深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引

1、深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）一、城市更新單元擬訂的基本條件申請以拆除重建方式實(shí)施城市更新的特定城市建成區(qū)須具有以下情形之一，且通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的。（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，按規(guī)劃需要落實(shí)獨(dú)立占地且用地面積大于3000平方米的醫(yī)療、教育、市政道路、供電設(shè)施、公共開放空間等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項(xiàng)目的成片城市建成區(qū)。（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患1環(huán)境污染嚴(yán)重，通風(fēng)采光嚴(yán)重不足，不適宜生產(chǎn)、生活的成片城市建成區(qū)。2經(jīng)相關(guān)部門鑒定，建筑質(zhì)量（主要指根據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（JGJ125-

2、99），鑒定危房等級(jí)為D級(jí)）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不滿足相關(guān)規(guī)定）、經(jīng)常性水浸等隱患嚴(yán)重的成片城市建成區(qū)。（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施1所在片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調(diào)整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃功能不符，影響城市規(guī)劃實(shí)施的成片城市建成區(qū)。2屬于我市禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)，能耗、水耗嚴(yán)重超出國家、省和市相關(guān)規(guī)定的，或土地利用效益低下，影響城市規(guī)劃實(shí)施并且可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的成片舊工業(yè)區(qū)。3其他嚴(yán)重影響城市近期建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的成片城市建成區(qū)。二、城市更新單元的擬訂標(biāo)準(zhǔn)（一）城市更新單元應(yīng)以相對(duì)成片的區(qū)域，在保證城市

3、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素?cái)M訂。城市更新單元應(yīng)符合全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃要求。（二）城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍（以下簡稱“拆遷范圍”）的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%。拆遷范圍原則上不得包括未建設(shè)用地，并應(yīng)參照下述要求擬訂拆遷范圍邊界。1拆遷范圍邊界涉及道路的：（1）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路一致的，原則上以現(xiàn)狀道路邊界為界，現(xiàn)狀道路用地不納入拆遷范圍。（2）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路為未建成區(qū)的，原則上以規(guī)劃道路邊界為界，規(guī)劃道路用地不納入拆遷范圍。（3）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路現(xiàn)狀為建成區(qū)的

4、，原則上以規(guī)劃道路中心線為界；規(guī)劃道路為支路的，拆遷范圍應(yīng)包含相對(duì)應(yīng)的規(guī)劃支路用地。拆遷范圍邊界涉及其他線性工程控制用地的，參照上述要求確定邊界。2拆遷范圍邊界涉及山體、河流等自然地理實(shí)體的，原則上以自然地理實(shí)體邊界為界。3已建設(shè)完成的用地，拆遷范圍原則上應(yīng)包含完整的產(chǎn)權(quán)邊界，產(chǎn)權(quán)邊界范圍內(nèi)涉及建筑物保留的區(qū)域除外。（三）城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)包含完整的規(guī)劃獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目用地。（四）城市更新單元的擬訂應(yīng)充分考慮和尊重所在區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性要求。（五）福田、羅湖、南山、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織原則上應(yīng)以整村范圍擬訂城市更新單元，鼓勵(lì)我市其它各

5、行政區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以整村范圍擬訂城市更新單元。按整村范圍擬訂城市更新單元的拆遷范圍用地面積可小于城市更新單元總用地面積的70%。（六）已納入我市城中村綜合整治（二類）計(jì)劃且實(shí)施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨(dú)擬訂為城市更新單元。（七）零散用地、政府社團(tuán)用地、特殊用地原則上不得單獨(dú)擬訂為城市更新單元。（八）舊居住區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元。（九）政府土地整備區(qū)范圍內(nèi)原則上不得擬訂城市更新單元。（十）確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項(xiàng)目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。三、城市更

