武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目建議書(shū)

1、 武漢國(guó)際空港物流園建議書(shū)策 劃香港物流科技及系統(tǒng)有限公司盛明國(guó)際（控股）有限公司目 錄第一章總 論4第一節(jié)項(xiàng)目概述4第二節(jié)項(xiàng)目背景4第三節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體51.香港物流科技及系統(tǒng)有限公司52.盛明國(guó)際（控股）有限公司6第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)61.區(qū)位優(yōu)勢(shì)62.自然氣候73.資源優(yōu)勢(shì)7第二章項(xiàng)目規(guī)劃方案8第一節(jié)項(xiàng)目目標(biāo)定位8第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃定位9第三節(jié)商業(yè)模式10第四節(jié)招商推廣11第三章規(guī)劃與設(shè)計(jì)11第一節(jié)規(guī)劃原則11第二節(jié)規(guī)劃進(jìn)程12第三節(jié)項(xiàng)目功能和組成131.保稅物流132.物流金融143.專(zhuān)業(yè)物流15第四節(jié)工程技術(shù)設(shè)計(jì)161.總平面布置162.建筑方案16第五節(jié)倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)161.結(jié)構(gòu)形式162.庫(kù)房

2、層數(shù)163.庫(kù)房?jī)舾?74.庫(kù)房面積175.堆貨場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及道路設(shè)計(jì)176.裝卸貨平臺(tái)設(shè)計(jì)18第六節(jié)電力供應(yīng)18第七節(jié)設(shè)備技術(shù)方案18第四章運(yùn)營(yíng)和發(fā)展20第一節(jié)近 期20第二節(jié)中 期21第三節(jié)遠(yuǎn) 期21第五章投資和收入估算22第一節(jié)投資估算221.BT工程建設(shè)232.園區(qū)建設(shè)243.進(jìn)駐企業(yè)投資25第二節(jié)收入估算261.BT工程262.物業(yè)租賃租金：263.物業(yè)管理費(fèi)收入274.增值服務(wù)收入275.其它收入28第六章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益29第七章風(fēng)險(xiǎn)及建議30第八章總 結(jié)31第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概述武漢國(guó)際空港物流園是由香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國(guó)際（控股）有限公司(香港主板上市編號(hào)00

3、231)聯(lián)合投資和發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性的國(guó)際空港物流服務(wù)基地項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃選址位于武漢市東西湖區(qū)東北部，臨近武漢天河機(jī)場(chǎng)。項(xiàng)目占地1,000畝，總建筑面積約45萬(wàn)平方米，其中綜合類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約25萬(wàn)平方米、冷凍冷藏倉(cāng)庫(kù)5萬(wàn)平方米，廠房10萬(wàn)平方米和其它設(shè)施5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過(guò)38億元，建設(shè)總周期5年。項(xiàng)目投入使用后將會(huì)成為集空運(yùn)物流集散、國(guó)際分撥和配送、國(guó)際采購(gòu)、跨國(guó)制造、供應(yīng)商管理庫(kù)存（VMI）、保稅物流、代理報(bào)關(guān)、電子商貿(mào)等功能于一身，以商貿(mào)物流為主，工業(yè)物流為輔，專(zhuān)業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和重要的物流節(jié)點(diǎn)，并成為中國(guó)中部地區(qū)重要的現(xiàn)代化綜合性的國(guó)際

4、空港物流服務(wù)基地。第二節(jié) 項(xiàng)目背景2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開(kāi)展“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)，國(guó)務(wù)院明確將武漢定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”，標(biāo)志著武漢的發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。武漢被授予“國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市”，著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)性綜合交通樞紐基地，加快建設(shè)全國(guó)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國(guó)家中心城市，全面完成小康社會(huì)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，為把武漢建成現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，對(duì)武漢及華中地區(qū)的物流業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)基地

5、的發(fā)展及為重要。物流經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律告訴我們，物流的形成從來(lái)都不是孤立的，繁榮的物流背后都有強(qiáng)大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)做后盾，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展是離不開(kāi)物流行業(yè)的基礎(chǔ)發(fā)展的，物流行業(yè)實(shí)質(zhì)上在中國(guó)城市化的進(jìn)程中起著必不可少的支撐作用，越來(lái)越影響著廣大人民群眾的生活方式和生活質(zhì)量。武漢地處華中腹地，常住人口近千萬(wàn)，素有“九省通衢”之美譽(yù)，長(zhǎng)江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、京廣鐵路、武廣高鐵在此交匯，是中國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐。天河機(jī)場(chǎng)直達(dá)日本福岡、泰國(guó)曼谷和香港等國(guó)際及地區(qū)航線，使武漢成為我國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐和通海港口城市。武漢是中國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，也是中部六省唯一的副省級(jí)城市，長(zhǎng)江中下游特大城

6、市，中國(guó)中部地區(qū)（華中）的最大都市和中心城市（中國(guó)六大中心城市之一）。第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體1. 香港物流科技及系統(tǒng)有限公司香港物流科技及系統(tǒng)有限公司是已有二十年物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的香港威裕環(huán)球集團(tuán)下屬專(zhuān)業(yè)從事第四方物流的平臺(tái)。2009-2010年中國(guó)民營(yíng)物流百杰企業(yè)?？偛吭O(shè)在香港，業(yè)務(wù)發(fā)展已覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角和華北地區(qū)；運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的物流理念成功打造了香港空港物流園、廣州富力國(guó)際空港綜合物流園區(qū)、廣東省東莞市虎門(mén)港物流項(xiàng)目等一系列現(xiàn)代概念的國(guó)際領(lǐng)先的物流項(xiàng)目。2. 盛明國(guó)際（控股）有限公司盛明國(guó)際（控股）有限公司（香港主板上市編號(hào)00231），是香港15家綜合類(lèi)上市公司之一。主要業(yè)務(wù)為城市基礎(chǔ)設(shè)

7、施BT、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃、商貿(mào)和農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)；是我國(guó)改革開(kāi)放后較早從事BT業(yè)務(wù)，商業(yè)物業(yè)投資并長(zhǎng)期擁有，經(jīng)營(yíng)珠海、上海、哈爾濱、重慶等地多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的著名上市控股集團(tuán)。其集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模120億，集團(tuán)未來(lái)發(fā)展方向?qū)⒅饾u從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型過(guò)渡到物流、冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈和醫(yī)療事業(yè)。第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，項(xiàng)目所在的東西湖區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)以前所未有的速度突飛猛進(jìn)。107國(guó)道東西湖段、金山公路、荷沙公路等一批連通區(qū)內(nèi)外的交通干線改造完畢，吳新干線、湖陳線、柏銀公路、東柏路等區(qū)內(nèi)公路先后建成，全區(qū)12個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)的區(qū)間公路全部貫通， 2004年率先在全市遠(yuǎn)城區(qū)中實(shí)現(xiàn)“村村通硬化路”。四通八達(dá)的交通路

