房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的內(nèi)涵、性質(zhì)及其相互關(guān)系城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動(dòng)步 驟，并不斷付諸實(shí)施的過(guò)程。城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，從空間上確定 城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。詳細(xì)規(guī) 劃是總體規(guī)劃的深入，是對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排，是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開(kāi)發(fā)建設(shè)的 依據(jù)和藍(lán)圖。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī) 劃）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指按照城市規(guī)劃

2、和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施 等進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其內(nèi)容包括從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地 開(kāi)發(fā)、房屋建造、工程竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式有多種: 按開(kāi)發(fā)的對(duì)象（客體）而言，可分為土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)的主體而言，有獨(dú)資、 合資、個(gè)人三種開(kāi)發(fā)形式；按開(kāi)發(fā)的區(qū)域劃分，有新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)（舊城區(qū)更新改造）開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)的規(guī) 模劃分，有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)和成片集中開(kāi)發(fā)。無(wú)論哪種開(kāi)發(fā)形式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào) 的行業(yè)。所以,城市規(guī)劃的編制、實(shí)施和管理一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)院和規(guī)劃

3、管理部門(mén)完成，它們是政府的職能部門(mén)， 就其性質(zhì)而言，城市規(guī)劃是政府行為。這一行為結(jié)果要求能反映城市中全體公眾的意志，維護(hù)公共利益， 保障公民和法人的合法權(quán)益，促進(jìn)城市的全面發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)承擔(dān)，其性質(zhì) 是企業(yè)行為。這一行為目標(biāo)主要是追逐利潤(rùn)最大化，即克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的不 利因素，以期獲得最大的收益。由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，各自 考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定 城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上

4、看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn) 的和遠(yuǎn)景的效果，兼顧近期的發(fā)展，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重近期的效果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的 空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益看，城市規(guī) 劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會(huì)邊際成本，提高整體綜合 效益，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)宗地或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取 市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服 從前者、前者應(yīng)兼顧后者的

5、相輔相成的關(guān)系。但是，不能否認(rèn)，因兩者的側(cè)重點(diǎn)不同，必然會(huì)產(chǎn)生矛盾的 一面，若處理不當(dāng)，就會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來(lái)問(wèn)題。（二）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及約束房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)絕大部分都是在城市范圍內(nèi)進(jìn)行的。所以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié) 都要受城市規(guī)劃的影響和約束。為此，開(kāi)發(fā)商不僅要全面了解某個(gè)城市的規(guī)劃意圖，掌握城市規(guī)劃的各項(xiàng) 控制指標(biāo)，還要正確處理兩者的關(guān)系，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)少走彎路，取得事半功倍的效果。1. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過(guò)一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系最密切能是對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控

6、制。反映城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容移率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣泛重視。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商總是追求利潤(rùn)最大化，爭(zhēng)取收益和支出的差額最大。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際 收益(成本)遞減(增)的原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和支出的狀況隨土地開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度變化而變化。假定在 一塊面積和建筑密度都已明確的土地上，建設(shè)樓字的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高，將產(chǎn)牛 變化：據(jù)天津市的調(diào)查，三、四層房?jī)r(jià)最高；此外二、五層與一、六層各屬一檔，商品房?jī)r(jià)相差10 %20%;但三、四層的單方成本卻比僅僅建一、兩層的件宅要

7、低。當(dāng)樓房超過(guò)一定層數(shù)后，由于建筑本身的設(shè) 施投資大幅度增高，高層樓宇的基礎(chǔ)和支撐結(jié)構(gòu)費(fèi)用增多，勘察設(shè)計(jì)的成本加大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，貸款 利息增加，整個(gè)投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈高。由此分析，選擇和確定合適的容積率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的投 資回報(bào)將產(chǎn)生較大的影響。因此，城市規(guī)劃確定的建筑容積率，應(yīng)在保證環(huán)境、社會(huì)效益的前提下，尋求 充分發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益的最佳建筑容積率的范圍。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我圈城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符 合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門(mén)通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建沒(méi)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦

