉禾國信投資 有限責(zé)任公司26元2012 年通正國際大廈東城區(qū)廣渠門內(nèi) 大街80號北京通正置業(yè)有限 公司21元2012 年國瑞大廈東城區(qū)崇文門外 大街16號國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限 公司20元2012 年（三）應(yīng)用精算程序力求做到分類有系、指標(biāo)有據(jù)、精算有序1 .精算程序設(shè)計(jì)按統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)分解的原理，按分項(xiàng)測算設(shè)計(jì)匯總程序。按物業(yè)費(fèi)使用的特點(diǎn)設(shè)計(jì)共用耗費(fèi)體系和特殊耗費(fèi)體系。然后分別按各類的財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排列設(shè)計(jì)計(jì)算程序。文案大全實(shí)用文檔完善各個(gè)體系的遞進(jìn)式計(jì)

5、算程序和匯總程序。2 .精算程序的應(yīng)用按指標(biāo)體系輸入分類分項(xiàng)指標(biāo)。按精算程序輸入相關(guān)數(shù)據(jù)。按遞進(jìn)方法進(jìn)行分類、分項(xiàng)、精算、調(diào)整、匯總。三、物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)測算結(jié)果說明計(jì)算說明：在對整個(gè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算時(shí)。用于整個(gè)管理區(qū)域，不可 分割的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，統(tǒng)一測算后按管理收費(fèi)面積分?jǐn)?。物業(yè)費(fèi)測算只包含地上收費(fèi)面積部分。地下車庫鑒于其使用性質(zhì)和管理的特殊性。 未納入收費(fèi)面積中。該區(qū)域應(yīng)分?jǐn)偟墓芾沓杀竞妥陨砉芾沓杀镜馁M(fèi)用支出。由停車管 理費(fèi)中列支。其它維護(hù)維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)方自行支出。物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)內(nèi)容說明如下：1 .管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用指管理服務(wù)人員工資、法定節(jié)假日加班費(fèi)、員

6、工因連續(xù)工作而不能休假產(chǎn)生的加 班費(fèi)用、員工工作餐費(fèi)、置裝費(fèi)等；按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根 據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、 生育保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)費(fèi)用。（各項(xiàng)福利及保險(xiǎn)計(jì)提比例組成：社會保險(xiǎn)33.1%（醫(yī)療10%、 養(yǎng)老20%、工傷0.8%、失業(yè)1.5%、生育0.8%）、住房公積金8% （低限）、教育經(jīng)費(fèi)3%、 工會經(jīng)費(fèi)2% （46.1%）人工費(fèi)中不包含地上地下停車管理的人工費(fèi)用、 不包括空調(diào)運(yùn)行維護(hù)的人工費(fèi)用。 上述兩項(xiàng)費(fèi)用成本分別單獨(dú)計(jì)入停車管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)中。應(yīng)分?jǐn)偟娜斯こ杀景凑帐召M(fèi) 面積和總管理面積之比例值進(jìn)行了分?jǐn)倻y算。 只計(jì)入依

7、管理面積比例分?jǐn)偟馁M(fèi)用部分。2 .行政辦公管理費(fèi)辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、能源費(fèi)、通訊費(fèi)及其它費(fèi)用。3 .清潔衛(wèi)生費(fèi)為保持公共區(qū)域和整個(gè)項(xiàng)目清潔衛(wèi)生而產(chǎn)生的衛(wèi)生間廁紙費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞 池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)和處理費(fèi)、外墻及首層地面清洗費(fèi)等。常用的清 潔工具及材料費(fèi)因保潔外包而計(jì)入外包費(fèi)用中。本項(xiàng)費(fèi)用不包括本項(xiàng)目客戶使用區(qū)域文案大全實(shí)用文檔內(nèi)部的清潔費(fèi)用。4 .綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化工具購置費(fèi)及維護(hù)費(fèi)，綠化用水、用電費(fèi)，補(bǔ)苗費(fèi)，農(nóng)藥化肥費(fèi)等，不包括 應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付的苗木更新費(fèi)。5 .公共秩序維護(hù)費(fèi)安保器材裝備檢測維修費(fèi)、占頻費(fèi)、消防演習(xí)費(fèi)等。不包括安保外包的人工費(fèi)， 以及單獨(dú)管理的樓外地面停車場