8、網(wǎng)，將曾經(jīng)的 500平方公里湖澤荒野，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代化的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。2009年，東西湖區(qū)又投資3.28億元，啟動(dòng)慈天公路一期、新徑公路、高橋二路等5個(gè)重大交通工程，總里程達(dá)26.68公里。2010年，該區(qū)將全面啟動(dòng)惠安大道連接三環(huán)線、107國(guó)道改擴(kuò)建、馬池路聯(lián)通橋至府河堤段、慈天公路二期外環(huán)線至天河機(jī)場(chǎng)等7大重點(diǎn)工程。這些工程將于2012年陸續(xù)完工，屆時(shí)，慈天公路、馬池路、惠安大道將成為東西湖連結(jié)主城區(qū)的快速路，尤其是為進(jìn)出武漢三環(huán)、外環(huán)及天河機(jī)場(chǎng)提供了免費(fèi)、便捷的通道，成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)新一輪騰飛的黃金線。全區(qū)已形成了水、陸、空、鐵“蛛網(wǎng)”式立體交通網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于發(fā)展陸水聯(lián)運(yùn)、陸空聯(lián)運(yùn)及鐵海聯(lián)運(yùn)

9、等多式聯(lián)運(yùn)極為有利。交通網(wǎng)絡(luò)的“高速化”，把東西湖帶入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展“金圈時(shí)代”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)總編輯艾豐實(shí)地考察后指出，東西湖憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的交通路網(wǎng)，不但可以接受武漢市的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)輻射，而且可以輻射“8+1”城市圈，發(fā)展“金圈經(jīng)濟(jì)”， 成為武漢西部的輻射樞紐。2. 自然氣候武漢市屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明。總體氣候環(huán)境良好，近幾年30年來(lái)，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均氣溫15.8-17.5，年無(wú)霜期一般為211天-272天，年日照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)-2100小時(shí)。3. 資源優(yōu)勢(shì)武鋼形成5,000萬(wàn)噸鋼綜合生產(chǎn)能力，陽(yáng)邏建成國(guó)內(nèi)最大

10、的鋼材深加工基地。建設(shè)東風(fēng)渝安微型轎車(chē)、東風(fēng)自主品牌轎車(chē)等8大項(xiàng)目，以及東風(fēng)本田汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)等39項(xiàng)投資過(guò)億的汽車(chē)零部件類(lèi)重大項(xiàng)目。消費(fèi)類(lèi)電子：促進(jìn)冠捷顯示科技福清生產(chǎn)基地遷移武漢；支持709所和名幸電子的PCB印制電路板；支持臺(tái)灣大同集團(tuán)設(shè)立TFTLCD生產(chǎn)廠。橋梁與鋼結(jié)構(gòu)：推進(jìn)中鐵武橋重工搬遷項(xiàng)目；支持武漢中鐵工程機(jī)械廠入駐白沙洲工業(yè)園。以中芯國(guó)際12英寸芯片制造項(xiàng)目為核心，推進(jìn)武漢昊昱微電子合作集成電路設(shè)計(jì)、武漢集成電路設(shè)計(jì)中心的RFTD芯片設(shè)計(jì)；推動(dòng)元茂科技LED項(xiàng)目。隨著富士康生產(chǎn)線內(nèi)遷，富士康武漢園區(qū)產(chǎn)能逐步擴(kuò)大。上年共生產(chǎn)數(shù)碼相機(jī)431.94萬(wàn)臺(tái)，電腦組件1947.86萬(wàn)臺(tái)（套），

11、電腦整機(jī)178.12萬(wàn)臺(tái)。富士康原設(shè)在深圳和煙臺(tái)的臺(tái)式電腦生產(chǎn)線將全部遷來(lái)武漢，3-5年內(nèi)富士康武漢園區(qū)的臺(tái)式電腦年產(chǎn)量將達(dá)到6000萬(wàn)臺(tái)，占全球臺(tái)式電腦年產(chǎn)量的一半。富士康在武漢園區(qū)代工的電腦品牌包括戴爾、聯(lián)想等全球市場(chǎng)占有率前4名的品牌。富士康武漢園區(qū)全部建成后，可容納10萬(wàn)人就業(yè)，年產(chǎn)值上千億元。除臺(tái)式電腦，富士康武漢園區(qū)還可年產(chǎn)3000萬(wàn)部數(shù)碼相機(jī)、1000萬(wàn)臺(tái)液晶顯示屏以及大量游戲機(jī)。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃方案第一節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)定位項(xiàng)目將建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國(guó)際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商提供設(shè)施完備

12、、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺(tái)。 項(xiàng)目將構(gòu)建有專(zhuān)業(yè)特色的多個(gè)功能平臺(tái)，并運(yùn)用合資、合營(yíng)等多種合作開(kāi)發(fā)模式及信息平臺(tái)、電子商務(wù)、EDI數(shù)據(jù)交換等技術(shù)手段，整合社會(huì)資源，打造一體化、全方位的物流服務(wù)平臺(tái)及統(tǒng)一的品牌形象。項(xiàng)目將按高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，建立創(chuàng)新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式，引進(jìn)與開(kāi)發(fā)高端物流服務(wù)，力爭(zhēng)打造成為武漢市新的投資亮點(diǎn)，將成為湖北省第一個(gè)物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)示范性投資項(xiàng)目。該物流產(chǎn)業(yè)區(qū)將吸引世界級(jí)的物流企業(yè)進(jìn)駐，以輻射中國(guó)中部地區(qū)物流為基礎(chǔ)，盡快開(kāi)通聯(lián)系全球的物流平臺(tái)，從而為國(guó)際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地創(chuàng)造有利條件，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃定位結(jié)合項(xiàng)目宏觀政策、周邊產(chǎn)業(yè)形式