8、法如下。(1 )關(guān)于項(xiàng)日選址意見(jiàn)書(shū)。由城市管理部門(mén)建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須 具備的文件之一。建設(shè)單位存進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃 指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見(jiàn)書(shū)。(2 )建設(shè)用地規(guī)劃許可證。是城市規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)單位，或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建沒(méi)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 才能到土地管理部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或?qū)缱屖掷m(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證之 一。只有在取得建設(shè)工

9、程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng) 同才能破土動(dòng)工。(4 )臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證。這和永久性開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似， 是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí) 占用土地所核發(fā)的法定憑汪，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。3. 開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等 于開(kāi)發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開(kāi)發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加 合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開(kāi)發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。第一

10、，會(huì)同城市規(guī)劃部門(mén)，經(jīng)過(guò)反復(fù)勘察、研究論證，選定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。 第二，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方案。第三，參照囝家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)。第四，積極為施工單位創(chuàng)造開(kāi)工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期岀圖計(jì)劃，盡快提岀規(guī) 劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工 程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目的施工圖紙。第五，熟悉和審查圖紙。第六，紺織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開(kāi)發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門(mén)參加， 定期開(kāi)會(huì)研究在建設(shè)過(guò)程中岀現(xiàn)的

11、問(wèn)題，使施工得以順利進(jìn)行。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則（一）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相結(jié)合的原則前已敘及，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃是微觀與宏觀、局部與整體的關(guān)系。因此，無(wú)論是新區(qū)開(kāi)發(fā)還是舊 城改造，無(wú)論是單項(xiàng)開(kāi)發(fā)還是綜合開(kāi)發(fā)，都必須根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的要求，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的詳 細(xì)規(guī)劃，處理好局部和整體的關(guān)系，以使城市總體規(guī)劃得以深化和實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)綜合規(guī)劃 設(shè)計(jì)，集約合理利用城市土地，處理好單體建筑與城市設(shè)計(jì)、使用功能和室內(nèi)室外環(huán)境、建筑空間組合和 建筑藝術(shù)等方面的關(guān)系，在實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，充分兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，使綜合效益達(dá)到 最

12、佳。（二）依據(jù)國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格遵循國(guó)家和地方政府制定的有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、交通管理、消防以及衛(wèi)生 防疫、防空、人防、文物和古建筑保護(hù)等法律、法規(guī)，特別是中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法。開(kāi)發(fā)商必 須對(duì)各階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，征詢規(guī)劃主管部門(mén)的意見(jiàn)，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)得到主管部 門(mén)的批準(zhǔn)后方可實(shí)施。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、市政工程、公用事業(yè)、綠化、衛(wèi) 生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文體、消防、交通，乃至建筑藝術(shù)、建筑色

13、彩的構(gòu)思以及建筑小品的 布置，甚至包括小區(qū)的安全防范、物業(yè)管理等等，都要在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提下，統(tǒng)籌兼顧，合理布局， 綜合實(shí)施，配套建設(shè)，實(shí)行先地下后地上的原則。（四）遵循價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求法則，充分了解和掌握市場(chǎng)行情，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作岀正確的定位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須依據(jù)價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求關(guān)系的發(fā)展變化，利用經(jīng)濟(jì)杠 桿和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使資源或產(chǎn)品的合理配置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不例外。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，盡管是一種 特殊的商品，但它對(duì)社會(huì)的價(jià)值和貢獻(xiàn)，同其他商品一樣，就是商品住宅、寫(xiě)字樓、綜合樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn) 廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此

14、，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 必須要著眼于市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)上消費(fèi)者的需求和偏好，對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)的論證和 分析，合理進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。只有這樣，才能為實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益期望打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)的價(jià)值和貢獻(xiàn)。如果開(kāi)發(fā)的商品建筑的使用性質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)不符合市場(chǎng)需要，或與所在地段的等級(jí)不匹配，則其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益則無(wú)從談起。（五）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地我國(guó)人多地少，耕地面積僅占全世界總耕地面積的7 %，但要養(yǎng)活占世界22 %的人口，土地資源十分寶貴。城市周圍人均耕地更少，而且大部分均為高產(chǎn)良田，農(nóng)村居民點(diǎn)又很密集，征地費(fèi)、拆遷費(fèi)昂貴， 因此節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地不僅是我

