資產(chǎn)評價練習題及參考答案

1、%練習題及參考答案重要名詞解釋：預期收益原則 貢獻原則 公開市場假設 清算假設復原重置成本更新重置成本 市場價值 在用價值功能性貶值經(jīng)濟性貶值部分重要名詞解釋的參考答案： 貢獻原則：指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值， 取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的 價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。公開市場假設：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件， 是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場， 在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的 交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。公開市場假設就是假定被評 估

2、資產(chǎn)將要在這樣一種市場中進行交易。清算假設：是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 市場價值：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上正常使用、最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)所能實 現(xiàn)的交換價值的估計值。功能性貶值：是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。 經(jīng)濟性性貶值：指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。第一章導論一、單項選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評估結論的角度看，資產(chǎn)評估結果具有（C ）。A .現(xiàn)實性 B .咨詢性 C .公正性 D.市場性2 以下屬于法定評估的資產(chǎn)業(yè)務是（ C）。A .企業(yè)租賃B .抵押貸款C. 國家征用不

3、動產(chǎn)D .資產(chǎn)清算3資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（B）。A .時期價值 B .時點價值 C .階段價值 D .時區(qū)價值4根據(jù)財政部2002年1月1日公布的國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定，占有單位有（C）行為的，可以不進行資產(chǎn)評估。A .以非貨幣資產(chǎn)對外投資B .整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司C .行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉讓D. 確定涉訟資產(chǎn)價值5 .資產(chǎn)評估的（A ），是指資產(chǎn)評估的行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人 的任何一方的需要。A .公正性 B .市場性 C.咨詢性 D .專業(yè)性二、 多項選擇題 1. 2.1. 下列原

4、則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ABC ）。 A .科學性原則 B .獨立性原則 C.客觀性原則 D .貢獻性原則 E.替代原則2. 涉及國有資產(chǎn)屬于必須進行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務有（ BDE）。A .企業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)成品出售 B .資產(chǎn)轉讓，企業(yè)清算 C.企業(yè)所有權與經(jīng)營權分離 D .企業(yè)兼并，企業(yè)出售E. 中外合資、合作三、判斷題1. 科學性原則是指資產(chǎn)評估機構必須是提供評估服務的專業(yè)技術機構。錯2. 資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟活動。 對3資產(chǎn)評估結論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評估結論應該直接 等同于資產(chǎn)交易的價格。 錯4公正性是資產(chǎn)評估存在和立足的根本。對第二

5、至五章 資產(chǎn)評估基礎理論一、單項選擇題1、決定資產(chǎn)評估價值類型的要素是(C )。A 資產(chǎn)評估的客體B 資產(chǎn)評估方法C.資產(chǎn)評估的特定目的D 法定的程序2評估資產(chǎn)的(公允)市場價值所適用的最直接的假設前提是(B )A 繼續(xù)使用假設B.公開市場假設C.清算假設D.會計主體假設3. 以產(chǎn)權變動為評估目的的有(.B)A .資產(chǎn)抵押B.企業(yè)兼并C.財產(chǎn)納稅D.財產(chǎn)擔保4資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格存在下列關系(.D )。A .前者必須高于后者B .前者必須低于后者C.前者必須等于后者D .前者可以高于、低于或者等于后者5. 以資產(chǎn)保全、補償為目的的資產(chǎn)評估，適用(A )。A .重置成本標準B .

6、現(xiàn)行市價標準C.收益現(xiàn)值標準D .清算價格標準6. 資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的(C)。A .價格B .價值C.公允價值D.公開市場價值7. 評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的假設前提是(B )。A .在用續(xù)用假設B.公開市場假設C.清算假設D .會計主體假設8. ( A)是資產(chǎn)評估業(yè)務的基礎，決定了資產(chǎn)價值類型的選擇，并在一定程度上制約著評估途徑的 選擇。A .評估目的B .評估方法C.評估規(guī)程D .評估對象9. 按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為(C)。A .可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)B .固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)C.有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)D .單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)10. 資產(chǎn)評估的主體是指( D)。A .被評估