13、以及區(qū)位條件，在通過(guò)調(diào)研分析，本項(xiàng)初步概念規(guī)劃目標(biāo)為：1. 結(jié)合市政府發(fā)展規(guī)劃，利用物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)綜合配套優(yōu)勢(shì)，發(fā)展生產(chǎn)、流通型物流市場(chǎng)；2. 利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展航空貨運(yùn)交易市場(chǎng)；3. 以周邊經(jīng)開(kāi)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為依托，發(fā)展工業(yè)物流，服務(wù)大型制造企業(yè)的生產(chǎn)配送物流、VMI物流市場(chǎng)；4. 依托貨運(yùn)場(chǎng)站的龐大消費(fèi)市場(chǎng)和周邊城市的輻射能力，發(fā)展城市配送和區(qū)域（城際）配送物流市場(chǎng)。 5. 依托航空資源，發(fā)展航空物流。本項(xiàng)目將實(shí)施“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”的策略。項(xiàng)目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過(guò)38億元（48億港幣），擬分三期期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一期建設(shè)300畝，開(kāi)發(fā)從2011年至2013年，將建設(shè)

14、部分專(zhuān)業(yè)國(guó)際物流平臺(tái)、保稅倉(cāng)庫(kù)、普通倉(cāng)庫(kù)、空港貨運(yùn)基地、部分（集裝箱及散貨）堆場(chǎng)、綜合服務(wù)大樓、停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)生活商業(yè)輔助設(shè)施；二期建設(shè)400畝開(kāi)發(fā)從2014年至2016年，引進(jìn)知名國(guó)際空運(yùn)物流品牌，搭建國(guó)際運(yùn)輸航線，大力發(fā)展電子企業(yè)VMI服務(wù)及JIT物流服務(wù)；三期建設(shè)300畝開(kāi)發(fā)從2016年至2018年重點(diǎn)建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、擴(kuò)建普通倉(cāng)庫(kù)、期貨交割倉(cāng)、融通倉(cāng)、冷庫(kù)、海關(guān)監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)辦公區(qū)、監(jiān)管堆場(chǎng)等。第三節(jié) 商業(yè)模式項(xiàng)目初期為構(gòu)建擁有現(xiàn)代化、高水平管理體系和信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的物流服務(wù)平臺(tái)，保障投資主體、政府要求的總體規(guī)劃得以實(shí)現(xiàn)，采取自行投資模式為主，與政府合作為輔（BT模式），并引進(jìn)龍頭合作

15、伙伴，吸引國(guó)際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地，帶動(dòng)整體發(fā)展。這段期間主要收入來(lái)源是店鋪、倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)租金。此外，商業(yè)配套設(shè)施租金、各種增值服務(wù)費(fèi)、信息服務(wù)、物業(yè)管理和辦公樓租金也是重要收入。· 物業(yè)、固定資產(chǎn)投資收益：主要體現(xiàn)在物流中心開(kāi)發(fā)的物業(yè)租售；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)、堆場(chǎng)、辦公樓、商業(yè)配套等設(shè)施租金收入；物流設(shè)備、搬運(yùn)傳輸系統(tǒng)帶來(lái)的物流設(shè)備租金收入。· 配套服務(wù)收益：主要有各種公共配套服務(wù)、外包服務(wù)、增值服務(wù)和信息服務(wù)等收入；· 土地增值收益：主要是土地在出租、轉(zhuǎn)讓、以土地合資/合營(yíng)、公司或項(xiàng)目融資過(guò)程中土地增值所帶來(lái)的收益；· 其他收益

16、：如政策性扶持、政府補(bǔ)貼；相關(guān)非經(jīng)營(yíng)性收入等。項(xiàng)目中、遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)仍以自行投資為主，但加強(qiáng)與其他投資方合作為輔。后期在市場(chǎng)培養(yǎng)到一定的氛圍及各業(yè)務(wù)板塊有了相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)模式后，為壯大中心規(guī)模及加快中心發(fā)展速度和取得項(xiàng)目的成功發(fā)展，建議與其他投資方合作。結(jié)合雙方資源及優(yōu)勢(shì)形成戰(zhàn)略同盟，并考慮多種投資模式靈活組合，這將是后期主要的投資經(jīng)營(yíng)運(yùn)作思路。 中遠(yuǎn)期要繼續(xù)發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的租賃收益，更重要的是提升物流中心盈利水平，拓展高附加的增值服務(wù)功能。可通過(guò)特色功能如產(chǎn)品展示、代收賬款、交易費(fèi)以及擴(kuò)展延伸功能的挖掘來(lái)增加盈利點(diǎn)。· 產(chǎn)品展示、物流加工、運(yùn)輸配送、貿(mào)易服務(wù)、其他增值服務(wù)如包裝、

17、流通加工、分揀、配送；· 建設(shè)物流商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)上交易、保險(xiǎn)、銀行支付等信息服務(wù)；· 建立期貨交割、保稅物流、冷鏈服務(wù)的全方位高端物流服務(wù)功能；· 提供供應(yīng)鏈解決方案，代理客戶進(jìn)行供應(yīng)鏈管理，開(kāi)展物流培訓(xùn)等。第四節(jié) 招商推廣項(xiàng)目投資方將利用已有的龐大客戶資源以及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)快速引進(jìn)龍頭企業(yè)、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；利用在行業(yè)內(nèi)多年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行國(guó)際化完善的規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)地完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及配合一流的園區(qū)管理和服務(wù)為進(jìn)駐園區(qū)的各類(lèi)型企業(yè)提供最好的投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)，優(yōu)惠政策是招商引資以及和其他物流中心競(jìng)爭(zhēng)的另一重要手段，這方面需要政府的鼎力支持，投資者方可

18、靈活運(yùn)用各種優(yōu)惠政策提升園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。 第三章 規(guī)劃與設(shè)計(jì)第一節(jié) 規(guī)劃原則2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開(kāi)展“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)，國(guó)務(wù)院明確將武漢定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”，著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)性綜合交通樞紐基地。因此，項(xiàng)目將以進(jìn)口保稅料件的配送, 物流金融等行國(guó)家提供的優(yōu)惠政策為導(dǎo)向，整合資源加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；現(xiàn)代物流理念為指導(dǎo)，對(duì)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)等傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行集體改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育成有競(jìng)爭(zhēng)力的第三方物流企業(yè)集團(tuán)；以降低物流成本為核心，

