貴陽商住樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書交銀行

1、商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目研究報告編制時間：報告編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：編制人：校核人：審核人：審定人名單：、公司簡介二、總論4三、項(xiàng)目概況四、市場研究分析8五、項(xiàng)目綜合定位22六、項(xiàng)目投資估算34七、財務(wù)分析42八、不確定性分析43九、風(fēng)險分析與對策47十、附表49總論1、研究報告編制依據(jù)(1)貴陽市城市規(guī)劃局貴陽市土地使用變更通知書；(2)國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)；(3)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法；(4)國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)2、研究報告研究范圍根據(jù)地塊所處的地理位置，及周遍環(huán)境，主要研究地塊的價值、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投

2、資估算與資金籌措，財務(wù)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價、敏感性分析等。一、市場研究分析說明：該項(xiàng)目所處貴陽市云巖區(qū)宅吉小區(qū)永安寺街。下面將對貴陽市、云巖區(qū)、宅吉小區(qū)、項(xiàng)目地塊市場分別進(jìn)行分析。(一)、貴陽房地產(chǎn)市場研究1、政府房地產(chǎn)新政對貴陽房地產(chǎn)市場的影響隨著國家一系列房地產(chǎn)新政出臺并實(shí)施，已經(jīng)對全國很多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊?。但至少目前看來對貴陽房地產(chǎn)市場的影響不大。貴陽地產(chǎn)市場在未來的五年內(nèi)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升、有效需求不斷增長的趨勢。因?yàn)橘F陽房地產(chǎn)市場有自己的特殊性：1 、貴陽城市地貌山多平地較少，人口密度，大市區(qū)建設(shè)用地極其有限，物以稀為貴也就無可厚非。并且在2003年政府就已出臺

3、相關(guān)政策，停止限制開發(fā)貴陽市內(nèi)住宅項(xiàng)目。2 、長期以來貴陽居民購房主要以解決居住需求，改善居住條件為主，把購房作為一種投資升值手段在購房目的中所占的比例極小，惡意炒作哄抬房價的現(xiàn)象僅為個別，雖然國土資源部首批普通住房用地分配貴陽分到一杯羹，但在貴陽房地產(chǎn)市場大環(huán)境之下，國家一系列房地產(chǎn)新政的出臺對貴陽房地產(chǎn)市場的影響是有限的。3 、隨著貴陽舊城改造，大量急需改善住房條件的消費(fèi)群體以及地州縣到貴陽經(jīng)商工作的消費(fèi)群體。并且還有外省的客戶群體。已逐漸形成一個龐大的潛在消費(fèi)市場。新政給貴陽帶來了整個房地產(chǎn)行業(yè)的大演變，從2004年的老八條到今年的新八條，銀行信貸緊縮政策。使貴陽各家地產(chǎn)發(fā)展商從過去獨(dú)立

4、開發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目到增強(qiáng)相互合作，充分整合各自資源，對外融資貸款開發(fā)。這一發(fā)展方向也是發(fā)展商為適應(yīng)整體外部環(huán)境變化的所做的自我調(diào)整。否則將面臨被日益加劇的市場競爭給淘汰出局?？傊抡膶?shí)施對企業(yè)生存既是全新的挑戰(zhàn)，也蘊(yùn)涵著全新的發(fā)展機(jī)遇。2、貴陽房地產(chǎn)市場供求分析（信息來源市房管局05年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）1、供應(yīng)方面：從土地購置與開發(fā)方面:全市土地開發(fā)投資0.91億元,土地購置費(fèi)6.97億元,購置土地面積201.16萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面:房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長態(tài)勢。全市累計(jì)完成投資39.44億元,其中住宅投資17.75億元,經(jīng)濟(jì)適用住房投資4.29億元,辦公樓1.47億元,商業(yè)營業(yè)房3.7