7、資產(chǎn)占有人B .被評估資產(chǎn)C.資產(chǎn)評估委托人D .從事資產(chǎn)評估的機構和人員11. 下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標準的是( .D)。A .控制性B .有效性C.貨幣計量性D.市場性二、多項選擇題1. 資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要有(ABCDE )。A .操作者不同B .目的不同C .前提條件不同D .假設不同E.方法不同2. 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括( BDE )A .科學性原則B .替代原則C.專業(yè)性原則D .預期原則E.最佳利用原則3. 適用于資產(chǎn)評估的假設有( BDE)。A .重置成本假設B .公開市場假設C .收益現(xiàn)值假設D .清算假設E.交易假設4. 在資產(chǎn)評估中，評估方法的選

8、擇要與(ABDE )相適應。A .評估目的B .評估時的市場條件C.評估機構的能力D 評估價值類型E.評估假設5從資產(chǎn)業(yè)務性質表述，資產(chǎn)評估價值類型有（ BDE ）等。A .市場價值B.投資價值C .重置成本D .清算價值E.保全價值6. 我國注冊資產(chǎn)評估師的考試科目有（ ABCD ）。A .建筑工程評估基礎B.經(jīng)濟法C.財務會計 D .機電設備評估基礎7. 對資產(chǎn)評估機構違法行為的行政處罰種類有（ ABCD ）。A .警告 B .罰款 C .沒收所得D.吊銷資產(chǎn)評估資格證書8. 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（ BCD）。A .是由過去的交易和事項形成的B .能夠以貨幣衡量C.由特定權利主

9、體擁有或控制的D .能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益E.是有形的9. 根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（ BD ）。A .整體資產(chǎn)B.可確指資產(chǎn)C .單項資產(chǎn)D .不可確指資產(chǎn) E.有形資產(chǎn)三、判斷題1. 同一資產(chǎn)在不同的假設條件下，評估結果應趨于一致。 錯2. 屬于非市場價值的評估結果既適用于產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務，又適用于非產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務。對3. 非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標。錯4. 資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較 窄。 對5. 公允價值即是指資產(chǎn)在評估基準日的市場上交易的價格。錯6.

10、注冊資產(chǎn)評估師注冊有效期為 10 年。 錯7. 合伙制資產(chǎn)評估機構應包括 3 名以上注冊資產(chǎn)評估師。 錯8. 依法設立的資產(chǎn)評估機構可以承接所有的資產(chǎn)評估業(yè)務。錯9. 中國注冊資產(chǎn)評估協(xié)會及其分支機構，每年對所管轄的資產(chǎn)評估機構進行年檢。錯10. 各等級的資產(chǎn)評估機構開展資產(chǎn)評估業(yè)務，不受地區(qū)、部門的限制，可在全國范圍內從事與各該 資格等級相應的資產(chǎn)評估項目。 對11. 企業(yè)不擁有所有權的資產(chǎn)不可納入該企業(yè)被評估資產(chǎn)的范圍。錯四、簡答題1. 試述資產(chǎn)評估的前提假設有哪些？2. 資產(chǎn)評估的市場價值基礎條件是什么？3. 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則有哪些？第六章 資產(chǎn)評估的途徑與方法一、單項選擇題1.

11、資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值額 =E （被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本 X折 現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（ B ）。A .超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B .超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C .超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D .超額運營成本加上其應抵減的所得稅額2. 對被評估的機器設備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用 水平進行核算，這樣求得的成本稱為（ A ）。A .更新重置成本B .復原重置成本C.完全重置成本 D .實際重置成本3. 某評估機構采用收益法對一項長期股權投資進行評估， 假定該投

12、資每年純收益為 30 萬元且固定不 變，資本化率為 10%，則該項長期股權投資的評估值為（ C）。解題思路： 30/10%=300 （萬元）A . 200萬元 B . 280.5萬元 C. 300萬元 D . 350萬元4萬元,4 已知某類設備的價值與功能之間存在線性關系，重置類似全新機器設備一臺，其價值為 年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 3000件，則其重置成本為（ A ）。A . 3萬元 B . 4萬元 C. 3至4萬元 D .無法確定解題思路：1. .1.1(萬兀)5. 評估機器設備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設備尚無替代產(chǎn)品。該設備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.

13、4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調試費用 0.6萬元。經(jīng)調查，該設備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設備的重置成本是（A ）。（保留兩位小數(shù)）解題思路：9.5+1 X （ 1+30%） +0.4 X（ 1+40%） +0.6 X （1+20%） =12.08 （萬元）A . 12.08 萬元 B . 10.58 萬元 C . 12.58 萬元 D . 9.5 萬元6 . 1995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為 20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用（包括增加設備）2萬元。若定基物價指數(shù)1991年為1.

