房地產(chǎn)項目規(guī)劃房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系（一）房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的內(nèi)涵、性質(zhì)及其相互關(guān)系城市規(guī)劃是為實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市發(fā)展的目標和各項建設(shè)而預(yù)先進行的綜合部署和具體安排行動步 驟，并不斷付諸實施的過程。城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，從空間上確定 城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，是城市發(fā)展的總框架、總藍圖。詳細規(guī) 劃是總體規(guī)劃的深入，是對各項建設(shè)的綜合部署和具體安排，是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進行當前開發(fā)建設(shè)的 依據(jù)和藍圖。與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃（包括控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī) 劃）。房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市規(guī)劃

2、和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施 等進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。其內(nèi)容包括從立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地 開發(fā)、房屋建造、工程竣工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)的形式有多種: 按開發(fā)的對象（客體）而言，可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)；按開發(fā)的主體而言，有獨資、 合資、個人三種開發(fā)形式；按開發(fā)的區(qū)域劃分，有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)（舊城區(qū)更新改造）開發(fā)；按開發(fā)的規(guī) 模劃分，有單項開發(fā)和成片集中開發(fā)。無論哪種開發(fā)形式，房地產(chǎn)開發(fā)都是具有高投入、高風險、高回報 的行業(yè)。所以,城市規(guī)劃的編制、實施和管理一般由規(guī)劃設(shè)計院和規(guī)劃

3、管理部門完成，它們是政府的職能部門， 就其性質(zhì)而言，城市規(guī)劃是政府行為。這一行為結(jié)果要求能反映城市中全體公眾的意志，維護公共利益， 保障公民和法人的合法權(quán)益，促進城市的全面發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔，其性質(zhì) 是企業(yè)行為。這一行為目標主要是追逐利潤最大化，即克服房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、投資長、風險高的不 利因素，以期獲得最大的收益。由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，各自 考慮問題的側(cè)重點也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定 城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時間上

4、看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮長遠 的和遠景的效果，兼顧近期的發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的 空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項目的區(qū)位選擇；從效益看，城市規(guī) 劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會邊際成本，提高整體綜合 效益，而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)宗地或企業(yè)經(jīng)濟效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取 市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息，適應(yīng)市場的需要。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服 從前者、前者應(yīng)兼顧后者的

5、相輔相成的關(guān)系。但是，不能否認，因兩者的側(cè)重點不同，必然會產(chǎn)生矛盾的 一面，若處理不當，就會給城市建設(shè)與發(fā)展帶來問題。（二）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營管理活動絕大部分都是在城市范圍內(nèi)進行的。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié) 都要受城市規(guī)劃的影響和約束。為此，開發(fā)商不僅要全面了解某個城市的規(guī)劃意圖，掌握城市規(guī)劃的各項 控制指標，還要正確處理兩者的關(guān)系，使房地產(chǎn)的開發(fā)少走彎路，取得事半功倍的效果。1. 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切能是對城市土地開發(fā)強度的控

6、制。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容移率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，開發(fā)商總是追求利潤最大化，爭取收益和支出的差額最大。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中邊際 收益(成本)遞減(增)的原理，房地產(chǎn)項目的收益和支出的狀況隨土地開發(fā)的強度變化而變化。假定在 一塊面積和建筑密度都已明確的土地上，建設(shè)樓字的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高，將產(chǎn)牛 變化：據(jù)天津市的調(diào)查，三、四層房價最高；此外二、五層與一、六層各屬一檔，商品房價相差10 %20%;但三、四層的單方成本卻比僅僅建一、兩層的件宅要

7、低。當樓房超過一定層數(shù)后，由于建筑本身的設(shè) 施投資大幅度增高，高層樓宇的基礎(chǔ)和支撐結(jié)構(gòu)費用增多，勘察設(shè)計的成本加大，而且建設(shè)周期長，貸款 利息增加，整個投資的成本和風險愈來愈高。由此分析，選擇和確定合適的容積率對房地產(chǎn)開發(fā)項日的投 資回報將產(chǎn)生較大的影響。因此，城市規(guī)劃確定的建筑容積率，應(yīng)在保證環(huán)境、社會效益的前提下，尋求 充分發(fā)揮土地經(jīng)濟效益的最佳建筑容積率的范圍。2. 房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我圈城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符 合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開 發(fā)在內(nèi)的各項建沒進行有序有效的管理。具體辦

