萬達(dá)廣場項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、萬達(dá)廣場項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告年級專業(yè)： 10 財(cái)務(wù)管理小組成員：于平施喆李欣崔焯羽陳嫣雨河海大學(xué)商學(xué)院目錄一、項(xiàng)目背景分析 - 2 -1、項(xiàng)目概括 - 2 -2、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) - 2 -3、項(xiàng)目方案 - 3 -4、項(xiàng)目功能面積分布 - 3 -二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措 - 4 -1、項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 - 4 -2、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 - 5 -三、項(xiàng)目借款還本付息分析 - 5 -四、項(xiàng)目銷售與租賃收入測算 - 6 -五、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測算 - 7 -六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) - 8 -1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提 - 8 -2、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能

2、力分析 - 10 -3、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析 - 10 -4、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 - 12 -七、項(xiàng)目盈虧平衡分析 - 13 -1、銷售部分盈虧平衡分析 - 13 -2、租賃部分盈虧平衡分析 - 13 -八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 - 13 - 6 -、項(xiàng)目背景分析1 、項(xiàng)目概括銀川金鳳萬達(dá)廣場是 2010 年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30 億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV 、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約 30 萬平方米的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬達(dá)廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、 購、住等 5 大流行時(shí)尚生活元素于一身， 形成城市核心區(qū)的城中

3、之城， 為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、 一站式、多方位的便捷服務(wù)， 滿足各項(xiàng)商務(wù)、 生活、娛樂體驗(yàn)需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。2 、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 1 ）總用地面積： 70143 （ 2 ）總建筑面積： 288000 （ 3）建筑密度： 49.75 （ 4 ）容積率： 3.80（ 5 ）地下建筑面積： 11743m2（ 6 ）地上建筑面積： 161197m2（ 7 ）西塔樓建筑面積： 71771m2（ 8 ）東塔樓建筑面積： 101169m29）已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)3 、項(xiàng)目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略） ，主要建主力樓（以出租 為主

4、）和公寓（以出售為主） 。主力樓是由大型購物中心、室內(nèi)外商 業(yè)步行街、品牌超市、高檔 KTV 、電玩廣場、高檔影院共同組成約 30 萬平方米的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬達(dá)廣場內(nèi) 匯集吃、玩、樂、購、住等 5 大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市 核心區(qū)的城中之城4 、項(xiàng)目功能面積分布表 1 （主力樓）功能面積分布表樓層 使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層 商場301330131 層 大堂、商場等26480264802 層 商層 商場154115414 層 酒樓、餐廳

5、250525055 層 技術(shù)層177417746 16 層 寫字層 避難層1541154118 層 設(shè)備層1541154119 25 層 寫字樓154116951表 2 （公寓樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層地下車庫20482048負(fù)一層地下室20482048小計(jì)4096119 層精裝公寓等204845.752二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措1 、項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表（ 1）本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為2 年，從 2010 年 3 月起，至 2011 年 10月。（ 2）從項(xiàng)目開始動工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為50 年

6、。（ 3 ）根據(jù)銀川市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以 歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管 理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為： 3012706132 元人民幣。表 3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目主力樓成本主力樓單價(jià)公寓樓成本公寓樓單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641722013.11 土地購置費(fèi)292497398 2891207502602 2891500002013.12 前期工程費(fèi)2013.13 工程建設(shè)費(fèi)551302122 5449356125727 4962

7、907422013.14 開發(fā)期間稅費(fèi)64193260 63536743063 512100932、開發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1 管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2 其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3 不可預(yù)見費(fèi)1653906416310683772149272228362.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5 銷售費(fèi)用0027601289385276012890000784963232 、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的

8、資金來源有三個(gè)渠道： 一是企業(yè)自有資金， 二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了 5億元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為5.52億元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金 0.97 億元作為啟動資金，另需向銀行貸款 4.55 億元用于投資，剩余部分 6.67 億元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 10 億元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見表 4 所示。表 4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號 項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期10 年 3 月10 年 6 月10 年 101 投資總額121271242524254339562013.15 建設(shè)投資121271 242524254332 資金籌

9、措121271242524254339562.6 自有資金972024255826962.7 借款資金455000600045002.8 銷售收入再投資66051017672287603 資金缺口( 2.1+2.2 )55200242565825196三、項(xiàng)目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款 4.55 億元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從 2010 年開始還本付息， 2020 年還清。根據(jù)中國人民銀行 2009 年 2 月調(diào)整后的利率，10 年以上的貸款年利率為5.76 。目前銀川市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以 1.1 的

10、系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前 融資成本為年利率： 5.76 *1.1 6.336 。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 113648001 元，詳見借款還本付息表 7。表 5 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20102011年初借款累計(jì)210036334108242981本年借款455000000本年應(yīng)計(jì)利息133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255575506275年末借款累計(jì)1082429810四、項(xiàng)目銷售與租賃收入測算本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將純公寓樓全部用于出售，共58093m 2。力樓的寫字樓和商場以及步行街樓的商場全部用于出租。 每年各項(xiàng)收 入預(yù)