14、05, 1993年為1.20, 1995 年為1.32。則該設備的重置成本是（B）。A . 22 萬元 B . 27.34 萬元 C . 27.43 萬元 D . 29.04 萬元1 321 3220x + 2x = 27.34解題思路：-（萬元）7.評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設備的重置全價為（D）。A . 19.2萬元 B . 17.35萬元 C . 24萬元D . 16.10萬元25x =16.10解題思路：，丿（萬元）&某待估設備重置成本為 27萬元，經(jīng)查閱，已使用 4年，

15、評估人員經(jīng)分析后確定該設備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（B ）。A . 10萬元 B . 12萬元 C . 15萬元D . 18萬元427x- = 12解題思路：（萬元）9.某項專用技術預計可用5年，預測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、 46萬元，假定折現(xiàn)率為 10%，則該技術的評估價值為（D）。（保留兩位小數(shù)）A . 217 萬元 B . 155.22 萬元 C . 150.22 萬元D . 163.43 萬元解題思路:4042444546(1+10%) (1+10%)3 (1 + 10%)? (1 + 10%)4= 163.43（萬元）10 .假定某企業(yè)

16、長期負債占全部投入資本的比重為20%,自有資金的比重為 80%,長期負債的平均利息率為9%，社會無風險報酬率為 4%,該企業(yè)風險報酬率為12%，則利用加權平均資本成本模型求得其資本化率為（C）。（不考慮企業(yè)所得稅的影響）A . 15% B . 13.2%C . 14.6%D . 12.6%解題思路：9%< 20%+ （4%+12%） X80%=14.6%11 .已知水泥廠的價值與功能之間呈指數(shù)關系，功能價值指數(shù)為0.7,已知作為參照物的水泥廠 A年生產(chǎn)能力為1000萬噸，價值為4億元，作為評估對象的水泥廠 B年生產(chǎn)能力為2000萬噸，由此可確 定評估的水泥廠 B的價值應該是（B ）。A

17、.大于8億元 B.小于8億元C.等于8億元D .小于4億元解題思路：4*（空0）。.7二6.498100012 .采用收益途徑評估資產(chǎn)時，各指標存在的關系是（A 資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B 資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D .資本化率和收益現(xiàn)值無關13一項科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本（A ）。A. 高B .低C.相等D .不能確定二、多項選擇題1. 價格指數(shù)調整法通常是用于（ ABD ）的機器設備的重置成本估測。A .技術進步速度不快B .技術進步因素對設備價格影響不大C.技術進步因素對設備價格影響很大D .單位價

18、值較小的自制設備E.價值量較大的設備2. 資產(chǎn)評估中不能采用會計學中的折舊年限來估算成新率是因為（BCDE ）。A 會計計價是由企業(yè)會計進行，而資產(chǎn)評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。B 會計學中的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計處理的統(tǒng)一標準，對同一類資產(chǎn)具有普遍性和同 一性，而資產(chǎn)評估中的成新率則具有特殊性和個別性。C.會計學中修理費的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評估中的修理費的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D 會計學中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。E.會計學中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實際的新舊程度3. 應用市場法必須具備的前提

19、條件是（）。ACA 需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場B .必須具有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價格C.可搜集到參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)D .被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量E.被估資產(chǎn)所面臨的風險也能夠衡量4. 造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）。 BDEA .該項資產(chǎn)技術落后B .該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C.社會勞動生產(chǎn)率提高D .政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表E.市場對該項資產(chǎn)的需求下降5. 下列有關收益法參數(shù)的說法中，正確的是（AD ）。A .運用收益法涉及的參數(shù)主要有三個：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B .收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益額C.折現(xiàn)率是一種風險報酬率D .收益期限

20、是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位E.收益額是資產(chǎn)未來的實際收益額三. 判斷題1. 用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。對2. 用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的未來收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額。對3. 折現(xiàn)率和資本化率從本質上講是沒有區(qū)別的。對4. 運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。錯5. 采用成本途徑進行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。錯6. 成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。對7. 資產(chǎn)評估中，可采用觀察法對資產(chǎn)的實體性貶值進行估算。對8. 為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造