6、新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的申報(bào)（一）申報(bào)情形法定圖則已劃定城市更新單元且迫切需要拆除重建的特定城市建成區(qū)，可申報(bào)城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃，并在統(tǒng)籌時(shí)優(yōu)先考慮。尚未劃定城市更新單元但迫切需要拆除重建的特定城市建成區(qū)，可按照本指引要求擬訂城市更新單元，申報(bào)城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃。（二）申報(bào)要求1已按本指引要求擬訂城市更新單元。2申報(bào)城市更新單元的用地功能應(yīng)符合法定圖則和其他上層次規(guī)劃要求。3申報(bào)城市更新單元的開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)合理可行。4申報(bào)的城市更新單元應(yīng)保障規(guī)劃獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項(xiàng)目可按規(guī)劃實(shí)施；同時(shí)確保用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項(xiàng)目建設(shè)的用地應(yīng)大

7、于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。城市規(guī)劃或其他相關(guān)規(guī)定中確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公共利益項(xiàng)目建設(shè)配比要求高于以上標(biāo)準(zhǔn)的，以城市規(guī)劃或相關(guān)規(guī)定中確定指標(biāo)為準(zhǔn)。5城市更新單元范圍內(nèi)，涉及支路以上等級(jí)城市道路拆遷建設(shè)的，申報(bào)主體應(yīng)提供區(qū)政府（管委會(huì)）關(guān)于規(guī)劃道路拆遷實(shí)施的相關(guān)意見，保證相對(duì)應(yīng)的道路建設(shè)與更新項(xiàng)目同步實(shí)施。6除政府收回、收購情形以外的舊居住區(qū)申請納入城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的，應(yīng)提出符合市場水平的拆遷補(bǔ)償初步方案，并提供經(jīng)濟(jì)可行性研究等相關(guān)材料。7申報(bào)的城市更新單元應(yīng)符合基本生態(tài)控制線、一級(jí)水源保護(hù)區(qū)、橙線（重大危險(xiǎn)設(shè)施管理控制區(qū)）、黃線（城市基礎(chǔ)設(shè)施管

8、理控制區(qū)）、紫線（歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)）等城市控制性區(qū)域管制要求。8已完成征、轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國有用地被非法占用的、基本農(nóng)田保護(hù)范圍內(nèi)的用地，原則上不得納入城市更新單元進(jìn)行申報(bào)，通過更新實(shí)現(xiàn)用地清退的除外。9申報(bào)城市更新單元范圍內(nèi)的權(quán)利主體應(yīng)具備更新意愿，并滿足以下要求：（1）申報(bào)城市更新單元用地為單一宗地的，須占建筑物總面積2/3以上且占總數(shù)量2/3以上的權(quán)利主體同意申請拆除重建后，方可申報(bào)。（2）申報(bào)城市更新單元用地為城中村、老屋村、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在依法劃定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍外形成的建成區(qū)域，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)或股東代表大會(huì)表決同意申請拆除重建后，方可申報(bào)；或

9、經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利主體同意申請拆除重建，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后，方可申報(bào)。（3）申報(bào)拆遷范圍內(nèi)涉及多個(gè)地塊的，同意申請拆除重建地塊的面積占到拆遷范圍用地面積4/5后，方可申報(bào)。（三）申報(bào)主體1申報(bào)城市更新單元內(nèi)權(quán)利主體單一的，可由權(quán)利主體申報(bào)或委托單一主體代為申報(bào)。2申報(bào)城市更新單元內(nèi)存在多個(gè)權(quán)利主體的，同意申報(bào)的相關(guān)權(quán)利主體須共同委托單一主體代為申報(bào)。3市政府各相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會(huì)）認(rèn)為確需實(shí)施拆除重建，且通過政府主導(dǎo)的方式實(shí)施城市更新的，可由市政府相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會(huì)）進(jìn)行申報(bào)。4屬城中村、老屋村、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在

