物業(yè)管理服務(wù)案例分析

1、物業(yè)管理服務(wù)案例分析案例分析 篇第四單元公共秩序服務(wù) 案例一 “排除法”鎖定高空拋物傷人元兇2005年 4月 20日 8時(shí)許，退休教師張女士在渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)一樓下?lián)焓拔锲窌r(shí)，被樓上扔下的物品砸傷。由于事發(fā)突然，張女士并沒有看 見雜物是從 哪家窗戶飛出來的，于是拿起電話向派出所報(bào)警。 當(dāng)時(shí) 11 樓的一名住戶正在裝 修，有 4 名裝修工人正在刮大白和刷油，張 女士懷疑是其所為。但對方均不承認(rèn) 往樓下扔過東西，還說樓上有這么多 家，保不準(zhǔn)是誰家扔的。張女士無法確定物 體是從哪一戶居民家掉下來的， 民警趕來后一時(shí)也無法處理。 事故發(fā)生后，張女 士住院 10 天，支付醫(yī)療費(fèi) 1(6 萬余元，后經(jīng)

2、中國醫(yī) 科大學(xué)法醫(yī)鑒定中心鑒定為十 級傷殘。 張女士事后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)是新開發(fā)的小區(qū)，物業(yè) 管 理公司登記該棟樓該單元共入住 7 戶，張女士被砸傷時(shí)，有 4 戶家中無人， 3 戶 家中有人。其中 11樓1號人家正在裝修， 11樓 2號人家正在休息，其所住 房屋 已經(jīng)裝修完畢。另一戶 2樓2號也正在裝修。 張女士認(rèn)為， 2樓住戶砸傷她的可 能并不存在，而剩下兩家就說不好了。 誰會是真正的兇手呢 , 張女士把這一難題交 給了法院。 2006年 6月，張女士 將 11樓兩戶人家以及管理該小區(qū)的開發(fā)公司和 物業(yè)管理公司都訴至法院， 要求他們賠償經(jīng)濟(jì)損失 5 萬余元。 案例分析 高空拋物

3、已成為伴隨著城市高樓林立而出現(xiàn)的一種痼疾，產(chǎn)生這個問 題的直 接原因就是人的道德缺失造成的，還有道德教育、法律規(guī)范不夠、 不足，以及沒 有強(qiáng)有力的懲處規(guī)范及措施，都助長了高空拋物行為的發(fā)生。 從高空拋物特點(diǎn) 看，對物業(yè)管理企業(yè)來說是無法預(yù)見、無法直接制止 的，且從立法角度看，物業(yè) 管理企業(yè)無制止高空拋物的權(quán)利能力和行為能 力，一般不應(yīng)直接承擔(dān)由此產(chǎn)生的 責(zé)任。但是，物業(yè)管理企業(yè)有管理小區(qū) 公共秩序的責(zé)任，其收取的物業(yè)管理費(fèi)中 含有公共秩序維護(hù)費(fèi)，在目前的 立法和現(xiàn)實(shí)條件下，物業(yè)管理企業(yè)對高空墜物、 高空拋物的警示工作是應(yīng) 該做的，如物業(yè)管理企業(yè)未盡此職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)一定的補(bǔ) 償責(zé)任。 高空拋物發(fā)生

4、后，通常無法確定誰是高空拋物的行為人，按照最新頒 布 的最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定，建筑物或者其他設(shè) 施以及建 筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán) 訴訟，由所有人 或者管理人對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任，即舉證倒置。也就 是說，如果受害人無法 確定誰是高空拋物的行為人，可將高層建筑全部的 所有者或管理者告上法庭，并 要求他們共同承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主或住戶作 為被告，雖然自己不是高空拋物的行 為人，但仍然要拿出證據(jù)，證明自己 對高空拋物沒有責(zé)任，否則法律將推定其承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這在理論上稱 之為共同危險(xiǎn)行為損害賠償。 相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國民法通則 中華人民共和

5、國民事訴訟法 中華人民共 和國合同法 物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法 物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)案例宣傳，警醒市民。應(yīng)大力宣傳高空拋物的危害，將造成重大經(jīng)濟(jì)損失、人員傷亡的高空拋物案件廣泛宣傳; 讓市民知道，高空拋物除了有違道德，還有可能觸犯我國法律。 按照法律規(guī)定，高空拋物你可 能會被株連。當(dāng)你所居住樓宇發(fā)生高 空拋物傷人事件，而你有無法證明自己沒有 作為時(shí)，法院一般會判 由最有可能傷人的若干家共同賠償。所以對高空拋物事件，即使不 是自己所為，也不要以為與己無關(guān)，最好的辦法就是，大家互相監(jiān) 督，并教育家人、親朋拒絕高空拋物。 很少有住戶主動承認(rèn)高空拋物。尋找亂扔 東西者主要靠小區(qū)保 安、清潔員巡邏，但保安員

6、、清潔員一般害怕住戶找麻 煩而不愿積 極舉報(bào)。建議相關(guān)部門設(shè)立獎勵機(jī)制，鼓勵工作人員舉報(bào)高空拋 物 行為并作好保護(hù)舉報(bào)人的工作。 動員各住戶要及時(shí)清理自家陽臺、門窗等室外 懸掛物，經(jīng)常檢 查窗戶、雨棚、防盜網(wǎng)、空調(diào)支架等是否牢固，如有松動應(yīng)及時(shí) 加 固，防止高空墜物。 對經(jīng)查屬實(shí)的高空拋物者要及時(shí)的進(jìn)行提醒，對屢教不改 者或 造成嚴(yán)重后果者，上報(bào)業(yè)主委員會并公布其不文明行為。 案例二 保安半夜進(jìn)民宅，物業(yè)管理公司 被判賠 北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨三點(diǎn)左右，被室 內(nèi)的響動驚醒，立即起 床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走 到客廳和臥室過道處，當(dāng)時(shí)便質(zhì)問 : “為什么闖 入住宅, ” 這個人自稱