8、、地下車庫出入口的安保人工費(fèi)用成本。6 .共用部位設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)、檢測所需的費(fèi)用。不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支出的設(shè)備設(shè)施大中修費(fèi)、設(shè)備更新費(fèi)；不包括 應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用方支出的因自行裝飾裝修而產(chǎn)生的維修費(fèi)和內(nèi)部設(shè)施更新、改造費(fèi) 用。不包括本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人或使用人使用區(qū)域內(nèi)部的各項(xiàng)維修材料費(fèi)、自用能源費(fèi)。對 于涉及全樓不可分割的配電設(shè)施、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用考慮了費(fèi)用分?jǐn)偙壤?。地下車?部分應(yīng)分?jǐn)偟木S護(hù)費(fèi)用業(yè)已在物業(yè)費(fèi)計(jì)算中予以相應(yīng)扣除。地上地下停車管理所需能 耗費(fèi)用，不包含在內(nèi)。不包含空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用。7 .固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用按規(guī)定折

9、舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物 業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的 資產(chǎn)。8 .公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi) 用。9 .不可預(yù)見費(fèi)和經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，按 1%計(jì)提。10 .經(jīng)營利潤計(jì)提比例8%,11 .營業(yè)稅金計(jì)提比例5.6% （包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及其他）四、測算結(jié)果（一）總費(fèi)用管理項(xiàng)目：收費(fèi)面積：19011.14m2文案大全實(shí)用文檔序 號項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注1管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和 按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用2044960.6260.40%見表

10、12行政辦公管理費(fèi)用25549.130.75%見表23物業(yè)管理區(qū)域清潔費(fèi)133570.803.95%見表34物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費(fèi)用23044.320.50%見表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)4800.000.12%見表56物業(yè)管理區(qū)域公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 維護(hù)費(fèi)305347.819.02%見表67公共設(shè)備設(shè)施能耗381747.1211.28%見表68固定資產(chǎn)折舊5703.340.17%見表79物業(yè)管理區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)6000.000.18%見表810業(yè)主同意或委托的其他事項(xiàng)及不 可預(yù)知費(fèi)（按1%計(jì)算提?。?+2+3+4+5+7+7+8+9） 0.0129301.230.87%11經(jīng)營利潤(8%)(

11、1+2+3+4+5+6+7+8+9+10) 0.08236753.956.99%12稅金：(1+2 + 3 + 4+5+6+7 +8+9+10+11) X 5.6%189603.805.6%合 計(jì)1 12項(xiàng)之和3385782.13物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)14.84元/月.平方米（二）物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測算說明天玉大廈管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部分（見表一） 地下部分為停車庫、設(shè)備間和人防工程。地上部分為物業(yè)收費(fèi)面積：19011.14平方米。文案大全實(shí)用文檔1、人工費(fèi)(1)項(xiàng)目自身正式員工編制 33人。地面、地下停車場的管理服務(wù)人員和空調(diào)運(yùn) 行維護(hù)人員不包括在內(nèi)。在計(jì)算項(xiàng)目自身管理人員成本時(shí)，按照收費(fèi)面積和實(shí)際

12、 管理面積之比例系數(shù)進(jìn)行了分?jǐn)偂⑾鄳?yīng)比例的人工成本計(jì)入人工成本中。(2)收費(fèi)面積分?jǐn)傁禂?shù)=收費(fèi)面積/總管理面積*100%=70.88%。(3)涉及分?jǐn)偟娜斯こ杀静话ㄍ獍鼊趧?wù)部分。表1-1人員工資序 號部門職務(wù)名稱人數(shù) (人)工資標(biāo)準(zhǔn) (元/月)計(jì)薪 周期年薪平均月薪1經(jīng)理1600013780006500.002行政行政助理1280013364003033.33人事部檔案管理兼 庫管1250013325002708.33財(cái)務(wù)部經(jīng)理1350013455003791.673財(cái)務(wù)部出納1250013325002708.33會計(jì)1300013390003250.00經(jīng)理135001345500379

13、1.674客服部客服員3250013975008125.00經(jīng)理1400013520004333.335工程部工程維修52500131625013541.67配電室值班824001324960020800.00安保經(jīng)理1350013455003791.676安保部監(jiān)控值班826001327040022533.33小計(jì)33118690098908.33管理面積分 攤?cè)斯こ杀?41274.7270106.23文案大全實(shí)用文檔表1-2服裝費(fèi)序 號部門職務(wù)名稱人數(shù) （人）服裝 標(biāo)準(zhǔn)套數(shù)總和月平均 服裝費(fèi)1項(xiàng)目經(jīng)理1600.001600.0050.002行政 人事部文員2300.001600.0050.