19、對(duì)企業(yè)內(nèi)部物流流程進(jìn)行再造，建立物流管理一體化、物流服務(wù)社會(huì)化的企業(yè)物流管理體制；以經(jīng)濟(jì)輻射面和區(qū)位為依據(jù)，加快物流園區(qū)現(xiàn)代物流設(shè)施和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高醴陵經(jīng)濟(jì)集聚度、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力；以建設(shè)節(jié)約型社會(huì)為目標(biāo)，積極推進(jìn)和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通堵塞，努力構(gòu)建社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、信息化、規(guī)?；?、規(guī)范化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為湖北省武漢市服務(wù)業(yè)的重要支柱。第二節(jié) 規(guī)劃進(jìn)程為便于項(xiàng)目在啟動(dòng)過(guò)程中能實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)有序、高效的運(yùn)作，首期項(xiàng)目規(guī)劃分為三個(gè)實(shí)施階段。 · 第一階段：前期規(guī)劃階段內(nèi)容：完成項(xiàng)目整體策劃、整體證件資料的收集、建筑規(guī)劃、招商推廣計(jì)劃、策略

20、創(chuàng)意和編制，并適時(shí)在一階段展開(kāi)。· 第二階段：初步經(jīng)營(yíng)階段階段內(nèi)容：加大招商推廣力度，招商引資、資金擴(kuò)充、按計(jì)劃完成項(xiàng)目建設(shè)階段性，確保項(xiàng)目順利落成；· 第三階段：整體運(yùn)營(yíng)階段階段內(nèi)容：繼續(xù)全方面推廣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，讓市場(chǎng)盡快形成旺盛商業(yè)氛圍，打下優(yōu)質(zhì)的招商平臺(tái)，提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在全國(guó)的知名度。 分階段工作具體時(shí)間進(jìn)度表，待項(xiàng)目正式啟動(dòng)之后制訂。第三節(jié) 項(xiàng)目功能和組成1. 保稅物流物流園區(qū)內(nèi)的保稅倉(cāng)庫(kù)具有采購(gòu)中心、配送中心及分撥中心的功能，不僅可以存儲(chǔ)加工貿(mào)易貨物，而且可以存儲(chǔ)包含一般貿(mào)易貨物在內(nèi)的其他未辦結(jié)海關(guān)手續(xù)的貨物。包括兩種情況：一種是很多跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)辦廠，不僅瞄準(zhǔn)中國(guó)

21、內(nèi)地的市場(chǎng)，而且有很多的產(chǎn)品加工出來(lái)面向全球銷(xiāo)售。即可以將從全球采購(gòu)的料件，匯集到保稅倉(cāng)內(nèi)存儲(chǔ)，享受保稅政策，緩解資金壓力，然后根據(jù)需要面向國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)、兩個(gè)方向進(jìn)行分撥和配送。另一種情況是貨物在存儲(chǔ)期間物權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于外商暫存貨物，其目的主要是制造企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存而采取的一個(gè)物流方式。企業(yè)可以在保稅倉(cāng)內(nèi)開(kāi)展第三方物流，為客戶進(jìn)行料件采購(gòu)、分揀、配料、分拆、分裝、計(jì)量、組合包裝、打膜、加刷嘜碼、刷貼標(biāo)志、改換包裝、拼裝等輔助性簡(jiǎn)單作業(yè)。通過(guò)利用最先進(jìn)的保稅VMI系統(tǒng)保證保稅倉(cāng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定高效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)搭建功能強(qiáng)大的供應(yīng)鏈協(xié)同平臺(tái)，將生產(chǎn)商、供應(yīng)商、銀行、保險(xiǎn)公司和海關(guān)等的信息流整合

22、，共享專(zhuān)業(yè)的跨境供應(yīng)鏈管理。系統(tǒng)還可以與海關(guān)、商檢等聯(lián)檢部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)與海關(guān)、商檢進(jìn)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)、視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠(yuǎn)程監(jiān)管體系，并可向海關(guān)申請(qǐng)出倉(cāng)集中報(bào)關(guān)的許可，滿足了跨國(guó)加工貿(mào)易型企業(yè)24小時(shí)不間斷配送的需求。2. 物流金融進(jìn)駐園區(qū)的物流企業(yè)可以充分利用保稅的政策優(yōu)勢(shì)，進(jìn)口的貨物不用交納關(guān)稅和增值稅，貨物處于保稅狀態(tài)，因此可以開(kāi)展貨權(quán)轉(zhuǎn)移、貨物抵押、進(jìn)口信用證融資等方便靈活的貿(mào)易手段。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)先以其采購(gòu)的原材料或產(chǎn)成品作為質(zhì)押物或反擔(dān)保品存入保稅倉(cāng)庫(kù)并據(jù)此獲得協(xié)作銀行的貸款，然后在其后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中或質(zhì)押產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中分階段還款。第三方物流企業(yè)提供質(zhì)押物品的保管、價(jià)值評(píng)估、去向監(jiān)管

23、、信用擔(dān)保等服務(wù)，從而架起銀企間資金融通的橋梁。其實(shí)質(zhì)就是將銀行不太愿意接受的動(dòng)產(chǎn)主要是原材料、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)變成其樂(lè)意接受的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押產(chǎn)品，以此作為質(zhì)押擔(dān)保品或反擔(dān)保品進(jìn)行信貸融資。從盈利來(lái)看，供方企業(yè)可以通過(guò)原材料產(chǎn)成品等流動(dòng)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資。銀行可以拓展流動(dòng)資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，既減少了存貸差產(chǎn)生的費(fèi)用，也增加了貸款的利息收入。物流企業(yè)的收益來(lái)自兩個(gè)方面：第一，存放與管理貨物向供方企業(yè)收取費(fèi)用；第二，為供方企業(yè)和銀行提供價(jià)值評(píng)估與質(zhì)押監(jiān)管中介服務(wù)收取一定比例的費(fèi)用。第三，由物流企業(yè)為貨物進(jìn)行信用擔(dān)保幫助企業(yè)融資。同時(shí)因?yàn)樘幱诤ｊP(guān)的監(jiān)管范圍之內(nèi)，海關(guān)全程監(jiān)管，為整個(gè)貨物及運(yùn)營(yíng)提供安全保障。3. 專(zhuān)業(yè)物流目前國(guó)