7、是物業(yè)管理公司的保安員，由于在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，在經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情 況下，他才進(jìn)入房內(nèi)進(jìn)行檢查。張 先生講熄燈前已經(jīng)鎖上 門，而且質(zhì)問來人“既是保安為什么不著裝 , ”來人無言 以對。第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管 理處只是在口頭上表示 歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)管理公司 解釋這保安入室的原因時(shí)，物業(yè)管理公司卻拒 絕給予明確 答復(fù)。于是張先生夫婦遂一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告到了 法院，要求 物業(yè)管理公司就保安員深夜入室原因、處理及 在解決該事件中的消極、不負(fù)責(zé)任 的行為向他們書面道歉， 并賠償每人精神損失費(fèi)各 5 萬元。 案例分析 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成物業(yè)

8、管理合同關(guān)系之后，物業(yè)管 理公司應(yīng)按照 物業(yè)管理合同中的約定及物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法 規(guī)的規(guī)定為業(yè)主提供相 應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定保安 員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共 秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民 的合法權(quán)益。也就是說，保安員在進(jìn)行巡 邏期間，如遇到緊急情況，應(yīng) 該按照法律法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，首先 應(yīng)通知值班主管，由 值班主管按登記的電話號碼聯(lián)系相關(guān)住戶，弄清情況，再做 下一步的決 定。如與相關(guān)住戶聯(lián)系不上，需入戶檢查，就要聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，?公 安人員的見證下，由物業(yè)管理公司人員開啟房門，進(jìn)入住戶室內(nèi)檢查情 況，并 做處理。 本案例的最后審理結(jié)果是 : 法院認(rèn)為張

9、先生夫婦身為業(yè)主，與物業(yè) 管理 公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是 物業(yè)管理公司 的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如 果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主 的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司 保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦 房間，其自稱因?yàn)榉块T虛掩，為張先生 夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照 住戶手冊規(guī)定，遇此緊急情 況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見 證，該行為是不符合有 關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在 張先生夫婦深 夜熟睡之機(jī)闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生 活， 應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中

10、侵害了張先生 夫婦 的權(quán)利，故由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任。 相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國憲法 中華人民共和國民法通則 物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法 當(dāng)天，張先生夫婦向物業(yè)管理處投訴。物業(yè)管 理企業(yè)當(dāng)即以“工作中有違章 操作行為”為由將張 姓保安辭退，并于次日派物業(yè)管理經(jīng)理、保安經(jīng)理 兩次登門 致歉，并免費(fèi)更換門鎖。 當(dāng)張先生夫婦提出訴訟后，物業(yè)管理公司應(yīng)主 動查找相 關(guān)法律法規(guī)，做好積極應(yīng)對的準(zhǔn)備。同時(shí)， 還應(yīng)主動與張先生夫婦溝通，爭取雙 方能夠協(xié)商解 決。 組織全體員工，尤其是保安隊(duì)伍開展討論學(xué)習(xí)， 強(qiáng)化法律法 規(guī)教育，樹立法律意識，掌握崗位技能， 促成保安隊(duì)伍整體水平的提高 案例三 小區(qū)養(yǎng)狗傷女童法

11、院判賠三千元某日上午，潘先生 5 歲的女兒在自家私家車旁玩耍時(shí)，被 同一小區(qū)業(yè)主黃某 的 2 只寵物狗抓咬致傷。經(jīng)寶安人民醫(yī)院檢 查診斷，“可發(fā)現(xiàn)雙大腿被狗抓傷痕 跡”，并為其注射了 5 支 狂犬疫苗，但由于受到驚嚇，女童為此常在噩夢中驚 醒，寢 食不安。潘先生得知，黃某所養(yǎng)寵物狗不但未領(lǐng)取養(yǎng)犬許 可證，而且 也未打過防疫針，沒有犬類免疫證，加上 聽醫(yī)生說狂犬病潛伏期可長達(dá) 10 年 之久，因而非常擔(dān)心也非 常氣憤。由于黃某不愿給予任何賠償，物業(yè)管理公司也 不愿 承擔(dān)責(zé)任，潘先生在為期 1 年的多次索賠未果后，于去年 8 月 10 日把黃某 和物業(yè)管理公司一起告上了法庭，要求他們連帶 賠償女兒

12、精神損失費(fèi) 3 萬元，另 醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、營 養(yǎng)費(fèi)及伙食補(bǔ)助費(fèi)共計(jì) 7353 元，并要求黃某停止養(yǎng) 狗，賠禮 道歉。 案例分析 近年來，因?yàn)轱曫B(yǎng)寵物的人越來越多，違規(guī)飼養(yǎng)寵物引發(fā)的各種社 會問題也 越來越突出。這些問題主要集中在寵物擾民、寵物傷人、寵物 嚇人、污染環(huán)境及 傳播疾病方面。類似本案例中寵物狗傷人事件是其中 比較典型的案例。 治安管 理處罰法中明確規(guī)定，飼養(yǎng)動物干擾了他人正常生活的， 就可以進(jìn)行警告 ; 警告 后不改正的，或者放任動物恐嚇?biāo)说?，那么?物主人就會面臨 200 元以上 500 元以下的罰款。也就是說諸如寵物深夜亂 叫、隨地大小便等現(xiàn)象，只要有附近鄰 居報(bào)警說影