21、紙廠必須關閉，由此造成年產(chǎn) l 萬噸以下企業(yè)的設備產(chǎn)生貶值，這種貶值屬于功能性貶值。 錯四、計算題1. 被評估機組為 5年前購置，賬面價值 20 萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新 型機組所取代。經(jīng)調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30 萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為 0.8，被評估機組尚可使用 8 年。假定其他費用可 以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件(1) 估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2) 估算該機組的成新率；(3) 估算該機組的評估值。1 解：(1)被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30 >80%=24 (萬元

22、)(2) 該機組的成新率=8訊5+8) 杓0%=61.54%(3) 該機組的評估值 =24X61.54%=14.77 (萬元)2. 某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上 升了 20% ;鐵路運價近兩年提高了 1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40% ,調試費用上漲了 15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。2 .解：現(xiàn)時采購價 =5 X (1+20%) =6 (萬元) 現(xiàn)時運輸費=0.1 X (1+1) =0.2 (萬元)安裝、調試費=0.3 X

23、(1+40%) +0.1 X( 1+15% ) =0.535 (萬元)被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735 (萬元)3. 現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn) X設備生產(chǎn)能力相同的新設備 Y,使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能 源消耗和勞動力等約 60萬元。X設備的尚可使用年限為 5年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得 稅稅率為40%，求X設備的超額運營成本。3 .解：年凈超額運營成本為 =60 X (1-40%) =36 (萬元)X 設備的超額運營成本 =36 X( P/A , 10% , 5) =36 X3.7908=136.47 (萬元)4. 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對

24、該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預計前5年的稅前凈收益分別為 40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企 業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？4. 解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：4045505355+_1(1+10%)(1 + 10冊(1+1R3(1+1O%)4181.47 (萬元)55 1穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：-=341.50 (萬元)10% (1+10%)5企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.50=522.97 (萬元)該企業(yè)

25、的評估值為：522.97 X( 1-40%) =313.78 (萬元)?5、某企業(yè)2003年6月1日購入挖掘機一臺， 評估人員準備對該挖掘機 2006年6月1日的價值進行 評估。通過對該設備考察，以及對市場同類設備交易情況的了解，選擇了二個與被評估設備相類似的 近期成交的設備作為參照物，參照物與被評估設備的有關資料如下表所示：序號:經(jīng)濟技術參數(shù)計量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996r尚可使用年限年1212127

26、成新率%607070另據(jù)調查：評估基準日前一年來，每個月同類設備價格變化情況是每月平均上升0.5%左右；設備的功能與其市場售價呈正比例關系。試用市場途徑評估該挖掘機在2006年6月1日的價值。?5、(1)交易時間因素分析與量化：參照物 A： 103/100 = 1.03，參照物B: 101.5/100 = 1.015(2) 功能因素的分析與量化：參照物A： 60000/50000 = 1.2，參照物 B： 60000/80000 = 0.75(3) 成新率因素差異量化：參照物A： 70%/60%= 1.1666667 = 1.17，參照物 B: 70%/70%= 1（4）調整差異：參照物 A

27、600000 X 1.03 X 1.2 X 1.17 = 867672 （元），參照物 B: 700000X 1.015 X0.75 X 1= 532875 （元）(5) 采用算術平均法求取評估值： (867672 + 532875) /2 = 700273.5 = 700274 (元) ?五簡答題1 運用市場途徑、成本途徑和收益途徑的前提條件各是什么？2、資產(chǎn)評估人員在選擇評估途徑和方法時應考慮哪些因素？第七章 資產(chǎn)評估程序?一、單項選擇題 ?1 關于資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內容，正確的是(D )。A 約定書一經(jīng)簽定，雙方不得再修改B 資產(chǎn)評估報告必須在確定的評估基準日后的1個月內提出C.為

28、保證資產(chǎn)評估報告的公開性，應將報告公布于指定的媒體D 約定書的有效期以完成評估報告且支付評估費用為準？2 資產(chǎn)評估業(yè)務約定書中，委托人的權利包括(C )。A .為評估提供必要的工作條件及合作B .支付評估費用C.取得評估報告D 取得評估報酬3. 資產(chǎn)評估業(yè)務中，屬于委托方需要做的準備工作(B )。A 成立評估項目小組B 資產(chǎn)清查C.制定評估綜合計劃D .召集多方碰頭會議 ？4 根據(jù)國家有關法律、有關行業(yè)管理規(guī)定，從評估基準日算起，上市公司的評估檔案至少應保存( D)。A .三年 B .八年 C .十年D .十五年二. 多項選擇題1. 簽訂資產(chǎn)評估約定書之前，評估機構和評估師需要明確的事項包括(

