北京市密云縣別墅項目市場調研報告

1、北京市密云縣別墅項目市場調研報告根據(jù)公司發(fā)展需求，我部積極與密云縣政府溝通、了解當?shù)馗叨朔康禺a(chǎn)項目情況，同時針對北京市及密云縣別墅市場情況，進行了整體的調研，現(xiàn)我部將了解到的北京市及密云縣別墅市場基本情況做如下介紹：一、 密云縣環(huán)境優(yōu)勢簡述：“八山一水一分田”是密云縣的地貌格局，山多、水多，自然景觀優(yōu)美，人文景觀獨特，14條主要河流貫穿其中，200條溪流縱橫，其中潮、白兩河最為著名；聞名全國的密云水庫坐落在縣境中央，是首都的重要飲水源基地，宛如一顆璀璨明珠鑲嵌在群山環(huán)抱之中，境內1500平方公里的區(qū)域為水源保護區(qū)。密云縣域90%是山地和水面，林木覆蓋率在66%以上，有著優(yōu)越的自然條件，生態(tài)環(huán)境

2、在北京各郊區(qū)縣中首屈一指，國家級生態(tài)縣36項考核指標中，有22項已經(jīng)達標。多年卓有成效的水源保護，使密云常年空氣質量保持在一級，水體質量保持在國家飲用水二級標準以上，營造了密云“凈水、凈氣、凈土”的綠色田園， 成為北京人休閑度假之良好去處。密云縣交通便捷，京承高速路、101國道、密灤、密興等公路及京承、京通鐵路貫穿全縣?？h城區(qū)距離市區(qū)僅有50公里，京承高速使密云納入了北京市半小時經(jīng)濟圈內，同時密云成為連接河北省與北京市的重要戰(zhàn)略節(jié)點。此外，京沈高鐵將在密云設站（見下圖），通過密云進入河北直達沈陽，開通后將使密云的區(qū)位優(yōu)勢進一步提升。密云縣已成為北京的天然氧吧、城區(qū)市民居住度假的首選之地，被譽為

3、與北京城區(qū)近在咫尺的“生態(tài)之縣、休閑之都”。北京市總體規(guī)劃提出了要著力發(fā)展新城的總體思路，密云縣作為新城之一，自然條件極佳，交通條件較好，蘊藏著較大的發(fā)展?jié)摿?。二?2011-2012年房地產(chǎn)行業(yè)相關政策回顧：2011年房地產(chǎn)行業(yè)相關政策簡述：1、2011年1月26日，國務院召開會議，出臺了嚴厲的“新國八條”。   2、2011年1月27日，財政部公布了關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。3、2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。4、2011年2月9日，住房和城

4、鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于調整住房公積金存款利率的通知，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。央行年內第一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。5、2011年4月17日，國務院下發(fā)關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。   6、2011年7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，提出“必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松。     7、中國人民銀行分別在2011年度內針對大中型金融機構，6次上調存款準備金率，在年末1次下調存款準備金率。2011年存款準備金率調整一覽表公布

5、時間生效日期大型金融機構中小金融機構調整前調整后幅度調整前調整后幅度11月30日 12月5日 21.50%21.00%-0.50%18.00%17.50%-0.50%6月14日 6月20日 21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%5月12日 5月18日 20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%4月17日 4月21日 20.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%3月18日 3月25日 19.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2月18日 2月24日 19.00%19.50%0.50%15.5

6、0%16.00%0.50%1月14日 1月20日 18.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%中國人民銀行在2011年的前六個月份，每月都有上調存款準備金率措施，顯示國家在2011年初對于調控房地產(chǎn)市場的決心，凍結了銀行資金，進一步回籠市場的寬裕流動性，對房地產(chǎn)開發(fā)融資起到了很好的限制。2011年，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格市場，出臺了一系列嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，抑制了房地產(chǎn)市場的投機。2011年的房地產(chǎn)調控政策主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場交易量大幅下滑，房地產(chǎn)庫存增加，消費者預期逆轉，以及國家在保障房建設上的大力投入。2012年1-3季度房地產(chǎn)行業(yè)相關政策簡述：分類時間事件調控信

7、號1月31日國務院總理溫家寶指出，要鞏固房地產(chǎn)市場的調控成果：繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；采取有效措施增加普通商品房供給；做好保障性住房建設和管理工作。3月28日溫家寶在國務院常務會議上提出決不讓調控出現(xiàn)反復。5月16日北京市住房和城鄉(xiāng)建設部公布了關于進一步加強北京市工作居住證核驗工作的通知（京建發(fā)201213號），指出要從嚴限購政策，偽造居住證購房將處2年禁購。6月5日住房城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人強調，堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖。7月12日國土資源部強調，將繼續(xù)堅定不移貫徹中央關于房地產(chǎn)市場的調控政策，積極配合相關部門，繼續(xù)做好土地供應與市場調控工作。

