大連商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃書

1、大連 XX 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃書一、項(xiàng)目任務(wù)（一）總體任務(wù)：為 XX 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位提供科學(xué)依據(jù)（二）細(xì)分為：1、塔樓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的確定2、塔樓目標(biāo)市場(chǎng)選擇，需求量預(yù)測(cè)3、塔樓檔次定位、功能定位、價(jià)格定位4、塔樓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及主要營(yíng)銷策略5、群樓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的確定6、群樓市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略二、市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃（一）大連市酒店市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容（1）大連酒店市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀：酒店類型結(jié)構(gòu)、主要酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀2）大連酒店市場(chǎng)需求現(xiàn)狀：需求總量、需求結(jié)構(gòu)（3）大連酒店市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：影響大連酒店市場(chǎng)發(fā)展的因素、發(fā)展態(tài)勢(shì)2、指標(biāo)（1） 五年內(nèi)各類型酒店數(shù)目、 經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)；年?duì)I業(yè)收入總計(jì)

2、；行業(yè)年平均利潤(rùn)率; 虧損企業(yè)比率（2） 五年內(nèi)主要酒店?duì)I業(yè)額，變化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3） 五年內(nèi)來大連旅游者、商務(wù)旅行者人數(shù)；淡旺季人數(shù)（4） 各類型酒店價(jià)格、淡旺季浮動(dòng)范圍（5） 其他3、調(diào)查對(duì)象（1） 大連市旅游局、商委；（2） 主要酒店：類型酒店名稱五星級(jí)酒店富麗華、香格里拉、邁凱樂瑞士酒店、希爾頓四星級(jí)酒渤海明珠大酒店、萬達(dá)國(guó)際飯店、嘉信國(guó)際酒店、麗景酒店、店國(guó)際酒店等三星級(jí)酒天富大酒店、海橋大酒店、心族大酒店、國(guó)泰大廈、日月潭飯店店等商圈內(nèi)酒星海賓館、景山賓館、雁醇香酒店、宏達(dá)酒店等店五星級(jí)、四星級(jí)酒店、商圈內(nèi)及附近酒店為全面調(diào)查，三星級(jí)酒店為典型抽樣調(diào)查4、調(diào)查方

3、法(1)調(diào)查對(duì)象的訪談?wù){(diào)查(2)統(tǒng)計(jì)資料的調(diào)查(二)大連市商住兩用公寓市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容(1)大連商住兩用公寓市場(chǎng)總體供給現(xiàn)狀：商住兩用公寓項(xiàng)目名稱(2)主要商住兩用公寓經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)方式(租 /售)(3)大連商住兩用公寓市場(chǎng)需求現(xiàn)狀：需求總量、需求結(jié)構(gòu)(4)大連商住兩用公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：影響大連商住兩用公寓市場(chǎng)發(fā)展的因素、未 來發(fā)展趨勢(shì)5）北京、上海等城市商住兩用公寓發(fā)展總體情況（ 6）國(guó)家有關(guān)部門、市政府有關(guān)部門對(duì)商住兩用公寓下達(dá)的有關(guān)政策（7）其他2、指標(biāo)（1）五年內(nèi)各類型商住兩用公寓數(shù)目、建筑面積總計(jì)；行業(yè)年平均利潤(rùn)（ 2）五年內(nèi)主要商住兩用公寓營(yíng)業(yè)額；變化比