29、ABCDE )。A .評估目的B .評估對象的基本狀況C .評估結果的價值類型D .評估工作的作業(yè)時間E.評估基準日2. 資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內容包括(ABE )。A .評估目的B .評估基準日 C.評估計劃D .評估假設E.評估收費3. 編制評估計劃應當重點考慮的因素包括(CDE )。A .評估基準日的選擇B .評估收費的確定C .評估途徑及方法的選擇及基本要求D .評估中可能出現(xiàn)的疑難問題及專家利用E .評估項目對相關資料收集要求及具體安排三. 判斷題1 .資產(chǎn)評估計劃一經(jīng)確定就不得改動。錯2. 資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質量的重要保證。對3. 只要執(zhí)行了資產(chǎn)評估

30、程序就可以防范資產(chǎn)評估風險。錯4. 合理確定評估基準日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準日期后事項。對5. 注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方或者產(chǎn)權持有者對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋 章或者其他方式進行確認。 對四. 簡答題1. 試述資產(chǎn)勘察的程度要求。第八章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題 1. B40 年，1. 某可比交易實例成交地價為 3000元/m2，對應使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 土地資本化率為 7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于()。BA . 2900 元 /m2B. 3223 元/m2C. 3322 元 /m2D 4000 元 /m2= 3223解題

31、思路：I. 14-（萬元）2 .如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格 3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（C）。450 -3000 10%解題思路:A . 9% B . 12.5%C. 7.5% D. 5%20003某評估機構采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結果的權重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（ C）。A . 140 萬

32、元 B . 157.5 萬元C. 141.4 萬元 D . 148.5 萬元解題思路：127 疋5%+142X40%+151X35%=141.4 （萬元）4. 某評估機構采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結構建筑物10棟，賬面原值500萬元；設備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對 3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置 成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設備進行了評估，其重置成本為 150萬元，而該10臺設備的賬面原值為 120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設 備的重置成本最接近于（B）。A . 1736.85 萬元B . 1

33、795.45 萬元 C . 1818.36 萬元 D . 2100 萬元解題思路：180X（ 500/165） +150X （ 1000/120） =1795.45 （萬元）5. 被評估建筑物賬面價值 80萬元，1995年建成，要求評估 1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調查 得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為： 3%、3%、2%,該建筑物的重置成本最接近于（ B）。A . 86萬元 B . 87萬元 C . 90萬元D . 85萬元解題思路：80X（1+3%）X（1+2%）X（1+3%）=86.57 （萬元）6. 某宗土地2000平方

34、米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第 2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（B）A . 0 . 6B . 5 . 1C . 2D . 620007.某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（B）。A . 8600 元B . 8800 元 C . 9000 元D . 12000 元解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=12X3000-8000=28000 （元）；土地凈收益=

35、1200X200X8%=19200 （元）建筑物年純收益=28000-19200=8800 （元）&有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7,容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（B ）。A . 1000元/平方米B . 1500元/平方米C . 2100元/平方米D . 2800元/平方米解題思路：3000/2=1500 （元/平方米）9. 有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（A ）。A . 128萬元 B . 141萬元C . 149萬元D .

36、150萬元解題思路：尚可使用年限 =50-30=20 （年）10%評估價值=一= 127.7（萬元）注：此公式錯了:1/10%）應改為 “（1+10% ）10 .有一宗房地產(chǎn)，評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于C （）。A . 700萬元 B . 800萬元 C . 1000萬元 D . 1100萬元解題思路：70/(8%-1%)=1000 (萬元)二、計算題1. 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費 5萬元

37、/畝，其他費用(含稅費) 3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當 地銀行貸款年利率為 9%，土地開發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4,利潤率為10%，土地所 有權收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。1. 解：(1)估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用 拆遷補償、安置費用： 50000M67 = 75元/平方米 其他費用：30000北67 = 45元/平方米土地取得費用合計：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開發(fā)費用：150, 000, 000-1, 000, 000 = 150 元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150 = 2

