旅游綜合開發(fā)地企業(yè)運營模式

1、WURD格式旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)一方面，旅游綜合開發(fā)是大勢所趨。 政府對于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、 市場休 閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發(fā)條件決定了綜合開發(fā)的大方向。另一方面，旅游綜合開發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業(yè)，地產(chǎn)收益為支撐；對于地產(chǎn)企業(yè)，旅游收益為持續(xù)。其二，通過除旅游、地產(chǎn)以 外的特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)鏈延伸的綜合收益。 其三，運作旅游綜 合開發(fā)項目，企業(yè)將實現(xiàn)從一般的項目開發(fā)商到區(qū)域運營商的轉(zhuǎn)變， 能夠獲得區(qū) 域綜合運營帶來的巨大的區(qū)域升值效益。二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式（一）企業(yè)定位：四重身份首先，要梳理

2、企業(yè)的定位。我們認(rèn)為，進(jìn)行旅游綜合開發(fā)的企業(yè)，實際上包括四重身 份。第一，是旅游開發(fā)商。 在未來的發(fā)展中， 核心的工作之一是要進(jìn)行旅游休閑項目的開 發(fā)與經(jīng)營。第二，是地產(chǎn)開發(fā)商。 休閑地產(chǎn)是旅游綜合開發(fā)項目的重要構(gòu)成， 開發(fā)企業(yè)的重要工作 必然是地產(chǎn)開發(fā)。第三，是特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。 隨著發(fā)展的深入， 單靠地產(chǎn)為收益支撐的模式必然難以為繼， 政府必然要求企業(yè)考慮更科學(xué)、 更持續(xù)特別是能夠有效解決三農(nóng)問題，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā) 展的模式。 這就決定了旅游綜合開發(fā)項目中， 除了旅游板塊、地產(chǎn)板塊以外，保護(hù)下來的生 態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域，應(yīng)當(dāng)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，如葡萄產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)等，據(jù)此，開發(fā)企業(yè)自然成為 特色

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。第四，是區(qū)域運營商。 以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、 城鎮(zhèn)建設(shè)、社會統(tǒng)籌結(jié)合起來， 在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規(guī)劃、二級招 商、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設(shè)開1發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)等工作， 推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會綜合發(fā)展，這時，開發(fā)企業(yè)將成為承上（政府）啟下（市場）的區(qū)域運營商。（二）商業(yè)模式1、總體模式：土地一級開發(fā)為基礎(chǔ)，“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)、休閑地產(chǎn)”良性互動從總體模式上看，是土地一級開發(fā)（賣地）和土地二級開發(fā)（賣房、旅游經(jīng)營、產(chǎn)業(yè) 發(fā)展）相結(jié)合的模式。作為區(qū)域運營商， 開發(fā)企業(yè)首先通過參與規(guī)劃與土地一級開

4、發(fā)， 通過項目的二次招商 與土地經(jīng)營，獲得區(qū)域升值的初步收益。然而，旅游綜合開發(fā)項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)與休閑地產(chǎn)”三 者的良性互動，共同推動區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展：旅游休閑的發(fā)展是引擎這是實現(xiàn)旅游經(jīng)營持續(xù)收益的根本。 旅游休閑包 括觀光景區(qū)、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區(qū)、文化演藝等，這是吸引消費 者前來消費的根本， 有利于促進(jìn)土地從生地變熟地， 促進(jìn)區(qū)域升值， 并帶動相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。休閑地產(chǎn)的發(fā)展是支撐這是實現(xiàn)快速回報的核心支撐。 旅游休閑的高投入、長回收 必須依靠休閑地產(chǎn)的開發(fā)來平衡， 這就需要適度的發(fā)展可銷售且快速回報的休閑地產(chǎn)， 但兩 者不是孤立的結(jié)構(gòu)

5、， 而是互動的體系， 旅游帶來人氣促進(jìn)土地升值并創(chuàng)造配套為休閑地產(chǎn)開 發(fā)創(chuàng)造條件， 休閑地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開發(fā)項目的功能體系，實現(xiàn)目的 地的形成。特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是延伸這是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展持續(xù)收益的保障。 在未來的發(fā)展中， 要考慮一個區(qū)域的科學(xué)的可持續(xù)的發(fā)展， 特別是關(guān)照三農(nóng)問題、 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題， 除了旅游與 地產(chǎn)， 還需要注重特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 尤其是文化產(chǎn)業(yè)與特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展。 以特色農(nóng)業(yè)為例， 利用嚴(yán)格保護(hù)的生態(tài)區(qū)域與耕地資源， 通過科技化、規(guī)?；?、休閑化等經(jīng)營手段， 實現(xiàn)傳統(tǒng) 農(nóng)業(yè)從簡單的種養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)向科技型休閑服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。 一方面，將實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級并帶 來持續(xù)收益

6、， 另一方面，更重要的是，促進(jìn)農(nóng)民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展； 同時，特色產(chǎn)業(yè)作為一道靚麗的風(fēng)景， 也成為旅游休閑與休閑地產(chǎn)項目發(fā)展的極具價值的田 園風(fēng)景。2、具體模式：“三造三中心”從具體模式上說， 我們可以把旅游綜合開發(fā)項目的構(gòu)架分為三個中心： 核心吸引中心、 休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開發(fā)項目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開發(fā)運營的視角，三造三中心（詳見讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的 戰(zhàn)略抓手）：其一，打造核心吸引中心初步收益。 這個核心， 實際上就是旅游核心吸引物的打 造問題，需要通過創(chuàng)新策劃與設(shè)計，面向市場需求，整合自然、文化與社會資源，打造一個或 若干個具有

7、強(qiáng)大吸引力的項目。 這是旅游綜合開發(fā)項目必須突破的第一步。其二，構(gòu)造休閑聚集中心擴(kuò)大收益。 通過核心吸引中心把休閑消費者吸引過來后， 要通過度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場、運動游樂項目、文化休閑設(shè)施、特色餐飲、主題 表演留住消費者，從而擴(kuò)大其消費，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心延伸收益。 通過前兩大中心的發(fā)展， 區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐 步的升值， 這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造， 來獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由 此應(yīng)該發(fā)展休閑地產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、無污染加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)土地增值的落地 與可持續(xù)發(fā)展的保障。（三）運作流程對于開發(fā)企業(yè)來說，在項目的運作

8、流程上，一般包括拿地階段、建設(shè)階段、 運營階段三大步驟：其一，拿地階段：主要通過編制一個打動政府的開發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案， 打動政府，獲取土地。其二，建設(shè)階段： 在拿地階段完成的基礎(chǔ)，通過編制詳細(xì)規(guī)劃報規(guī)，編制建 筑設(shè)計、景觀設(shè)計、游樂設(shè)計報建及具體工程設(shè)施。其三，運營階段： 主要包括系統(tǒng)營銷、旅游休閑項目經(jīng)營、休閑地產(chǎn)銷售、3特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經(jīng)營管理工作。三、結(jié)語：冬日里的春光傳統(tǒng)地產(chǎn)的政策高壓讓地產(chǎn)的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。 事實上，對于大型地 產(chǎn)或旅游開發(fā)企業(yè)來說， 應(yīng)該看到冬日里的春光。 這一片春光， 就是旅游綜合開 發(fā)項目旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的機(jī)會， 這是在中國城市化浪潮繼續(xù)推進(jìn)與 休閑消費持續(xù)增長的背景下的黃金機(jī)會，給地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了無限的商機(jī)