5、8億元,其他16.43億元。商品房施工（新開工）、竣工方面:商品房施工面積穩(wěn)定增長。商品房累計(jì)施工面積1136.28萬平方米,其中住宅847.55萬平方米,辦公樓67.81萬平方米,商業(yè)營業(yè)房157.64萬平方米,其他63.28萬平方米。2、需求方面：從商品房預(yù)銷售情況來看:首先,商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈上升態(tài)勢,商品房上市速度放緩,市場供給壓力得到有效緩解。商品房預(yù)銷售登記面積有所上升，同比去年市場需求不斷增大。2005年1-6月，貴陽市商品房預(yù)銷售登記面積144.23萬平方米，同比上升12.74%，其中住宅面積134.01萬平方米，同比上升13.49%。圖15：貴陽市2005年以來商品房預(yù)銷售

6、登記面積變化示意圖圖16：貴陽市2005年1-6月商品房預(yù)銷售登記面積結(jié)構(gòu)示意圖在商品房預(yù)銷售登記面積中，住宅144.23萬平方米占92.91%，辦公房5.51萬平方米占3.82%，商業(yè)營業(yè)房4.15萬平方米占2.88%。從目前貴陽房地產(chǎn)政府部門相關(guān)信息來看，貴陽地產(chǎn)投資開發(fā)量、銷售總體形式、市場供求關(guān)系綜合因素來看，本項(xiàng)目開發(fā)所處的宏觀外部總體環(huán)境較好。有利于企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營。2、云巖區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、去年，該區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值111.68億元（區(qū)域），增長11.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值0.42億元，增長0.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值57.55億元，增長10.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值53.72億元，增

7、長13%；財政總收入完成6.76億元，增長32.39%，其中地方財政收入完成4.3億元，增長39.50%，凈增1.2億，創(chuàng)歷史最高水平。2、在1999年就被列為全省首批建設(shè)的20個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)之一的云巖區(qū)，為繼續(xù)保持領(lǐng)先勢頭，該區(qū)決策者結(jié)合區(qū)情提出了“對內(nèi)挖潛，對外擴(kuò)張”、“空間有限，發(fā)展無限”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，并將質(zhì)量做好、數(shù)量做多、規(guī)模做大、速度做快，甩掉追兵，拉開距離，大步前進(jìn)作為今年經(jīng)濟(jì)工作的具體目標(biāo)。3、宅吉小區(qū)區(qū)域市場分析1）、區(qū)域優(yōu)勢分析（S）1、宅吉辦事處位于貴陽市城區(qū)東北角，地處城郊結(jié)合部，轄區(qū)面積為5.9平方公里，常住人口6萬人，有市級以上的行政、企事業(yè)單位25個，是貴陽市最早開

8、發(fā)的居民住宅小區(qū)。2、借助商專、民商廠、宅吉大廈的沿線開發(fā)，貴州榮輝房開公司與貴陽民族商品廠合作開發(fā)的榮輝桂園，擁有4500m2營業(yè)面積，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，成功引進(jìn)成都卞氏菜根香落戶宅吉。同時，又相繼引進(jìn)赤水黑豆花、小丁酸湯魚、成都光頭蟹等具有各地方特色的餐飲落戶宅吉，上述4家餐飲2003年納稅100余萬元，完成增加值420萬元。今年15月份共計(jì)納稅50余萬元，占新增稅收的33%；商專樓宇不僅入駐北京華聯(lián)、華泰錦升、麗都酒樓等大型企業(yè)，而且還吸引了粗糧王、三橋氏炸雞、滿江紅酒樓及品牌服裝專賣店、藥店、電玩等20余家企業(yè)。今年15月僅這幢樓宇就納稅200余萬元，完成GDP550萬元，并且成功引進(jìn)營業(yè)面

9、積達(dá)4000m2的吉奧康體休閑中心、貴陽好時娛樂有限公司、貴陽運(yùn)安新技術(shù)開發(fā)有限公司和貴陽弘展房地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)。因宅吉居民3、該區(qū)地產(chǎn)發(fā)展以向空間要效益全力挖掘樓宇經(jīng)濟(jì)潛值。住宅小區(qū)，周邊不連旱碼頭、不臨商業(yè)區(qū)，處在城郊結(jié)合地，土地的局限、商鋪的匱乏，街道的狹小，土地資源可供應(yīng)量相當(dāng)緊張，地塊規(guī)劃均向高層或小高層發(fā)展，充分發(fā)揮板塊立體經(jīng)濟(jì)。4、該區(qū)有多所名校（實(shí)驗(yàn)二小、實(shí)驗(yàn)二中、六中等），名校優(yōu)勢已成為吸引貴陽許多即將置業(yè)和二次置業(yè)的消費(fèi)者的首選之地。該區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較貴陽其他區(qū)域較快，并且在該區(qū)幾所名校的帶動下，該區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況較好。從以下數(shù)據(jù)可看處。該項(xiàng)目周邊樓盤情況。項(xiàng)目