13、響了他的生活，那么 警方就要進(jìn)行查處，但由于取證難度大，作為管 理部門經(jīng)常無法處理。 避免這一問題，主要是依靠飼養(yǎng)寵物人自身文明素質(zhì)的自 我約束。 從物業(yè)管理?xiàng)l例看，物業(yè)管理企業(yè)對涉及公共秩序、公眾安全 的隱 患，主要是承擔(dān)向上級管理部門報(bào)告的義務(wù)，沒有執(zhí)法的權(quán)利。也 就是說，物業(yè) 管理企業(yè)在管理轄區(qū)對飼養(yǎng)寵物的行為，不具有公眾所理 解的通常意義的管理權(quán)利，物業(yè)管理?xiàng)l例所提到的“制止”，實(shí)際 上只能是教育或勸阻，物業(yè)管理 企業(yè)更進(jìn)一步的行動也只能是履行報(bào)告 的義務(wù)。綜合前面所提到的管理部門執(zhí)法 的難度，對寵物傷人事件，物 業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)任何民事連帶責(zé)任。根據(jù)民法 通則的規(guī)定，飼養(yǎng)的 動物致

14、人損害的，應(yīng)由動物飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)責(zé)任，物業(yè) 管理公司既 不是飼養(yǎng)人又不是管理人，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，沒有履行“制 止” 和“報(bào)告”義務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)除外。 相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國治安管理處罰法 物業(yè)管 理?xiàng)l例 狂犬病暴露后處置工作規(guī)范 （試行 ） 解決方法 從本案例看，在小區(qū)內(nèi)禁止養(yǎng)狗，物業(yè)管理公司己在力所 能及的范圍內(nèi)盡到 了責(zé)任。對于潘先生提出的索賠要求，物業(yè) 管理公司應(yīng)準(zhǔn)備證據(jù)積極應(yīng)訴，不能 接受其要求。從本案例實(shí) 際看，事發(fā)前公司曾兩次發(fā)出通知，要求黃停止養(yǎng)狗并 于 8 月 13 日前將狗遷出小區(qū)，可以說完全履行了應(yīng)盡的義務(wù) ; 事發(fā)后， 他們曾督

15、 促黃某給狗打了防疫針，黃某也寫下了一份“由此引 起的后遺癥本人愿承擔(dān)一切 責(zé)任”的保證書，至于黃某不愿履 行他們調(diào)解后達(dá)成的協(xié)議，物業(yè)管理公司是無 能為力的，但善 后思路、措施清晰，也很好地盡到了協(xié)調(diào)管理轄區(qū)和諧相處的 責(zé) 任。 物業(yè)管理公司在日常管理中，還應(yīng)與業(yè)主委員會、居民委 員會共同加強(qiáng)宣傳 教育，讓飼養(yǎng)寵物人知道寵物致人傷害是一 種人身侵權(quán)案件。按照法律規(guī)定，動 物致人傷害實(shí)行無過錯責(zé) 任，也就是說，即使動物飼養(yǎng)人或管理人沒有任何過 錯，也應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。即使由于受害人的過錯造成損害的，對 于受害人 的過錯行為，要由動物飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)舉證責(zé)任。 如果物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)，一 旦

16、出現(xiàn)寵物傷人事件，物業(yè)管理 公司應(yīng)立即報(bào)警，由公安部門出面處理。配合公 安部門、業(yè)主 案例四 消防栓沒水 業(yè)主家火災(zāi)受損要 物業(yè)管理處賠償某日凌晨 5 時(shí)許，某小區(qū)劉先生家突發(fā)火情。自發(fā)撲救的鄰居打開 樓內(nèi)所有 消防栓箱，不僅找不到消防水帶，甚至打開閥門連消防水都 沒有。接到火警，消防隊(duì)即 刻趕來，但由于消防通道停有業(yè)主車輛， 消防車無法駛?cè)?，難以靠近發(fā)生火災(zāi)的 樓宇; 從樓內(nèi)消防栓箱取水， 又遇到無水的情況，消防隊(duì)只好奔赴另外的取水點(diǎn)取 水撲救。由于以 上原因，貽誤了火災(zāi)撲救時(shí)機(jī)，致使火勢瘋狂蔓延，造成包括事 主在 內(nèi)的 4 戶居民受損。 事后，劉先生聘請律師，準(zhǔn)備起訴小區(qū)物業(yè)管理處。律 師

17、在取證 時(shí)，逐層打開消防栓箱，看到這里的消防栓箱全部無消防水帶，打開 消 防栓水閥無水 ; 進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，這種狀況不是僅存在劉先生所居住的這一棟樓，小區(qū)單元樓共 18 棟，每幢樓內(nèi)的消防栓箱都無供水和 消防水帶 ; 消防水帶鎖在物 業(yè)管理處的一間屋內(nèi)。 對此，律師認(rèn)為小區(qū)消防設(shè)施被占用狀況嚴(yán)重，劉先生及 另外 3 戶 的火災(zāi)損失，物業(yè)管理公司該承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 案例分析 消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司 各項(xiàng)管理中的 重點(diǎn)工作。 從本案例的物業(yè)管理公司看，在加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)， 使這 些設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)方面沒有盡到自己的義務(wù)， 違反了中華人 民共和國

