漯河市場分析課件

1、漯河房地產(chǎn)市場分析漯河房地產(chǎn)市場分析20122012年年2 2月月目錄 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析 區(qū)域板塊分析 項目地塊分析 客戶群體分析宏觀經(jīng)濟(jì)概況宏觀經(jīng)濟(jì)概況漯河整體經(jīng)濟(jì)漯河整體經(jīng)濟(jì)漯河整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展：漯河整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展：1、與周邊地市存在很大的差距、與周邊地市存在很大的差距2、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，投資不斷增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，投資不斷增強(qiáng)單位：億單位：億單位：億單位：億單位：億單位：億單位：萬單位：萬單位：元單位：元1、2010年由于物價上漲等因素，恩格爾系數(shù)比重加大，生活必需品支出增年由于物價上漲等因素，恩格爾系數(shù)比重加大，生活必需品支出增加加2、人口穩(wěn)定，人均收入穩(wěn)步提升、人口穩(wěn)定，

2、人均收入穩(wěn)步提升結(jié)論：結(jié)論： 1 1、漯河整體經(jīng)濟(jì)在周邊地市中，還處在低位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)勁；、漯河整體經(jīng)濟(jì)在周邊地市中，還處在低位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)勁； 2 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，投資不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力的經(jīng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，投資不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)保障；濟(jì)保障； 3 3、人口基數(shù)穩(wěn)定，且生活水平由于受到物價上漲等因素，對需求和購、人口基數(shù)穩(wěn)定，且生活水平由于受到物價上漲等因素，對需求和購買力有一定的影響。買力有一定的影響。房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長房地產(chǎn)投資持續(xù)增長20112011年全年累計完成投資年全年累計完成投資39.7

3、39.7億元，同比增長億元，同比增長3636；其中住宅完成投資；其中住宅完成投資26.226.2億元，同比增長億元，同比增長12.512.5，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的6666；非住宅完成投資；非住宅完成投資13.513.5億元，同比增長億元，同比增長129129，占全市房地產(chǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的開發(fā)總投資的3434。漯河作為三線城市，其房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個欣欣向榮的發(fā)展時期漯河作為三線城市，其房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個欣欣向榮的發(fā)展時期各區(qū)項目開發(fā)比例各區(qū)項目開發(fā)比例各區(qū)域開發(fā)不均衡漯河市各區(qū)域開發(fā)不均衡漯河市各區(qū)域開發(fā)不均衡郾城區(qū)和源匯區(qū)是整個漯河開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，郾

4、城區(qū)和源匯區(qū)是整個漯河開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，兩個區(qū)域的競爭性也較強(qiáng)兩個區(qū)域的競爭性也較強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目呈遞增發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)項目呈遞增發(fā)展單位：元單位：元周邊區(qū)域房價對比周邊區(qū)域房價對比1 1、與周邊區(qū)域地市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力與其房價是不匹配的，、與周邊區(qū)域地市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力與其房價是不匹配的，2 2、相對于周邊區(qū)域的房價，漯河的房價有些虛高，與其人民的收入水、相對于周邊區(qū)域的房價，漯河的房價有些虛高，與其人民的收入水平不相匹配平不相匹配單位：元單位：元高層、小高層拉動房價上漲高層、小高層拉動房價上漲由于多層住宅用地減少，屬于稀缺物業(yè)，價格上漲幅度較大由于多層住宅用地減少，屬于稀缺物業(yè)，價格上漲幅

5、度較大源匯區(qū)和郾城區(qū)價格漲幅在各區(qū)中幅度較大源匯區(qū)和郾城區(qū)價格漲幅在各區(qū)中幅度較大1 1、整體房價緩慢上漲，新建商品房波動較小，存量房在、整體房價緩慢上漲，新建商品房波動較小，存量房在1111年年7 7月份后月份后起伏波動較大起伏波動較大2 2、新建商品房在經(jīng)過幾個月的上漲，、新建商品房在經(jīng)過幾個月的上漲，1212月達(dá)到最高值月達(dá)到最高值21602160漯河市場供求關(guān)系變化漯河市場供求關(guān)系變化1 1、受到宏觀調(diào)控政策的影響，、受到宏觀調(diào)控政策的影響，20112011年銷售量進(jìn)一步下滑，整體市場量跌價漲年銷售量進(jìn)一步下滑，整體市場量跌價漲2 2、20102010年供求比為年供求比為1.6:1,2