10、名稱項(xiàng)目種類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售價格備注宅吉大廈高層復(fù)式結(jié)構(gòu)占地1.3力平方米，總建筑面積為3.2萬。容積率2.4售價為2680均價2980元項(xiàng)目開盤于1998年6售完為2000年宅吉碧苑高層占地1.2力平方米，總建筑面積為3.8萬。容積率為3售價為2980均價3200元最高價3780元項(xiàng)目開2003年6售完為2005年開磷宅吉花園小高層變占地35975平方米，總建筑面積57828.5平方米，綠化率38%,容積率僅1.61。售價為2560元均價為2780元。項(xiàng)目開盤于2003年售完為2004年天璽華庭九層帶電梯房占地面積16000方、總建筑面積7萬平方米，容積率4.4綠化率35%1888元/平方米。均

11、價2200元/平方米。最高價2980元/平方米項(xiàng)目開2004年3月現(xiàn)銷售已近90%。銀通山莊多層占地面積5.8萬，總建筑面積9.7力平方。容積率1.6售價為1780元，均價2180元。項(xiàng)目于2002年開盤，2004年銷售完畢該區(qū)域市政配套分析在舁廳P項(xiàng)目基本情況位置備注1學(xué)校實(shí)驗(yàn)二小、實(shí)驗(yàn)二中，貴陽六中、商專、貴陽醫(yī)學(xué)院等知名學(xué)校距項(xiàng)目1500米范圍內(nèi)大部分學(xué)校為貴陽巾優(yōu)秀示范學(xué)校2幼兒園實(shí)驗(yàn)幼兒園等多家公、私幼兒園及多家午拖班距離項(xiàng)目500米左右3康體吉奧康體中心、宅吉廣場、多個室內(nèi)游泳池、室外游泳池基本分布在項(xiàng)目南面康體娛樂設(shè)施齊全4老年活動中心是貴陽市唯一一個老年活動基地跑離項(xiàng)目5分鐘路

12、程集教育、娛樂于一體5醫(yī)療項(xiàng)目緊鄰省級甲級醫(yī)院一一貴陽醫(yī)學(xué)院跑離項(xiàng)目15分鐘路程醫(yī)療軟硬件條件為貴陽巾優(yōu)良醫(yī)院。6商業(yè)不足500m長的鹽務(wù)街云集餐飲企業(yè)42家，百貨商店11家。鹽務(wù)街沿街500米帶動整個宅吉小區(qū)經(jīng)濟(jì)增長7菜巾場2-3個，規(guī)模/、大,零星分布貴陽醫(yī)學(xué)院后街、該項(xiàng)目旁8銀行冏業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行主要聚集在宅吉路十字路口中段距項(xiàng)目較近9公交車4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等貫穿整個宅吉小區(qū)內(nèi)外4路、63路車終點(diǎn)站距離項(xiàng)目最近10便利店沿宅吉路前段左側(cè)北京華聯(lián)大型連鎖超市、多家超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布距離項(xiàng)

13、目10分鐘路程北京華聯(lián)帶動整個宅吉小區(qū)居民消費(fèi)及購買力、區(qū)域不利形式分析(W1、該小區(qū)早期開發(fā)，缺乏總體規(guī)劃。人口居住密度較大。特別以宅吉小區(qū)北面人口密度較大，居住人群多為原區(qū)域農(nóng)民拆遷回遷的。并且許多村民已將自住房租賃。外來務(wù)工人員較多。周邊安全問題尤為突出。并且該區(qū)域正處于項(xiàng)目地塊的北面、西面。這將會給今后的銷售帶來的不利影響因2、從該區(qū)域的整體規(guī)劃和在建項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)風(fēng)格上，與市中心一些高檔項(xiàng)目總體品質(zhì)相比還有一定差距。這對于我公司針對本項(xiàng)目預(yù)期定位上構(gòu)成一定的挑戰(zhàn)。四、該地塊項(xiàng)目分析1、本項(xiàng)目位于貴陽市云巖區(qū)宅吉小區(qū)中心，占地68畝。是破產(chǎn)企業(yè)貴陽制藥廠原址。地塊呈長方形，三面臨街，依