18、消防法相關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的有 關(guān)約定，致使火情發(fā)生時(shí)， 得不到有效控制，造成損失擴(kuò)大，理應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任。但是，在現(xiàn)實(shí)中，像該小區(qū)物 業(yè)管理處在消防管理中將消防 水帶收起、消防水源關(guān)閉、業(yè)主車輛占用消防通道 的情況普遍存在， 這里一個很重要的原因是，業(yè)主私自隨意使用消防用水造成物 業(yè)管理 服務(wù)用水成本過高，物業(yè)管理企業(yè)難以承受重負(fù)，加之消防設(shè)施被盜， 只 好采用如此下策，造成了安全隱患。這是不可回避的事實(shí)。 但這種眾所周知的事 實(shí)，如想成為物業(yè)管理企業(yè)免除或減輕責(zé) 任的依據(jù)，就要看物業(yè)管理公司是否注 重平日消防管理記錄的保存和 有效證據(jù)的收集。根據(jù)消防法的規(guī)定，對于隨意使 用消防用水、堵塞

19、 消防通道的行為是明令禁止的。但在消防管理中，物業(yè)管理企 業(yè)雖然 負(fù)有管理職責(zé)，卻沒有執(zhí)法權(quán)，管理難度確實(shí)存在，但應(yīng)該主動行使 的 物業(yè)管理?xiàng)l例中所規(guī)定的當(dāng)發(fā)現(xiàn)危害公眾利益的現(xiàn)象時(shí)應(yīng)履行 的向上級管理 部門報(bào)告的義務(wù)，另一方面還應(yīng)該依靠業(yè)主委員會和業(yè) 主大會尋求解決的方法。 相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國物權(quán)法 中華人民共和國 消防法 物業(yè)管理?xiàng)l例 高層居民住宅樓防火管理規(guī)則 解決方法 物業(yè)管理公司應(yīng)針對劉先生的訴訟，深刻認(rèn)識自己錯誤，并主動與 劉先生及 3 家鄰居協(xié)商，在分清責(zé)任的條件下，給予一定的賠償。如物 業(yè)管理公司掌握業(yè)主 違規(guī)使用消防用水、反復(fù)勸導(dǎo)隨意停車仍不奏

20、效、 向上級管理部門報(bào)告的充足記 錄和證據(jù)，就可積極應(yīng)對法院審理，爭取 自己的合法權(quán)利得到法律保護(hù)。 物業(yè)管 理公司應(yīng)痛定思痛，大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。 另外，物業(yè)管理公 司還充分利用這一典型案例，宣傳中華人民共和國 消防法有關(guān)規(guī)定，讓業(yè)主 清楚消防用水、消防通道是業(yè)主遭遇火災(zāi)的 救星，如果業(yè)主不聽物業(yè)管理公司的 勸告，萬一發(fā)生災(zāi)情，導(dǎo)致取水不 便、撲救道路不暢，人員疏散困難，造成生命 和財(cái)產(chǎn)損失，違規(guī)業(yè)主就 要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。要求廣大業(yè)主用戶配合做好消 防工作，不得隨 意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區(qū)的安全環(huán)境。 與業(yè)主委員會主動溝通，建議召開業(yè)主大會，就隨意使用

21、消防用水、 占用消防通 道的行為作出相關(guān)的管理決定，希望廣大業(yè)主遵照執(zhí)行。像 停車問題，可通過業(yè) 主大會表決，對公共區(qū)域規(guī)范劃定停車位，規(guī)范業(yè) 主的停車行為，并收取一定的 費(fèi)用，改善公共區(qū)域的停車條件，使停車 問題得到妥善解決。 案例五 小區(qū)業(yè)主家中被盜應(yīng)由誰來賠償損失 我是某花園小區(qū)的業(yè)主，我家住在二樓，窗戶外就是小區(qū) 外圍的公路。今年 上半年，我家樓下一樓的住戶在房屋裝修 時(shí)在外墻窗戶上安裝了四個窗戶護(hù)欄，我當(dāng)時(shí) 就認(rèn)為樓下安 裝的窗戶護(hù)欄已經(jīng)給我家造成了一定的安全隱患，為此，我 要求樓 下住戶予以拆除，樓下的住戶對我的要求一直沒有答 復(fù)。我又找到小區(qū)管理處要 求協(xié)助解決，管理處到現(xiàn)在也沒

22、 有采取有效的行動。前幾天的一個晚上，我下班 回家發(fā)現(xiàn)家 中被盜，損失財(cái)物價(jià)值三萬多元。經(jīng)公安機(jī)關(guān)現(xiàn)場勘查鑒定， 認(rèn)定小 偷是從樓下的窗戶護(hù)欄爬到我家中的，為此我想要求 樓下住戶和小區(qū)管理處賠償 我的經(jīng)濟(jì)損失，請問我的要求是 否合法 ? 案例分析 本案例看應(yīng)從兩個方面來進(jìn)行分析。首先，該業(yè)主與樓下住 戶的爭議是屬于 一個相鄰關(guān)系的糾紛，作為樓下的住戶負(fù)有不設(shè) 置對上層住戶構(gòu)成潛在危險(xiǎn)的設(shè) 施的義務(wù)，按照我國民法通則 第八十三條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)正確 處理相鄰關(guān)系，給 相鄰方造成妨礙，賠償經(jīng)濟(jì)損失。該業(yè)主樓下住戶安裝窗戶護(hù) 欄 的行為，構(gòu)成了對該業(yè)主住宅安全的危害，事實(shí)上，這種危害已 經(jīng)

23、被現(xiàn)實(shí)不幸 證實(shí)了，該業(yè)主完全可以要求樓下住戶拆除窗戶護(hù) 欄，排除安全隱患，該業(yè)主可 以通過法律途徑強(qiáng)制要求樓下住戶 拆除窗戶護(hù)欄。但這并不意味著樓下住戶一定 構(gòu)成對該業(yè)主家中 財(cái)產(chǎn)被盜的損失賠償。要明確的是，樓下的住戶安裝窗戶護(hù)欄 這 種行為本身并不構(gòu)成對該業(yè)主的侵害和妨礙，而是這種行為帶來 了對該業(yè)主的 潛在的安全隱患，可能成為犯罪分子實(shí)施犯罪行為 的條件，這種條件與該業(yè)主家 中被盜不能形成法律上的因果關(guān)系， 因此，該業(yè)主只有對樓下住戶要求消除危險(xiǎn) 的請求權(quán)，而沒有主 張樓下住戶賠償該業(yè)主家中被盜經(jīng)濟(jì)損失的請求權(quán) 案例分析 至于物業(yè)管理公司 （ 小區(qū)管理處不是獨(dú)立法人，沒有獨(dú) 立的法律地位