6、0111.6:1,2011年供求比為年供求比為1.9:11.9:1，略微供過于求，略微供過于求3 3、整體市場開發(fā)體量較大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛、整體市場開發(fā)體量較大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛漯河市場成交面積變化漯河市場成交面積變化結(jié)論：結(jié)論： 1 1、20102010年年-2011-2011年，新建房銷售的單套面積基本在年，新建房銷售的單套面積基本在90-12090-120平米之間，存平米之間，存量房銷售的單套面積在量房銷售的單套面積在120-160120-160平米之間；平米之間； 2 2、市場對戶型面積的要求，有從以往的大戶型面積向中小戶型面積發(fā)、市場對戶型面積的要求，有從以往的大戶型面積向中小戶型面積

7、發(fā)展的趨勢；展的趨勢； 3 3、存量房的交易面積波動較大，而新建商品房的交易面積較為平穩(wěn)，、存量房的交易面積波動較大，而新建商品房的交易面積較為平穩(wěn)，說明目前在建的戶型面積更加的合理化說明目前在建的戶型面積更加的合理化1 1、住宅需求穩(wěn)定，開發(fā)總量較大、住宅需求穩(wěn)定，開發(fā)總量較大 隨著新區(qū)的開發(fā)和城市發(fā)展，城市框架不斷拉大，房地產(chǎn)投資不斷增大，住宅項隨著新區(qū)的開發(fā)和城市發(fā)展，城市框架不斷拉大，房地產(chǎn)投資不斷增大，住宅項目目大量上市，競爭加?。欢捎谑艿奖臼腥丝诘南拗?，市場需求爆發(fā)力不強(qiáng)，市場大量上市，競爭加劇；而由于受到本市人口的限制，市場需求爆發(fā)力不強(qiáng)，市場總體略微的供過于求總體略微的供過于

8、求2 2、中高端樓盤中，位置較好，品質(zhì)較高的項目銷售旺盛，如建業(yè)，呂建等項目；而、中高端樓盤中，位置較好，品質(zhì)較高的項目銷售旺盛，如建業(yè)，呂建等項目；而一下地理位置不好，品質(zhì)較低的樓盤銷售就比較困難?？傮w呈現(xiàn)冷熱不均的銷售一下地理位置不好，品質(zhì)較低的樓盤銷售就比較困難?？傮w呈現(xiàn)冷熱不均的銷售形態(tài)形態(tài)3 3、受宏觀政策影響，購房者得觀望態(tài)度加劇、受宏觀政策影響，購房者得觀望態(tài)度加劇4 4、未來整體價格漲幅不大，緩慢的穩(wěn)中小幅上升、未來整體價格漲幅不大，緩慢的穩(wěn)中小幅上升漯河整體市場總結(jié)漯河整體市場總結(jié)區(qū)域板塊分析區(qū)域板塊分析房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分漯河房地產(chǎn)市場板塊主要分為四大板塊：

9、漯河房地產(chǎn)市場板塊主要分為四大板塊：召陵行政新區(qū)板塊召陵行政新區(qū)板塊源匯中心城區(qū)源匯中心城區(qū)/107板塊板塊郾城沙北淞江新區(qū)板塊郾城沙北淞江新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場對比分析房地產(chǎn)區(qū)域市場對比分析郾城沙北淞江新區(qū)板塊 產(chǎn)品類型：高層與小高層為主； 主力戶型：120-=130三房； 樓盤特點(diǎn)：價格較高，高檔樓盤居多； 客戶類型：公務(wù)員、企業(yè)高管、私營業(yè)主； 住宅價格：3000-3700元/； 板塊特點(diǎn)：完善郾城老城區(qū)，建設(shè)新城區(qū)，區(qū)域競爭激烈 土地供應(yīng)：土地上市較少，以工業(yè)用地為主，源匯中心板塊/107板塊 產(chǎn)品類型：中低檔商業(yè)、小高層和多層為主； 主力戶型：95兩房、120三房

10、、140四房； 樓盤特點(diǎn)：中、高檔樓盤居多； 客戶類型：教師、醫(yī)生、企業(yè)高管、私營業(yè)主； 住宅價格：3400-5700元/； 板塊特點(diǎn)：處于商業(yè)中心，地段優(yōu)越，配套齊全，生活成本低； 土地供應(yīng)：未來供應(yīng)的土地很少，以舊城改造為主以上兩個板塊，是目前漯河市的優(yōu)勢板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場分析房地產(chǎn)區(qū)域市場分析召陵行政新區(qū)板塊 產(chǎn)品類型：多層與小高層為主； 主力戶型：80-95兩房，120-130三房； 樓盤特點(diǎn)：中高檔樓盤； 客戶類型：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和本區(qū)域工作群體； 住宅價格：1800-3500元/； 板塊特點(diǎn)：各樓盤品質(zhì)參差不齊，有大量的經(jīng)適房，缺乏配套，空置率較高，新區(qū)開發(fā)為主 土地供應(yīng)：未來有大量