14、據(jù)控制性祥規(guī)，為為商業(yè)用地，容積率2.5-3.0，正面為40米寬城市主干道，其余來年兩側(cè)為16米寬城市次干道。（目前，道路寬度為8米和6米，擴(kuò)寬后的道路紅線不占用地）。紅線范圍內(nèi)拆遷量約為10000M2（該廠職工宿舍）。項(xiàng)目總建筑面積約為130000M2，其中:住宅124000M2，商鋪6000M2?？偼顿Y3億元，其中：購買貴陽制藥廠破產(chǎn)資產(chǎn)（即該地塊）7000萬元，補(bǔ)交土地出讓金（工業(yè)用地與商業(yè)用地差價）3000萬元，拆遷、開發(fā)建設(shè)及營銷費(fèi)用等2億元。預(yù)計(jì)銷售收入46000萬元。（住宅售價3100元/M2,商鋪售價12000元/M2）。預(yù)計(jì)稅后利潤為8979萬元。投資回報率為29。9%該數(shù)據(jù)

15、出自費(fèi)用測算）2、由于宅吉小區(qū)可供修建土地資源較少，政府在該區(qū)域出讓的僅有一塊土地已被我公司購買。因此本塊土地今后的利潤空是很可觀的。并且項(xiàng)目周邊的競爭項(xiàng)目均已在本年內(nèi)銷售完畢。向市場可供房源并不多。對本項(xiàng)目今后銷售沖擊較小。并且今年在該小區(qū)報建項(xiàng)目僅我公司一家。已沒有再批復(fù)任何其他項(xiàng)目。因此，以上綜合分析，我公司對該項(xiàng)目很有信心，并且將本項(xiàng)目打造成宅吉小區(qū)綜合品質(zhì)最高住宅樓盤。且充分認(rèn)為本項(xiàng)目預(yù)期銷售市場前景較好，銷售周期較短，盈利利潤空間較大。三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）1、優(yōu)勢（S）1. 區(qū)位優(yōu)勢明顯，貴陽制藥廠地塊位于宅吉小區(qū)中心區(qū)域北面，該區(qū)位作為宅吉小區(qū)今后的絕版高層建筑地塊

16、之一，該地塊如能合理規(guī)劃、定位準(zhǔn)確。提高項(xiàng)目品質(zhì)，增加一定量的綠化面積和社區(qū)配套設(shè)施。將會具有很高的潛在市場銷售前景。2. 地理位置較好所處宅吉小區(qū)商業(yè)、市政配套較為成熟，且周邊擁有一些知名名校。交通便利，地塊區(qū)域由于商業(yè)鋪面的縱深發(fā)展，道路今后將會成為小區(qū)規(guī)劃改造為商業(yè)步行街道。3. 地塊方正，易于規(guī)劃貴陽制藥廠地塊是一個相對成熟小區(qū)的地塊之一，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項(xiàng)目占地4萬平方米，形狀成矩形較為規(guī)則易于規(guī)劃，充分利用地塊地形規(guī)劃打造一個精品高層住宅項(xiàng)目，營造一個成熟社區(qū)樓盤具有完備的地理?xiàng)l件。4. 社區(qū)配套成熟，且與繁華區(qū)域有一定距離貴陽制藥廠地塊的區(qū)域位置距宅吉小區(qū)中心商業(yè)區(qū)域