15、國(guó)的基本國(guó)策，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低成本、提高經(jīng) 濟(jì)效益的基本途徑。（六）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是還要直接為 人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。因此，對(duì)其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑使用功 能、內(nèi)部空間與總體環(huán)境的設(shè)計(jì)、市政和公建配套等，包括老齡住宅和殘疾人的無(wú)障礙建筑的設(shè)計(jì)等等， 都要提高到生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的高度來(lái)對(duì)待，必須從人一一建筑一一環(huán)境”有機(jī)結(jié)合岀發(fā)，堅(jiān)持以人為本的原則，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、生理環(huán)境 和心理環(huán)境五個(gè)方面的要求。三、房

16、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所涉及的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所涉及的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主要與城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃關(guān)系密 切。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照城市規(guī)劃管理部門(mén)給定的規(guī)劃設(shè)汁條件，進(jìn) 行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)批后的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這里簡(jiǎn)要介紹城市 分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。（一）分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的配置作岀進(jìn)一步的規(guī)劃安排，為詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃管理提供依據(jù)。分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容如下：1. 原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑用

17、地的容量控制指標(biāo)。2. 確定市、區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍。3. 確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，以及主要交叉口、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)的位 置和控制范圍。4. 確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對(duì)外交通設(shè)施和風(fēng)景名勝的用地界線及文物古跡、傳 統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，并提岀空間形態(tài)的保護(hù)要求。5. 確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍。分區(qū)規(guī)劃文件和主要圖紙包括：規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本和附件（包括規(guī)劃說(shuō)明和基礎(chǔ)資料）。主要圖紙包括：規(guī)劃分區(qū)圖、分區(qū)現(xiàn)狀圖、分區(qū)土地利用規(guī)劃圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖。圖紙比例為1/5000。（二）詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容詳細(xì)規(guī)

18、劃的任務(wù)是以總體規(guī)戈y或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和規(guī)劃管理，或 直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目作岀具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。1. 控制性詳細(xì)規(guī)劃。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)根據(jù)舊區(qū)改建和新區(qū)開(kāi)發(fā)的需要，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，作 為城市規(guī)劃管理和綜合開(kāi)發(fā)、地價(jià)評(píng)估及土地有償使用的依據(jù)。主要內(nèi)容如下：（1）詳細(xì)確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提岀建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標(biāo)； 規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通岀入口方位、建筑后退紅線距離等。（2 ）確定各級(jí)支路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（3 ）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。（4

19、 ）制定相應(yīng)的土地使用與建筑規(guī)定細(xì)則?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的文件和圖紙包括：規(guī)劃文件包括土地使用與建設(shè)管理細(xì)則和附件（包括規(guī)劃說(shuō)明和基礎(chǔ)資料）。主要圖紙包括：規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、控制性規(guī)劃圖等。圖紙比例為1/1000 1/2000 。2. 修建性詳細(xì)規(guī)劃。一般在當(dāng)前開(kāi)發(fā)建設(shè)的地區(qū)，需編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，其任務(wù)是對(duì)即將要開(kāi)發(fā)建 沒(méi)的城巾區(qū)內(nèi)各類建設(shè)內(nèi)容作岀具體布置和安排，為下一步工程設(shè)汁提供依據(jù)。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主婪內(nèi)容如下：（1 ）建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。（ 2）建筑和綠地的空間 布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平面布置。（ 3 ）道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（4 ）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（5 ）工程管線 規(guī)劃設(shè)計(jì)。（

20、6）蜂向規(guī)劃設(shè)計(jì)。（7）估算工程量、拆迂量和總造價(jià)，分析投資效益。修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件和圖紙包括：規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。主要圖紙包括：規(guī)劃范同現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖 的透視圖。四、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和 義化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常 生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置 少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。居住區(qū)規(guī)劃必須根據(jù)總體規(guī)劃

21、和近期建設(shè)的要求，對(duì)膳住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)做好綜合的全面安排。居住區(qū) 規(guī)劃還應(yīng)考慮一定時(shí)期內(nèi)國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民的物質(zhì)、文化生活水平，各地各民族居民的生活 習(xí)慣以及氣候、地形和現(xiàn)狀等條件，并做到遠(yuǎn)近結(jié)合，留有發(fā)展余地。（二）居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：（1 ）選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；（ 2 ）確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大?。唬?）擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；（4 ）擬定公共服務(wù)設(shè)施（包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑）的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量（包括用房和用地）、分布和布置方式；（5 ）擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；（6）擬定公共綠地、體育、

