土地估價(jià)理論與方法課件1

1、:地估價(jià)理論與方法課件1第八章土地估價(jià)方法之四一一成本逼近法輔導(dǎo)內(nèi)容:1、成本逼近法的概念、特點(diǎn)、基本公式2、成本逼近法的應(yīng)用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定義即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格?；竟剑和恋貎r(jià)格 =土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益成本逼近法在計(jì)

2、算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類(lèi)似。3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。注意4個(gè)公式的變換啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：（1） 土地取得費(fèi),分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。（2） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息）（3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值4、成本逼近法的

3、特點(diǎn)和適用范圍一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育,缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象重點(diǎn)。然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和

4、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度X設(shè)施總費(fèi)用3、稅費(fèi)的計(jì)算有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。4、計(jì)算投資利息跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）X投資回報(bào)率 6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格)，收益率土地增殖收益 =(土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))X±地增殖收益率 7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分

5、配率修正、宗地成熟度修正成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。三、成本逼近法的應(yīng)用 1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題( 1)土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；( 2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；(3)評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。2、成本比較法例題估價(jià)步驟：( 1)計(jì)算土地取得費(fèi)( 2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)( 3)計(jì)算投資利息( 4)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)( 5)計(jì)算土地增殖收益( 6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格)(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正( 8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格 3、常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題( 1)新增建設(shè)用地

6、有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。(2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算(3)年期修正錯(cuò)誤( 4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘 15)，萬(wàn)元 / 平方公里轉(zhuǎn)化為元 / 平方米(直接乘 100)，平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米 =0.0015 畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128 平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即 1

7、28+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為 0.192畝。市畝換算平方米：根據(jù)1 畝 =666.67 平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6 畝等于多少平方米？24.6X2/3=16.4 ，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即 16400平方米近似值)。第九章土地估價(jià)方法之五路線價(jià)估價(jià)法輔導(dǎo)內(nèi)容：1、路線價(jià)的基本概念與原理 2、路線價(jià)修正及路線價(jià)估價(jià)法運(yùn)用一、路線價(jià)估價(jià)法概述1、路線價(jià)估價(jià)法定義與基本原理路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上 數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù) 路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和

8、其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地 價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，基本原理是替代原理和區(qū)位論(可及性)的具體運(yùn)用。2、路線價(jià)估價(jià)法的基本公式基本公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X宗地面 積修正公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X宗地面積 +其他條件修正額或宗地總價(jià) =路線價(jià)X深度百分率X其他條件修正率X宗地面積3、路線價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍僅適1)標(biāo)用于城市的估價(jià)，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。4、路線價(jià)估價(jià)中涉及的有關(guān)概念( 準(zhǔn)宗地( 2)標(biāo)準(zhǔn)深度( 3)里地線( 4)深度指數(shù)修正表( 5)路線價(jià)區(qū)段二、路線價(jià)及其修正體系的建立（理解就可以了） 1、路線價(jià)及其修正體

9、系確定的基本程序2、路線價(jià)區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。3、路線價(jià)的評(píng)估確定樣點(diǎn)宗地單位地價(jià)求取方法：收益還原法、市場(chǎng)比較法等平均這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：地價(jià)實(shí)例調(diào)查 -宗地地價(jià)計(jì)算 - 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn) -確定地價(jià)區(qū)段 - 計(jì)算區(qū)段地價(jià)- 劃分地價(jià)等級(jí) 4 、深度修正系數(shù)表的編制深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度的表格。（ 1）深度指數(shù)修正的原理（ 2）深度修正的各種方法歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則路線價(jià)的表示方

10、式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。（ 3）深度修正表編制：?jiǎn)为?dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率 5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地價(jià)分配率修正三、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià) 1、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序（1）確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段與路線價(jià)（ 2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)（ 4）估算宗地地價(jià) 2、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估各類(lèi)宗地地價(jià)的方法重點(diǎn)理解教材中的幾個(gè)圖和 31 個(gè)計(jì)算（臺(tái)灣標(biāo)準(zhǔn)）（ 1）臨街地： 7 種情況臨街深度未達(dá)里地線者，按深