17、較近，又獨(dú)立于繁華區(qū)域，其社區(qū)商業(yè)、教育、娛樂、休閑廣場配套較成熟。在教育上，該地塊距實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)較近。在醫(yī)療上，該地塊與省醫(yī)學(xué)院的直線距離也比較近。5. 周邊項(xiàng)目開發(fā)相對成熟除開磷宅吉花園、銀通山莊外，在項(xiàng)目周邊還有中天宅吉碧苑等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的居住檔次、品位樓盤形象都會有很大的提升。2、劣勢（叫1 .項(xiàng)目周邊人文環(huán)境較差。項(xiàng)目正南面門口處為垃圾堆放處，并且周邊區(qū)域的住房主要是宅吉小區(qū)早期開發(fā)修建的，規(guī)劃較差，房子之間距離較近，較為擁擠。總體外圍建筑形態(tài)較雜亂。2 .進(jìn)入項(xiàng)目的道路狀況不佳項(xiàng)目縱深區(qū)域道路較窄，幾乎為一條巷道與宅吉路相連，將來可能出現(xiàn)出入

18、車輛不易停放、出入的情況發(fā)生。并且位于四級路段交通次干道的本案，將來對外展示形象也不易。3 .雖然為舊廠房、倉庫、費(fèi)舊設(shè)施設(shè)備，會給拆遷工作帶來一定量上的壓力舊廠房、倉庫面積較大，并且內(nèi)部存放一定量的設(shè)施設(shè)備，拆遷工作開展起來不易。4 .廠區(qū)職工、離退休職工的安置難度較大制藥廠的破產(chǎn)，按照賠償先后秩序，職工安置為首先解決問題，其中難免會產(chǎn)生一定的糾紛，將會影響開發(fā)銷售進(jìn)度。5 .沒有直達(dá)公交車輛。距離公交車站有一定距離，周邊環(huán)境整改未完成的條件下，會增加業(yè)主出行及生活的不方便性及不安全性。3.機(jī)會點(diǎn)（Q1 .未來的市場需求宅吉小區(qū)地塊越來越稀有，市場處于饑渴狀態(tài)。隨著整個小區(qū)的高層建筑的增長，

19、帶動整個宅吉小區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，使得越來越多高層次的消費(fèi)者前來置業(yè)，提升板塊人文素質(zhì)。同時使得越來越多的中產(chǎn)階級對高層精品住宅產(chǎn)生喜愛和追捧。2 .以向空間要效益全力挖掘樓宇經(jīng)濟(jì)潛值樓宇經(jīng)濟(jì)即將成為云巖區(qū)政府倡導(dǎo)宅吉小區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和支柱。投資客戶即將是項(xiàng)目的又一主要群體。3 .可借助“教育”品牌效應(yīng)打造本案通過對宅吉碧苑客戶群的分析，購買群絕大部分為教育者或公務(wù)員或投資型客戶；利用名校效應(yīng)吸引教育界客戶或?yàn)樽优胱∶Ｍ顿Y購房的客戶。4 .項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素提升在項(xiàng)目區(qū)域樓盤素質(zhì)提升的市場環(huán)境下，利用項(xiàng)目良好的自身優(yōu)勢，打造“精品住宅”提升企業(yè)知名度和樹立品牌效應(yīng)。5 .障礙

20、點(diǎn)（T）1.市場供應(yīng)量大兩城區(qū)高層上市量增多，下半年可達(dá)到80萬平方米，競爭激烈2各地產(chǎn)板塊優(yōu)良、大規(guī)模項(xiàng)目增多，營銷方式多樣如何在營銷方式上創(chuàng)新，盡早縮短營銷周期回籠資金，將存在一定難度。3項(xiàng)目地塊權(quán)屬未明晰，土地成本不確定，項(xiàng)目開發(fā)具有風(fēng)險的不可控性。4、宏觀政策因素政府相繼出臺系列調(diào)控政策，形成了一定的影響，市場價格成為焦點(diǎn),開發(fā)、投資地產(chǎn)門檻提高。消費(fèi)觀望姿態(tài)日趨累積，影響了一定的市場消化力度。項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積

21、，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求；4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（二）、總平面布局總平面圖略呈長方形布局，保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢;中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境

22、。（三）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)南面面主出入口，緊接南面45米寬的區(qū)域規(guī)劃路。三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊臨近宅吉路段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變

