膠州盛福村地塊市場調(diào)研報告2

1、膠州盛福村地塊市場調(diào)研報告2供需總量：09年膠州住宅類地塊出讓約8><#004699'>35宗，供應(yīng)土地約2099畝，成交土地面積約2514畝；10年膠州住宅類土地出讓約有104宗，供應(yīng)土地約7<#004699'>3<#004699'>37畝；已成交5<#004699'>395畝，以1.6容積率計算，可形成約575.4萬建筑面積的市場供應(yīng)量。出讓分布：10年出讓的土地主要集中在城市往南方向。膠州土地供應(yīng)、成交面積地塊集中供應(yīng)區(qū)09年.10年出讓的地塊形成的住宅供應(yīng)量=268.16萬（2514畝，1.6容積率）

2、+575.4萬（ 5<#004699'>395畝，1.6容積率）=84<#004699'>3.56萬不考慮后期土地推出量，僅09年、10年的拍賣土地形成量84<#004699'>3.56萬，目前剩余76.96萬剩余量，按照年度去化1<#004699'>35萬方計算，需要近7年（6.8萬）完成去化，未來競爭的激烈程度可見一斑；供應(yīng)量：84<#004699'>3.56+76.96年度去化：1<#004699'>35萬/年“未來競爭將是十分激烈”膠州土地供應(yīng)、成交面積膠州土地供應(yīng)、

3、成交面積09年成交土地青島隆鑫發(fā) (10089<#004699'>3方)膠州建設(shè)集團(tuán) (1<#004699'>30076方)膠州新城建設(shè)(7<#004699'>3<#004699'>328方)綠城集團(tuán) (60298方)綠城集團(tuán) (66958方)綠城集團(tuán) (58476方)青島東方鐵(20000方)寶佳置業(yè) (186668方)凱豐恒基 (1<#004699'>3469方)潤舉置（<#004699'>32875方)項目所在板塊及附近未來將面的競爭壓力小。但是，從板塊周邊的城南方向的

4、進(jìn)一步分解來看，城南近郊供應(yīng)量大；可見，從屬性上講，項目的競爭壓力主要還是來自城南地塊。但由于對部分購房者而言達(dá)不到”清靜“的要求，因此，項目更具環(huán)境景觀優(yōu)勢。膠州土地供應(yīng)、成交面積09年成交土地少海新城目推出的地塊不多，從規(guī)劃圖上看，未來供應(yīng)量有限（黃色代表居住，綠色公園）目前區(qū)域推出的項目體量小，并且對本未來本區(qū)域的推出的項目，本案優(yōu)勢在于更靠近市區(qū)方向潤舉置（<#004699'>32875方)承擔(dān)著純粹居住區(qū)的功能，單憑開發(fā)的聚集難以對其發(fā)展前景提供有力支撐嫁接青島，擁有高起點的板塊規(guī)劃、完善的配套及豐富的景觀資源，發(fā)展前景不言而喻發(fā)展前景/升值潛力吸引客群/板塊檔次

5、高起點的板塊規(guī)劃，尤其是豐富的景觀資源及高檔住宅的存在，高檔氛圍與生俱來，它吸引的是城市中“改善需求”的人群更多地吸引到城市主流的普通購房群體，以及在板塊附近工作的人群當(dāng)然，富人有可能存在，但無法改變板塊“普通”的檔次定位少海新城城南板塊膠州未來供應(yīng)板塊比較：少海新城競爭來自城南板塊膠州地區(qū)09、10年大規(guī)模推地很大程度跟政府的導(dǎo)向有限，經(jīng)濟(jì)實力的日益發(fā)展，購買力向房產(chǎn)集中傾斜爆發(fā)；政府的換屆頻繁，集中性推出土地有利于單屆財政收入；大青島發(fā)展的帶來契機(jī)；實際上，這樣大規(guī)模推地，地價便宜，并且會造成中短時間競爭的激烈，但到一定階段的時間后，由于優(yōu)質(zhì)開發(fā)的土地量有限，持續(xù)供地將會后續(xù)不足，簡言此時

6、機(jī)作為“土地儲備”戰(zhàn)略，將會給后期帶來高額的利潤空間。這跟杭州閑林99年的時候不無相似；膠州土地供應(yīng)思考：案例借鑒杭州閑林閑林區(qū)塊：位于杭城西郊，屬于城西余杭區(qū)塊，內(nèi)有02省道貫通，是以余杭區(qū)的閑林鎮(zhèn)為核心，包括五常鄉(xiāng)、余杭鎮(zhèn)以及小和山區(qū)域為范圍的房地產(chǎn)區(qū)域市場。 發(fā)展歷程：開發(fā)年限并不是很長，再加之區(qū)域面積比較寬闊，因此土地投放量也比較大，從1999年下半年開始，大量的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此儲備土地，并于2002年下半年隨著眾多規(guī)模樓盤的面市 ，使之真正成為杭州房地產(chǎn)市場的價格洼地 。前期以低價入市，吸引大量投資客群，目前價格有所拉升，銷售量明顯放大。杭州主城區(qū)閑林02年-06年大量的低價土地推向