4、率；年平均入住率；淡旺季入住率（ 3）商住兩用公寓出租價(jià)格、銷售價(jià)格（4）其他3、調(diào)查對(duì)象（ 1）大連市房地產(chǎn)開發(fā)辦（ 2）商住兩用公寓： （目前已知）庸景臺(tái)、恒元公寓等（ 3）公寓消費(fèi)者4、調(diào)查方法（ 1）調(diào)查對(duì)象的訪談?wù){(diào)查（ 2）統(tǒng)計(jì)資料的調(diào)查3） email 問卷調(diào)查三）消費(fèi)者酒店 / 公寓消費(fèi)需求與行為特征調(diào)查 1、調(diào)查內(nèi)容：（ 1）消費(fèi)需求特征調(diào)查（ 2）消費(fèi)行為特征調(diào)查（ 3）消費(fèi)需求特征和行為特征的變化趨勢(shì)2、調(diào)查指標(biāo)、專項(xiàng)（ 1）消費(fèi)者年齡、性別、收入、職業(yè)、教育狀況特征與結(jié)構(gòu)（ 2）消費(fèi)者所在企業(yè)類型、企業(yè)所在地的特征與結(jié)構(gòu)（ 3）消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)頻次等3、調(diào)查對(duì)象（

5、 1）大連市區(qū)內(nèi)外地游客（旅游者、商務(wù)旅行者）（ 2）項(xiàng)目商圈內(nèi)潛在消費(fèi)者（企業(yè)總經(jīng)理、辦公室主任、較高收入階層）4、調(diào)查方法（ 1）大連市范圍內(nèi)消費(fèi)者抽樣問卷調(diào)研（傳統(tǒng)+ 網(wǎng)絡(luò)）A、樣本量：800 份B、調(diào)查地點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車站、主要酒店附近、主要公寓附近C、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研：所有可獲取地準(zhǔn)確的目標(biāo)顧客的email 地址（ 2）商業(yè)范圍內(nèi)消費(fèi)者抽樣問卷調(diào)查：A、樣本量：500 份B、調(diào)查地點(diǎn)：黑石礁街頭攔截C、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研對(duì)象：軟件園區(qū)企業(yè)、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)企業(yè)D、 座談法：邀請(qǐng) 10-20 位企業(yè)接待負(fù)責(zé)人、大學(xué)教師、外地游客等潛在消費(fèi)者以座談會(huì)方式調(diào)查（四）商圈內(nèi)市場(chǎng)空缺調(diào)查1 、調(diào)查內(nèi)容商圈內(nèi)

6、空缺或比較空缺的商品、空缺服務(wù)、空缺經(jīng)營(yíng)方式等2、調(diào)查對(duì)象商圈內(nèi)廣大市民3、調(diào)查方法分層典型抽樣問卷調(diào)研，按職業(yè)分三層：學(xué)生（大學(xué)生、中學(xué)生、小學(xué)生） 、企業(yè)人C、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研：所有可獲取地準(zhǔn)確的目標(biāo)顧客的email 地址士、普通居民五）商圈環(huán)境調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容 調(diào)查黑石礁地區(qū)消費(fèi)者基本狀況，需求特征與市場(chǎng)供給現(xiàn)狀，主要專項(xiàng)包括：（ 1）商圈總?cè)丝跀?shù)、范圍、層次；（ 2）人口在性別、年齡、教育狀況、職業(yè)、收入等方面的結(jié)構(gòu)、特征；（ 3）擁有的企事業(yè)單位名稱、規(guī)模（ 4）交通站點(diǎn)與人流路線（5）第三產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)量、各類型的個(gè)數(shù)、主要提供商名稱（ 6）主要商業(yè)服務(wù)提供商情況：和平廣場(chǎng)商業(yè)中心、書香園百勝購(gòu)

7、物中心、大商新 生活超市（7）其他2、調(diào)查對(duì)象及方法街道、園區(qū)管委會(huì)重點(diǎn)訪談式調(diào)查；主要商業(yè)服務(wù)提供商重點(diǎn)訪談式調(diào)查；路線調(diào) 查三、市場(chǎng)調(diào)查控制（一）問卷設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量控制1、對(duì)訪問對(duì)象群體的不同（學(xué)生、企業(yè)人士、居民、旅游者、商務(wù)旅行者）量身訂 造問卷2、問題設(shè)計(jì)應(yīng)遵循必要性、充分性原則，防止套桶式、合計(jì)式等影響準(zhǔn)確性及真實(shí) 性問題的出現(xiàn)3、問卷措辭準(zhǔn)確，不出現(xiàn)模糊性、偏差性用詞、及隱性替代、隱性假設(shè)等措辭4、保證問題的順序、流程的科學(xué)性，整份問卷的易答性、邏輯性（二）抽樣設(shè)計(jì)中的質(zhì)量控制1、確定樣本框的范圍2、精確的測(cè)算樣本總量3、采取科學(xué)的抽樣方法（如分層、分群隨機(jī)抽樣），以保證調(diào)研結(jié)