24、 ）是否構(gòu) 成對該業(yè)主家中被盜的經(jīng)濟(jì)賠償?shù)牧x 務(wù)，有兩個問題值得關(guān)注。其一是小區(qū)的物 業(yè)管理在保安措 施上是否存在過錯和這種過錯是否與該業(yè)主家中被盜構(gòu)成法 律上 的因果關(guān)系，這一點(diǎn)的舉證責(zé)任在該業(yè)主，即如果該業(yè) 主不能提供明確的證據(jù)來 證明“是”的話，物業(yè)管理公司就 不承擔(dān)對該業(yè)主的賠償義務(wù)。其二是物業(yè)管理 公司在對樓下 住戶的裝修審批和裝修監(jiān)管上是否存在一事實(shí)上的過失。從 目前的 法律規(guī)定來看，物業(yè)管理公司在裝修的審批和監(jiān)管上 需要審核的只有兩點(diǎn)，一是 看裝修是否影響了房屋的外觀整 潔，二是看裝修是否影響了房屋的建筑結(jié)構(gòu)。是 否構(gòu)成對相 鄰權(quán)的損害不是物業(yè)管理公司裝修審批的必然條件，退一步

25、講即使相 鄰權(quán)內(nèi)容是物業(yè)管理公司裝修審批和監(jiān)管的必然條 件，那這種過失也不能從法律 上證明與該業(yè)主家中被盜形成 因果聯(lián)系，因此，該業(yè)主也無權(quán)要求物業(yè)管理公司 承擔(dān)該業(yè) 主家中被盜的經(jīng)濟(jì)損失。 相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國合同法 物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法 物業(yè)管理公司日常工作中，要加強(qiáng)安全工作就要抓好以 下幾項(xiàng): 保安隊(duì)伍的建 設(shè);安全管理制度的制定和落實(shí) ; 日 常的監(jiān)督和巡查 ;電子報(bào)警系統(tǒng)的投入等。這樣 才能保證管 理轄區(qū)的安全，樹立物業(yè)管理公司的良好社會形象。 認(rèn)真準(zhǔn)備相關(guān)法 律政策，主動與該業(yè)主溝通，明確什么 是物業(yè)管理、物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理 企業(yè)的責(zé)任和義務(wù)

26、， 以此說服業(yè)主。同時(shí)，還要表明對樓下護(hù)欄，物業(yè)管理處已 經(jīng)做了很多工作，通過此事，力爭作好樓下業(yè)主工作，早日 將其拆除。另外，物 業(yè)管理處也將積極努力配合公安機(jī)關(guān)偵 破此案，使業(yè)主的損失能夠降到最少。 最 后，物業(yè)管理處為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物 的安全，將進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū) 內(nèi)的公共秩序服務(wù)，加強(qiáng)宣傳， 讓業(yè)主或使用人能夠強(qiáng)化防盜意識，采取參加財(cái) 產(chǎn)保險(xiǎn)等自 我保護(hù)措施，共同加強(qiáng)安全防護(hù)，減少發(fā)案，營造安全環(huán)境。案例分析 篇第四單元公共秩序服務(wù) 案例一 案例一 “排除法”鎖定高空拋物傷人元 排除法” 排除法 兇2005年 20 日 時(shí)許， 2005 年 4 月 20日8時(shí)許，退休教師張女

27、士在渾南新區(qū) 佳園新村小區(qū)一樓 下?lián)焓拔锲窌r(shí)，被樓上扔下的物品砸傷。由于事發(fā)突然， 下?lián)?拾物品時(shí)，被樓上扔下的物品砸傷。由于事發(fā)突然， 張女士并沒有看 見雜物是從 哪家窗戶飛出來的，于是拿起電話向派出所報(bào)警。 見雜物是從哪家窗戶飛出來 的，于是拿起電話向派出所報(bào)警。 當(dāng)時(shí) 11 樓的一名住戶正在裝修， 11 樓的一名 住戶正在裝修 名裝修工人正在刮大白和刷油， 當(dāng)時(shí) 11 樓的一名住戶正在裝修， 有 4 名裝修工人正在刮大白和刷油，張 女士懷疑是其所為。但對方均不承認(rèn)往樓 下扔過東西， 女士懷疑是其所為。但對方均不承認(rèn)往樓下扔過東西，還說樓上有 這么多 保不準(zhǔn)是誰家扔的。張女士無法確定物體是

28、從哪一戶居民家掉下來的， 家，保不準(zhǔn)是誰家扔的。張女士無法確定物體是從哪一戶居民家掉下來的， 民警 趕來后一時(shí)也無法處理。 民警趕來后一時(shí)也無法處理。 事故發(fā)生后，張女士住院 10 10 天 支付醫(yī)療費(fèi) 1 萬余元， 事故發(fā)生后，張女士住院 10天，支付醫(yī)療費(fèi) 1(6 萬余元，后經(jīng)中國醫(yī) 科大學(xué)法醫(yī)鑒定中心鑒定為十級傷殘。 科大學(xué)法醫(yī)鑒定 中心鑒定為十級傷殘。 張女士事后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)是新開發(fā)的 小區(qū)， 張女士事后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)是新開發(fā)的小區(qū)，物業(yè) 管理 公司登記該棟樓該單元共入住 7 張女士被砸傷時(shí)， 戶家中無人， 管理公司登記 該棟樓該單元共入住 7 戶，張