23、化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房

24、間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高12個等級；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備

25、配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8m21.0體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。2、公用建筑地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧

26、靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合貴州省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、幼兒園、球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價格定位1、市場比較法定價（二）、商鋪部分目前貴陽市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。收益還原法定價過程目前貴陽市未來同類地段的市場租金在60元/月/n）280元/月/nf左右，按70元/月/估算商鋪的售價。PS=12NRS（總價等于N

27、年的收益）RS*S入（月租大于月供）由、可推出N<14.2857（年）；K=1/N=6.97%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限（按50年計(jì)算）；R為市場租金。PS=12RS1_（1+K）-n/KP=12R1（1+K）-50/K=12X701（1+6.97%）-50+6.97%=11984元/平方米故初步確定本項(xiàng)目商鋪單價為：11984元/平方米（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價為：住宅：3100元/平方米商鋪：12000元/平方米項(xiàng)目投資開發(fā)評估一、項(xiàng)目投資開發(fā)成本估算（一）稅費(fèi)率本報告采用的各種稅費(fèi)率見下表。（二

28、）項(xiàng)目期望收益率25%成本估算根據(jù)工營業(yè)稅稅率5.5%程所處位城建稅稅率3%置、周圍環(huán)教育附加稅率3%境條件和房地產(chǎn)市場的所得稅稅率33%趨勢預(yù)測，公積金3%考慮房地產(chǎn)公益金經(jīng)營資金利率3%5%銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成土地增值稅稅率1%本等綜合因素，按住宅土地契稅稅率3%平均每平方中長期借（貸）款利率10%米3100元；經(jīng)營其它費(fèi)用10%商鋪每平方米12000元成本構(gòu)成及費(fèi)用、比例等參照如下表格；成本核算進(jìn)行核算；工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱工程量單價或費(fèi)率造價（元）樓面造價（元/平方米）百分比計(jì)算說明一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)768.0630.32%征地費(fèi)460.8418.19%按實(shí)際發(fā)生征地費(fèi)征地補(bǔ)償（工業(yè)轉(zhuǎn)

29、開發(fā)）307.2212.13%按實(shí)際發(fā)生二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)7509007.3857.672.28%地形圖測繪費(fèi)466660.146533.240.050.01%按土地面積0.14元/平方米總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)466662933320.720.03%土地面積2元/平方米地質(zhì)勘察費(fèi)13999856999905.380.22%按鉆深5元/米施工排污費(fèi)13999811399981.080.05%建筑面積1元/平米建筑設(shè)計(jì)費(fèi)13999820279996021.510.85%按20元/平米（建筑面積）三通一平13999856999905.380.22%按5/平米（建筑面積）招標(biāo)費(fèi)1125018.210.96

30、0.04%按建安費(fèi)的1%。計(jì)算監(jiān)理費(fèi)2250036.431.920.08%按建安費(fèi)的2%。計(jì)算預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)3375054.642.880.12%按建安費(fèi)的3%。計(jì)算消防配套費(fèi)130198.143390594.4230.12%按3元/平方米計(jì)算施工合同鑒證費(fèi)1125018.210.960.04%按建安費(fèi)的1%。計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價收費(fèi)3375054.642.880.12%按建安費(fèi)的3%。計(jì)算避雷安裝檢測費(fèi)1399980.32447.9900.01%費(fèi)用權(quán)數(shù)0。32人防管理費(fèi)13999810139998010.750.43%按建筑面積10元/平米計(jì)建筑方案評審費(fèi)1399980.227999.6

31、0.220.01%0.2元/平方米計(jì)算三、建筑安裝工程費(fèi)960.2237.9%土方13999812167997612.90.51%按概算造價房屋工程139998686737.6329.12%按概算造價智能化及周界防范13999840559992043.011.7%按概算造價水電13999830419994032.261.28%公建13999850699990053.762.13%純凈水13999810139998010.750.43%綠化景觀道路13999850699990053.762.13%道路圍墻13999815209997016.130.64%按概算造價四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)173.7