10、依法劃定非農(nóng)建設(shè)用地范圍外形成的建成區(qū)域的，由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的繼受單位進(jìn)行申報(bào)，或由相關(guān)權(quán)利主體委托單一主體代為申報(bào)。（四）申報(bào)途徑申報(bào)主體可向擬申報(bào)更新單元所在地的市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)各管理局或區(qū)政府（管委會(huì)）城市更新部門提交申報(bào)材料，各管理局對(duì)轄區(qū)申報(bào)材料進(jìn)行審查并征詢區(qū)政府（管委會(huì)）意見后，上報(bào)市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)。市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)將對(duì)申報(bào)納入計(jì)劃的城市更新單元相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審議。審議通過的城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃按程序公示，報(bào)市政府審批。四、申報(bào)材料（一）申請書所有申報(bào)均須提供城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申請書，申請書內(nèi)容應(yīng)包含以下內(nèi)容：1申報(bào)城市更新單元的基本情況，包括現(xiàn)

11、狀建設(shè)情況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、用地及建筑物產(chǎn)權(quán)情況等。2申報(bào)城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的理由與原因。3申報(bào)城市更新單元的再開發(fā)用地功能、開發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等方面的具體請求。4承諾按照城市規(guī)劃及我市城市更新相關(guān)政策的要求履行相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。5城市更新單元現(xiàn)狀整體情況照片（3-5張）。（二）申報(bào)表格申報(bào)表包括深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)表和地塊現(xiàn)狀詳細(xì)信息一覽表，表格規(guī)范格式詳見本指引附件1和附件2。（三）申報(bào)主體的身份證明材料1屬個(gè)人的，提供身份證（復(fù)印件）；2屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋工商部門復(fù)印專用章）及法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明；3事業(yè)單位或其他社團(tuán)組織提供政府批準(zhǔn)成

12、立的批文復(fù)印件（核原件）或核準(zhǔn)登記證明、法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；4國家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；5單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個(gè)人身份證明；6個(gè)人授權(quán)他人代理的，一般應(yīng)提供公證的授權(quán)委托書及委托代理人個(gè)人身份證明。屬舊居住區(qū)業(yè)主授權(quán)他人代理的，應(yīng)參照本指引要求，提供規(guī)范格式的深圳市城市更新單元（舊居住區(qū)）計(jì)劃申報(bào)委托書和委托代理人個(gè)人身份證明；7境外企業(yè)、組織及個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認(rèn)證，香港和澳門的須經(jīng)司法部授權(quán)的律師見證。（四）圖紙1更新單元范圍圖“更新單元范圍圖”須包含申報(bào)城市更新單元范圍及其坐標(biāo)、拆遷范圍及其坐標(biāo)、地塊邊界及編號(hào)、周邊（

13、現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實(shí)體及其名稱、最新地形圖等信息。2現(xiàn)狀權(quán)屬圖“現(xiàn)狀權(quán)屬圖”須包含申報(bào)城市更新單元范圍、拆遷范圍、地塊邊界及編號(hào)、宗地號(hào)或用地方案號(hào)、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、周邊（現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實(shí)體及其名稱、最新地形圖等信息?！艾F(xiàn)狀權(quán)屬圖”應(yīng)附表，以地塊為單元申報(bào)各地塊宗地號(hào)或用地方案號(hào)、用地面積、現(xiàn)狀用地利用功能、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、權(quán)利人數(shù)量、總建筑面積、建筑物竣工時(shí)間、同意申請更新權(quán)利人數(shù)量占比及占有建筑物占比等詳細(xì)信息。3建筑物信息圖“建筑物信息圖”須包括更新單元范圍內(nèi)所有建筑物平面位置、編號(hào)、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、已使用年限等信息，并簡要說明建筑物質(zhì)量情況。

