土地估價(jià)方法的場比較法

1、土地估價(jià)方法的市場比擬法比擬法,是指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比擬,對這些類似 房地產(chǎn)的價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.那么土 地估價(jià)方法的市場比擬法是怎么樣的呢 ？一起來看看！第一市場比擬法概述1、市場比擬法的定義和根本原理根本含義：根據(jù)替代原那么,將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí) 例進(jìn)行對照比擬,對有關(guān)因素進(jìn)行修正,得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法.市場比擬法以替代原那么為理論根底,因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力.還可以利用租賃實(shí) 例,測算土地的租金,這就是租賃實(shí)例比擬法.市場比擬法更適宜于市場比擬發(fā)育地區(qū)的經(jīng) 常性交易的

2、土地價(jià)格的評估.2、市場比擬法中的有關(guān)概念13個(gè)概念：類似土地、比擬宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域 因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域3、市場比擬法的根本公式根據(jù)實(shí)際中比擬基準(zhǔn)的不同,可分為直接比擬分析和間接比擬分析.(1)直接比擬過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn),用公式表示為,公式 1pd=pbx ax bx d x e(2)間接比擬過程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn),用公式表示為,公式 2pd=pbx axbxcxdxe(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比擬案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%,假設(shè)待估宗地或比擬案例宗地的該因素

3、條件較優(yōu),那么其條件指數(shù)100%否那么,其條件指數(shù)100%(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子,比擬案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外).如a=待估宗地情況指數(shù)/比擬案例宗地情況指數(shù). 哪個(gè)為比擬根底,哪個(gè)就取 值為100,另一方的 、 值通過比擬進(jìn)行加或減.(5)對區(qū)域因素和個(gè)別因素修正, 當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí), 可根據(jù)因子條件指 數(shù)確定的途徑,分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析 )或加和(在確定因素修正總幅 度的根底上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù).4、市場比擬法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍(1)市場比擬法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格(2)市場比擬法的使用條件僅適用于市場比

4、擬穩(wěn)定,有大量豐富交易案例的地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相 關(guān)性和替代性.(3)市場比擬法的適用范圍從適用條件來看,主要用于地產(chǎn)市場興旺、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)從評估目的和評估結(jié)果的形式來看,可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值,可用于評估土 地或房地產(chǎn)的租金,可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取.第二市場比擬法估價(jià)的程序與方法1、市場比擬法估價(jià)的程序收集交易資料一一確定比擬交易案例一一進(jìn)行市場交易情況修正一一期日修正一一區(qū)域、 個(gè)別因素修正一一使用年限修正一一容積率修正一一地價(jià)確定2、市場比擬法每個(gè)步驟介紹(1)收集交易資料(2)確定比擬交易案例明確5個(gè)具體要求,還應(yīng)建立價(jià)格比擬

5、根底(3)市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差.修正方法：2=待估宗地情況或正常情況指數(shù) /比擬案例宗地情況指數(shù)(4)期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的,可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù) 的變動率來分析計(jì)算,將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格.進(jìn)行期日修正時(shí),要特別注意價(jià) 格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基值數(shù).b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)(5)區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容.區(qū)域因素修正是市場比擬法中的一個(gè)根本修正.修正方法：修正方法的三個(gè)步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算.d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比擬案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)(6)個(gè)

6、別因素修正個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的.修正方法程序及計(jì)算公式根本同于區(qū)域因素的修正方法.(7) 土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素,修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù),再利用年 期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正.年期修正系數(shù) k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n年期修正后地價(jià)=比擬案例價(jià)格x k(8)容積率修正容積率也屬于特殊的個(gè)別因素,同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià),要注意容積率修正的是樓 面地價(jià)還是地面地價(jià).容積率修正后的交易案例價(jià)格=比擬宗地價(jià)格x (待估宗地容積率修正系數(shù) /比擬案例宗地容積率修正系數(shù))(9) 土地價(jià)格的最終確定通過各相關(guān)因素修正后,

7、即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格,然后對多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià) 格進(jìn)行比擬分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格.對多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理,綜合確定地價(jià)的根本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取 中位數(shù)或眾數(shù).第三市場比擬法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例1、市場比擬法的應(yīng)用范圍市場比擬法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定.條件 是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料.(1)利用市場比擬法評估土地的價(jià)格方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例,修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效 益的因素為主.還要注意對建筑物價(jià)格的扣除.(2)利用市場比擬法評估建筑物價(jià)格比擬修正因素出要考慮一般因素以外,還要增加反映建筑物特性的因素.(3)利用市場比擬法評估土地及建筑物為一整體的價(jià)格注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題(4)利用市場比擬法評估租金一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比擬分析2、市場比擬法應(yīng)用實(shí)例根本步驟：(1)如交易情況不一致,進(jìn)行交易情況修正(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指