房產(chǎn)基礎(chǔ)知識綜述

1、1、認識房地產(chǎn) 什么是房產(chǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱。 什么是地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)。 什么是房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 什么是房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。 什么是房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。2、關(guān)于土地 什么是土地開發(fā)：是將開發(fā)成可供使用的土地。 注解：生地：是指不具備開發(fā)條件的土地。 熟地：是指已完成三通一平或七通一平，具備開 發(fā)條件的土地。 三通一平：水、電、路通，土地平整 七通一平：上水、下水、電、路、煤、訊、熱通， 土地平整 集體土地是指：農(nóng)村集體所有的土地。 征用土地是指：國家為了公

2、共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 什么是土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 什么是土地使用權(quán)的出讓：指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 什么是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用年限： 居住用地使用年限：70年。 商業(yè)用地使用年限：40年。 工業(yè)用地使用年限：50年。 綜合用地使用年限：50年。 土地使用年限屆滿后怎么辦：業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用

3、該土地。3、關(guān)于物業(yè) 什么是物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 什么是業(yè)主委員會：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。是代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。 業(yè)主委員會是如何產(chǎn)生的：由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。4、期房OR現(xiàn)房 什么是期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房。 什么是現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證（或已經(jīng)竣工驗收合格并交付使用）的商品房。 期房是如何介定的：房地產(chǎn)開發(fā)商拿到商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證（或竣工驗收合格可以直接

4、入住使用）為止。 什么是毛坯房：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 什么是成品房：是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。6、關(guān)于商品房銷售 商品房預(yù)售是指：在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 什么是預(yù)售合同：消費者在購買期房時簽定的銷 售合同。 商品房預(yù)售許可證：是房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的 一項證書。（商品房預(yù)售許可證的作用是： 用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。） 預(yù)售面積是指：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積。 預(yù)售面積只供什么

5、情況下使用：只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用。 竣工面積是指：竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積。 商品房預(yù)售須符合哪些條件？：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 哪些情況下預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同：（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋；（2）建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符；（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。 商品房現(xiàn)售是

6、指：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人。5、房產(chǎn)類別 商品房：是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 經(jīng)濟適用房：指的是面向中低收入家庭的普通住宅 安居房的種類：準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。 二手房：通常是指再次進行買賣交易的住房。7、房地產(chǎn)建筑形態(tài) 低層住宅的介定：1-3層的住宅。 多層住宅的介定：4-6層的住宅。 小高層住宅的介定：7-11層的住宅。 中高層住宅的介定：12-16層的住宅。 高層住宅的介定：16層以上為高層住宅。 超高層建筑的介定：總高度超過100米的建筑。 閣樓：是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 普通住宅：是指按一般民用住宅標準造的居住用

7、住宅。 公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 商場：是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。 綜合樓：是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 商住住宅：是住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 聯(lián)排別墅：三戶或三戶以上連體的別墅。 雙拼別墅：二戶連體的別墅。 獨棟別墅：單樓獨棟的別墅。 躍層式產(chǎn)品：住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通采用戶內(nèi)

8、獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式產(chǎn)品的優(yōu)點：躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 復(fù)式產(chǎn)品（LOFT）：在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅。 錯層式住宅：是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 SHOPPING MALL：大型購物廣場的英文名稱。8、商品房的結(jié)構(gòu)商品房的結(jié)構(gòu)定義：是指房屋主體所使用的施工工藝和用材。 鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 鋼混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼和混凝上建造的。 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建

9、造的。 磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 框架結(jié)構(gòu)：以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的隔墻分戶的結(jié)構(gòu)。9、房地產(chǎn)名詞解釋 開間：一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。 進深：一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。 層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。 凈高：下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 占地面積：地塊的總面積。 總建筑面積：小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 套建筑面積：一套房屋的整體面積。 套建筑面積的構(gòu)成：套內(nèi)建筑面積和套分攤的公用建筑面積 公用面積：住宅樓內(nèi)為住戶方

10、便出入，正常交往而設(shè)置的公共走廊、樓梯、 電梯間等所占面積總和。 公用面積是如何分攤的：按棟或單元戶數(shù)面積按比率分攤。走廊、樓梯、 電梯間等所占面積總和 套內(nèi)建筑面積是指：套門內(nèi)范圍的建筑面積。 套內(nèi)建筑面積包括：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。 套內(nèi)使用面積是指：指套內(nèi)住戶獨自使用的面積。 套內(nèi)使用面積的計算包括：臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 套內(nèi)墻體面積是指：套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。 容積率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 例如：一個項目總建筑面積為64000，占地面積為40畝