24、內(nèi)物流行業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展，如九州通醫(yī)藥集團(tuán)將投入10余億元，在武漢東西湖區(qū)建立占地面積400畝的全球最大醫(yī)藥物流配送中心。亞馬迅（83畝）、京東商城（245畝）、蘇寧電器（200畝）在東西湖的百貨配送中心，德邦物流、大田物流在東西湖的國(guó)內(nèi)貨物配送中心，四大國(guó)際物流巨頭UPS(聯(lián)合包裹)、FEDEX(聯(lián)邦快遞)、DHL(敦豪)、TNT(天地)悉數(shù)在武漢成立客戶服務(wù)中心。圍繞著武漢眾多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如武商集團(tuán)、中商集團(tuán)、漢商集團(tuán)、中百集團(tuán)（武漢現(xiàn)有中百倉(cāng)儲(chǔ)家、中百超市350家）還有大洋百貨、新世界百貨、華聯(lián)、王府井等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、宜家等世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)及國(guó)際獨(dú)立零售商聯(lián)盟（IGA

25、）中國(guó)總部。同時(shí)有一些電子信息科技方面的制造業(yè)、汽車(chē)整車(chē)及配件制造業(yè)、打造武漢高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“光谷”，葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“藥谷”，因此武漢的經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)很大，物流需求將會(huì)程現(xiàn)多樣化和專(zhuān)業(yè)化，其中必將有一部分貨物需要通過(guò)武漢的現(xiàn)代化物流設(shè)施進(jìn)行供應(yīng)鏈上的物流操作。我們可以立足國(guó)際空港物流園，建設(shè)一部分恒溫庫(kù)和凍庫(kù)、藥品倉(cāng)庫(kù)及其他專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)，開(kāi)拓細(xì)分物流市場(chǎng)，創(chuàng)造高附價(jià)值，不同大眾普通倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，打造專(zhuān)業(yè)物流，特色物流，占領(lǐng)行業(yè)制高點(diǎn)，提升獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。第四節(jié) 工程技術(shù)設(shè)計(jì)1. 總平面布置按功能分區(qū)，結(jié)合地形地質(zhì)，因地制宜，合理布置車(chē)間及設(shè)施?？偲矫鎴D設(shè)計(jì)在滿足生產(chǎn)要求和使用功能條件下，因地制宜布

26、置各功能區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物，力求工藝流程流暢，生產(chǎn)系統(tǒng)完整，力求物料運(yùn)輸簡(jiǎn)便，線路短捷?？偲矫娌贾煤?jiǎn)潔、安全、衛(wèi)生、美觀。待政府提供地塊CAD圖形文件后增加總平面布置圖2. 建筑方案建筑結(jié)構(gòu)的選擇和確定，以滿足倉(cāng)儲(chǔ)要求為前提，突出物流主業(yè)的主導(dǎo)地位，同時(shí)兼顧其他各相關(guān)設(shè)施，對(duì)不同要求的建筑物，采用與之相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，做到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、造型簡(jiǎn)潔、色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。第五節(jié) 倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)1. 結(jié)構(gòu)形式庫(kù)房的建設(shè)可根據(jù)實(shí)際要求，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式。目前，隨著現(xiàn)代物流的發(fā)展，流行的庫(kù)房結(jié)構(gòu)形式為門(mén)式鋼架結(jié)構(gòu)和拱型彩板結(jié)構(gòu)。庫(kù)房擬采用力學(xué)性能良好、承受動(dòng)力荷載的能力強(qiáng)、抗震性能優(yōu)越的門(mén)

27、式鋼結(jié)構(gòu)。2. 庫(kù)房層數(shù)庫(kù)房可采用單層庫(kù)房為主，結(jié)合多層庫(kù)房以滿足客戶需要，并與庫(kù)房的結(jié)構(gòu)形式相匹配。根據(jù)目前物流發(fā)展的方向，主要有貨架式和托盤(pán)式，以便于理貨分揀。3. 庫(kù)房?jī)舾邘?kù)房?jī)舾吲c結(jié)構(gòu)形式以及所存取的貨物類(lèi)型有關(guān)，一般單層高架庫(kù)房的凈高不應(yīng)小于7m，采用門(mén)式鋼架結(jié)構(gòu)的，考慮鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)性，凈高取812m比較適合。4. 庫(kù)房面積庫(kù)房的長(zhǎng)度和寬度應(yīng)由庫(kù)房所存儲(chǔ)的貨物類(lèi)別、搬運(yùn)方式及建筑構(gòu)造選型等因素確定，庫(kù)房的長(zhǎng)寬比例應(yīng)適當(dāng)，一般采用矩形，長(zhǎng)度為寬度的3倍左右比較合適。高架庫(kù)房的最小寬度與長(zhǎng)度不宜小于30×90，不宜大于45×135，但可根據(jù)貨物的儲(chǔ)存需要建成超大庫(kù)

28、房。5. 堆貨場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及道路設(shè)計(jì)堆貨場(chǎng)和貨車(chē)道路采用水泥混凝土面層或?yàn)r青混凝土面層，水泥混凝土路面設(shè)計(jì)年限應(yīng)采用30年基準(zhǔn)值，其抗折強(qiáng)度設(shè)計(jì)值不應(yīng)小于.5 MPa。水泥混凝土路面板體分塊一般采用矩形，橫向尺寸應(yīng)與道路行車(chē)道寬度（3.00、3.50、3.75、4.00m）相一致，縱向尺寸不宜大于4m?；炷涟弩w的面積不宜大于16。貨場(chǎng)的寬度不宜小于30m。裝卸貨場(chǎng)的橫坡不應(yīng)小于0.4%。有門(mén)式起重機(jī)的儲(chǔ)存貨場(chǎng)的縱坡不應(yīng)大于0.2%，橫坡宜為0.6%0.8%，主要考慮起重機(jī)的行車(chē)和作業(yè)的安全；無(wú)門(mén)式起重機(jī)的儲(chǔ)存貨場(chǎng)坡度，當(dāng)采用縱坡排水時(shí)，不宜小于0.8%，橫坡不宜大于0.5%；采用橫坡排水時(shí)，縱

29、坡不宜大于0.2%，橫坡不宜小于0.8%。6. 裝卸貨平臺(tái)設(shè)計(jì)裝卸貨平臺(tái)的設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)施流程設(shè)計(jì)的重要組成部分。為減少物料搬運(yùn)成本，平臺(tái)的位置應(yīng)考慮盡量縮短搬運(yùn)工具/車(chē)輛的行駛距離。平臺(tái)位置的選擇應(yīng)充分考慮生產(chǎn)流程及操作的需要。平臺(tái)布置有兩種模式，合并式（裝貨與卸貨在同一平臺(tái)）和分離式（裝貨與卸貨在不同平臺(tái)）。合并式平臺(tái)常用于物流量不大的小型庫(kù)房，但因這種平臺(tái)需同時(shí)完成兩種功能，所以不可避免地增加了搬運(yùn)工具/車(chē)輛在廠房?jī)?nèi)行駛的距離。物料在廠房的一端進(jìn)入生產(chǎn)線，而生產(chǎn)程序結(jié)束于另一端的廠房多設(shè)置分離式平臺(tái)，這樣可最大限度地縮短物料在廠房?jī)?nèi)流動(dòng)的距離。平臺(tái)的高度是平臺(tái)設(shè)計(jì)中的最重要的要素，必須與使

