住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)判斷

1、住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)判斷摘 要住房反抵押貸款,即居民將住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流 動(dòng)資產(chǎn)以增強(qiáng)養(yǎng)老保證物質(zhì)根底的一種新的養(yǎng)老模式,目前已 受到人們的廣泛關(guān)注.然而,這一模式在運(yùn)作中受到實(shí)際款項(xiàng) 支付時(shí)間長(zhǎng)度、住宅資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值變化等多種不確定因素的影 響,借貸雙方都將面臨較大風(fēng)險(xiǎn),從而使這一模式的推行遭遇 相當(dāng)?shù)恼系K.本文將對(duì)該模式推行中借貸雙方的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 分析和探討,并結(jié)合不同的風(fēng)險(xiǎn)類型提由相應(yīng)的防范舉措.關(guān)鍵詞售房養(yǎng)老；反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析；保證機(jī)制一、問(wèn)題的提由隨著社會(huì)物質(zhì)文化生活水平的提升,醫(yī)療衛(wèi)生保健技術(shù)的 進(jìn)步,我國(guó)居民的平均預(yù)期壽命一直呈上升趨勢(shì),并步入了一 個(gè)“老齡化

2、社會(huì).生活環(huán)境的改善、生活費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的提升以 及消費(fèi)意識(shí)的變化,使得保證老年人具有穩(wěn)定充足的收入頤養(yǎng) 天年已成為非常重要的社會(huì)問(wèn)題.根據(jù)現(xiàn)行的養(yǎng)老金收繳及發(fā)放模式,居民退休后收入水平 的下降是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),而這與經(jīng)濟(jì) 社會(huì)進(jìn)步對(duì)收入水平和消費(fèi)水平的提升形成鮮明的反差.面對(duì)這一嚴(yán)峻的形式,實(shí)第1頁(yè)共7頁(yè) 現(xiàn)養(yǎng)老保證觀念與制度的創(chuàng)新,尋找新的養(yǎng)老資源以增強(qiáng)現(xiàn)有 的養(yǎng)老保證,是必須面對(duì)的重大問(wèn)題.借鑒一些已進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家經(jīng)驗(yàn),住房反抵押貸款 是一種有效的手段.住房反抵押貸款的根本思想是：如果一個(gè) 家庭于中年期通過(guò)按揭貸款購(gòu)置住房并還清全部貸款本息,考 慮到該家庭成員壽終正寢時(shí),該住房仍有相當(dāng)?shù)?/p>

3、剩余價(jià)值,如 果能預(yù)先將之套現(xiàn)用于晚年生活,可以有效地改善其生活水 平.具體操作上,只需于退休期伊始將該住房的產(chǎn)權(quán),通過(guò)奧 種融資變現(xiàn)的手段和機(jī)制,由售與莫特設(shè)機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)部門、社會(huì)保證機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu),使用權(quán)那么繼續(xù)歸自己保存并長(zhǎng)期居住.住房由售價(jià)款也由該特設(shè)機(jī)構(gòu)在該家庭成 員尚存活期間分期穩(wěn)定持續(xù)支付,補(bǔ)貼該家庭的晚年養(yǎng)老用 費(fèi).而該住房使用支配權(quán)可待該家庭成員壽終正寢后做拍賣處 理,用由售款項(xiàng)彌補(bǔ)該特設(shè)機(jī)構(gòu)前期的支付款項(xiàng),并取得一定 投資收益.然而,作為一種長(zhǎng)期的借貸行為,住房反抵押貸款受到實(shí) 際款項(xiàng)支付時(shí)間長(zhǎng)度、抵押資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值及其變化等多種因 素的影響,從而存在著相當(dāng)大的不