11、測詳見表 6、表 7 所示。表 6 主力樓寫字樓銷售收入測算表售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）22656 2010- 9 -2011售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）36598售價(jià)13500銷售率100%2012銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）78861表 7 主力樓商場租賃收入測算年份2010201120122013201420152016平 均 月 租 金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租賃費(fèi)用（萬 元）38403836343838商場（-1至地面四

12、租金收入（萬層）元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031平 均 月 租 金496.1496.1496.1496.1496.1496.1496.1（元）25252525252525出租率85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）41414141414141商場（-1至地面四租金收入（萬層）元） 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881五、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測算本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表8 、表 9 所示。表 8 銷售稅金及附加一覽表序號 項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)

13、營期合計(jì)20102011201220131 銷售收入226563659819606788602 銷售稅金及附加13912247120448422013.16 營業(yè)稅（ 1 ） *5 1133 1830 9802013.17 城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7 79128 692013.18 教育費(fèi)附加（2.1）*3 3455292013.19 防洪工程維護(hù)費(fèi)（ 1） *0.09 2033182013.20 交易印花稅（ 1） *0.05 1118102013.21 交易管理費(fèi)（ 1 ） *0.5 113 183 983 土地增值稅（ 1 ） *1 22736619678939432761187139

14、394- 16 -表 9 租賃稅金及附加估算一覽表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)20102011201220132014201520161租賃收入685530287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092750765163480342703920414241422.9營業(yè)稅（ 1） *5 3427614391463136112101111117411742.10城市維護(hù)建設(shè)稅（ 2.1） *7239910110295857882822.11教育費(fèi)附加（ 2.1） *31028434441363335352.12防洪工程維護(hù)費(fèi)（ 1） *0.09 6172

15、62625222021212.13交易印花稅（ 1） *0.05 343141514121112122.14房產(chǎn)稅（ 1） *12 822643453351232672905266728182818六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1 、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提按盡可本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對項(xiàng)目的成本收益測算的基礎(chǔ)上， 能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)， 并據(jù)此進(jìn)行計(jì) 算。（ 1）價(jià)格水平的假定 本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè) 的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時(shí)的價(jià)格。（ 2）租金升幅的假定 在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r， 設(shè)定租金每五

16、年絕對升幅為5。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。（ 3 ）稅費(fèi)的規(guī)定 本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo) 準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。（ 4）出租物業(yè)的折舊 本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。 折舊年限取 物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年 （ 2005 年至 2032 年，共 28 年）。（ 5）出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值 本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。（ 6）期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為 7。2 、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析表 10 項(xiàng)目損益表序號 項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)2010201120122013201420152016收入7643912877

17、62926927229242082222223482234822013.22 銷售收入78862013.23 租賃收入68550 2876 29269 27229 24208 22222 23總成本費(fèi)用1712714748474847484748474847484748由攤于銷售寫字樓總成本分383392.1.15用于租賃物業(yè)折舊1329324748474847484748474847484748稅金1257705076516348034270392041424142.1 銷售稅金及附加4842.2 租賃稅金及附加1209275076516348034270392041424142土地增值稅7

18、89利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)46656118952193581767815190135541459214592所得稅(5)*33%1539656254638858345013447348154815稅后利潤(5)-(6)3125961269812970118441017790819776977648223482分析：項(xiàng)目年投資利潤率為9.08 基準(zhǔn)收益率 7，基本達(dá)到行業(yè)收益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求3 、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析1）全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表 11 所示表 11 全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20102011201

19、220132014201520161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889582012013.24 建設(shè)投資171270500003.25 銷售56312.16 銷售稅金及附加 48422.17 土地增值稅 7892013.26 租賃稅金及附加707105076516348034270392041422013.27 所得稅1539636254638

20、858345013447348153凈現(xiàn)金流量-5000174461771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流量-500019305370235361568540823699689411141841424815根據(jù)評價(jià)指標(biāo)顯示： 本項(xiàng)目投資回收期為 7.89 年 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（ NPV ） 86866 萬元 全部投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見，本項(xiàng)目從動態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求2）自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表12 所示表 12 自有資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期201020112012201320142015

21、20161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234823.3銷售收入788603.4租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384322840115511063792838393895889581.3自有資金597201.4預(yù)售收入再投入1.5貸款還本付息57550115101.6銷售稅金及附加48421.7租賃稅金及附加12092950765163480342703920414241421.8土地增值稅7891.9所得稅15396362546388583450134473481548

22、153凈現(xiàn)金流量59361771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流量-37746-20028-343611489253183984354367根據(jù)評價(jià)指標(biāo)顯示： 本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（ NPV） 50829 萬元 自有資金投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。4 、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力， 是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用詳見表 13 所示表 13 資金來源與運(yùn)用表序號 項(xiàng)目名稱20102011201220132014201520161 資金來源287762926927229242082222223482234822013.28 銷售收入2013.29 租賃收入287762926927229242082222