32、56.86%道路工程1000010010000007.680.31%按概算造價室外排污排水工程5004102050001.570.07%按概算造價室外供水工程100500500000.380.02%按概算造價圍墻工程13999815209997016.130.64%按概算造價室外供電安裝工程19000009000006.910.28%按概算造價綠化工程13999860839988064.522.55%按概算造價路燈安裝工程50350175000.130.01%按概算造價供配電增容費(fèi)3000750225000017.280.69%按概算造價公共配套設(shè)施費(fèi)9799.86700685990252.6

33、92.24%按概算造價五、管理費(fèi)8708876.6166.892.64%建設(shè)管理費(fèi)（1.65%）1.654209966.3132.341.28%直接費(fèi)的1.65%銷售管理費(fèi)14498910.334.551.37%六、稅費(fèi)197.367.79%營業(yè)稅及附加（5.5%）5.5190.057.51%按銷售U入的5.5%建筑面積測量費(fèi)1399981.7237996.61.830.08%房屋竣工總登記費(fèi)1449891.033.460.14%按評估價的1%o教育附加費(fèi)1264374.552.030.09%按建安費(fèi)的1%計(jì)算七、利息250.29.88%利息（按年利率均衡投入）5.85250.29.88%按直

34、接費(fèi)，年利率5.85%八、不可預(yù)見費(fèi)7654484.258.792.33%小可預(yù)見費(fèi)（按直接費(fèi)計(jì)）37654484.258.792.33%總成本2533.88100%:、銷售計(jì)劃及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在1年（12個月）左右內(nèi)完成銷售，銷售及回款計(jì)劃如下回款計(jì)劃品種可售面積單價銷售收入第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月住124998.53100宅商鋪5199.6412000000總計(jì)由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按80%回收，其余的房款在下一年度全部收回。車位暫時不考慮銷售，進(jìn)行資本運(yùn)營。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃表根據(jù)本項(xiàng)目的成本核算，制定本項(xiàng)目的投資

35、計(jì)劃表如下;投資計(jì)劃表項(xiàng)目名稱成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月一、征地、拆000000000遷補(bǔ)償費(fèi)二、斟察、設(shè)7509007.577615776157761577615776157761577615776157761577615776157761計(jì)和前期費(fèi)385.955.955.955.955.955.955.955.955.955.955.955.95三、建筑安裝961679616796167961679616796167961679616796167961679616796167工程費(fèi)85.6985.6985.6985.6985.6

36、985.6985.6985.6985.6985.6985.6985.69四、配套建設(shè)174011740117401174011740117401174011740117401174011740117401費(fèi)73.2373.2373.2373.2373.2373.2373.2373.2373.2373.2373.2373.23五、管理費(fèi)8708876.669916699166991669916699166991669916699166991669916699166991613.593.593.593.593.593.593.593.593.593.593.593.59六、稅費(fèi)1976619766

37、1976619766197661976619766197661976619766197661976636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.0636.06七、利息25058250582505825058250582505825058250582505825058250582505823.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.16八、不可預(yù)見7654484.5888058880588805888058880588805888058880588805888058

38、88058880費(fèi)26.486.486.486.486.486.486.486.486.486.486.486.48投資計(jì)劃四、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表本項(xiàng)目目前面臨較大的資金壓力，需制定有效的資金籌措計(jì)劃，該表格規(guī)避了資金的時間成本，第5月可以開始銷售，有較大的資金回款,可以解決資金問題。資金籌措計(jì)劃表項(xiàng)目名稱成本第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10第11第12（元）月月月投資計(jì)劃資金籌措計(jì)劃自有資金7604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.06借款向銀行貸款風(fēng)險分析與對策一、政策風(fēng)險風(fēng)險：隨著宏觀調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)新政頻頻出臺，貴陽市房地產(chǎn)市場在調(diào)控的聲浪中平穩(wěn)走過了05年上半年。房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行情況表明，調(diào)控措施一定程度上達(dá)到了實(shí)質(zhì)性的降溫效果，房地產(chǎn)投資增幅減緩，商品房市場供需趨于平衡，商品房價格漲幅回落，投資性炒房得到遏制。對策：雖然05年是房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控年，但由于政策的時滯性，目前調(diào)控政策的影響仍未完全顯現(xiàn)出來。未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)