萬達廣場項目投資分析報告

1、萬達廣場項目投資可行性分析報告年級專業(yè)： 10 財務管理小組成員：于平施喆李欣崔焯羽陳嫣雨河海大學商學院目錄一、項目背景分析 - 2 -1、項目概括 - 2 -2、項目的主要技術經(jīng)濟指標 - 2 -3、項目方案 - 3 -4、項目功能面積分布 - 3 -二、項目投資估算與資金籌措 - 4 -1、項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表 - 4 -2、項目投資計劃與資金籌措表 - 5 -三、項目借款還本付息分析 - 5 -四、項目銷售與租賃收入測算 - 6 -五、項目銷售與租賃稅金及附加測算 - 7 -六、項目財務評價 - 8 -1、本項目財務分析的假設前提 - 8 -2、損益表與項目靜態(tài)盈利能

2、力分析 - 10 -3、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析 - 10 -4、項目資金來源與運用表 - 12 -七、項目盈虧平衡分析 - 13 -1、銷售部分盈虧平衡分析 - 13 -2、租賃部分盈虧平衡分析 - 13 -八、項目財務評價結論 - 13 - 6 -、項目背景分析1 、項目概括銀川金鳳萬達廣場是 2010 年自治區(qū)重點招商引資項目，總投資30 億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV 、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約 30 萬平方米的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結合在萬達廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、 購、住等 5 大流行時尚生活元素于一身， 形成城市核心區(qū)的城中

3、之城， 為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、 一站式、多方位的便捷服務， 滿足各項商務、 生活、娛樂體驗需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。2 、項目的主要技術經(jīng)濟指標（ 1 ）總用地面積： 70143 （ 2 ）總建筑面積： 288000 （ 3）建筑密度： 49.75 （ 4 ）容積率： 3.80（ 5 ）地下建筑面積： 11743m2（ 6 ）地上建筑面積： 161197m2（ 7 ）西塔樓建筑面積： 71771m2（ 8 ）東塔樓建筑面積： 101169m29）已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結構3 、項目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結構（過程略） ，主要建主力樓（以出租 為主

4、）和公寓（以出售為主） 。主力樓是由大型購物中心、室內(nèi)外商 業(yè)步行街、品牌超市、高檔 KTV 、電玩廣場、高檔影院共同組成約 30 萬平方米的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結合在萬達廣場內(nèi) 匯集吃、玩、樂、購、住等 5 大流行時尚生活元素于一身，形成城市 核心區(qū)的城中之城4 、項目功能面積分布表 1 （主力樓）功能面積分布表樓層 使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層 商場301330131 層 大堂、商場等26480264802 層 商層 商場154115414 層 酒樓、餐廳

5、250525055 層 技術層177417746 16 層 寫字層 避難層1541154118 層 設備層1541154119 25 層 寫字樓154116951表 2 （公寓樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層地下車庫20482048負一層地下室20482048小計4096119 層精裝公寓等204845.752二、項目投資估算與資金籌措1 、項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表（ 1）本項目的開發(fā)總工期為2 年，從 2010 年 3 月起，至 2011 年 10月。（ 2）從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權年限為50 年

6、。（ 3 ）根據(jù)銀川市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以 歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、管 理費、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為： 3012706132 元人民幣。表 3 項目總投資估算表項目主力樓成本主力樓單價公寓樓成本公寓樓單價合計1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641722013.11 土地購置費292497398 2891207502602 2891500002013.12 前期工程費2013.13 工程建設費551302122 5449356125727 4962

7、907422013.14 開發(fā)期間稅費64193260 63536743063 512100932、開發(fā)費用10462006710339972189513902043419622.1 管理費1653906416310683772149272228362.2 其他費用50584505035885505086470002.3 不可預見費1653906416310683772149272228362.4 財務費用66483489657471645126571136480012.5 銷售費用0027601289385276012890000784963232 、項目投資計劃與資金籌措表本項目開發(fā)投資的

8、資金來源有三個渠道： 一是企業(yè)自有資金， 二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。考慮到開發(fā)商已投入了 5億元完成了項目前期的有關工作，因此本項目實際資金缺口為5.52億元，計劃由開發(fā)商投入自有資金 0.97 億元作為啟動資金，另需向銀行貸款 4.55 億元用于投資，剩余部分 6.67 億元由租售收入補充，總追加投資為 10 億元。項目投資計劃與資金籌措表詳見表 4 所示。表 4 項目投資計劃與資金籌措表序號 項目合計建設經(jīng)營期10 年 3 月10 年 6 月10 年 101 投資總額121271242524254339562013.15 建設投資121271 242524254332 資金籌

9、措121271242524254339562.6 自有資金972024255826962.7 借款資金455000600045002.8 銷售收入再投資66051017672287603 資金缺口( 2.1+2.2 )55200242565825196三、項目借款還本付息分析根據(jù)建設期每年投資額估算，本項目需向銀行貸款 4.55 億元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從 2010 年開始還本付息， 2020 年還清。根據(jù)中國人民銀行 2009 年 2 月調(diào)整后的利率，10 年以上的貸款年利率為5.76 。目前銀川市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以 1.1 的

10、系數(shù)，即本項目當前 融資成本為年利率： 5.76 *1.1 6.336 。本項目合計需支付利息 113648001 元，詳見借款還本付息表 7。表 5 借款還本付息表（單位：元）項目合計建設經(jīng)營期20102011年初借款累計210036334108242981本年借款455000000本年應計利息133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255575506275年末借款累計1082429810四、項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將純公寓樓全部用于出售，共58093m 2。力樓的寫字樓和商場以及步行街樓的商場全部用于出租。 每年各項收 入預