8、法如下。(1 )關(guān)于項日選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須 具備的文件之一。建設(shè)單位存進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃 指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當尊重選址意見書。(2 )建設(shè)用地規(guī)劃許可證。是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位，或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建沒項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或?qū)缱屖掷m(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是核準工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證之 一。只有在取得建設(shè)工

9、程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項 同才能破土動工。(4 )臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似， 是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、進行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時 占用土地所核發(fā)的法定憑汪，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。3. 開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段的職責。一個項目的規(guī)劃設(shè)計，往往需要委托某設(shè)計單位完成，但這并不等 于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設(shè)計的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計更加 合理、更加切合當時當?shù)氐膶嶋H情況。開發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。第一

10、，會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。 第二，委托規(guī)劃設(shè)計，進行多方案比較，確定規(guī)劃方案。第三，參照囝家或地方政府規(guī)定的定額指標，參與研究確定項目規(guī)劃設(shè)計的投資概算以及各項技術(shù)經(jīng) 濟指標。第四，積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計方案一旦確定，就要制定分期岀圖計劃，盡快提岀規(guī) 劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計單位進行建筑工 程的單項設(shè)計，盡快完成項目的施工圖紙。第五，熟悉和審查圖紙。第六，紺織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加， 定期開會研究在建設(shè)過程中岀現(xiàn)的

11、問題，使施工得以順利進行。二、房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計應(yīng)遵循的原則（一）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結(jié)合的原則前已敘及，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃是微觀與宏觀、局部與整體的關(guān)系。因此，無論是新區(qū)開發(fā)還是舊 城改造，無論是單項開發(fā)還是綜合開發(fā)，都必須根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的要求，編制開發(fā)項目的詳 細規(guī)劃，處理好局部和整體的關(guān)系，以使城市總體規(guī)劃得以深化和實施。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)通過綜合規(guī)劃 設(shè)計，集約合理利用城市土地，處理好單體建筑與城市設(shè)計、使用功能和室內(nèi)室外環(huán)境、建筑空間組合和 建筑藝術(shù)等方面的關(guān)系，在實現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益的同時，充分兼顧社會效益和環(huán)境效益，使綜合效益達到 最

12、佳。（二）依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴格遵循國家和地方政府制定的有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計、交通管理、消防以及衛(wèi)生 防疫、防空、人防、文物和古建筑保護等法律、法規(guī)，特別是中華人民共和國城市規(guī)劃法。開發(fā)商必 須對各階段的規(guī)劃設(shè)計方案，征詢規(guī)劃主管部門的意見，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計得到主管部 門的批準后方可實施。（三）房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、市政工程、公用事業(yè)、綠化、衛(wèi) 生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文體、消防、交通，乃至建筑藝術(shù)、建筑色

13、彩的構(gòu)思以及建筑小品的 布置，甚至包括小區(qū)的安全防范、物業(yè)管理等等，都要在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計的前提下，統(tǒng)籌兼顧，合理布局， 綜合實施，配套建設(shè)，實行先地下后地上的原則。（四）遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)項目作岀正確的定位在市場經(jīng)濟條件下，一切社會經(jīng)濟活動都必須依據(jù)價值規(guī)律和市場供求關(guān)系的發(fā)展變化，利用經(jīng)濟杠 桿和競爭機制，促使資源或產(chǎn)品的合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，盡管是一種 特殊的商品，但它對社會的價值和貢獻，同其他商品一樣，就是商品住宅、寫字樓、綜合樓、商場、標準 廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此