22、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式；（7）擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（8）擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。（三）居住區(qū)的組成和規(guī)模1. 居住區(qū)的組成內(nèi)容。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類。（1 ）建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等。（2 ）室外工程：包括地上、地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程（各種道路、通道和小路）、綠化工群（各類綠地和綠化種植）、工程管線（給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施），以及擋土墻、護(hù) 坡等構(gòu)筑物。2. 居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成。（1） 居住建筑用地，指居住建筑基底占有

23、的用地及其前后左右附近留岀的一些必要的空地，其中包括 通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等。（2 ）公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的 專用地，包括專用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等。（3 ）道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等的用地。（4 ）綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng) 地、防護(hù)綠地等。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50 %左右。3. 居住區(qū)的合理規(guī)模。居住區(qū)的規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模，一般以人口規(guī)模作為居住區(qū)

24、的標(biāo)志。居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分和城市生活居住區(qū)的一個(gè)組成單位，從其自身的功能、工程的技術(shù)經(jīng) 濟(jì)性和管理的便利性等方而來(lái)看，應(yīng)有一個(gè)適當(dāng)?shù)囊?guī)模，即合理的規(guī)模。一般認(rèn)為：居住區(qū)的合理人口規(guī) 模為5萬(wàn)6萬(wàn)人，小的可在3萬(wàn)人左右，相應(yīng)的，其用地規(guī)模應(yīng)在 50100公頃左右。（四）居住區(qū)規(guī)劃。1. 居住區(qū)規(guī)劃的基本要求、居住區(qū)規(guī)劃是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以 下幾方面的要求。（1 ）使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類型；為了滿足居 民生活的多

25、種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、 綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。（2）衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等， 為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。（3 ）安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下，生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析， 并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造及安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等做必 要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全

26、的居住環(huán)境。（4） 經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在 確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。（5） 施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工 時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。（6） 美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌起著很大的影 響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明

27、朗、大方、整沽、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建 筑群體的組合及建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。2. 居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、 道路、綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。因此，規(guī)劃結(jié)構(gòu)有各種各樣的組織形式，但基本的形式主要有 以下幾種。（1 ）以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)。居住小區(qū)是由城市道路或城市道路和自然界線（如河流） 劃分的具有一定規(guī)模并不為城市交通干道所穿越的完整地段，區(qū)內(nèi)設(shè)有一整套滿足居民日常生活需要的基 層公共服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)，不僅能保證居民生活的方便

28、、安全和 區(qū)內(nèi)的安靜，而且還有利于城市道路的分工和交通的組織。居住小區(qū)的規(guī)模主要根據(jù)基層公共建筑成套配置的經(jīng)濟(jì)合理性、居民使用的安全和方便性以及城市道 路交通、自然地形條件、住宅層數(shù)和人口密度等綜合考慮。具體地說(shuō)，居住小區(qū)的規(guī)模一般以一個(gè)小學(xué)的 最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限，而小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的最大服務(wù)半徑為其用地規(guī)模的上限。（2） 以居住生活單元為基本單位組織居住區(qū)。這種組織方式不劃分明確的小區(qū)用地范圍，居住區(qū)直接由若干居住生活單元組成，也可以說(shuō)是一種擴(kuò)大小區(qū)的形式。居住生活單元相當(dāng)于一個(gè)居民委員會(huì)的規(guī)模，一般為3000 5000人。居住生活單元內(nèi)，一般應(yīng)設(shè)有居委會(huì)辦公室、醫(yī)療站、青少年校外活

29、動(dòng)站、老年退休工人活動(dòng)室、服務(wù)站、小商店（或代銷店）、托兒 所、兒童或成年人活動(dòng)休息場(chǎng)地、小塊綠地等。這些項(xiàng)目和內(nèi)容基本為本居委會(huì)居民服務(wù)。其他的一些基 層公共建筑則根據(jù)不同的特點(diǎn)按服務(wù)半徑在居住區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮，均衡靈活布置。（3） 以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位來(lái)組織居住區(qū)。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式為：居住區(qū)一居住小區(qū)一居住生活單元。居住區(qū)由若干個(gè)居住小區(qū)組成，每個(gè)小區(qū)由23個(gè)居住生活單元組成。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式不是一成不變的，它隨著社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展、人民生活水平的提高、社會(huì)生活組 織和生活方式的變化、公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善和發(fā)展相應(yīng)地變化的。特別是近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管