4、確定性.這造成在其操作過(guò) 程中貸、借雙方均存在著風(fēng)險(xiǎn),因此可能影響其推行.了解這 些風(fēng)險(xiǎn),并采用可行的方式承當(dāng)這些風(fēng)險(xiǎn),是這種模式能否成 功推行的關(guān)鍵問(wèn)題之一.第2頁(yè)共7頁(yè)二、貸、借雙方的風(fēng)險(xiǎn)分析從總體來(lái)看,貸借雙方的風(fēng)險(xiǎn)存在一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系： 如果貸方承當(dāng)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn),那么最終這些風(fēng)險(xiǎn)將不得不由借 方來(lái)面對(duì)一個(gè)破產(chǎn)的、無(wú)法支付供款的特設(shè)機(jī)構(gòu).反之,如果 借方的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大,導(dǎo)致大量的失敗個(gè)案,肯定會(huì)影響到潛在客 戶群的選擇,其最終結(jié)果也是貸方特設(shè)機(jī)構(gòu)所不愿看到的.(一)貸方風(fēng)險(xiǎn)及其防范根據(jù)Phillips 和Gwin(1993)的分析,反抵押貸款的貸方 主要面對(duì)以下幾種具體的風(fēng)險(xiǎn)：1 .預(yù)期壽

5、命與實(shí)際壽命的差異風(fēng)險(xiǎn).通常,在反抵押貸款 的 計(jì)算 過(guò)程中,年度支付的價(jià)款是根據(jù)房屋的價(jià)值經(jīng)乘以適 當(dāng)?shù)南禂?shù)后除以設(shè)定的預(yù)期壽命得由的,而實(shí)際支付卻是以借 方的故去為終止點(diǎn).因此,借方的實(shí)際壽命長(zhǎng)于或短于預(yù)期壽 命差異將導(dǎo)致支付終止時(shí)的總額超過(guò)或低于房屋價(jià)值.對(duì)于貸 方來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)共同承當(dāng)機(jī)制可以減輕這種風(fēng)險(xiǎn)：貸方從實(shí)際壽 命缺乏預(yù)期壽命所得利潤(rùn)中用來(lái)補(bǔ)償實(shí)際壽命長(zhǎng)于預(yù)期壽命所 帶來(lái)的虧空.然而,這種補(bǔ)償關(guān)系是相當(dāng)脆弱的,當(dāng)相對(duì)健康 的借方客戶總數(shù)超過(guò)健康狀況不好的客戶總數(shù)時(shí),這一平衡將 不復(fù)存在.而這種“逆選擇行為,在預(yù)期存活壽命與實(shí)際存 活壽命之間的預(yù)期與博弈中是極有可能由現(xiàn)的.第3頁(yè)共7

6、頁(yè)由于實(shí)際壽命的無(wú)法預(yù)知性,壽命風(fēng)險(xiǎn)的防范是十分因難 的.國(guó)外通常采用結(jié)合保險(xiǎn)及政府組織介入的方式來(lái)分散并降 低這種風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)貸方付款額接近或到達(dá)資產(chǎn)值時(shí),貸方可以選 擇由政府機(jī)構(gòu)接手.2 .利率風(fēng)險(xiǎn).利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為復(fù)雜.其對(duì)反抵押貸款貸 方的風(fēng)險(xiǎn)可以分為固定利率貸款以及浮動(dòng)利率貸款兩種情況下 考慮.在固定利率下,貸方無(wú)法限制其反抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值受 利率調(diào)整而產(chǎn)生的變化.也就是說(shuō),如果市場(chǎng)利率上升,這項(xiàng) 投資的回報(bào)率將相對(duì)降低.在貸方看來(lái),這就等同于固定利率 反抵押貸款資產(chǎn)凈值的貶值.采用浮動(dòng)利率制可以防止這一風(fēng) 險(xiǎn).然而,浮動(dòng)利率制也使得貸方無(wú)法預(yù)測(cè)反抵押貸款資產(chǎn)準(zhǔn) 確的未來(lái)價(jià)值.對(duì)于貸方來(lái)

7、說(shuō),將其投資的預(yù)期利息收入進(jìn)行資本化用于 新的貸款,而不是使之簡(jiǎn)單地自然 累加.因此,以此計(jì)算是,既使只有很小的利率變化,也會(huì)對(duì)未來(lái)的反抵押貸款資產(chǎn) 的投資回報(bào)率產(chǎn)生很大的影響,進(jìn)而影響其相對(duì)價(jià)值.而且, 隨著利率的增長(zhǎng),借方的債務(wù)總額也在不斷地快速增長(zhǎng),這將 加大借貸關(guān)系中止時(shí)資不抵債的可能性.由于利率風(fēng)險(xiǎn)的根本原因在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家的金融 政策,其防范是十分困難的.而且,按以上的分析,各種應(yīng)對(duì)手第4頁(yè)共7頁(yè) 段都有其局限性,并不存在什么萬(wàn)全之策.比擬而言,采用浮 動(dòng)匯率制可能是一種雙方都可以接收的方式.3 .房屋的增值風(fēng)險(xiǎn).這種風(fēng)險(xiǎn)可以分為普遍性增值和個(gè)別 增值兩種情況.就貸方而言,雖然用