7、市場，板塊內(nèi)大盤林立，競爭激烈6967248850萬青楓墅園9800<#004699'>3500<#004699'>37萬新西湖小鎮(zhèn)2800100024萬廣瑞·瑞城140005000100萬閑湖城159605700110萬新明半島70002500<#004699'>30萬爵士風(fēng)情 8400<#004699'>300040萬溪上鼎園7000250029萬盛世嘉園 75602700<#004699'>39萬岸上藍(lán)山840<#004699'>3008.7萬江南新港2520

8、90011萬星洲翠谷168006000110萬竹海水韻 2<#004699'>38008500150萬翡翠城50401800<#004699'>38萬庭院深深7000250056萬閑林山水總?cè)丝诳倯魯?shù)總建面樓盤名稱閑林是所有郊區(qū)板塊中離主城區(qū)最近的板塊，價格明顯低于同類地段的物業(yè)，性價比較高，成為杭州主城區(qū)客戶外溢的首選之地；閑林板塊前期出讓土地時與整體規(guī)劃脫節(jié)，導(dǎo)致02-06年大量土地出讓后，目前可售地塊大幅減少，說明推地量大只是短暫的。閑林以前的土地很便宜，大都數(shù)開發(fā)商主要賺到的不是銷售的利潤，其實是來自地價的上漲。如02年十幾萬一畝到現(xiàn)在基本是幾百

9、萬一畝，膠州的發(fā)展軌跡與閑林多少有些相仿。膠州市場未來在售體量巨大，競爭激烈，銷售前景不容樂觀，但是地塊獲得的相應(yīng)價值提升完全可以預(yù)見，前景還是光明！*06年-11年<#004699'>3月份住宅成交均價膠州市住宅成交均價增長緩慢，但隨著青島“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略成績的漸著，近年來增幅較大，2010年出現(xiàn)價格反彈，2010年1-12月份，全市商品住房平均價格每平方米<#004699'>32<#004699'>30元，同比上漲26.6%；其中12月份商品住房平均價格每平方米<#004699'>3995元，同比上漲

10、50%。到2011年<#004699'>3月份市場成交均價為4500元/m2。（數(shù)據(jù)來源：膠州市房地產(chǎn)管理局）2010年住宅成交價格漲幅明顯,市場向好膠州房地產(chǎn)成交均價膠州重點在售樓盤海爾大道香港路紫薇廣場正北名苑水韻綠都皇騏御景水岸府邸仕府名苑東湖星城中信·森林湖萬通花園東苑府邸紫金苑盛天國際海爾大道香港路7000元/m26200元/m25<#004699'>300元/m25500元/m25600元/m25800元/m26000元/m2未定2848元/m24<#004699'>3<#004699'>30

11、元/m2<#004699'>3200元/m25<#004699'>300元/m2膠州重點在售樓盤價格分布市政府核心帶：6000-7000元/m2城市老城區(qū)：4500-6000元/m2城市邊緣區(qū)：<#004699'>3000-4500元/m2品質(zhì)區(qū)位141<#004699'>3<#004699'>3111624897105125151617澳門花園161715141<#004699'>3121110987654<#004699'>321水岸府邸中央湖岸渤海灣

12、花園山水國際澄月湖畔御花園東湖星城馨河灣萬通花苑青建·景苑龍秀山莊紫薇廣場歐亞新天地仕府名苑水韻綠都正北·名苑項目區(qū)位條件和產(chǎn)品品質(zhì)是決定膠州住宅產(chǎn)品競爭力的主要因素，個別項目通過領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實現(xiàn)溢價！膠州在售樓盤品質(zhì)分析多層和小高層是市場主流建筑形式，高層產(chǎn)品正在增多，客戶對高層產(chǎn)品慢慢認(rèn)可。澳門花園168210合計1715141<#004699'>3121110987654<#004699'>321水岸府邸中央湖岸渤海灣花園山水國際澄月湖畔御花園東湖星城高層小高層多層馨河灣萬通花苑青建·景苑龍秀山莊紫薇廣場