30、理公司參與居住區(qū)的管理，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式岀現(xiàn)了新的模式。3住宅建筑及其用地的規(guī)劃布置。(1) 住宅的建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系。住宅建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地的經(jīng)濟(jì)，而用地的經(jīng)濟(jì)往往又影響對(duì)住宅建筑經(jīng)濟(jì)的綜合評(píng)價(jià)。分析住宅建筑經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)是每平方米建筑面積造價(jià)、平面利用系數(shù)等指標(biāo)；而用地經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)則為建筑容積率或每公頃居住面積密度。這里僅就與住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用 地經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的幾個(gè)因素分別分析如下。 住宅層數(shù)。就住宅建筑本身而言，低層住宅一般比多層造價(jià)經(jīng)濟(jì)，而多層又比高層經(jīng)濟(jì)，但低層占地大，如平房與五層樓房相比要大3倍左右。對(duì)于多層住宅，提高層數(shù)能降低住宅建筑的造價(jià)。 進(jìn)深。住宅進(jìn)深加大，

31、外墻相應(yīng)縮短，對(duì)于采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況下經(jīng)濟(jì)效果更好。至于與節(jié)約用地的關(guān)系，一般認(rèn)為住宅進(jìn)深在11米以下時(shí)，每增加1米，每公頃可增加建筑面積 1000平方米左右；在11米以上時(shí)，效果相應(yīng)減少。 長(zhǎng)度。住宅長(zhǎng)度在 3060米時(shí)，每增長(zhǎng)10米，每公頃可增加建筑面積 7001000平方米左右， 在60米以上時(shí)效果不顯著。住宅長(zhǎng)度也直接影響建筑造價(jià)，因?yàn)樽≌瑔卧唇釉介L(zhǎng)，山墻也就越省。根據(jù)分析，四單元長(zhǎng)住宅比二單元長(zhǎng)住宅每平方米居住面積造價(jià)省2.5 %3 %，采暖費(fèi)省10 %21 %。但住宅長(zhǎng)度不宜過(guò)長(zhǎng)，過(guò)長(zhǎng)就需要增加伸縮縫和防火墻等，且對(duì)通風(fēng)和抗震也不利。 層高。住宅層高的合理確定不僅影響建筑

32、造價(jià)，也直接與節(jié)約用地有關(guān)。據(jù)計(jì)算，層高每降低10厘米，能降低造價(jià)1 %，節(jié)約用地2 %。但層高不應(yīng)降得過(guò)低。 平面系數(shù)(K)。在住宅建筑面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積。K值每提高1 %，如果建筑面積單方造價(jià)不變，以居住面積平均計(jì)算，投資町減少1.4 %。(2) 住宅建筑的規(guī)劃布置。住宅建筑的規(guī)劃布置是在建筑群體組合的基礎(chǔ)上，與居住區(qū)總的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 相結(jié)合而進(jìn)行的。下面介紹幾種建筑群體平面布置組合形式。 行列式布置。它是指建筑按一定朝向和合理間距成排布置的形式。其最大特點(diǎn)是朝向好，能使絕大 多數(shù)居室獲得良好的日照和通風(fēng)，是各地廣泛采用的一種形式。但如果處理不好，會(huì)造成單調(diào)、呆板的感 覺(jué)，容易使交通穿越造成干擾。為了避免這些缺點(diǎn)，在規(guī)劃布置時(shí)通常用山墻錯(cuò)落、單元錯(cuò)開(kāi)拼接以及用 矮墻分隔等手法。 周邊式布置。它是指建筑沿街坊或院落周邊布置的形式。這種布置形式形成近乎封閉的空間，具有 一定的空地面積，便于組織公共綠地和小型休息場(chǎng)地，組成的院落比較完整，對(duì)于寒冷及多風(fēng)沙地區(qū)，可 阻擋風(fēng)沙及減少院內(nèi)積雪