8、于反抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值以及它的增 長(zhǎng)率是個(gè)未知數(shù),但貸方的贏利卻必須基于這些價(jià)值來(lái)計(jì)算. 顯而易見(jiàn),普遍的房產(chǎn)增值是風(fēng)險(xiǎn)之一.而且,這種風(fēng)險(xiǎn)難以 像壽命差異風(fēng)險(xiǎn)那樣以共同承當(dāng)方式降低.當(dāng)然,擁有多種類 的、地理位置不同的反抵押貸款資產(chǎn)可以有效地防范局部經(jīng)濟(jì) 不景氣帶來(lái)的貶值,但仍然難以防止全國(guó)性的乃至全球性的不 景氣所帶來(lái)的貶值.在反抵押貸款資產(chǎn)最初估價(jià)時(shí),對(duì)房產(chǎn)升值量的預(yù)期直接 決定了貸方愿意提供的貸款量,而這種預(yù)期同樣也會(huì)影響借方 的行為.即使像貸方所預(yù)計(jì)的那樣,發(fā)生房屋的普遍性增值,也無(wú) 法保證個(gè)別的作為反抵押貸款資產(chǎn)的房產(chǎn)具有同樣的增長(zhǎng)率. 事實(shí)上,普遍的情況是實(shí)際的升值率以平均的升值

9、率為中央形 成一種分布.具體的分布有賴于貸方在這一市場(chǎng)中的份額.這 種特殊的房屋增值幾乎肯定會(huì)造成貸方的損失：那些處于升值 率高端的個(gè)案對(duì)于房屋生售時(shí)最多僅收回貸款的貸方來(lái)說(shuō)幾乎第5頁(yè)共7頁(yè) 不產(chǎn)生任何額外的利潤(rùn)；而處于資產(chǎn)凈值增值率低端的那些個(gè) 案必然會(huì)造成貸方的大量損失.對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)說(shuō),房屋增值風(fēng)險(xiǎn)是一種 非?，F(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)熾熱,對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期日 趨兩極化,在這種情況下,對(duì)于反抵押貸款中住房資產(chǎn)的正確 估價(jià)將成為一個(gè)難題.而且,無(wú)論未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何, 都將對(duì)進(jìn)行中或即將進(jìn)行的房屋反抵押貸款行為產(chǎn)生巨大的影 響.而且,這種風(fēng)險(xiǎn)的防范也殊為不易,一般來(lái)說(shuō),只能通過(guò) 采用保險(xiǎn)的方式加以防范.4 .費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn).根據(jù)美國(guó)和其他一些已經(jīng)初步推行了反抵押 貸款的國(guó)家相關(guān)經(jīng)驗(yàn),預(yù)期的承貸方有可能在以下幾方面招致 相當(dāng)數(shù)量的先期費(fèi)用：1由于多數(shù)客戶對(duì)反抵押貨款所知有 限,承貸方不得不花費(fèi)大量費(fèi)用用于市場(chǎng)行銷以及對(duì)于猶豫不 決客戶的說(shuō)服工作；2相關(guān) 法律、法規(guī)的制定所產(chǎn)生的費(fèi) 用；3先期的摸索性工作以確定行之有效的監(jiān)管和生售的方 式.這些先期費(fèi)用對(duì)于預(yù)期的承貸方肯定是一種風(fēng)險(xiǎn),由于一 旦這種反抵押貸款業(yè)務(wù)未能成功推由,一些費(fèi)用是無(wú)法得到補(bǔ) 償?shù)?二借方風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)于借方來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：第6頁(yè)共7頁(yè)1.信息不對(duì)稱風(fēng)