11、度指數(shù)表和基本公式計(jì)算；平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；正三角形的宗地：以其高度的1/2 為臨街深度；逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算；街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算;宗地深度超過(guò)里地線者：以里地單價(jià)與臨街單價(jià)按面積比例平均計(jì)算。（2）路角地：幾種加成減成情況（ 3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計(jì)算（4）其他土地：主要是里地按路線價(jià)四成計(jì)算（ 5）實(shí)例計(jì)算輔導(dǎo)內(nèi)容：第十章建筑物估價(jià)方法 1、建筑物估價(jià)的基本概念和基本原理2、掌握成本估價(jià)法的計(jì)算過(guò)程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算（必考）一、建筑物估價(jià)概述1、建筑物估價(jià)的定義（ 1）建筑

12、物的基本概念、基本功能（ 2）建筑物的分類(lèi)按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）按建筑結(jié)構(gòu)（通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分），一般可分為五類(lèi)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)）、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)（ 3）建筑物估價(jià)的定義 2、建筑物估價(jià)的基本原理分兩種：具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等估價(jià)；不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，用成本價(jià)計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法估價(jià)。3、影響建筑物價(jià)格的因素分三類(lèi)：建筑物重置價(jià)（最基本因素）、環(huán)境因素、其他

13、因素4、建筑物價(jià)格的特點(diǎn)，共五點(diǎn) 5、建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念（ 1）房屋建筑成本（ 2）重建成本：目前的價(jià)格、原來(lái)的材料和標(biāo)準(zhǔn)（ 3）重置成本：目前的價(jià)格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開(kāi)來(lái)（ 4）應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的（5）標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)：同一等級(jí)房屋的平均價(jià)格（ 6）建筑工程安裝定額：?jiǎn)挝唤ㄖa(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)（ 7）建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（8）建筑物殘值二、建筑物估價(jià)方法 1、重置價(jià)格折舊法（重點(diǎn)）是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（1）基本思路與基本公式建筑物價(jià)格=建筑

14、物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格X成新度（ 2）房屋建筑物分類(lèi)，分 4 類(lèi)7等（ 3）重置價(jià)格的確定包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格；另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。具體求取重置價(jià)格的方法有直接法和間接法兩種，必要時(shí)兩者可并用。估價(jià)上通常將計(jì)算重置價(jià)格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。（4）折舊額的計(jì)算折舊的概念、影響因素（物理、功能、經(jīng)濟(jì)）確定折舊的方法：A. 新舊程度折舊法 B.平均年限折舊，又稱(chēng)定額法、直線法（重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母）年折舊：D=(C-CR)/N=C(1-R)/Nn 年折舊累計(jì)額

15、： Dn=C(1-R)Xn/N=C(1-R)X(N-n' )/N=C(1 -R)x n/(n+n )現(xiàn)值：Pn=(? CC(1? CR)x n/N=C1 -(1- R)x n/NC.定率折舊法，又稱(chēng)殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法年折舊：Di=C（1 ? Cd）i- 1X dd=1-（S/C）的N次方n年折舊累計(jì)額：Pn=C（1? Cd）nD.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開(kāi)始的數(shù)字 N-（i-1），分母為全部壽命的年數(shù)總和SN要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。 E. 償還基金法，又稱(chēng)償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。

16、也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。折舊方法比較：平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率（綜合折舊率、分類(lèi)折舊率、個(gè)別折舊率）。建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。（ 5）建筑物價(jià)格評(píng)估 -2、對(duì)照法對(duì)照法也稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。主要步驟：（ 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)（ 2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)3）對(duì)基礎(chǔ)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)，

17、注意標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟。（房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時(shí)間的修正。（ 4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，試算公式為：房屋評(píng)估價(jià)格= （標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)X共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià)）X折舊率 X評(píng)估總建筑面積3、建筑物殘余法通過(guò)求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。估價(jià)步驟：（ 1）計(jì)算土地與建筑物總收益（ 2）計(jì)算土地的收益（ 3）計(jì)算建筑物的收益（ 4）確定還原利率（ 5）估算建筑物價(jià)格建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式： p2=a2/（r2+d）=（a-p1r1）/（r2

18、+d）4 、比較法比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類(lèi)似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。計(jì)算公式為：建筑物價(jià)格=買(mǎi)賣(mài)實(shí)例單價(jià)X評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù) /交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)X評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況X評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)X建筑面積輔導(dǎo)內(nèi)容： 1、建筑物估價(jià)方法應(yīng)用 2、地價(jià)體系的構(gòu)成一、建筑物估價(jià)方法應(yīng)用1、建筑物估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題應(yīng)注意 7 各方面的問(wèn)題，特別要注意增建建筑物的折舊問(wèn)題。2、建筑物估價(jià)實(shí)例（ 1）例 1：利用重置價(jià)折舊法計(jì)算建筑物現(xiàn)值解題步驟：第

