開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)完工清算鑒證

1、開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南 鑒證報告書（樣本） 一、無保留意見報告書（參考文本） 二、持有保留意見報告書（參考文本） 成本對象）完工清算審核事項說明 完工時間 開發(fā)項目的地理位置及概況 開發(fā)用途 占地面積和建筑面積 初始開發(fā)時間 已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本 完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額 完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 可售面積 可售面積單位計稅成本 已實現(xiàn)銷售的可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額 實際銷售與預(yù)售毛利額的差異 毛利差異調(diào)整額的填報要求 開

2、發(fā)產(chǎn)品四、五、六、七、八、九、 十、十四、十五、十六、十七、 十八、 提交資料 . 工作底稿 .19開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算，是開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報前，將其完工情況報告主管稅務(wù) 機關(guān)；在年度納稅申報時，依據(jù)稅務(wù)中介機構(gòu)出具的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證報告以及 其他相關(guān)資料，對開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）實際銷售與預(yù)售毛利額的差異進行確認的行為。開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)，是注冊稅務(wù)師中介機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在企業(yè) 所得稅納稅申報過程中的實際需要，接受其委托，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清 算實際銷售與預(yù)售毛利額差異事項，依

3、法進行經(jīng)濟鑒別和判斷，并提出鑒證意見的活動。鑒證報告書（樣本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證采用無保留意見和持有保留意見等兩種格式。一、無保留意見報告書（參考文本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證報告書（無保留意見）XX所鑒字2007第號XX公司:我們接受委托，對貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算毛利額差異情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)200631號文件及文件的規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理

4、性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算實際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下:可售面積XX平方米;已實現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額XX元;實際銷售與預(yù)售毛利額差異XX元。中介機構(gòu)負責(zé)人:中國注冊稅務(wù)

5、師:電話:地址:鑒證機構(gòu)名稱:附件:1.企業(yè)基本情況表;2 .開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算審核事項說明;3 .開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一）;4 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（二）。二、持有保留意見報告書（參考文本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證報告書（持有保留意見）XX所鑒字2007第號XX公司:我們接受委托，對貴公司XXXX年度本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額情況進行了審核。我們審核依據(jù)的稅收法規(guī)主要是國稅發(fā)200631號文件及文件，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對貴公司提供的憑證、 賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要

6、的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按 照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不 當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算實際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒 證結(jié)果如下：、毛利額差異鑒證結(jié)果可售面積XX平方米;已實現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入XX元;開發(fā)

7、產(chǎn)品預(yù)售毛利額XX元;實際銷售與預(yù)售毛利額差異XX元。二、持有保留意見的毛利額差異鑒證事項完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中不能確認的事項;可售面積中不能確認的事項;已實現(xiàn)銷售的可售面積中不能確認的事項;已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入中不能確認的事項;預(yù)售收入中不能確認的事項。中介機構(gòu)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)師：電話：地址：鑒證機構(gòu)名稱：附件： 1企業(yè)基本情況表;2開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算審核事項說明;3開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一） ；4開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（二）。開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算審核事項說明一、完工時間應(yīng)根據(jù)下列條件， 判斷說明項目完工時間。 國稅發(fā) 200631 號文件規(guī)定， 符

8、合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：一）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）二）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）三）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）注：北京市補充規(guī)定， “竣工證明”是指報北京市各級建設(shè)委員會備案的竣工驗收備案表。二、開發(fā)項目的地理位置及概況主要包括：一）說明項目名稱、主辦單位和負責(zé)人、項目規(guī)模、累計投資額、發(fā)包方式、工程建設(shè)進度；二）開發(fā)項目地理位置，應(yīng)按適用毛利率情況分類做出具體說明。三、開發(fā)用途根據(jù)企業(yè)提交的房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)文件資料，判斷說明是經(jīng)濟適用房還是非經(jīng)濟適用房。四、占地面積和建筑面積主要包括：一）說明土地取得情況，是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓

9、取得土地還是通過土地交易市場招拍掛取得土地， 與土地使用權(quán)證書核對，開發(fā)實際占地與取得土地面積是否一致；二）說明用地情況，企業(yè)實際開發(fā)占地與建設(shè)用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)用地是否一致，發(fā)生 變更情況，是否辦理有關(guān)手續(xù)；三）說明施工情況，建筑合同與施工許可證的建筑面積是否一致，實際建筑面積與建筑 合同面積及施工許可證面積是否一致；五、初始開發(fā)時間主要包括：說明開發(fā)的初始時間，如果發(fā)生開發(fā)主體變更事項，還要說明開發(fā)主體變更所引起的項目變更 時間。六、已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本主要包括：一）根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品會計核算記錄，按下列項目分別說明開發(fā)成本發(fā)生情況：1土地征用及拆遷費；2前期工程費；3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；4公