14、003財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.67會計(jì)1300.001300.0025.00出納1300.001300.0025.003客服部客戶服務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.67客服員3300.001900.0075.004工程部工程經(jīng)理1500.001500.0041.67工程維修13300.0013900.00325.005安保部監(jiān)控8300.0012400.00200.00安保經(jīng)理1500.001500.0041.67小計(jì)3311000.00916.67管理面積分?jǐn)側(cè)斯?成本7796.80649.73表1-3加班工資廳P項(xiàng)目月（元）年（元）備注1法定節(jié)假日加班工

15、資5891.9563117.24管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?728.1344737.50表1-4勞務(wù)外包人員費(fèi)用文案大全實(shí)用文檔序 號人員類別人數(shù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/月）計(jì)薪周期年薪（元）平均月薪備注1保潔82,600.0012249,600.0020,800.00含日常保潔用品300 元每人2保安162,800.0012537,600.0044,800.00含餐費(fèi)小 計(jì)24787,200.0065,600.00表1-5員工餐費(fèi)項(xiàng)目人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)月工作日月餐費(fèi)年合計(jì)3310元/日21.757177.5086130.00管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?114.5861066.17表1-6企業(yè)上繳殘疾人保障基金標(biāo)準(zhǔn)月年殘疾人

16、保障金（2012年數(shù) 據(jù)）總?cè)藬?shù)*1.7%*33636元1572.4818869.80管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?114.5813374.91表2辦公費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（兀）辦公用品及耗材費(fèi)元/年.建筑 平方米19,011.140.213992.34交通費(fèi)19,011.140.101901.11通訊費(fèi)19,011.140.132471.45能源費(fèi)19,011.140.387224.23培訓(xùn)、飲用水、證照年 檢、審計(jì)、法律顧問費(fèi)元/月12500.006000.00文案大全實(shí)用文檔洗衣費(fèi)元/人.月33人10.003960.0025549.13表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)廳P項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)

17、用（兀）1外墻清洗費(fèi)7211.8平米。每年1次，6元/平米3605.9043270.802首層大廳地面、墻向石材清洗費(fèi)25元/平米。按300平米計(jì)算625.007500.003滅“四害”消殺600元/月600.007,200.004化糞池清掏費(fèi)2個(gè)3000元/年個(gè)500.006000.005垃圾清運(yùn)費(fèi)5桶。120元/桶月600.007200.008衛(wèi)生間用品費(fèi) （大卷衛(wèi)生紙）（每個(gè)衛(wèi)生間每周2卷、25元/卷、24個(gè)衛(wèi)生問）5200.0062400.00小計(jì)133570.80表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用廳P項(xiàng)目測算依據(jù)年費(fèi)用（兀）1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1420.36 X 12元/ nf.年按北京巾綠化養(yǎng)護(hù)

18、標(biāo)準(zhǔn)（壹級）17044.322節(jié)日裝飾美化費(fèi)五一、元旦（圣誕）、春節(jié)6000.00合計(jì)23044.32文案大全實(shí)用文檔表5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用廳P項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（兀）1秩序維護(hù)費(fèi)150個(gè)滅火器檢測更新3000.002消防演習(xí)及宣傳費(fèi)每次600元，一年兩次1200.003對講機(jī)占頻費(fèi)6部，每年每部100元600.00小計(jì)4800.00水費(fèi)計(jì)量單價(jià)：6.2元/噸；電費(fèi)測算單價(jià)：參考峰谷平時(shí)段和價(jià)格，再考慮線損后，綜合價(jià)格1.15元/千瓦時(shí)表6物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目J*六 丁 P收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（兀）源用 能費(fèi)1設(shè)備間照明及能耗（配電室、中控室、泵房、設(shè)備機(jī)房）31

19、470.442樓內(nèi)公共照明 0.02KM 432x 14H/天X 1 X 365天x 1.15 元/kwh 樓外公共照明（道路、景觀、綠化）安全出 口照明 0.01KM 109X 14H/天x 1X 365天x 1.15 元/kwh 樓內(nèi)公共衛(wèi)生間照明、排風(fēng)等能耗50772.967474.918784.5330692.123樓內(nèi)公共用水（衛(wèi)生間）6.2兀/噸133920.004污水泵4KW 3X 12H/天X 0.1 X 365 天X 1.15 元/kwh共用6044.45生活水泵7.5KWX 1X 12H/天 X 0.4 X 365 天 X 1.15 元/kwh2.2KWX 1X24H/天 X 0.2 X 365 天 X 1.15 元/kwh19543.566雨水泵4KW4X 1H/天X 0.1 X 60天X 1.15 元/kwh27.607電梯1-4號(12KWC 4 部)48KW 14H/天 X 365 天 X 1.15 元/kwh X 0.384621.608