14、，房地產(chǎn)開發(fā)商 必須要著眼于市場，根據(jù)市場上消費者的需求和偏好，對所開發(fā)項目的使用性質(zhì)、標準進行科學(xué)的論證和 分析，合理進行規(guī)劃設(shè)計定位。只有這樣，才能為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益期望打下扎實的基礎(chǔ)，同時實現(xiàn)對社會的價值和貢獻。如果開發(fā)的商品建筑的使用性質(zhì)與標準不符合市場需要，或與所在地段的等級不匹配，則其經(jīng)濟效益和社會效益則無從談起。（五）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地我國人多地少，耕地面積僅占全世界總耕地面積的7 %，但要養(yǎng)活占世界22 %的人口，土地資源十分寶貴。城市周圍人均耕地更少，而且大部分均為高產(chǎn)良田，農(nóng)村居民點又很密集，征地費、拆遷費昂貴， 因此節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地不僅是我

15、國的基本國策，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本、提高經(jīng) 濟效益的基本途徑。（六）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟利益，更重要的是還要直接為 人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。因此，對其所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑使用功 能、內(nèi)部空間與總體環(huán)境的設(shè)計、市政和公建配套等，包括老齡住宅和殘疾人的無障礙建筑的設(shè)計等等， 都要提高到生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的高度來對待，必須從人一一建筑一一環(huán)境”有機結(jié)合岀發(fā)，堅持以人為本的原則，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在規(guī)劃設(shè)計中充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、社會文化環(huán)境、生理環(huán)境 和心理環(huán)境五個方面的要求。三、房

16、地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容主要與城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃關(guān)系密 切。房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計必須依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照城市規(guī)劃管理部門給定的規(guī)劃設(shè)汁條件，進 行房地產(chǎn)開發(fā)項目的詳細規(guī)劃設(shè)計，并嚴格按照報批后的詳細規(guī)劃設(shè)計進行開發(fā)建設(shè)。這里簡要介紹城市 分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容。（一）分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的配置作岀進一步的規(guī)劃安排，為詳細規(guī)劃和規(guī)劃管理提供依據(jù)。分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容如下：1. 原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑用

17、地的容量控制指標。2. 確定市、區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。3. 確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，以及主要交叉口、廣場、停車場的位 置和控制范圍。4. 確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施和風景名勝的用地界線及文物古跡、傳 統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，并提岀空間形態(tài)的保護要求。5. 確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍。分區(qū)規(guī)劃文件和主要圖紙包括：規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本和附件（包括規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料）。主要圖紙包括：規(guī)劃分區(qū)圖、分區(qū)現(xiàn)狀圖、分區(qū)土地利用規(guī)劃圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖。圖紙比例為1/5000。（二）詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容詳細規(guī)

18、劃的任務(wù)是以總體規(guī)戈y或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標和規(guī)劃管理，或 直接對建設(shè)項目作岀具體的安排和規(guī)劃設(shè)計。1. 控制性詳細規(guī)劃。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)根據(jù)舊區(qū)改建和新區(qū)開發(fā)的需要，編制控制性詳細規(guī)劃，作 為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、地價評估及土地有償使用的依據(jù)。主要內(nèi)容如下：（1）詳細確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提岀建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標； 規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通岀入口方位、建筑后退紅線距離等。（2 ）確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高。（3 ）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。（4

19、 ）制定相應(yīng)的土地使用與建筑規(guī)定細則?？刂菩栽敿氁?guī)劃的文件和圖紙包括：規(guī)劃文件包括土地使用與建設(shè)管理細則和附件（包括規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料）。主要圖紙包括：規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、控制性規(guī)劃圖等。圖紙比例為1/1000 1/2000 。2. 修建性詳細規(guī)劃。一般在當前開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，需編制修建性詳細規(guī)劃，其任務(wù)是對即將要開發(fā)建 沒的城巾區(qū)內(nèi)各類建設(shè)內(nèi)容作岀具體布置和安排，為下一步工程設(shè)汁提供依據(jù)。修建性詳細規(guī)劃的主婪內(nèi)容如下：（1 ）建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。（ 2）建筑和綠地的空間 布局、景觀規(guī)劃設(shè)計、總平面布置。（ 3 ）道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。（4 ）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。（5 ）工程管線 規(guī)劃設(shè)計。（

20、6）蜂向規(guī)劃設(shè)計。（7）估算工程量、拆迂量和總造價，分析投資效益。修建性詳細規(guī)劃的文件和圖紙包括：規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計說明書。主要圖紙包括：規(guī)劃范同現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計意圖 的透視圖。四、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計（一）居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和 義化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常 生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置 少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。居住區(qū)規(guī)劃必須根據(jù)總體規(guī)劃