29、女士被砸傷時(shí)，有 4 戶家中無人， 戶家中有人。其 中 11 11 樓 號人家正在裝修， 11 樓 號人家正在休息， 3 戶家中有人。其中 11 樓 1 號人家正在裝修， 11 樓 2 號人家正在休息，其所住 房屋已經(jīng)裝修完畢。另一戶 2 號也正在裝修。 房屋已經(jīng)裝修完畢。另一戶 2 樓 2 號也正在裝修。 張女士認(rèn) 為， 樓住戶砸傷她的可能并不存在，而剩下兩家就說不好了。 張女士認(rèn)為， 2 樓 住戶砸傷她的可能并不存在，而剩下兩家就說不好了。 誰會是真正的兇手呢 , 張女 士把這一難題交給了法院。 2006年 誰會是真正的兇手呢 , 張女士把這一難題交給 了法院。 2006年 6 月，張女士

30、 11 樓兩戶人家以及管理該小區(qū)的開發(fā)公司和物業(yè)管 理公司都訴至法院 樓兩戶人家以及管理該小區(qū)的開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都訴至 法院， 將 11 樓兩戶人家以及管理該小區(qū)的開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都訴至法 院， 要求他們賠償經(jīng)濟(jì)損失 5 萬余元。 要求他們賠償經(jīng)濟(jì)損失 5萬余元。 案例分析 案例分析 案例分析高空拋物已成為伴隨著城市高樓林立而出現(xiàn)的一種痼疾， 高空拋物已成為伴 隨著城市高樓林立而出現(xiàn)的一種痼疾，產(chǎn)生這個問 題的直接原因就是人的道德缺 失造成的，還有道德教育、法律規(guī)范不夠、 題的直接原因就是人的道德缺失造成 的，還有道德教育、法律規(guī)范不夠、 不足，以及沒有強(qiáng)有力的懲處規(guī)范及措施， 都

31、助長了高空拋物行為的發(fā)生。 不足，以及沒有強(qiáng)有力的懲處規(guī)范及措施，都助 長了高空拋物行為的發(fā)生。 從高空拋物特點(diǎn)看，對物業(yè)管理企業(yè)來說是無法預(yù) 見、 從高空拋物特點(diǎn)看，對物業(yè)管理企業(yè)來說是無法預(yù)見、無法直接制止 且從立 法角度看， 的，且從立法角度看，物業(yè)管理企業(yè)無制止高空拋物的權(quán)利能力和行 為能 一般不應(yīng)直接承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任。但是， 力，一般不應(yīng)直接承擔(dān)由此產(chǎn)生 的責(zé)任。但是，物業(yè)管理企業(yè)有管理小區(qū) 公共秩序的責(zé)任，其收取的物業(yè)管理費(fèi) 中含有公共秩序維護(hù)費(fèi)， 公共秩序的責(zé)任，其收取的物業(yè)管理費(fèi)中含有公共秩序 維護(hù)費(fèi)，在目前的 立法和現(xiàn)實(shí)條件下，物業(yè)管理企業(yè)對高空墜物、 立法和現(xiàn)實(shí)條 件下，

32、物業(yè)管理企業(yè)對高空墜物、高空拋物的警示工作是應(yīng) 該做的，如物業(yè)管理 企業(yè)未盡此職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)一定的補(bǔ)償責(zé)任。 該做的，如物業(yè)管理企業(yè)未盡此職 責(zé)，應(yīng)承擔(dān)一定的補(bǔ)償責(zé)任。 高空拋物發(fā)生后，通常無法確定誰是高空拋物的行 為人， 高空拋物發(fā)生后，通常無法確定誰是高空拋物的行為人，按照最新頒 布的 最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 布的最高人民法院關(guān)于民事訴 訟證據(jù)的若干規(guī)定，建筑物或者其他設(shè) 施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生 倒塌、脫落、 施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán) 訴訟，由所有人 或者管理人對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任，即舉證倒置。 訴訟，由所有人或者管理人

33、對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任，即舉證倒置。也就 是說，如果受害人無法確定誰是高 空拋物的行為人， 是說，如果受害人無法確定誰是高空拋物的行為人，可將高層 建筑全部的 所有者或管理者告上法庭，并要求他們共同承擔(dān)賠償責(zé)任， 所有者或 管理者告上法庭，并要求他們共同承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主或住戶作 為被告，雖然自 己不是高空拋物的行為人，但仍然要拿出證據(jù)， 為被告，雖然自己不是高空拋物 的行為人，但仍然要拿出證據(jù)，證明自己 對高空拋物沒有責(zé)任，否則法律將推定 其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 對高空拋物沒有責(zé)任，否則法律將推定其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 這在理論上稱 之為共同危險(xiǎn)行為損害賠償。 之為共同危險(xiǎn)行為損害賠償。 相關(guān)法規(guī)制

34、度 相關(guān)法規(guī)制度 相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國民法通則 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國民 事訴訟法 中華人民共和國民事訴訟法 中華人民共和國合同法 中華人 民共和國合同法 物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法 解決方法 解決方法 物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)案例宣傳，警醒市民。 物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)案例宣傳，警醒市民。應(yīng)大力宣傳高空拋 物的危害，將造成 重大經(jīng)濟(jì)損失、 物的危害，將造成重大經(jīng)濟(jì)損失、人員傷亡的高空拋物案件廣泛 宣 讓市民知道，高空拋物除了有違道德，還有可能觸犯我國法律。傳 ; 讓市民知 道，高空拋物除了有違道德，還有可能觸犯我國法律。 按照法律規(guī)定，高空拋物 你可能會被株連。 按照法