38、70元/平方米(2) 計算利息：土地取得利息：120X (1 9%)2 -1=22.572土地開發(fā)利息：150X 3/4 X (19%)1.5 -1+ 150X 1/4 X (19%) 0.5 -1 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.175 = 39.7元/平方米(3) 計算利潤：270X10%= 27 (元/平方米)(4) 計算土地成本：270+39.7+27= 336.7 (元/平方米)(5) 計算待估土地公平市場價值：336.7X (1+10%)= 370.37 (元/平方米)每平方米土地公平市場價值為370.37元/平方米，近似等于每平方米370元。2.

39、 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5年租金是以第一年租金 8萬元為基礎，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%,后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率(折現(xiàn)率)為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內的收益現(xiàn)值是多少？要求：(1) 按分段法計算并寫出公式，其中后5年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；(2) 寫出計算過程；(3) 寫出正確結論。2. 解：(1)計算公式為：1 亠(1 +曠(2) 計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8 (萬元)R2=8 X(1+2%)=8.16 (萬

40、元)2R3=8 X(1+2%) =8.32 (萬元)03R4=8 X(1+2%) =8.49 (萬元)4R5=8 X(1+2%) =8.66 (萬元)后五年的租金收益均為：R=15 (萬元)折現(xiàn)率為：r=10%(3) 將(2)中的數(shù)據(jù)代入(1)中的公式中，求得 P=66.75 (萬元)3. 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人 員通過搜集有關數(shù)據(jù)資料 (過程略)，選出3個交易實例作為比較參照物， 交易實例有關情況見下表：項目?ABC待估對象坐落?略略略略所處地區(qū)?繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質?商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型?空地空地空地

41、空地價格總價25.2萬兀49萬兀43.5萬兀?單價1500 元 /m21400 元/m31450 元 /m4?交易日期?1996.101996.121997.11997.5面積?168m2350m2300m2600m2形狀?長方形長方形長方形長方形地勢?平坦平坦平坦平坦地質?普通普通普通普通基礎設施?完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：(1) 交易情況正常；(2) 1996年以來，土地價格每月上漲 1%。(3) 交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷:項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會

42、環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分86 一93注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(4) 待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。(5) 折現(xiàn)率為8%。3解：(1)進行交易情況修正。從評估人員的調查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作 為正常交易看待，故無需修正。(2)進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)=交易實例B交易時間修正系數(shù)=交易實例C交易時間修正系數(shù)=1

43、07/ 100= 1.07105/100 = 1.05104/100 = 1.04(注：由于地價每月上漲1 %,故從交易實例 A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了 7%;交易實例B從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價共上漲5%;交易 實例C從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上漲了 4%。)(3)進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調整。 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 86 = 1.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 93 = 1.075(注：式中86由表2中加總獲得，同理 93也由

44、表2縱向加總獲得。)(4) 進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。土地使用權年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:交易實例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1 / （1+8%） 30十 1 1/ （1+8 %） 35 = 0.9659交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03 >0.9659 = 0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03 >.

45、9659 = 0.995（5）計算待估土地初步價格。A = 1500 > X1.07 >>0.995 = 1597 （元/平方米）B = 1400 >1 M.05 1.163 1.03= 1761 （元/平方米）C= 1400 >1 M.04 1.075 0.995= 1613 （元/平方米）（6）采用算術平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值=（1597+1761+1613）/ 3 = 1657 （元/平方米）待估地塊總價評估值=1657 X600= 994200 （元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4有一宗 七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面

46、積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。4解：（1）現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價=2000X2.5 >9000= 45,000,000 （元）（3）計算建筑費和專業(yè)

47、費建筑費=3000X2000X2.5= 15,000,000 （元）專業(yè)費=建筑費 X10%= 15,000,000 >10%= 1,500,000 （元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,000 >2.5%= 1,125,000 （元）銷售稅費=45,000,000 >6.5%= 2,925,000 （元）（5）計算利潤利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）刈0%=（地價+16,500,000） X10%（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）計算利息利息=地價 > （1+6%） 2- 1+ （ 15,000,00