8、7月19日國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)了關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知。通知要求，各級部門堅持房地產(chǎn)市場調控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。8月1日北京市住建委表示，對于5、6 月份樓市量價齊升這一情況，住建委臨時采取了對企業(yè)約談和告誡的措施，在商品房預售審批過程中進行價格引導和監(jiān)督，為使北京房價合理回歸，北京將繼續(xù)從嚴執(zhí)行住房限購政策。8月7日北京市住建委發(fā)布關于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關問題的通知，要求北京戶籍居民購房和辦理房產(chǎn)證時，須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗購房人相關信息。8月23

9、日住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，房地產(chǎn)市場將會保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢。住房城鄉(xiāng)建設部按照國務院要求，正在密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，會同和配合有關部門，研究進一步強化市場調控的政策措施。9月24日住建部有關負責人表示，要加快研究并完善樓市調控措施。將繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融政策2月2日發(fā)改辦外資2012167號關于境內外資銀行申請2012 年度中長期外債規(guī)模有關問題的通知對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。通知中提到的中長期外債，是指簽約期限在 1 年以上（不含

10、1 年）的外債，如此一來外籍人士如果想在國內按揭購房，只能選用 1 年期以內的短期外債或者支付更高成數(shù)的首付款。2月18日中國人民銀行2月18日宣布， 2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。下調之后，我國大型金融機構存款準備金率為 20.5%，中小型金融機構為 17.0%5月18日中國人民銀行5月12號決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點6月8日中國人民銀行6月7號宣布，6月8號起起下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點6月18日住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人表示，各地要堅決按照中央要求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅

11、收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果7月6日央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限調整為基準利率的0.7倍。土地政策3月31日國土資源部部長徐紹史表示，今年將擴大耕地制度改革的試點，從征地的5個環(huán)節(jié)堅決維護農(nóng)民的土地權益4月5日國土部召開發(fā)布會稱，由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權房初步清理整治政策方案此前已上報給國務院6月7日國土資源部出臺閑置土地處置辦法，規(guī)定“閑置土地滿一年按地價款20征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回?！?月1日國土資源部新發(fā)布的閑置土地處置辦法正式實施。新辦法強化了對閑置土地的預

12、防和監(jiān)管，明確了閑置土地的認定標準，完善了閑置土地處置程序，將從制度上堵上非法“囤地”和不按時動工開發(fā)的漏洞。7月25日北京市政府以區(qū)縣政府為責任主體，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，開展對利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）住宅的清理整治工作。9月17日北京市國土資源局稱：北京市初步清理出自2008年以來79個在建、在售利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）住宅項目，現(xiàn)正在進行查處。截至2012年3季度，房地產(chǎn)調控政策穩(wěn)中趨緊，為鞏固房地產(chǎn)調控成果，中央及相關部委密集強調房地產(chǎn)調控不放松，這表明政府對房地產(chǎn)調控的目標和決心是明確的、堅定的。而從目前房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢來看，只有將已經(jīng)發(fā)布實施的一系列政策逐

13、一落到實處，各種政策的聯(lián)動、疊加效應才會讓整個市場有所變化，才能真正有助于扭轉房價過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價格逐步趨于理性。三、 2011年北京別墅市場綜述：北京的傳統(tǒng)別墅帶有"一山"、"二河"、"三線"、"四高"之說。"一山"指西山；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。從傳統(tǒng)和業(yè)界普遍的接受度來講，人們更習慣區(qū)域的分類方式，即中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別

14、墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅區(qū)、城南別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)等。2011年，北京市國土資源局首次提出“止容積率小于1.0的住宅用地供應”，這意味著在寸土寸金的北京，未來將很難再有別墅新盤入市，高端別墅市場將真正進入存量房消化時代。1、供應：北京別墅新增供應3033套，戶均面積縮小至350 2011年1-12月北京別墅累計新增供應套數(shù)為3033套，較2010年減少了54套，跌幅為1.75%；新增供應面積為106.12萬，同比下跌18.57%；新增別墅房源戶均面積由2010年的422縮小至350，產(chǎn)品結構中中小戶型的比重有所增加。從別墅新增供應產(chǎn)品的結構來看，2011年北京別墅