30、用平臺(tái)的貨車(chē)匹配。確定平臺(tái)高度首先應(yīng)確定使用該平臺(tái)的貨車(chē)底板高度的范圍，通常貨車(chē)所需平臺(tái)高度在120140cm之間。平臺(tái)高度調(diào)節(jié)板安裝在平臺(tái)前端，作用為消除平臺(tái)與貨車(chē)之間的空隙和高度差，便于叉車(chē)將貨物直接運(yùn)送上貨車(chē)或卸下貨物。第六節(jié) 電力供應(yīng)供電設(shè)施按GB50055-1993（通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定和要求配置。按GB50057-1994（建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范）的規(guī)定，設(shè)置建筑物防雷設(shè)施、防雷裝置。第七節(jié) 設(shè)備技術(shù)方案· 設(shè)備技術(shù)方案選擇的基本要求、先進(jìn)性和前瞻性。工藝技術(shù)的先進(jìn)性決定項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擬建項(xiàng)目應(yīng)盡可能采用先進(jìn)技術(shù)和高新技術(shù)。、適應(yīng)性。采用的工藝技術(shù)應(yīng)與資源

31、條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域水平相適應(yīng)，與項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案相適應(yīng)。、可靠性?？煽啃允侵干a(chǎn)工藝技術(shù)的成熟度?？煽啃詫⒅苯佑绊戫?xiàng)目的生產(chǎn)能力、質(zhì)量、勞動(dòng)生產(chǎn)率、成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。技術(shù)必經(jīng)成熟可靠，能保證產(chǎn)品質(zhì)量、性能和生產(chǎn)能力，避免資源浪費(fèi)、環(huán)境污染和安全危害。一般就采用已充分驗(yàn)證并已在使用的技術(shù)（供方應(yīng)有成功使用的經(jīng)驗(yàn)）。、經(jīng)濟(jì)合理。工藝流程、設(shè)備配置、生產(chǎn)線能力、自動(dòng)化程度和專(zhuān)業(yè)協(xié)作要合理；工序要緊湊、均衡、協(xié)調(diào)；物品轉(zhuǎn)運(yùn)線要盡可能短；同一生產(chǎn)線進(jìn)行多層次多品種、多方法的加工，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。、安全和環(huán)保。技術(shù)的選擇也應(yīng)付體現(xiàn)以人為本，應(yīng)確何安全生產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)。應(yīng)結(jié)合環(huán)境影響和勞動(dòng)安全，

32、綜合評(píng)價(jià)采用的工藝技術(shù)方案。· 主要設(shè)備的設(shè)計(jì)選型：存儲(chǔ)設(shè)備選用貨架式和托盤(pán)式結(jié)構(gòu)相結(jié)合以提高理貨分揀效率。搬運(yùn)設(shè)備方面，選用目前物流企業(yè)應(yīng)用較普遍的單元負(fù)載式輸送機(jī)和立體輸送機(jī)，另配備重載長(zhǎng)距離搬運(yùn)叉車(chē)和輕載短距離搬運(yùn)手推車(chē)。長(zhǎng)途運(yùn)輸車(chē)輛設(shè)備的配備，按項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行型號(hào)和數(shù)量選取。具體設(shè)備包括，存儲(chǔ)、搬運(yùn)設(shè)備：25噸吊車(chē)、16、叉車(chē)、搬運(yùn)車(chē)、電動(dòng)托盤(pán)車(chē)、電動(dòng)推高車(chē)、電子稱(chēng)重車(chē)、油桶車(chē) 、小型加油站系統(tǒng)（套）、 520噸行吊 、單元負(fù)載式輸送機(jī) 、立體輸送機(jī) ；運(yùn)輸車(chē)輛：全封閉的平板車(chē)、保溫車(chē)、冷藏車(chē)、大噸位特種超寬車(chē)、專(zhuān)用重型半掛車(chē) 

33、、大型平板車(chē)、解放雙橋 、斯太爾廂式牽引車(chē)、小型廂式貨車(chē)、危運(yùn)車(chē) 、GPS汽車(chē)定位系統(tǒng) 。 · 物流管理信息系統(tǒng)建設(shè)統(tǒng)一的信息服務(wù)系統(tǒng)，把車(chē)、貨、配載等信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，將供應(yīng)商、生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、聯(lián)檢機(jī)關(guān)等緊密地聯(lián)成一線，實(shí)現(xiàn)單據(jù)管理的電子化，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平和能力。重點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)與海關(guān)、商檢對(duì)接的物流IT軟件系統(tǒng)，與海關(guān)、商檢進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠(yuǎn)程監(jiān)管體系，向海關(guān)申請(qǐng)出倉(cāng)集中報(bào)關(guān)的許可，滿足了加工貿(mào)易型企業(yè)24小時(shí)不間斷配送的需求。為了能夠向用戶提高全方位的服務(wù)，體統(tǒng)需要根據(jù)市場(chǎng)需求提供增值服務(wù)。上述系統(tǒng)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)

34、雜的、巨大的系統(tǒng)工程，具有技術(shù)多樣性、業(yè)務(wù)綜合性、公益服務(wù)性、資源共享性、基礎(chǔ)性工作量大等特點(diǎn)。信息化建設(shè)必須兼顧各方面的需求，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，根據(jù)業(yè)務(wù)管理范圍和工作特點(diǎn)，遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)劃，分步實(shí)施。第四章 運(yùn)營(yíng)和發(fā)展第一節(jié) 近 期項(xiàng)目公司將首先通過(guò)開(kāi)發(fā)200畝土地，將利用自身優(yōu)勢(shì)和國(guó)際合作伙伴，如安富利（Avnet）、大昌行等，推動(dòng)武漢市空港物流的整合與發(fā)展，完善項(xiàng)目及周邊基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目建設(shè)遵循以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以自行投資為主，兼顧引進(jìn)有產(chǎn)業(yè)背景的投資者合作開(kāi)發(fā)部分功能模塊，如：專(zhuān)業(yè)物流IT交易平臺(tái)、國(guó)際貨運(yùn)中心（計(jì)劃20,000）、堆場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（計(jì)劃40,000）及商務(wù)