35、律規(guī)定，高空拋物你可能會被株連。當(dāng)你所居住樓宇發(fā) 生高 空拋物傷人事件，而你有無法證明自己沒有作為時(shí)， 空拋物傷人事件，而你 有無法證明自己沒有作為時(shí)，法院一般會判 由最有可能傷人的若干家共同賠償。 所以對高空拋物事件， 由最有可能傷人的若干家共同賠償。所以對高空拋物事 件，即使不 是自己所為，也不要以為與己無關(guān)，最好的辦法就是， 是自己所為， 也不要以為與己無關(guān)，最好的辦法就是，大家互相監(jiān) 并教育家人、親朋拒絕高空 拋物。 督，并教育家人、親朋拒絕高空拋物。 很少有住戶主動承認(rèn)高空拋物。 很少有住戶主動承認(rèn)高空拋物。尋找亂扔?xùn)|西者主要靠小區(qū)保 清潔員巡邏，但保 安員、 安、清潔員巡邏，但保安

36、員、清潔員一般害怕住戶找麻煩而不愿積 極舉 報(bào)。建議相關(guān)部門設(shè)立獎勵機(jī)制， 極舉報(bào)。建議相關(guān)部門設(shè)立獎勵機(jī)制，鼓勵工 作人員舉報(bào)高空拋物 行為并作好保護(hù)舉報(bào)人的工作。 行為并作好保護(hù)舉報(bào)人的工 作。 動員各住戶要及時(shí)清理自家陽臺、門窗等室外懸掛物， 動員各住戶要及時(shí)清 理自家陽臺、門窗等室外懸掛物，經(jīng)常檢 查窗戶、雨棚、防盜網(wǎng)、空調(diào)支架等是 否牢固， 查窗戶、雨棚、防盜網(wǎng)、空調(diào)支架等是否牢固，如有松動應(yīng)及時(shí)加 防止 高空墜物。 固，防止高空墜物。 對經(jīng)查屬實(shí)的高空拋物者要及時(shí)的進(jìn)行提醒， 對經(jīng)查屬實(shí)的高空拋物者要及時(shí)的進(jìn)行提醒，對屢教不改者或 造成嚴(yán)重后果者， 上報(bào)業(yè)主委員會并公布其不文明行為

37、。 造成嚴(yán)重后果者，上報(bào)業(yè)主委員會并公布 其不文明行為。 案例二 案例二 保安半夜進(jìn)民宅， 保安半夜進(jìn)民宅，物業(yè)管理公司 被判賠 北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨三點(diǎn)左右， 北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫 婦在凌晨三點(diǎn)左右，被室 內(nèi)的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門， 內(nèi)的響動驚 醒 ， 立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走 到客廳和臥室過道處，當(dāng)時(shí)便質(zhì) 問 : 為什么闖入住宅 , 到客廳和臥室過道處 ， 當(dāng)時(shí)便質(zhì)問 : “ 為什么闖入住 宅 , ” 這個人自稱是物業(yè)管理公司的保安員， 這個人自稱是物業(yè)管理公司的保安 員 ， 由于在深夜值班時(shí) 發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開， 發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開， 在經(jīng)

38、按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情 況下，他才進(jìn)入房內(nèi)進(jìn)行檢查。 況下 ， 他才進(jìn)入 房內(nèi)進(jìn)行檢查。 張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上 而且質(zhì)問來人“既是保安為什么不著裝 門 ， 而且質(zhì)問來人 “ 既是保安為什么不著裝 , ”來人無言 以對。第二天，張 先生就到物業(yè)管理公司投訴， 以對 。 第二天 ， 張先生就到物業(yè)管理公司投 訴，但物業(yè)管 理處只是在口頭上表示歉意， 理處只是在口頭上表示歉意 ， 當(dāng)張先 生要求物業(yè)管理公司 解釋這保安入室的原因時(shí)， 解釋這保安入室的原因時(shí)， 物 業(yè)管理公司卻拒絕給予明確 答復(fù)。 答復(fù) 。 于是張先生夫婦遂一紙?jiān)V狀將物業(yè)管 理公司告到了 法院，要求物業(yè)管理公司就保安員深夜入室原因、

39、 法院， 要求物 業(yè)管理公司就保安員深夜入室原因、 處理及 在解決該事件中的消極、不負(fù)責(zé)任的 行為向他們書面道歉， 在解決該事件中的消極、不負(fù)責(zé)任的行為向他們書面道 歉， 并賠償每人精神損失費(fèi)各 5 萬元。 并賠償每人精神損失費(fèi)各 5 萬元。 案例分析 案例分析 案例分析 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系之后，物業(yè)管 業(yè)主與物業(yè)管 理公司之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系之后， 理公司應(yīng)按照物業(yè)管理合同中的約定及 物業(yè)管理?xiàng)l例 理公司應(yīng)按照物業(yè)管理合同中的約定及物業(yè)管理?xiàng)l例等相 關(guān)法律法 規(guī)的規(guī)定為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)， 物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)的規(guī)定為 業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)