21、和近期建設(shè)的要求，對膳住區(qū)內(nèi)各項建設(shè)做好綜合的全面安排。居住區(qū) 規(guī)劃還應(yīng)考慮一定時期內(nèi)國家的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和人民的物質(zhì)、文化生活水平，各地各民族居民的生活 習慣以及氣候、地形和現(xiàn)狀等條件，并做到遠近結(jié)合，留有發(fā)展余地。（二）居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項：（1 ）選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；（ 2 ）確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??；（3）擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；（4 ）擬定公共服務(wù)設(shè)施（包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑）的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量（包括用房和用地）、分布和布置方式；（5 ）擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；（6）擬定公共綠地、體育、

22、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；（7）擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；（8）擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。（三）居住區(qū)的組成和規(guī)模1. 居住區(qū)的組成內(nèi)容。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類。（1 ）建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等。（2 ）室外工程：包括地上、地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程（各種道路、通道和小路）、綠化工群（各類綠地和綠化種植）、工程管線（給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施），以及擋土墻、護 坡等構(gòu)筑物。2. 居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成。（1） 居住建筑用地，指居住建筑基底占有

23、的用地及其前后左右附近留岀的一些必要的空地，其中包括 通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等。（2 ）公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的 專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等。（3 ）道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)的道路、廣場、停車場、回車場等的用地。（4 ）綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場 地、防護綠地等。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50 %左右。3. 居住區(qū)的合理規(guī)模。居住區(qū)的規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模，一般以人口規(guī)模作為居住區(qū)

24、的標志。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分和城市生活居住區(qū)的一個組成單位，從其自身的功能、工程的技術(shù)經(jīng) 濟性和管理的便利性等方而來看，應(yīng)有一個適當?shù)囊?guī)模，即合理的規(guī)模。一般認為：居住區(qū)的合理人口規(guī) 模為5萬6萬人，小的可在3萬人左右，相應(yīng)的，其用地規(guī)模應(yīng)在 50100公頃左右。（四）居住區(qū)規(guī)劃。1. 居住區(qū)規(guī)劃的基本要求、居住區(qū)規(guī)劃是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以 下幾方面的要求。（1 ）使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居 民生活的多

25、種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、 綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。（2）衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等， 為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。（3 ）安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下，生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析， 并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造及安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做必 要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全

26、的居住環(huán)境。（4） 經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的經(jīng)濟水平相適應(yīng)，也就是說在 確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。（5） 施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工 時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。（6） 美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌起著很大的影 響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個重要方面。一個明

27、朗、大方、整沽、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建 筑群體的組合及建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。2. 居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、 道路、綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。因此，規(guī)劃結(jié)構(gòu)有各種各樣的組織形式，但基本的形式主要有 以下幾種。（1 ）以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)。居住小區(qū)是由城市道路或城市道路和自然界線（如河流） 劃分的具有一定規(guī)模并不為城市交通干道所穿越的完整地段，區(qū)內(nèi)設(shè)有一整套滿足居民日常生活需要的基 層公共服務(wù)設(shè)施和機構(gòu)，以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)，不僅能保證居民生活的方便

28、、安全和 區(qū)內(nèi)的安靜，而且還有利于城市道路的分工和交通的組織。居住小區(qū)的規(guī)模主要根據(jù)基層公共建筑成套配置的經(jīng)濟合理性、居民使用的安全和方便性以及城市道 路交通、自然地形條件、住宅層數(shù)和人口密度等綜合考慮。具體地說，居住小區(qū)的規(guī)模一般以一個小學(xué)的 最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限，而小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的最大服務(wù)半徑為其用地規(guī)模的上限。（2） 以居住生活單元為基本單位組織居住區(qū)。這種組織方式不劃分明確的小區(qū)用地范圍，居住區(qū)直接由若干居住生活單元組成，也可以說是一種擴大小區(qū)的形式。居住生活單元相當于一個居民委員會的規(guī)模，一般為3000 5000人。居住生活單元內(nèi)，一般應(yīng)設(shè)有居委會辦公室、醫(yī)療站、青少年校外活