35、配套，構(gòu)建以物流基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)為主，使聚集區(qū)具備基本的物流服務(wù)功能。 第二節(jié) 中 期通過(guò)完善項(xiàng)目配套和服務(wù)功能，引進(jìn)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)與入駐企業(yè)合作，項(xiàng)目將在核心功能尋求合作發(fā)展，建立融通倉(cāng)、期貨交割倉(cāng)、冷凍倉(cāng)等，同時(shí)擴(kuò)建一期待建工程，完善聚集區(qū)特色化經(jīng)營(yíng)管理，加快物流信息化及電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)，建立物流中心核心競(jìng)爭(zhēng)力，將其發(fā)展成為設(shè)施完備、功能完善、服務(wù)多樣化的公共物流服務(wù)平臺(tái)。第三節(jié) 遠(yuǎn) 期項(xiàng)目公司將整合要素資源，創(chuàng)新功能與服務(wù)，發(fā)展保稅物流、供應(yīng)鏈金融、期貨交割平臺(tái)等，向物流產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸，服務(wù)華東、華南、華中，面向國(guó)內(nèi)外，使其成為具有國(guó)際影響力的專(zhuān)業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域性貨物集散地和重要的物流

36、節(jié)點(diǎn)、物流加工基地及，打造中國(guó)區(qū)域性示范物流服務(wù)基地。同時(shí)，物流通道的暢通將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境和加工貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的投資意欲，為進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)造前提條件。第五章 投資和收入估算第一節(jié) 投資估算由于物流園項(xiàng)目用地現(xiàn)狀仍屬毛地，因此項(xiàng)目推進(jìn)將分為“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”和“物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營(yíng)”兩個(gè)階段。兩階段整體開(kāi)發(fā)總投資初步預(yù)計(jì)超過(guò)13億人民幣。另外，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)將有二次投資，預(yù)估將達(dá)到25億元。因此，項(xiàng)目總投資將超過(guò)38億元（其中，首期200畝投資將達(dá)8-10億），建設(shè)總周期5年。 武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目總投資階段投資額土地一級(jí)開(kāi)發(fā)22,236萬(wàn)物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營(yíng)110,500

37、萬(wàn)合計(jì)132,736萬(wàn)1. BT工程建設(shè)武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目是一項(xiàng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大、周期長(zhǎng)的重點(diǎn)工程。其中，項(xiàng)目用地的整體規(guī)劃布局、六通一平基礎(chǔ)建設(shè)將關(guān)系到日后園區(qū)招商引資的效果和市場(chǎng)運(yùn)作的成敗，是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的重中之重。香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國(guó)際（控股）有限公司將率先投入超過(guò)2.2億元人民幣用于項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，力求通過(guò)五年時(shí)間，將武漢國(guó)際空港物流園打造成為建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國(guó)際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商提供設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺(tái)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總投資項(xiàng)目物流

38、園區(qū)用地（1000畝）項(xiàng)目前期費(fèi)用（含：立項(xiàng)、可研、實(shí)施方案等的編制費(fèi)；規(guī)劃、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用；環(huán)境、交通、地震影響評(píng)估費(fèi)；工程設(shè)計(jì)、施工圖審查費(fèi)；招標(biāo)代、服務(wù)費(fèi)等。）800萬(wàn)征地及賠償費(fèi)用8,000萬(wàn)工程建設(shè)費(fèi)用（含：公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程建設(shè)費(fèi)用）8,000萬(wàn)各項(xiàng)規(guī)費(fèi)4,000萬(wàn)應(yīng)納稅費(fèi)1,000萬(wàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用436萬(wàn)合計(jì)22,236萬(wàn)2. 園區(qū)建設(shè)武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目園區(qū)設(shè)施投資估算主要包括：1） 土地購(gòu)置及地基處理費(fèi)34,000萬(wàn)元，其中土地購(gòu)置費(fèi)為22,000萬(wàn)元。注：土地購(gòu)置費(fèi)22萬(wàn)元/畝，地基處理1

39、2萬(wàn)元/畝2） 貨運(yùn)配載中心及停車(chē)場(chǎng)（占地約100畝）6,000萬(wàn)元。注：覆蓋率50%，容積率1.2%，建筑成本1000元/3） 綜合商業(yè)服務(wù)大樓及生活配套項(xiàng)目（占地約50畝）3,750萬(wàn)元，其中：商務(wù)辦公大樓（建筑面積約6,670）1,668萬(wàn)元，綜合服務(wù)大樓（建筑面積約3,330）833萬(wàn)元，信息大樓（建筑面積約5,000）1,250萬(wàn)元；注：綜合商業(yè)服務(wù)大樓建筑成本2,500元/；4） 倉(cāng)庫(kù)、廠房、堆場(chǎng)及配套設(shè)施（占地約667畝）建設(shè)投資64,750萬(wàn)元，其中：普倉(cāng)（20萬(wàn)）30,000萬(wàn)元，冷鏈物流倉(cāng)（5萬(wàn)）22,500萬(wàn)元（含設(shè)備投資6,000萬(wàn)元），標(biāo)準(zhǔn)廠房（10萬(wàn)）12,000萬(wàn)

40、元，堆場(chǎng)（占地67畝）250萬(wàn)元注：覆蓋率50%，容積率1.2%，普倉(cāng)建筑成本1,500元/，冷鏈物流倉(cāng)建筑成本3,300元/，標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑成本1,200元/；5）附屬設(shè)施（物流城內(nèi)道路、綠化、消防、電力系統(tǒng)等）投資900萬(wàn)元。6) 信息化（基于互聯(lián)網(wǎng)的物流信息平臺(tái)）建設(shè)投資300萬(wàn)元。7）墊付項(xiàng)目流動(dòng)資金400萬(wàn)元。8）不可預(yù)測(cè)費(fèi)用400萬(wàn)元。該項(xiàng)目園區(qū)設(shè)施的總投資額為110,500萬(wàn)元，僅包含香港物流科技及系統(tǒng)有限公司、盛明國(guó)際對(duì)該物流城的投入，不包括物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)駐物流城后的追加投資。物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)入物流城后一般要對(duì)所租賃的物流設(shè)施進(jìn)行改造裝修，添置能支撐運(yùn)營(yíng)的物流設(shè)備，如叉車(chē)、搬運(yùn)設(shè)備