40、定保安 員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)， 員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng) 當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民 的合法權(quán)益。也就是說，保安員在進(jìn)行巡邏期間，如 遇到緊急情況， 的合法權(quán)益。也就是說，保安員在進(jìn)行巡邏期間，如遇到緊急情 況，應(yīng) 該按照法律法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，首先應(yīng)通知值班主管， 該按 照法律法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，首先應(yīng)通知值班主管，由 值班主管按登 記的電話號碼聯(lián)系相關(guān)住戶，弄清情況， 值班主管按登記的電話號碼聯(lián)系相關(guān)住 戶，弄清情況，再做下一步的決 如與相關(guān)住戶聯(lián)系不上，需入戶檢查，就要聯(lián)系 當(dāng)?shù)嘏沙鏊?定。如與相關(guān)住戶聯(lián)系不上，需入戶檢查，

41、就要聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?在公 安人員的見證下，由物業(yè)管理公司人員開啟房門， 安人員的見證下，由物業(yè) 管理公司人員開啟房門，進(jìn)入住戶室內(nèi)檢查情 并做處理。 況，并做處理。 本案 例的最后審理結(jié)果是 : 法院認(rèn)為張先生夫婦身為業(yè)主， 本案例的最后審理結(jié)果是 : 法院認(rèn)為張先生夫婦身為業(yè)主，與物業(yè) 管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè) 主的安全， 管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益 是 物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式， 物業(yè)管理 公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如 果措施不當(dāng)侵害了 業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 果措施不當(dāng)

42、侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相 應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司 保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱因?yàn)?房門虛掩， 保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱因?yàn)榉块T虛掩，為張先 生 夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照住戶手冊規(guī)定， 夫婦的安全和利益 而入室檢查。而按照住戶手冊規(guī)定，遇此緊急情 況其既不與業(yè)主家電話聯(lián) 系，又未請公安人員見證， 況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見證， 該行為是不符合有 關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。 關(guān)規(guī)定的，侵害 了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深 夜熟睡之機(jī)闖入，給張先 生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活， 夜熟睡之機(jī)闖入，給

43、張先生夫婦帶 來了一定的精神刺激，影響了生活， 應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。 應(yīng)該就此不當(dāng) 行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生 夫婦的權(quán)利，故由物業(yè) 管理公司承擔(dān)責(zé)任。 夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任。 相關(guān)法規(guī)制度 相關(guān)法規(guī)制度 相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國憲法 中華人民共和國憲法 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國民法通則 物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法 解決方法 解決方法當(dāng)天，張先生夫婦向物業(yè)管理處投訴。 當(dāng)天，張先生夫婦向物業(yè)管理處投 訴。物業(yè)管 理企業(yè)當(dāng)即以“工作中有違章操作行為” 理企業(yè)當(dāng)即以“工作中有違 章操作行為”為由將張 姓保安辭退，并于次日派物業(yè)

44、管理經(jīng)理、 姓保安辭退，并 于次日派物業(yè)管理經(jīng)理、保安經(jīng)理 兩次登門致歉，并免費(fèi)更換門鎖。 兩次登門致 歉，并免費(fèi)更換門鎖。 當(dāng)張先生夫婦提出訴訟后， 當(dāng)張先生夫婦提出訴訟后，物業(yè)管理公司應(yīng)主 動查找相關(guān)法律法規(guī)，做 好積極應(yīng)對的準(zhǔn)備。同時(shí)， 動查找相關(guān)法律法規(guī)，做好積極應(yīng)對的準(zhǔn)備。同時(shí)， 還應(yīng)主動與張先生夫婦溝通， 還應(yīng)主動與張先生夫婦溝通，爭取雙方能夠協(xié)商解 決。 組織全體員工，尤其是保安隊(duì)伍開展討論學(xué)習(xí)， 組織全體員工，尤其是保安 隊(duì)伍開展討論學(xué)習(xí)， 強(qiáng)化法律法規(guī)教育，樹立法律意識，掌握崗位技能， 強(qiáng)化法 律法規(guī)教育，樹立法律意識，掌握崗位技能， 促成保安隊(duì)伍整體水平的提高。 促 成保安

45、隊(duì)伍整體水平的提高。 案例三 案例三 小區(qū)養(yǎng)狗傷女童法院判賠三千元某日上午，潘先生 5 歲的女兒在自家私家車旁玩耍時(shí)， 某日上午，潘先生 5 歲的女兒在自家私家車旁玩耍時(shí)，被 同一小區(qū)業(yè)主黃某的 2 只寵物狗抓咬致傷。 同一小區(qū)業(yè)主黃某的 2 只寵物狗抓咬致傷。經(jīng)寶安人民醫(yī)院檢 查診斷， 可發(fā)現(xiàn)雙 大腿被狗抓傷痕跡” 并為其注射了 5 查診斷，“可發(fā)現(xiàn)雙大腿被狗抓傷痕跡”， 并為其注射了 5 支 狂犬疫苗，但由于受到驚嚇，女童為此常在噩夢中驚醒， 狂犬 疫苗 ， 但由于受到驚嚇， 女童為此常在噩夢中驚醒 ， 寢 食不安。潘先生得 知，黃某所養(yǎng)寵物狗不但未領(lǐng)取 食不安 。潘先生得知， 黃某所養(yǎng)寵物狗不但 未領(lǐng)取養(yǎng)犬許 可證 而且也未打過防疫針，沒有犬類免疫證 可證 ， 而且也未打過防疫針， 沒有犬類免疫證 ， 加上 聽醫(yī)生說狂犬病潛伏期可 長達(dá) 10 年之久， 10 年之久 聽醫(yī)生說狂犬病潛伏期可長達(dá) 10年之久， 因而非常 擔(dān)心也非 常氣憤。由于黃某不愿給予任何賠償， 常氣憤 。 由于黃某不愿給予任 何賠償， 物業(yè)管理公司也不愿 承擔(dān)責(zé)任，潘先生在為期 1 年的多次索賠未果后， 于去年 8 承擔(dān)責(zé)任， 潘先生在為期 1年的多次索賠未果