19、一，計(jì)算房屋重置價(jià)格（總價(jià)）第二，計(jì)算房屋已折舊額第三，計(jì)算房屋現(xiàn)值（2）例 2：分別采用重置價(jià)折舊法和建筑物殘余法對(duì)建筑物估價(jià)二、我國(guó)的地價(jià)體系1、地價(jià)體系的概念 2、地價(jià)體系的作用（ 1）公示作用（ 2）參考作用（ 3）稅收和政策調(diào)控作用（ 4）對(duì)土地利用方式和利用強(qiáng)度的引導(dǎo)作用 3、我國(guó)地價(jià)市場(chǎng)中存在的地價(jià)形式4、我國(guó)地價(jià)體系的構(gòu)成1）基準(zhǔn)地價(jià)（ 2 ）標(biāo)定地價(jià)（ 3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)（ 4）成交地價(jià)（ 5 ）由以上四種類(lèi)型地價(jià)衍生出來(lái)的其他地價(jià)這 5 種地價(jià)的關(guān)系 5、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與作用（ 1）概念2）作用 6、標(biāo)定地價(jià)的概念與作用（ 1）概念（ 2）作用 7、其他形式的宗地地價(jià)

20、（ 1）土地出讓底價(jià)的概念（ 2）成交地價(jià)的概念與特點(diǎn)三、我國(guó)土地估價(jià)的技術(shù)途徑（看一遍基本理解就可以了） 1、概述（ 1）基準(zhǔn)地價(jià)及其他區(qū)域平均價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑（2）標(biāo)定地價(jià)及其他宗地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 3、標(biāo)定地價(jià)等宗地地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則（ 1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。（2）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路 A.評(píng)估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。B.采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。C.根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線。 2、

21、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理（ 1）土地位置差異帶來(lái)的不同土地收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)。（ 2）各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。（ 3）不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。（4）城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提。（5）土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路（ 1）以土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。（2）建立宗地地價(jià)修正體系。 4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求六項(xiàng)基本要求5、我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料條件（ 1）能直接反映地租、地價(jià)的資料。（ 2）房地交易、出租中包含的地價(jià)

22、資料。（ 3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地的效益資料。二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定（ 1）兩種劃分方法（ 2）兩種劃分類(lèi)型（ 3）劃分評(píng)估區(qū)域的主要作用（ 4）劃分評(píng)估區(qū)域的依據(jù) 2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的收集與調(diào)查（ 1）制定資料收集計(jì)劃（ 2）編制調(diào)查表格（ 3）人員培訓(xùn)（ 4）劃分調(diào)查區(qū)（ 5）確定調(diào)查方法（ 6）資料收集的一般要求（ 7）資料收集的途徑（8）地價(jià)調(diào)查資料審核 3、資料整理（1）市場(chǎng)交易資料整理（重點(diǎn)）A.樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算根據(jù)11種市場(chǎng)交易資料評(píng)估地價(jià)。B.樣點(diǎn)地價(jià)的出讓年期修正修正到各類(lèi)土地法定的出讓年限。C.樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正D.樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正

23、E.樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括樣點(diǎn)地價(jià)的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)以及樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的編制。（2）土地利用效益資料整理A土地利用類(lèi)型的劃分 B.單元土地質(zhì)量指數(shù)的計(jì)算C.企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算D.企業(yè)合理工資量的計(jì)算E.企業(yè)效益資料的整理 4、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（看一看1）數(shù)據(jù)處理方法檢驗(yàn)（ 2）樣點(diǎn)資料歸類(lèi)（ 3）樣本總體分布類(lèi)型檢驗(yàn)（ 4）剔除異常數(shù)據(jù) 5、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（看一看）（ 1）評(píng)估模型選擇（ 2）參數(shù)估計(jì)（ 3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 6、利用路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（ 1）應(yīng)用范圍（ 2）兩個(gè)容易被忽視的問(wèn)題三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定 1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則（ 1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。（ 2）土地市場(chǎng)發(fā)育

24、的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行休整。（ 3）土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。（ 4）要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。2、基準(zhǔn)地價(jià)的確定（ 1）方法（ 2）結(jié)果要求對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒(méi)有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制1、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的 2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。3、影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素1）影響地價(jià)的因素分類(lèi)（需要掌握）主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。（2）商服業(yè)用地影響因素（ 3）