11、測詳見表 6、表 7 所示。表 6 主力樓寫字樓銷售收入測算表售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）22656 2010- 9 -2011售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）36598售價13500銷售率100%2012銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計（萬元）78861表 7 主力樓商場租賃收入測算年份2010201120122013201420152016平 均 月 租 金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租賃費用（萬 元）38403836343838商場（-1至地面四

12、租金收入（萬層）元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031平 均 月 租 金496.1496.1496.1496.1496.1496.1496.1（元）25252525252525出租率85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）41414141414141商場（-1至地面四租金收入（萬層）元） 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881五、項目銷售與租賃稅金及附加測算本項目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表8 、表 9 所示。表 8 銷售稅金及附加一覽表序號 項目計算依據(jù)建設經(jīng)

13、營期合計20102011201220131 銷售收入226563659819606788602 銷售稅金及附加13912247120448422013.16 營業(yè)稅（ 1 ） *5 1133 1830 9802013.17 城市維護建設稅（2.1）*7 79128 692013.18 教育費附加（2.1）*3 3455292013.19 防洪工程維護費（ 1） *0.09 2033182013.20 交易印花稅（ 1） *0.05 1118102013.21 交易管理費（ 1 ） *0.5 113 183 983 土地增值稅（ 1 ） *1 22736619678939432761187139

14、394- 16 -表 9 租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)合計20102011201220132014201520161租賃收入685530287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092750765163480342703920414241422.9營業(yè)稅（ 1） *5 3427614391463136112101111117411742.10城市維護建設稅（ 2.1） *7239910110295857882822.11教育費附加（ 2.1） *31028434441363335352.12防洪工程維護費（ 1） *0.09 6172

15、62625222021212.13交易印花稅（ 1） *0.05 343141514121112122.14房產(chǎn)稅（ 1） *12 822643453351232672905266728182818六、項目財務評價1 、本項目財務分析的假設前提按盡可本項目的財務分析是在對項目的成本收益測算的基礎上， 能接近項目開發(fā)實際情況的原則設定分析的前提假設， 并據(jù)此進行計 算。（ 1）價格水平的假定 本項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結合銀川市商業(yè)物業(yè) 的發(fā)展狀況進行時間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時的價格。（ 2）租金升幅的假定 在計算本項目的出租收入時，根據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況， 設定租金每五

16、年絕對升幅為5。本租金基本可視為凈租金標準。（ 3 ）稅費的規(guī)定 本項目物業(yè)在銷售和出租期間預計發(fā)生的稅項和費用的計算標 準均嚴格按照政府的有關規(guī)定。（ 4）出租物業(yè)的折舊 本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。 折舊年限取 物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年 （ 2005 年至 2032 年，共 28 年）。（ 5）出租物業(yè)的期末轉售價值 本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉售價值。（ 6）期望收益率（基準收益率）的確定設定為 7。2 、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析表 10 項目損益表序號 項目名稱計算依據(jù)合計2010201120122013201420152016收入7643912877

17、62926927229242082222223482234822013.22 銷售收入78862013.23 租賃收入68550 2876 29269 27229 24208 22222 23總成本費用1712714748474847484748474847484748由攤于銷售寫字樓總成本分383392.1.15用于租賃物業(yè)折舊1329324748474847484748474847484748稅金1257705076516348034270392041424142.1 銷售稅金及附加4842.2 租賃稅金及附加1209275076516348034270392041424142土地增值稅7

18、89利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)46656118952193581767815190135541459214592所得稅(5)*33%1539656254638858345013447348154815稅后利潤(5)-(6)3125961269812970118441017790819776977648223482分析：項目年投資利潤率為9.08 基準收益率 7，基本達到行業(yè)收益水平，可以認為其靜態(tài)盈利能力滿足要求3 、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析1）全部投資現(xiàn)金流量表本項目全部投資現(xiàn)金流量表如表 11 所示表 11 全部投資現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設經(jīng)營期20102011201

19、220132014201520161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889582012013.24 建設投資171270500003.25 銷售56312.16 銷售稅金及附加 48422.17 土地增值稅 7892013.26 租賃稅金及附加707105076516348034270392041422013.27 所得稅1539636254638

20、858345013447348153凈現(xiàn)金流量-5000174461771816592149251382914524145244累計凈現(xiàn)金流量-500019305370235361568540823699689411141841424815根據(jù)評價指標顯示： 本項目投資回收期為 7.89 年 本項目全部投資凈現(xiàn)值（ NPV ） 86866 萬元 全部投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見，本項目從動態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求2）自有資金投資現(xiàn)金流量表本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表12 所示表 12 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設經(jīng)營期201020112012201320142015

21、20161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234823.3銷售收入788603.4租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384322840115511063792838393895889581.3自有資金597201.4預售收入再投入1.5貸款還本付息57550115101.6銷售稅金及附加48421.7租賃稅金及附加12092950765163480342703920414241421.8土地增值稅7891.9所得稅15396362546388583450134473481548

22、153凈現(xiàn)金流量59361771816592149251382914524145244累計凈現(xiàn)金流量-37746-20028-343611489253183984354367根據(jù)評價指標顯示： 本項目自有資金投資凈現(xiàn)值（ NPV） 50829 萬元 自有資金投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項目滿足投資要求。4 、項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力， 是財務評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用詳見表 13 所示表 13 資金來源與運用表序號 項目名稱20102011201220132014201520161 資金來源287762926927229242082222223482234822013.28 銷售收入2013.29 租賃收入287762926927229242082222