41、、傳輸設(shè)備等，其投資未包括在本估算范圍內(nèi)。3. 進(jìn)駐企業(yè)投資由于香港物流科技及系統(tǒng)有限公司有著眾多世界知名企業(yè)作為合作伙伴和擁有龐大的客戶群。這些合作伙伴和客戶都陸續(xù)表達(dá)要到武漢投資的意向，并有部分計(jì)劃在武漢設(shè)立華中地區(qū)的區(qū)域基地，不僅把簡(jiǎn)單的物流操作集中在這里，還會(huì)將目前現(xiàn)代物流最高端、附加值最高的增值服務(wù)引入武漢，如電子制造行業(yè)中的程序錄入和產(chǎn)品檢測(cè)、冷鏈物流中的超低溫疫苗物流等。進(jìn)駐的企業(yè)除了投入普通的物流設(shè)施以外（如貨架、叉車(chē)、托盤(pán)車(chē)、堆高機(jī)等等），還會(huì)有更高端的芯片程序錄入系統(tǒng)、FRID系統(tǒng)、自動(dòng)分揀系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)等軟硬件設(shè)備、設(shè)施的投入。另外，還有一批生產(chǎn)企業(yè)將會(huì)帶同他們?cè)趪?guó)外

42、使用的最先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)駐園區(qū)。因此，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資預(yù)估將達(dá)到25億元。第二節(jié) 收入估算1. BT工程BT工程投資的回收可通過(guò)政府在土地完成一級(jí)開(kāi)發(fā)、掛牌出讓后，將土地出讓款首先用于支付投資方工程款。另外，由于項(xiàng)目占用資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此為投資方針對(duì)資金的占用收取管理費(fèi)。2. 物業(yè)租賃租金：普通倉(cāng)庫(kù)（20萬(wàn)），武漢及其周邊倉(cāng)庫(kù)租賃均價(jià)約18元/月，按75%的出租率估算，年收益約3,240萬(wàn)元。 冷鏈物流（5萬(wàn)），冷凍（恒溫冷藏）倉(cāng)庫(kù)出租單價(jià)約為60元/月，按60%的出租率估算，年收益約2,160萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)廠房（10萬(wàn)），租賃均價(jià)約13元/月，按75%的出租率估算，年收益約1,

43、170萬(wàn)元。堆場(chǎng)占地67畝，面積約13.3萬(wàn)，根據(jù)集裝箱堆場(chǎng)收費(fèi)水平和行業(yè)估算資料，按60%的出租率估算，不分重箱和空箱堆場(chǎng)單位占地面積收費(fèi)單價(jià)按9元/月（2.5元/月×堆場(chǎng)集裝箱高度設(shè)定為6層×堆場(chǎng)實(shí)際利用率60%=9元/月）估算，年收益約479萬(wàn)元。貨運(yùn)配載中心占地100畝，建筑面積約4萬(wàn)，租賃均價(jià)約25元/月，按75%的出租率估算，年收益約900萬(wàn)元。商務(wù)辦公大樓建筑面積約6,670，租賃均價(jià)約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約120萬(wàn)元。綜合服務(wù)大樓建筑面積約3,330，租賃均價(jià)約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約60萬(wàn)元。信息大樓建筑面積約1萬(wàn)，租

44、賃均價(jià)約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約180萬(wàn)元。生活配套區(qū)占地約43畝，建筑面積約17,330，租賃均價(jià)約30元/月，按95%的出租率估算，年收益約593萬(wàn)元。3. 物業(yè)管理費(fèi)收入配載信息大樓、綜合服務(wù)大樓、商務(wù)辦公、信息大樓以及倉(cāng)庫(kù)等均按商業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行收費(fèi)，按實(shí)際使用率進(jìn)行估算。商業(yè)性物業(yè)管理基期單價(jià)為3.5元/月，前3年單價(jià)維持不變，從第四年開(kāi)始，商業(yè)性物業(yè)管理每年按0.5元/月遞增，10年以后單價(jià)維持不變。堆場(chǎng)按一般物業(yè)管理收費(fèi)，收費(fèi)面積按估算的實(shí)際使用面積估計(jì)，使用率與倉(cāng)庫(kù)和堆場(chǎng)的實(shí)際估算使用率相同；一般性物業(yè)管理基期單價(jià)為0.8元/月，前三年單價(jià)維持不變，從第四年開(kāi)始

45、每年按0.2元/月遞增，10年以后維持不變。4. 增值服務(wù)收入增值服務(wù)費(fèi)（包裝加工、物流培訓(xùn)、物流信息服務(wù)費(fèi)）基期按5萬(wàn)元/月估算，第二、第三年每年按20%的比例遞增，第四年第五年每年按60%的比例遞增，第五到第十年按10%的比例遞增，10年以后維持不變。5. 其它收入包括卡口費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、吊柜費(fèi)、裝卸費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、廣告位出租、過(guò)磅費(fèi)以及錄入費(fèi)等。武漢國(guó)際空港物流園物流設(shè)施投資回報(bào)估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)（元）總投入 （萬(wàn)元）年收益 （萬(wàn)元）一土地成本   34,000.00  1土地購(gòu)置費(fèi)用畝1,000 220,000 22,000  

46、2地基處理費(fèi)畝1,000 120,000 12,000  二貨運(yùn)配載及停車(chē)場(chǎng)   6,000  1配載中心及停車(chē)場(chǎng)60,000 1,000 6,000 1,350 三綜合服務(wù)及生活配套區(qū)  3,750  1商務(wù)辦公大樓6,670 2,500 1,668 120 2綜合服務(wù)大樓3,330 2,500 833 60 3信息大樓5,000 2,500 1,250 90 四倉(cāng)庫(kù)廠房及配套設(shè)施 55,750  1普通倉(cāng)庫(kù)區(qū)200,000 1,500 30,000 3,240 2冷鏈物流倉(cāng)50,000 3,300 16,500 2,160 3冷凍設(shè)備  6,000 6,000  4標(biāo)準(zhǔn)廠房100,000 1,200 12,000 1,170 5堆場(chǎng)費(fèi)用44,330  250 479 五附屬設(shè)施   900  六信息化建設(shè)   300  七流動(dòng)資金   400.00  八其它不可預(yù)測(cè)費(fèi)用   400.00   合計(jì)  110,500 8,669 第六章 經(jīng)濟(jì)與