29、動站、老年退休工人活動室、服務(wù)站、小商店（或代銷店）、托兒 所、兒童或成年人活動休息場地、小塊綠地等。這些項目和內(nèi)容基本為本居委會居民服務(wù)。其他的一些基 層公共建筑則根據(jù)不同的特點按服務(wù)半徑在居住區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮，均衡靈活布置。（3） 以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位來組織居住區(qū)。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式為：居住區(qū)一居住小區(qū)一居住生活單元。居住區(qū)由若干個居住小區(qū)組成，每個小區(qū)由23個居住生活單元組成。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式不是一成不變的，它隨著社會生產(chǎn)的發(fā)展、人民生活水平的提高、社會生活組 織和生活方式的變化、公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善和發(fā)展相應(yīng)地變化的。特別是近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，經(jīng)營性物業(yè)管

30、理公司參與居住區(qū)的管理，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式岀現(xiàn)了新的模式。3住宅建筑及其用地的規(guī)劃布置。(1) 住宅的建筑經(jīng)濟和用地經(jīng)濟的相互關(guān)系。住宅建筑經(jīng)濟直接影響用地的經(jīng)濟，而用地的經(jīng)濟往往又影響對住宅建筑經(jīng)濟的綜合評價。分析住宅建筑經(jīng)濟的主要依據(jù)是每平方米建筑面積造價、平面利用系數(shù)等指標；而用地經(jīng)濟的主要依據(jù)則為建筑容積率或每公頃居住面積密度。這里僅就與住宅建筑經(jīng)濟和用 地經(jīng)濟密切相關(guān)的幾個因素分別分析如下。 住宅層數(shù)。就住宅建筑本身而言，低層住宅一般比多層造價經(jīng)濟，而多層又比高層經(jīng)濟，但低層占地大，如平房與五層樓房相比要大3倍左右。對于多層住宅，提高層數(shù)能降低住宅建筑的造價。 進深。住宅進深加大，

31、外墻相應(yīng)縮短，對于采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況下經(jīng)濟效果更好。至于與節(jié)約用地的關(guān)系，一般認為住宅進深在11米以下時，每增加1米，每公頃可增加建筑面積 1000平方米左右；在11米以上時，效果相應(yīng)減少。 長度。住宅長度在 3060米時，每增長10米，每公頃可增加建筑面積 7001000平方米左右， 在60米以上時效果不顯著。住宅長度也直接影響建筑造價，因為住宅單元拼接越長，山墻也就越省。根據(jù)分析，四單元長住宅比二單元長住宅每平方米居住面積造價省2.5 %3 %，采暖費省10 %21 %。但住宅長度不宜過長，過長就需要增加伸縮縫和防火墻等，且對通風和抗震也不利。 層高。住宅層高的合理確定不僅影響建筑

32、造價，也直接與節(jié)約用地有關(guān)。據(jù)計算，層高每降低10厘米，能降低造價1 %，節(jié)約用地2 %。但層高不應(yīng)降得過低。 平面系數(shù)(K)。在住宅建筑面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積。K值每提高1 %，如果建筑面積單方造價不變，以居住面積平均計算，投資町減少1.4 %。(2) 住宅建筑的規(guī)劃布置。住宅建筑的規(guī)劃布置是在建筑群體組合的基礎(chǔ)上，與居住區(qū)總的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 相結(jié)合而進行的。下面介紹幾種建筑群體平面布置組合形式。 行列式布置。它是指建筑按一定朝向和合理間距成排布置的形式。其最大特點是朝向好，能使絕大 多數(shù)居室獲得良好的日照和通風，是各地廣泛采用的一種形式。但如果處理不好，會造成單調(diào)、呆板的感 覺，容易使交通穿越造成干擾。為了避免這些缺點，在規(guī)劃布置時通常用山墻錯落、單元錯開拼接以及用 矮墻分隔等手法。 周邊式布置。它是指建筑沿街坊或院落周邊布置的形式。這種布置形式形成近乎封閉的空間，具有 一定的空地面積，便于組織公共綠地和小型休息場地，組成的院落比較完整，對于寒冷及多風沙地區(qū)，可 阻擋風沙及減少院內(nèi)積雪