15、市場入市房源中聯(lián)排別墅的供應量最大，全年累計入市1468套，占全年供應量的48.40%，與2010年相比增加了467套；供應量最小的則是雙拼別墅，2011年僅新增66套房源，占全年供應量的2.18%。從新增預售供應區(qū)域來看，城南陽光別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)是全年累計供應量最大的兩個區(qū)域，新增供應套數(shù)分別為835套和605套，各占供應總量的27.53%和19.95%；西山別墅區(qū)在2011年新增供應量最小，僅有48套新房源入市，僅占供應總量的1.58%；中央別墅區(qū)的新增房源戶均面積為504，是各別墅區(qū)新增戶均面積最高的區(qū)域。2、成交：2011年北京別墅成交量全面下跌，中高端別墅繼續(xù)領跑 a、2011

16、年北京別墅成交套數(shù)同比大跌30.71% 2011年北京別墅累計成交2076套，與2010年相比減少920套，同比大跌30.71%；總成交面積為75.20萬，同比2010年減少30.12%。從月度成交情況來看，自年初“新國八條”橫空出世后，成交量急劇下滑，4月份時跌至谷底僅57套，其后逐漸回升，10月達到成交最高峰，10月和11月是年內僅有的兩個成交套數(shù)超過了新政出臺前的月份，成交套數(shù)分別為334套和278套。 b、別墅成交均價繼續(xù)上揚，最高月成交均超30000元/ 北京別墅市場在成交量遭遇大幅萎縮的同時，成交均價卻依然能保持在一個比較穩(wěn)健的走勢，甚至還較2010年有了小幅的上揚，漲幅為541元

17、/，2011年全年成交均價為25812元/。數(shù)據(jù)顯示，3月份北京別墅市場的成交均價高達30611元/，是年內成交均價最高的月份。11月份成交均價跌至谷底，僅為22680元/。2011年由于中高端別墅繼續(xù)領跑北京別墅市場，其占總成交比重較2010年進一步上漲，因此全年成交單價仍然集中在10000-30000元/這個價格區(qū)間，占比高達79.51%，比重較前一年小幅上漲；而成交單價低于10000元/以下的別墅幾乎在北京別墅市場上絕跡，僅占總成交量的0.96%。 c、成交金額同比下跌26.18%，中高端別墅仍是市場中堅 2011年1-12月北京別墅市場總成交金額為194.11億元，同比下跌26.18%

18、。全年成交主要集中在中高端別墅，共成交1320套，占總成交的63.58%，與2010年相比成交比重繼續(xù)上漲，受市場青睞度可見一斑。其中，千萬級別墅成交476套，占22.93%。 d、城南陽光別墅區(qū)仍是市場最愛，中央別墅區(qū)緊隨其后 2011年北京成交最熱的別墅區(qū)與2010年一樣，仍然是城南陽光別墅區(qū)，緊隨其后的兩個區(qū)域是中央別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)，三個區(qū)域全年分別成交407套、373套和356套。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控分析師認為，城南陽光別墅區(qū)除了品牌房企的號召力之外，小戶型經(jīng)濟型別墅較為集中，是“剛改型”購房者的首選，因此該區(qū)域成為市場的寵兒也是理所應當。 四、 2012年1、2季度北京別墅市場情況：

19、北京別墅市場供應量經(jīng)歷了2011年4個季度的階梯式不斷增加之后，2012年1季度出現(xiàn)大幅回落，當季度的新增供應僅有372套，環(huán)比2011年4季度減少64.4%，同比2011年1季度也減少15.9%，也成為自2010年以來的季度別墅供應新低。受到限購政策以及供應大幅減少的影響，1季度別墅市場成交量也出現(xiàn)大幅下滑，僅實現(xiàn)成交324套，環(huán)比2011年4季度減少58.9%，同比2011年1季度也減少36%。從供需比情況來看，1季度別墅市場供需比為1：0.9，延續(xù)去年的情況，市場供需仍然處于供大于求的狀態(tài)。與此同時，受到整體經(jīng)濟形勢以及宏觀調控的影響，目前別墅市場當中投資與投機需求仍在蟄伏，近期成交活躍