8、果的普遍性與代表性（三）正式調(diào)查前的培訓(xùn)制度1、對(duì)整個(gè)調(diào)研隊(duì)伍講解項(xiàng)目有關(guān)情況及介紹2、對(duì)于調(diào)研整個(gè)環(huán)節(jié)的培訓(xùn)3、對(duì)于本項(xiàng)目調(diào)研的培訓(xùn)及調(diào)查問卷詳細(xì)講解4、內(nèi)部演練，掌握方法及技巧5、所有員工的職業(yè)道德強(qiáng)化四）實(shí)地調(diào)查中的審核控制1、將所有的市調(diào)人員分為兩組：每組 5 人，每組設(shè)一名市調(diào)督導(dǎo)，有效地對(duì)本組市 調(diào)人員進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)2、問卷審核（一審、二審）制度，對(duì)于有矛盾或經(jīng)審核人員認(rèn)定有異議，不真實(shí)的 問卷宣布作廢3、問卷復(fù)核，從每位市調(diào)人員的調(diào)查問卷中抽取5%復(fù)核，一份作弊，全部作廢（五）專業(yè)數(shù)據(jù)處理1、數(shù)據(jù)入錄使用 fox 軟件，對(duì)所要調(diào)查的項(xiàng)目由技術(shù)人員編寫數(shù)據(jù)錄入和數(shù)據(jù)庫(kù)檢 查程序，最

9、大限度滿足每一項(xiàng)目不同需求2、編碼采用雙重?cái)?shù)據(jù)錄入機(jī)制，從而杜絕錄入階段隨機(jī)性錯(cuò)誤3、運(yùn)用市場(chǎng)研究的專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件（SPSS 等，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提供高質(zhì)量的分析結(jié) 果（六）調(diào)研報(bào)告撰寫中的審核控制在正式撰寫調(diào)研報(bào)告過程中，我們采?。?、專業(yè)人員撰寫以保證結(jié)果的科學(xué)性與專業(yè)性2、調(diào)研報(bào)告需經(jīng)過三次審核：文字、數(shù)據(jù)、報(bào)告四、項(xiàng)目時(shí)間表 項(xiàng)目時(shí)間表：工作內(nèi)容時(shí)間（天，含周末）起止日期（含周末）問卷及調(diào)查表設(shè)計(jì)73.13.7酒店市場(chǎng)供求調(diào)查73.33.9公寓市場(chǎng)供求調(diào)查73.73.13大連市酒店/公寓消費(fèi)者調(diào)查63.113.16商圈酒店/公寓消費(fèi)者調(diào)查63.143.19消費(fèi)者座談會(huì)23.203.21專家訪談23.223.23數(shù)據(jù)入錄、整理、分析83.243.31分析報(bào)告104.14.10預(yù)備54.114.15共計(jì)60五、研究效果（一）綜合報(bào)告1、第一部分：大連市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析2、第二部分：大連市商住兩用公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析3、第三部分：酒店/公寓消費(fèi)者需求行為與特征分析4、第四部分：商圈環(huán)境、特征與市場(chǎng)空缺分析5、第五部分：結(jié)論與建議：提出塔樓、群樓的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、規(guī)模與定位、及今后經(jīng)營(yíng) 管理、營(yíng)銷推廣的有關(guān)策略（二）原始數(shù)據(jù)匯總報(bào)告包括對(duì)五項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容的入錄問卷結(jié)果的整理歸類；對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的初步分析（利用圖 表等直觀形式）（三）附錄1、大連市外地客商酒店消費(fèi)需求與行為特征調(diào)查問卷2、