11、，容積率是多少：2.4 注解：一畝666.66 得房率：指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。 綠地率：指公共綠地、宅旁（宅間）綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等四類綠地面積的總和占居住區(qū)用地總面積的比率。 全封閉陽臺計算全部建筑面積，半封閉陽臺計算一半建筑面積10、關(guān)于稅收 契稅是指：房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 公共維修基金是指：住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。 公共維修基金的交納人是：購房人。 公共維修基金何時交納：在購房時交納。 印花稅是指：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 14

12、4平方米以下契稅稅率為：總房價的1%。 2%的契稅稅率適用于多少面積以上的產(chǎn)品：144以上。11、五證二書 五證是指：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。注解：國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付 土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有 土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理 部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管 部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定 憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的 法律憑證。 二書是指：新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。12、銷 售

13、 工 具 銷控表：綜合記錄現(xiàn)場銷售情況及所剩房源的表格。 傭金：業(yè)務(wù)人員根據(jù)銷售業(yè)績及提成比例所得的收入。 主力房型：個案中最為主要或最多的房型。 主力面積：主力房型的面積。 去化：指個案的銷售情況。 利多：指個案的優(yōu)點或主要賣點。 利空：指個案的缺點或明顯不足點，也是個案的弱點。定金 訂金 定金：只是預(yù)付款的一部分，起到擔保債權(quán)的作用。（大定） 開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，定金雙倍返還。 訂金：只是預(yù)付款的一部分，起不到擔保債權(quán)的作用。（小訂） 開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，訂金是否要雙倍返還給認購人：不需要。SP的中文解釋：銷售促進。是指一種個人或團體用以促進成交或營造現(xiàn)場熱烈氣氛的炒作

14、行為銷售率：指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例起價：是指商品房在銷售時各單元或整個項目銷售價格中的最低價格。均價：單元或整個項目總銷售額除以可銷售面積得出的價格。銷售價：以基價增減樓層和朝向差價后得出的價格。底價：一般為開發(fā)商開發(fā)成本和期望收益合成的銷售價格。也指代理公司與開發(fā)商約定的合作最低銷售價格。表價：現(xiàn)場或?qū)ν獾墓_報價（一般會在底價上加上一定的百分比）。13.市場調(diào)研市場調(diào)研：對相關(guān)項目的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析的過程。 市場調(diào)查包括以下8項： 環(huán)境分析：包括區(qū)位情況、交通情況、配套設(shè)施等。 產(chǎn)品分析：包括基地情況、經(jīng)濟指標、房型配比、面積配比等。 價格分析：包括單價范

15、圍、總價范圍、付款方式、折扣情況等。 去化分析：包括去化順序、去化特征、去化抗性等。 客源分析：包括區(qū)域劃分、客源層次、消費意圖等。 業(yè)務(wù)分析：包括業(yè)務(wù)配備、業(yè)務(wù)能力、業(yè)務(wù)執(zhí)行等。 媒體分析：包括媒體選擇、宣傳模式、主要述求等。 綜合分析：包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、綜合結(jié)論等。14、商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋 CBD：central business district(中央商務(wù)區(qū))在一個大城市內(nèi)，集中了大量的商務(wù)、金融、文化、服務(wù)機構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務(wù)活動的核心中心區(qū)域。 CLD：central living di

16、strict (中央生活區(qū)) 由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活素質(zhì)、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域 商圈：是指商店以其所在的地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商店還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍，這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。 商圈由：核心商業(yè)圈 次級商業(yè)圈 邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%-80%。次級商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右。次級商圈內(nèi)15%-25%的消費將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費總量的15%-25%，本商圈內(nèi)顧客較為散。邊緣商業(yè)圈是指處于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。地標地標是指某個地方具有獨特地理特色的建筑物或者自然物，游客或一般人可以看圖而認出自己身在何方，有北斗星的作用。例如：摩天大樓、教堂、寺廟、雕像、燈塔、橋梁等。 “地標”性項目對一個區(qū)域、一個城市的影響更多的應(yīng)該表現(xiàn)在其對文化的影響上，它應(yīng)該是一個“文化策源地”，要看它是否改變了城市