11、的土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)板塊 產(chǎn)品類型：多層為主； 主力戶型：90兩房，110-120三房； 樓盤特點(diǎn)：中檔樓盤為主； 客戶類型：周邊企業(yè)高管和職工； 住宅價格：2200-2700元/； 板塊特點(diǎn)：工業(yè)為主，緊鄰老城區(qū)，可享受老城區(qū)配套設(shè)施，節(jié)省生活成本； 土地供應(yīng)：土地上市少，新區(qū)板塊是未來漯河的發(fā)展重點(diǎn)，大量的土地供應(yīng)，將會成為將來的熱點(diǎn)板塊源匯區(qū)域市場分析源匯區(qū)域市場分析 1、源匯區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，火車站和源匯區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，火車站和107107國道穿過該區(qū)；國道穿過該區(qū)； 2 2、商業(yè)發(fā)達(dá)，形成有獨(dú)立的商業(yè)中心；、商業(yè)發(fā)達(dá)，形成有獨(dú)立的商業(yè)中心； 3 3、該區(qū)域內(nèi)存以中高檔

12、樓盤為主，且樓盤的體量較大，競爭激烈；、該區(qū)域內(nèi)存以中高檔樓盤為主，且樓盤的體量較大，競爭激烈； 4 4、該區(qū)域處在老城區(qū)，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量少，主要以舊城改造、該區(qū)域處在老城區(qū)，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量少，主要以舊城改造 和綜合體項目；和綜合體項目； 5 5、 未來該區(qū)域可供開發(fā)的土地較少，主要以舊城改造和綜合體項目的開發(fā)為未來該區(qū)域可供開發(fā)的土地較少，主要以舊城改造和綜合體項目的開發(fā)為主，故該區(qū)域住宅上市的量比較大，符合區(qū)域整體的發(fā)展趨勢，同事也衍生主，故該區(qū)域住宅上市的量比較大，符合區(qū)域整體的發(fā)展趨勢，同事也衍生出了盤量少，體量大的市場格局出了盤量少，體量大的市場格局 該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，

13、以中、高檔樓盤為主，整個源匯區(qū)大約有該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，以中、高檔樓盤為主，整個源匯區(qū)大約有5252個項個項目；距離本案最近的是昌建外灘、華東溫哥華。目；距離本案最近的是昌建外灘、華東溫哥華。區(qū)域重點(diǎn)競爭樓盤對比區(qū)域重點(diǎn)競爭樓盤對比華東溫哥華華東溫哥華 項目位置：濱河路與泰山路交叉口向東100米； 開盤時間：2011年10月，2棟高層 整體規(guī)模：總占地400畝，一期開發(fā)30畝； 產(chǎn)品類型：5棟高層，目前在建2棟； 主力面積：70-80兩房、127-139三房； 銷售均價：4500元/； 特 色：大宅文化純住宅 配套：處于老城，周邊配套較豐富，雙氣入戶目前開盤的兩棟住宅，基本已經(jīng)售完，僅余少量房

14、源，房源主要以大戶型為主目前開盤的兩棟住宅，基本已經(jīng)售完，僅余少量房源，房源主要以大戶型為主定 位 語： 市中心 沙河南 北美城堡主 推 廣 語： 少掏20萬，同樣尊居沙河畔輔助推廣語：大宅文化 風(fēng)情商業(yè)街 給你不一樣的家推 廣 內(nèi) 容：37套 265天 無理由退房 推 廣 方 式：網(wǎng)絡(luò) 單頁 戶外廣告 昌建外灘昌建外灘 項目位置：黃河路與金山路交匯處； 開盤時間：2011年9月； 整體規(guī)模：占地50畝;建筑面積18萬平米； 產(chǎn)品類型：9棟高層；一期共6棟； 主力面積：86-220平米不等，以小公寓為主； 銷售均價：5700元/； 特 色：漯河價格最高的樓盤，商業(yè)綜合體 配套：自有商業(yè)，緊鄰新