10、共配套設(shè)施費；5土地征用及拆遷費；6建筑安裝工程費；7開發(fā)間接費用。二）計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中應(yīng)付和預(yù)提費用分項說明； 七、完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額主要包括：一）完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額，按下列項目分別說明：1土地征用及拆遷費；2前期工程費；3建筑安裝工程費；4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；5公共配套設(shè)施費；6開發(fā)間接費用；7其他開發(fā)費用。二）計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中，未取得合法憑證的應(yīng)付費用和稅收未明確規(guī)定可以稅前 扣除的預(yù)提費用的納稅調(diào)整情況說明；計入開發(fā)產(chǎn)品各項支出未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計入成本對象的項目，應(yīng)做納稅調(diào)整的情況說明；四）計入開發(fā)產(chǎn)品成本中

11、，沒有真實發(fā)生的費用，納稅調(diào)整情況說明；五）計入開發(fā)產(chǎn)品完工的直接成本、間接成本和共同成本，不符合配比原則的項目，納稅調(diào)整情況說明；六）說明開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房按固定資產(chǎn)處理還是按開發(fā)產(chǎn)品進行處理；七）成本對象報廢和毀損凈損失計入工程成本的情況說明。注：（一）工資和職工福利費的會計成本納稅調(diào)整額不在“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報，在工資薪金和工會經(jīng)費等三項經(jīng)費明細表企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表十二）中進行填報；二）利息支出的會計成本納稅調(diào)整額不在“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報，在納稅調(diào)整增加項目明細表 （企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表四）中進行填報。

12、八、完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 =已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本 - 完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額。九、可售面積主要包括：一）可售面積說明，根據(jù)房屋測繪部門出具的，確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中，對總可售面積的確認情況；二）不可出售面積說明，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等。十、可售面積單位計稅成本可售面積單位計稅成本=完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本十可售面積一、已實現(xiàn)銷售的可售面積主要包括：一）根據(jù)結(jié)算方式分別說明，不同結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，所實現(xiàn)的已售面積；二）進一步計算說明總的已售面積。十二、已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入主要包括：一）根據(jù)銷售收入性質(zhì)和銷售方式分別

13、說明，不同結(jié)算方式預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，所實現(xiàn)的實際銷 售收入；二）進一步計算說明總的實際銷售收入。十三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =可售面積單位計稅成本X已實現(xiàn)銷售的可售面積十四、已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 =已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 -已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本十五、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入主要包括：一）開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得的與該項完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入情況說明；二）說明經(jīng)濟適用房預(yù)售收入情況；三）說明非經(jīng)濟適用房預(yù)售收入情況。六、開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額按適用毛利率情況，對毛利額分類進行計算說明。十七、實際銷售與預(yù)售毛利額的差異主要包括：一）已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額計算說明；二）

14、本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額計算說明。注： 1根據(jù)本年銷售商品房預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，按當(dāng)年項目適用毛利率，計算出的金額就 是已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額；2本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額 =已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額十八、毛利差異額的填報要求即在納年度納稅申報時，由于預(yù)售轉(zhuǎn)銷售后，銷售（營業(yè)）收入及成本中，包括了預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的 收入和成本， 因此， 在計算應(yīng)納稅所得額時， 只需將已繳所得稅的預(yù)售毛利直接減除即可，16 行中。稅調(diào)整減少項目明細表中填入以前年度預(yù)售毛利額即第提交資料營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；稅務(wù)登記證副本復(fù)印件；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四）建設(shè)工程開工證；五）竣工驗收備案表或工程質(zhì)量竣工核定證書；房屋土地管理局測繪面積成果；商品房銷售許可證；國有土地使用權(quán)出讓合同；國有土地使用證；項目建議書的批復(fù)；相關(guān)審計報告及資產(chǎn)評估報告；十二）有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書及票據(jù)；清算涉及各年度的資產(chǎn)負債表及損益表；十四）企業(yè)所得稅年度納稅申報表；十五）繳納各種稅金的稅收繳款書復(fù)印件（不含個人所得稅）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；十七）銷售合同和銷售