14、如有危房的，須進(jìn)行標(biāo)注和說明。4圖紙規(guī)范格式應(yīng)參照本指引附件5圖紙規(guī)范格式要求與附件6圖紙范例要求。圖紙圖幅不小于A3，比例尺不低于1:1000，提供的CAD格式文件須使用深圳標(biāo)準(zhǔn)坐標(biāo)系。（五）更新意愿證明材料1申報(bào)主體應(yīng)根據(jù)情況提供證明更新意愿達(dá)成的相關(guān)證明材料。2屬舊居住區(qū)業(yè)主委托申報(bào)的，須提供深圳市城市更新單元（舊居住區(qū)）計(jì)劃申報(bào)委托書，規(guī)范格式詳見本指引附件3要求。3屬城中村的，須提供股東大會(huì)會(huì)議紀(jì)要或股東代表大會(huì)會(huì)議紀(jì)要、參會(huì)人員簽名等相關(guān)證明材料。4舊居住區(qū)、舊城等業(yè)權(quán)分散或地塊較多的城市更新單元，須提供更新意愿統(tǒng)計(jì)表（規(guī)范格式參見本指引附件4），對(duì)更新意愿比例達(dá)成情況進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)

15、。（六）權(quán)屬材料申報(bào)更新單元范圍內(nèi)土地及建筑的相關(guān)權(quán)屬證明材料。（七）照片申報(bào)主體須提供更新單元范圍內(nèi)每一建筑單體的近期實(shí)物照片（電子文件）。照片上應(yīng)附拍攝日期，照片電子文件名稱須與“建筑物信息圖”上的建筑物編號(hào)完全對(duì)應(yīng)。（八）其他材料1除收回、收購情形以外的舊居住區(qū)申請拆除重建的，應(yīng)提供經(jīng)濟(jì)可行性研究等相關(guān)材料。2更新單元范圍內(nèi)涉及危房的，須提供相關(guān)質(zhì)檢部門認(rèn)定書。3申報(bào)主體認(rèn)為需要提供的其它材料。（九）材料格式要求所有申報(bào)的書面材料均應(yīng)加蓋申報(bào)單位（人）公章（印章）；權(quán)屬證明材料較多的，加蓋騎縫章。提交的電子文件應(yīng)以光盤形式提供，具體要求如下：1城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申請書、城市更新單元

16、規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)表和地塊現(xiàn)狀詳細(xì)信息一覽表：提供WORD格式文件；2現(xiàn)狀權(quán)屬圖和建筑物信息圖：提供JPG及CAD兩種格式文件；3更新意愿統(tǒng)計(jì)表：提供WORD或EXCEL格式文件；4建筑物照片：提供JPG格式文件。五、其他事項(xiàng)（一）納入計(jì)劃內(nèi)的城市更新單元，僅獲準(zhǔn)編制城市更新單元規(guī)劃。更新單元規(guī)劃審核通過，符合相關(guān)要求并納入深圳市城市更新年度實(shí)施計(jì)劃后，方可實(shí)施。（二）城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃將按照年度進(jìn)行調(diào)校。納入計(jì)劃的更新單元，自公告之日起一年內(nèi)未能按規(guī)定要求完成城市更新單元規(guī)劃編制的，將予以清理。（三）城市更新單元規(guī)劃應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，并按照相關(guān)規(guī)定配建保障性住房及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)

17、設(shè)施。（四）納入計(jì)劃的“申報(bào)單位”僅為城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的申報(bào)主體。城市更新單元改造主體須依據(jù)深圳市城市更新辦法經(jīng)相關(guān)程序予以確定。（五）城市更新單元的范圍及用地規(guī)模，以獲批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃為準(zhǔn)。（六）納入計(jì)劃內(nèi)的城市更新單元，經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符合城市更新相關(guān)政策的，將取消其計(jì)劃資格。（八）本指引自公布之日起實(shí)施。本指引所稱“零散用地”指根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則用地面積小于1萬平方米的用地。本指引所稱“邊角地、夾心地、插花地”是指：“邊角地”：難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3000平方米的地塊?！皧A心地”：難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3000平方米的地塊?！安寤ǖ亍保弘y以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、與改造范圍地塊形成交互契入狀態(tài)的面積小于3000平方米的地塊。本指引所稱“權(quán)利主體”包括土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人。本指引所稱“城中村”指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域；“老屋村”是指符合深圳市人民政府關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見（深府20072