15、瑪特，開盤開盤6棟住宅，尾盤銷售中，目前主推寫字樓，棟住宅，尾盤銷售中，目前主推寫字樓，定 位 語： 上層HOPSCA，財智循環(huán)圈主 推 廣 語：讓世界對漯河重新想象 輔助推廣語：城市的外灘 世界的舞臺 18萬方世界級濱水建筑 將漯河最美景觀納入私人收藏 結(jié)束一個城市的等待，世界級濱水華宅耀世發(fā)售 令一切相形失色推 廣 內(nèi) 容： 商業(yè)住宅，城市綜合體，中心商業(yè)區(qū)推 廣 方 式： 戶外廣告、報廣、單頁、圍擋銀河灣銀河灣 項目位置：金山與黃河路交叉口； 開盤時間：2011年03月； 整體規(guī)模：總占地約500畝，總建筑面積23萬方； 產(chǎn)品類型：高層、多層 主力面積：73-98平米兩房、118-130

16、三房； 銷售均價：3700元/； 特 色：成熟大區(qū)，倡導(dǎo)“前瞻長河，后攬園林”尊崇生活。一期處于清盤中，二期小公館正會員招募一期處于清盤中，二期小公館正會員招募定 位 語： 灣畔居住 比肩國際主 推 廣 語：我們出售“光榮與夢想的棲息地” 輔助推廣語：沙北新區(qū) 灣畔美宅 親水棲居 精粹星光小戶型 推 廣 內(nèi) 容： 灣畔小公館全城公開推 廣 方 式： 戶外廣告、單頁、圍擋其他區(qū)域代表樓盤對比其他區(qū)域代表樓盤對比中央公園中央公園 項目位置：黃河路與中山路交匯處； 開盤時間：2011年10月， 整體規(guī)模：占地200畝，建筑面積達(dá)42萬，分為四期開發(fā)建設(shè)； 產(chǎn)品類型：一期占地50畝，由6棟小高層，7棟

17、多層組成； 主力面積：90-94平米兩房，132-135三房； 銷售均價：3500元/； 特 色：首席北美風(fēng)情公園生活特區(qū) 配套：地暖，天然氣入戶，圍繞北美景觀公園，緊鄰區(qū)政府開盤開盤4棟多層和棟多層和3棟小高層，已經(jīng)銷售過半，剩余少量房源棟小高層，已經(jīng)銷售過半，剩余少量房源定 位 語： 畫土為疆 筑在中央主 推 廣 語：2011，開啟漯河公園地產(chǎn)元年 輔助推廣語：42萬平米北美風(fēng)情公園生活特區(qū)，政務(wù)中心的貴胄宅邸 推 廣 內(nèi) 容： 召陵區(qū)行政中心 42萬平米北美風(fēng)情建筑 稀缺多層 典雅小高層 50-135平米專屬定制戶型推 廣 方 式： 戶外廣告、單頁、圍擋建業(yè)壹號城邦建業(yè)壹號城邦 項目位置

18、：淞江新區(qū)會展中心； 開盤時間：2011年10月， 整體規(guī)模：占地面積約336.6畝，建筑面積逾62萬平米， 產(chǎn)品類型：高檔住宅、五星級酒店、5A寫字樓、商業(yè)中心； 主力面積：89-162平米三房、四房； 銷售均價：4500元/； 特 色：國際化生活的城邦 配套：緊鄰國際會展中心和10萬市民廣場，周邊有眾多學(xué)校一期還有少量房源，二期正在會員招募中，預(yù)計一期還有少量房源，二期正在會員招募中，預(yù)計5月開盤月開盤定 位 語： 壹號城邦 世界之窗主 推 廣 語：城市之巔 中央奢藏 輔助推廣語：會展中心旁 62萬平米尊崇生活城邦 衣錦還鄉(xiāng) 壹號城邦 推 廣 內(nèi) 容： 一期12席品質(zhì)現(xiàn)房“一口價”特惠發(fā)售

19、，二期81-163平米 稀臻房源熱銷全城推 廣 方 式： 戶外廣告、折頁、圍擋汾河上的院子汾河上的院子 項目位置：中山路與黃河路交叉口； 開盤時間：2011年12月； 整體規(guī)模：總占地面積72畝；建筑面積12.8萬平米 產(chǎn)品類型：高層 主力面積：94平米兩房、114-123三房； 銷售均價：3400元/； 特 色：漯河首席20萬適界生活大盤； 配套：16萬市政公園、4萬英倫文化主題公園、汾河自然景觀游園一期三棟房源，每棟只有一種戶型，已經(jīng)銷售過半一期三棟房源，每棟只有一種戶型，已經(jīng)銷售過半定 位 語： 優(yōu)雅從榮 適界生活主 推 廣 語：漯河首席 20萬適界生活大盤蔚然出世 輔助推廣語：汾河之上