48、0+1,500,000） > （1+6%） 1- 1=0.1236 X地價 +990, 000（注:地價是在兩年前就投入的，故要用 2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內均勻投入的，故只用 1 次方.）（7）求取地價地價=45,000,000 - 16,500,000- 1,125,000 - 2,925,000 - （0.1 地價+ 1,650,000） - （0.1236 地價 +9,900,000）地價=21,810,000/1.2236= 17,824,452 （元）（8）評估結果單位地價=17,824,452/ 2000= 8912 （元/平方米）樓面價格=8912/ 2.5= 3

49、565 （元/平方米）5. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為1000元，容積率為1.3，被評估宗地規(guī)劃容積率為2.0,試對被評估宗地的價格根據(jù)容積率因素作出修正。5. 解：經(jīng)容積率修正后可比實例價格=1000 X 1.8- 1.2=1500 （元/平方米）第九章機器設備評估一、單項選擇題1成本法主要適用于評估（）。A .可連續(xù)計量預期收益的設備C.可獲得非正常變現(xiàn)價格的設備2. 計算重置成本時，不應計入的費用是（）。BA .

50、購建費用B .維修費用C .安裝費用3. 用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。BA 更新重置成本B 復原重置成本C.既可以是更新重置成本，也可以是復原重置成本D .既不是更新重置成本。也不是復原重置成本B .可正常變現(xiàn)的設備D 續(xù)用，但無法預測未來收益的設備是（）。D 調試費用4.進口設備的到岸價格是指（）。CA.設備的離岸價+進口關稅B.設備的離岸價+海外運雜費+進口關稅C.設備的離岸價+海外運雜費+境外保險費D.設備的離岸價+境外保險費?5 當設備出現(xiàn)（）時，評估時需要考慮其經(jīng)濟性貶值。A 磨損加劇B 競爭加劇C.使用效益下降6. 持續(xù)使用假設前提下的機器設備評估最適用（）。AA .成

51、本法B .市場法C .收益法D.統(tǒng)計分析法7. 決定設備成新率的關鍵因素是（）。CA .設備的技術水平B.設備的功能C.設備的使用程度D.設備購置的時間&由于社會對產(chǎn)品的需要量降低使產(chǎn)品銷售困難，從而導致生產(chǎn)該產(chǎn)品的設備開工不足，并由此引 起設備貶值，這種貶值成為（） CA .功能性貶值B .實體性貶值C .經(jīng)濟性貶值D .無形損耗貶值9.某經(jīng)技術改造設備已使用6年，設計總使用年限為12年，經(jīng)計算到評估基準日，其加權投資年限為4年，該設備的成新率最接近于（）。9. D 解題思路：8/12=66.67%CD .技術水平相對落后A. 33% B. 40%C. 50 %D. 66%10.某評

52、估機構于2000年1月對某設備進行評估， 該設備為1990年1月購建，帳面原值為100萬元。 已知1990年1月定基物價指數(shù)為120% , 1995年定基物價指數(shù)為140%，評估基準日定基物價指數(shù)為 160%，該設備綜合成新率為 60%，則該設備的評估值最接近于CA . 96萬元B . 68.57萬元C. 80萬元D . 161.28萬元二、多項選擇題1.應用市場途徑對機器設備進行評估時，參照物與被估對象之間需調整的因素主要有（） A .交易情況的差異B .品牌方面的差異C.功能大小方面的差異D .新舊程度方面的差異E.交易日期的差異三、計算題1.機器設備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設備尚無替

53、代產(chǎn)品。該設備的賬面原值為 買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為 該設備的現(xiàn)行價格為 9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比 該設備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）1.解：重置成本=9.5+0.4 （1+40%） +1 X （1+30%） +0.6ABCDE10萬元，其中0.6萬元。經(jīng)調查，1萬元，調試費用為3年前上漲了 40%、30%、20%。求X( 1+20%) =12.08 (萬元)2. 1995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為 20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用(包括增加設備) 為2萬元。若定基物價指數(shù)1991年1.05,1993年為1.20，1995 年為1.32，求該設備的重置成本。1,321322. 解：重置成本=20 X.+2 O =27.34 (萬元)3評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價。?3.解：重置全價=24X ( 8/12) 0.8=17.35 (萬元)4被評估機組購建于 1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70%，輔助裝置占20%,工藝管道占10 %。至評估基準日，機組主機價格下降 2%, 輔助裝置價格上升1%,工藝管道價