13、歐亞新天地仕府名苑水韻綠都正北·名苑項目膠州市場處于多層向高層建筑形式升級階段。客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級帶來的價格提升，并開始嘗試選擇高層產(chǎn)品。隨著城市的發(fā)展，土地成本不斷提高。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。建筑形式的改變同時也帶來了產(chǎn)品升級，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級時間膠州在售樓盤品質(zhì)分析由于本地開發(fā)商資質(zhì)普遍不高，開發(fā)水平較低，致使整體市場產(chǎn)品力水平低下規(guī)劃部分項目規(guī)模較小，甚至僅有兩棟建筑，無任何規(guī)劃園林由于開發(fā)商水平有限，加之項目規(guī)模小，無法做出園林綠化，形成社區(qū)氛

14、圍建筑單體立面形式老舊，大多項目以涂料為主，戶型無亮點，產(chǎn)品無突出特點整體市場產(chǎn)品力水平低下，仍停留在“賣地段”，“賣房子”階段。東苑·府邸歐亞新天地錦繡苑膠州在售樓盤品質(zhì)分析個別樓盤立面新穎、園林豐富、用材高檔，實現(xiàn)了市場高價和快速銷售綠城·紫薇廣場新古典主義風(fēng)，形成高低錯落，富有層次感，整體觀感力求典雅莊重、舒適和諧。在立面主體色彩上采用暖色、黃色系列，體現(xiàn)質(zhì)感，穩(wěn)重大方，細(xì)節(jié)豐富，體現(xiàn)高雅的建筑品質(zhì)和濃郁的生活氣息。市場均價7000元/m2，一期實現(xiàn)去化60%以上。水岸府邸景觀主要體現(xiàn)高貴與典雅、自然與現(xiàn)代相結(jié)合，突出運動、自然、健康、生態(tài)為一體，全力打造一個舒適怡人

15、，獨具文化內(nèi)涵的綠色生態(tài)情景園林社區(qū)。 一期基本售罄，目前在售均價5500元/m2。綠城·紫薇廣場仕府名苑水韻綠都水岸府邸膠州在售樓盤品質(zhì)分析膠州市供應(yīng)面積和套型膠州市內(nèi)供應(yīng)戶型套三占比最高為47%，其次為套二占比27%，套四占比1<#004699'>3%。供應(yīng)面積短主要集中在90m2-120m2，為經(jīng)濟(jì)性小三房多數(shù)；90m2-120m2戶型在同一樓盤中銷售速度明顯快于其他戶型；140m2戶型由于總價過高，市場銷售情況欠佳；90m2-120m2套三戶型市場供應(yīng)量大，銷售速度明顯較快對應(yīng)上述戶型，總價在<#004699'>35-50萬和60-90

16、萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場接受度高8590<#004699'>35404550556065707580歐亞新天地馨河灣山水國際渤海灣花園御花園東湖星城澄月湖畔正北名苑紫薇廣場青建景苑水岸府邸仕府名苑萬通花苑水韻綠都膠州市在售樓盤總價分析泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是膠州房地產(chǎn)市場特別是中高端市場的主要客戶年齡：不確定個人月收入2000-5000元價格敏感型，可承受總價50萬左右年齡：<#004699'>35-50歲家庭結(jié)構(gòu)：三口以上個人月收入10000元以上看重地段和項目的知名度年齡：<#004699'>35歲以下家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家產(chǎn)

17、品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動年齡：<#004699'>35歲以上收入情況不確定，一般應(yīng)為青島等地的財富階層看重地段和項目的知名度特征置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)置業(yè)關(guān)注因素：價格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境需求戶型：80-100兩居室本地工薪階層價格敏感度不高，可承受70-90萬總價置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價值需求戶型：120-1<#004699'>30 三居室或更大價格敏感度不高，可承受60-70萬總價置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境需求戶型：120-1<#004699'>3

18、0 三居室或更大價格敏感度不高，可承受70萬以上的總價置業(yè)原因：投資或情人購買等等置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境需求戶型：120-1<#004699'>30三居室或更大二次置業(yè)需求看重地段，希望能在自己商鋪附近可承受60-70萬總價，多一次性付款置業(yè)原因：多為結(jié)婚或商鋪搬遷置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型需求戶型：120 左右三居室看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市價格敏感度一般，可承受<#004699'>30-<#004699'>35萬總價置業(yè)原因：多為結(jié)婚置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型需求戶型：90左右兩居室一次置業(yè)需求生意人泛公務(wù)員外地客戶膠州市購房客群分析外地客戶；（青島限購20天，青島市內(nèi)七區(qū)市民到膠州市簽約購買房產(chǎn)的比例由之前的7%大幅提升到17% 數(shù)據(jù)來源：青島新聞網(wǎng)） 私營企業(yè)主； 泛公務(wù)員群體；普通工薪階層 產(chǎn)品供應(yīng)以三房和兩房為主，小戶型和大戶型少，面積集中在90-120方的中小戶型為主。大戶型不容樂觀。市場以仍以多層為主，高層慢慢開始被接受 膠州現(xiàn)有樓盤產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)環(huán)境較差