20、 公園深處 院落適界 適界 以此為中心 推 廣 內(nèi) 容： 2月熱銷突破千萬，8195醇美兩房， 113127河畔三居，濃情面世推 廣 方 式： 戶外廣告、單頁、圍擋各區(qū)域樓盤案名分析各區(qū)域樓盤案名分析目前區(qū)域內(nèi)樓盤案名的特點(diǎn) 案名以公館、公寓、城邦、花園、城 -尾綴居多 以靠近河流優(yōu)勢起名 以建筑的特色起名項目地塊分析項目地塊分析項目地理位置項目地理位置項目位置項目位置 項目位置：濱河路與民生路交叉口西南角 區(qū) 位：源匯區(qū) 占地面積：1萬平米 建筑面積：4.2萬平米 項目規(guī)劃：4棟高層 現(xiàn)狀：地勢平坦，地上無建筑，臨時存放有大量的土石，面積狹小 周圍環(huán)境：北臨沙河及濱河路，東到民生路，西面和南

21、面緊鄰村莊和企業(yè)項目地塊概況項目地塊概況 總用地面積：10101.30平米 價格定位：4500元/平米以上 總建筑面積：42662.55平米 面積區(qū)間：110平米左右 地上總建筑面積：35354.88平米 戶 型：三房 住宅：32633.01平米 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 商業(yè)：2721.87平米 樓盤檔次：中高檔 地下總建筑面積：7307.67平米 容積率：3.5 建筑密度：26.2% 機(jī)動車位：248 地上12個，地下236個 非機(jī)動車位：354 戶 數(shù)：356 建筑高度：91.8項目基本數(shù)據(jù)項目基本數(shù)據(jù)項目項目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢：優(yōu)勢： 1 1、地理位置優(yōu)越，交通出行便捷，、地理

22、位置優(yōu)越，交通出行便捷，未來升值空間大；未來升值空間大； 2 2、緊鄰商業(yè)中心，生活配套設(shè)施齊、緊鄰商業(yè)中心，生活配套設(shè)施齊全，生活成本低；全，生活成本低； 3 3、臨近沙河，未來治理后的沙河將、臨近沙河，未來治理后的沙河將會形成沿河綠化景觀帶。會形成沿河綠化景觀帶。劣勢：劣勢： 1 1、規(guī)模小，難以形成體量的優(yōu)勢、規(guī)模小，難以形成體量的優(yōu)勢； 2 2、老城區(qū)規(guī)劃和環(huán)境較差；、老城區(qū)規(guī)劃和環(huán)境較差； 機(jī)會：機(jī)會： 1 1、城市發(fā)展迅速，城市不斷向外擴(kuò)、城市發(fā)展迅速，城市不斷向外擴(kuò)張張 2 2、本地居民對住房的改善性需求強(qiáng)、本地居民對住房的改善性需求強(qiáng)烈；烈； 3 3、該區(qū)域的土地供應(yīng)量較少、該

23、區(qū)域的土地供應(yīng)量較少威脅：威脅： 1 1、目前正處在政策調(diào)控期，給未來、目前正處在政策調(diào)控期，給未來本地樓市造成不確定因素；本地樓市造成不確定因素； 2 2、緊鄰華東溫哥華項目，給本項目、緊鄰華東溫哥華項目，給本項目造成了很大的競爭壓力；造成了很大的競爭壓力； 整體而言，本項目還是有很大的優(yōu)勢，在后期的開發(fā)中，解決好整體而言，本項目還是有很大的優(yōu)勢，在后期的開發(fā)中，解決好 1 1、如何提高本項目的關(guān)注度；、如何提高本項目的關(guān)注度； 2 2、如何使本項目的形象高于同區(qū)域的項目；、如何使本項目的形象高于同區(qū)域的項目； 2 2、如何突出本項目的優(yōu)越位置；、如何突出本項目的優(yōu)越位置； 3 3、如何把控好本項目的營銷推廣策略；、如何把控好本項目的營銷推廣策略；強(qiáng)化自身的優(yōu)勢，弱化彌補(bǔ)項目的欠缺，才能使得本項目完美綻放。強(qiáng)化自身的優(yōu)勢，弱化彌補(bǔ)項目的欠缺，才能使得本項目完美綻放。項目總體結(jié)論項目總體結(jié)論客戶群體分析客戶群體分析市場客戶特點(diǎn)市場客戶特