鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書

1、目錄價(jià)格策略銷售策略設(shè)定項(xiàng)目推廣策略設(shè)定推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（內(nèi)部認(rèn)購期）促銷策略銷售現(xiàn)場包裝策略主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收營銷總結(jié)價(jià)格策略一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價(jià)的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷售為主（主要原因是五、六樓大戶型無論對(duì)任何樓盤都是最 難賣的房源）。二期小戶型采取中開高走的價(jià)格策略，起步均價(jià)定在 1750 元左右，迅速提價(jià)，如果品牌一旦形成，可將銷售均價(jià)定位于 1950 元左右。價(jià)格優(yōu)惠點(diǎn)宜控制在 4%以內(nèi)。 二期商鋪宜在新品牌形成時(shí)開始銷售，價(jià)格亦采取中開高走的價(jià)格策略。銷售策略設(shè)定A、產(chǎn)品核心功能：a、商務(wù)公寓，部分商鋪投資；

2、19 平米b、產(chǎn)品形式特點(diǎn)：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的 19 平米到 159 平米的三室兩廳均有，小戶型主力是 和 40 平米的一室一衛(wèi)。c、交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房B、入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。C、入市時(shí)機(jī)：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時(shí)開始銷售，或在大賣場全面開業(yè)時(shí)銷售。一期余房即時(shí)銷售D、銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。項(xiàng)目推廣策略設(shè)定A、項(xiàng)目推廣主題概念：擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓B、項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。C項(xiàng)目推廣模式：以報(bào)紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：A、內(nèi)部認(rèn)購：從 2003 年 6 月

3、 15 至 7 月 4 日。本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商 圈、大賣場明確成為鳳凰城的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。B、開盤期：從 7 月 5 日至 8 月 31 日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià) 值，本階段多以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動(dòng)。實(shí)現(xiàn)銷售突破。C、強(qiáng)銷期：從 9月 1日至 11月 30日，本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動(dòng)及老業(yè)主現(xiàn)身 說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。此階段二期商鋪 全面介入市場。純商鋪推廣開始。商鋪的

4、投資價(jià)值以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。并在房展會(huì)期間開展公關(guān)活動(dòng)。D、衰退期封盤期， 12月1日至 2004年2月。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。同時(shí)為三期小 高層做預(yù)熱工作。項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（內(nèi)部認(rèn)購期）A、 媒體組成：報(bào)紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓C、報(bào)紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容：1）、出售：“深圳羅湖、蛇口”（ 1982）。極言長達(dá) 20 年，總投資 2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1982年時(shí)的羅湖、蛇口不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。（芝麻開門）2）、出售：“上海、浦東”（ 1992）。極言長達(dá) 20 年，總投

5、資 2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于 投資機(jī)會(huì)。3）、出售“三峽、宜昌”（ 1995）極言長達(dá) 20 年，總投資 2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于 機(jī)會(huì)。4）、出售“加利佛尼亞、金礦營地”（ 1862）極言長達(dá) 20 年，總投資 2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于 動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。（你可還有這顆勇敢的心！1992年時(shí)的上海浦東不動(dòng)產(chǎn)1995年時(shí)的三峽不動(dòng)產(chǎn)投資1862年時(shí)的美國淘金般的不5）、出售“火車站商務(wù)公寓”（ 2003） 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于

6、火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值6）、以北環(huán)路樓盤的價(jià)格，買下“火車站公寓” 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。7）以 1850元/ 平米買下 2900元房產(chǎn)極言大賣場及其 147 畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價(jià)格遠(yuǎn)低于其物業(yè)的價(jià)值。8）、出售：“私家銀行”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá) 2 萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價(jià) 值。D 、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。E、廣告媒體投放計(jì)劃：在 5 月 28 日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維

7、持售樓部的基本來電、來訪量。同時(shí)進(jìn)行進(jìn)入期報(bào)紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷6 月 15 日進(jìn)入期推廣全面開始，報(bào)紙媒體以大河報(bào)為主，投放頻度每周12 次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下：（略）注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證 2003年 5 月 31 日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。F、單頁投放計(jì)劃：單頁印刷量：投放日期： 2003 年 月 日， 月 日， 月 日， 月 日 覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。投放費(fèi)用，每份約 0.15 元，總計(jì) 6000 元。G直郵DM利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費(fèi)用約為0.9元?？?/p>

8、計(jì) 7200 元H廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定 甲方認(rèn)定，或動(dòng)力公司推薦甲確認(rèn)。促銷策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時(shí)間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽 獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場報(bào)到的形式廣泛告知。活動(dòng)內(nèi)容： 月 日至 月 日的 8 期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎(jiǎng) 卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為 月 日、 月 日、 月 日和 月 日。每次抽獎(jiǎng)抽出 5 輛自行車和 2 輛電動(dòng)車。獎(jiǎng)品費(fèi)用為：電動(dòng)車 8輛約 16500元，自行車 20輛約 2200元。其它費(fèi)用另計(jì)。銷售現(xiàn)場包裝策略

9、A、 明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場包裝計(jì)劃）主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充：A、 樓書6月 6日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢， 6月10日定稿印刷。預(yù)計(jì)每本樓書 3 元，每次印刷 5000 本。費(fèi)用約為 15000元。B、 二期小戶型主力戶型單體模型。甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在 6月 9前完成。C二期銷售前期準(zhǔn)備資料：1) 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5月 31日前取得。2) 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月 10日前完成3) 完成二期銷售手冊4）完成二期房源銷售價(jià)格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 10 日前完成。5）完成二期房源銷售控制及制定提價(jià)日期。售樓部協(xié)同甲方在 6月 10日前完成。6）完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。售樓部協(xié)同甲方在6月 10日前完成二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收6 時(shí)售樓部協(xié)同甲依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。每日下午 方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有：銷售手續(xù)驗(yàn)收；銷售道具驗(yàn)收；廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（ 文字、圖片、名稱、地址、電話號(hào)碼