廣州市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征土地增值稅營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅解答

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅解答 土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅計(jì)算公式及免征條件如何？一、非居住用房稅種計(jì)稅條件計(jì)稅公式及稅率免征條件土地增值稅提供上手購(gòu)房發(fā)票轉(zhuǎn)讓收入上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5%）有關(guān)稅金×適用稅率速算公式無增值不能提供上手購(gòu)房發(fā)票（轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30% 營(yíng)業(yè)稅及附加提供上手購(gòu)房發(fā)票（轉(zhuǎn)讓收入上手發(fā)票價(jià)）×5.5%無余額不能提供上手發(fā)票轉(zhuǎn)讓收入×5.5% 個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%無所得額核定征收轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×

2、;20% 注：適用稅率按土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)速算公式；有關(guān)稅金包括：轉(zhuǎn)手交易發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、上手購(gòu)房契稅完稅證載明的稅金（不提供的不予扣減）。拍賣房產(chǎn)核定征收個(gè)人所得稅按全額3%計(jì)征(下同)。二、居住用房普通住房(同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144m2以下(含144m2)或套內(nèi)面積120m2以下(含120m2)；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下(含1.44倍)。稅 種計(jì) 稅 條 件計(jì)稅公式及稅率免征條件營(yíng)業(yè)稅及附加購(gòu)買未滿5年轉(zhuǎn)讓的（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票金額）×5.5%購(gòu)買超過5年（含5年）個(gè)人所

3、得稅據(jù)實(shí)征收（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%自用滿5年（含5年）且是唯一住房核定征收轉(zhuǎn)讓收入×5%×20%非普通住房（不符合普通住房條件的居住用房）稅種計(jì)稅條件計(jì)稅公式及稅率免征條件營(yíng)業(yè)稅 及附加購(gòu)買未滿5年轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓收入×5.5% 購(gòu)買超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓收入上手發(fā)票價(jià)）×5.5%無余額自建自用住宅超用地標(biāo)準(zhǔn)部分超標(biāo)準(zhǔn)部分房?jī)r(jià)×5.5%用地面積城區(qū)50，郊區(qū)60以內(nèi)部分個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%自用滿5年（含5年）且是唯一住房核定征收轉(zhuǎn)讓收入×5%

4、5;20%如何確定轉(zhuǎn)讓收入？轉(zhuǎn)讓收入按實(shí)際交易價(jià)格確定。但隱瞞、虛報(bào)交易價(jià)格或報(bào)價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由的則采用市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格核定。將房地產(chǎn)贈(zèng)與給非直系親屬計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅時(shí)，以基準(zhǔn)價(jià)或評(píng)估價(jià)作為轉(zhuǎn)讓收入。上手購(gòu)房發(fā)票及契稅完稅證各有何作用？上手購(gòu)房發(fā)票是由上手賣方或稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的有效正式發(fā)票，可作為轉(zhuǎn)讓時(shí)符合差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅條件的抵扣憑證。上手購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅證中載明的稅金，可作為計(jì)征土地增值稅的扣減憑證，按購(gòu)房發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。上述資料在辦理房地產(chǎn)交易收件后交48-51號(hào)窗審核。如何界定個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住用房計(jì)征個(gè)人所得稅的自用和計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的購(gòu)買時(shí)

5、間？一、計(jì)征個(gè)人所得稅自用時(shí)間的界定：以個(gè)人取得的房屋產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)發(fā)證時(shí)間或契稅完稅證填發(fā)時(shí)間為開始時(shí)間，以轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)房管部門受理交易申請(qǐng)的時(shí)間為結(jié)束時(shí)間計(jì)算是否自用滿五年(穗地稅函2005133號(hào))。若納稅人對(duì)自用開始時(shí)間有異議，可在稅款繳納前出具有關(guān)證明文件，由調(diào)房總站代征點(diǎn)核實(shí)開始時(shí)間并計(jì)算自用時(shí)間：（時(shí)間不一致的，按孰先原則處理）購(gòu)買商品房：商品房買賣合同約定的交樓時(shí)間；（可到房地產(chǎn)檔案館調(diào)檔，下同）購(gòu)買房改房：?jiǎn)挝怀鍪酃凶》坷U款明細(xì)表、收款收據(jù)注明的繳款時(shí)間或購(gòu)房合同時(shí)間；自建房：規(guī)劃部門的竣工驗(yàn)收時(shí)間；拆遷補(bǔ)償用房：按拆遷前的購(gòu)置時(shí)間；直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚分割以行為發(fā)生前取得房

6、產(chǎn)的時(shí)間。二、計(jì)征營(yíng)業(yè)稅購(gòu)買時(shí)間的界定：個(gè)人購(gòu)買、交換、非直系親屬與非兄弟姐妹贈(zèng)與取得的住宅，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)發(fā)證時(shí)間或契稅完稅證填發(fā)時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間（國(guó)稅發(fā)2005172號(hào)），二者不一致時(shí)，可在稅款繳納前提供上述證明文件按照孰先原則處理。并以轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)房管部門受理交易申請(qǐng)的時(shí)間為結(jié)束時(shí)間核定是否滿2年，包括直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚、財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間。如何辦理個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收手續(xù)？根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)文，納稅人能夠提供合法有效的售房、購(gòu)房合同、房產(chǎn)原值及其他有關(guān)費(fèi)用的，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅?！皳?jù)實(shí)征收”須由納稅人持代征單位出具的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅

7、和個(gè)人所得稅申報(bào)審核表及房產(chǎn)原值、合理費(fèi)用等資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核(房屋交易在廣州市房地產(chǎn)交易中心受理的到越秀區(qū)地稅局，其余到房屋所在區(qū)地稅局辦理)后，憑稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)“據(jù)實(shí)征收”個(gè)人所得稅申報(bào)審核表，提交代征點(diǎn)按實(shí)計(jì)征個(gè)人所得稅；不能提供稅局核實(shí)的原值和合理費(fèi)用，一律按核定征收計(jì)征個(gè)人所得稅。無償取得的非居住用房及未滿五年的住房或無償取得已滿五年但不是唯一住房轉(zhuǎn)讓的，一律按“據(jù)實(shí)征收”辦理后再計(jì)征。個(gè)人受贈(zèng)房地產(chǎn)須辦理?yè)?jù)實(shí)征收，非直系親屬、非兄弟姐妹贈(zèng)與按所得額20%計(jì)征個(gè)人所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅及附加具體稅率多少？稅 種稅 率營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓收入×5%城建稅營(yíng)業(yè)稅×7%教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅×3%轉(zhuǎn)讓非居住用房無增值該辦什么手續(xù)？個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房經(jīng)計(jì)算無增值，持調(diào)房總站代征點(diǎn)核準(zhǔn)的土地增值稅納稅申報(bào)表、繳交查稅前的資料（廣州市房地產(chǎn)買賣登記申請(qǐng)表、廣州市房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)證等）到越秀區(qū)地稅局（詩(shī)書路9號(hào)，電話：81903837）申請(qǐng)辦理土地增值稅納（免）證明，然后持土地增值稅納（免）證明到53號(hào)窗辦理相關(guān)手續(xù)。辦理個(gè)人所得稅退稅條件如何？哪個(gè)機(jī)關(guān)具體辦理？對(duì)個(gè)人出售自有住房并在出售后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，且出售及新購(gòu)住房均坐落在廣州市區(qū)范圍（含三區(qū)兩市）內(nèi)，其