20、的多為自住型客群，因此近期入市的中低端別墅產(chǎn)品成交較為集中，這類產(chǎn)品的集中成交也直接拉低了別墅市場的成交均價。1季度 24086元/平方米的均價環(huán)比2011年4季度下滑0.5%，同比去年1季度更是有17.2%的下滑幅度。2012年2季度，北京別墅市場創(chuàng)下連續(xù)6個季度以來的銷量新高，共售出824套別墅，環(huán)比1季度多售出500套，成交價格為24553元/平方米，相比1季度小幅提升1.9%。但2012年2季度，北京別墅市場的新增供應雖有所反彈，但漲勢不及成交量。三個月新增供應537套別墅，相比1季度增加了44.4%，但與2季度824套的成交量相比，供需比僅為1：1.5。自2003年別墅“禁地令”發(fā)布

21、之后，幾乎每年都會有重申這一政策的文件下達，對于高端住宅用地的控制始終貫穿在不管市場整體是熱是冷的各個周期。而這一政策帶來的直接影響就是市場當中純別墅項目的不斷減少，融合了疊拼與雙拼甚至花園洋房的綜合性高端社區(qū)漸漸增多，別墅產(chǎn)品的稀缺性支撐價格的穩(wěn)健。綜合對比聯(lián)排與疊拼兩類別墅產(chǎn)品的供給走勢，可以看出，這兩類產(chǎn)品雖同在1季度出現(xiàn)供應下滑，但2季度供應量旋即大幅反彈。特別是疊拼這種介于別墅與住宅之間的過渡性低密度產(chǎn)品，2季度供應量出現(xiàn)翻倍增加，這主要是在當前限購條件下，購房主力以首套購房的剛需客群與首次改善置業(yè)的改善型客群為主，這部分客群既向往別墅生活，經(jīng)濟能力又略顯薄弱，因此疊拼這種類別墅產(chǎn)品

22、有了市場空間，同時，聯(lián)排在別墅產(chǎn)品線中總價也相對偏柢，因此，2季度這兩類產(chǎn)品的供應增加，正是開發(fā)商迎合購房需求做出的調整。而縱觀聯(lián)排別墅近年來的成交變化，出現(xiàn)了明顯的“以價換量”的特點，2011年1季度，伴隨著聯(lián)排別墅的成交均價高至27548元/平方米的高位，季度銷量也降至166套的低谷，之后聯(lián)排別墅的成交均價連續(xù)5個季度下滑，至2012年2季度回落至20146元/平方米的低位，相比高峰期，季度整體均價的降幅高達26.9%。由此挽回銷量，2季度共售出431套聯(lián)排別墅，創(chuàng)近三年來的季度銷量新高。從歷史成交數(shù)據(jù)可以分析出，戶型面積在300-500平方米的別墅產(chǎn)品基本呈現(xiàn)出“價漲量跌、價跌量漲”的特

23、點，說明購房者對這類戶型的價格預期影響到了當期銷量，顯示出中端戶型主要面向中產(chǎn)階層，這部分客群的置業(yè)要求是能夠實現(xiàn)產(chǎn)品、配套、價格的均好性，其中價格對決定成交起到主要作用。因此，對于規(guī)劃這個面積段的別墅項目來說，如果項目在某方面存在一定劣勢，那么可以通過降價手段補足。同時，由于受政策影響，獨棟別墅的市場供給逐步減少，但在城市經(jīng)濟的快速發(fā)展下，財富階層人群的增多卻令獨棟別墅這一終極居住產(chǎn)品的購買需求始終旺盛，供需不對稱導致獨棟別墅成交價格居高不下，目前北京獨棟別墅產(chǎn)品中定價超過10萬元/平方米的項目包括運河邊上的院子、山水文園、碧海方舟等。獨棟別墅正在趨向于奢侈化、頂級化。五、 密云縣別墅項目情

24、況：密云縣屬于典型的度假別墅區(qū)域，別墅項目多為山水資源型度假別墅，市場主要是憑借密云水庫等強勢景觀資源，以及京承高速公路實現(xiàn)與北京市區(qū)的快速連接，形成北京高端度假別墅區(qū)的市場印象，別墅項目位置多為沿白河從高速出口往密云水庫沿線，白河沿岸的獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅和低密度公寓等高品質樓盤基本上都面向北京城區(qū)客戶，個別樓盤的北京城區(qū)客戶甚至達到近90%。其中大體可以分為以下類型： 1、是以君山高爾夫為代表的資源占有型高端度假別墅，占有強勢景觀資源，擁有山體、白河水穿過小區(qū)、高爾夫等資源，戶均面積在400平米以上，總價在600萬以上； 2、是以彼岸香醍、觀唐云鼎為代表，通過一期歐美風格定制獨棟別墅、中式庭院概念的高端別墅（總價在600萬以上），帶動二、三期經(jīng)濟型別墅或情景洋房，項目整體分為高端和經(jīng)濟型別墅兩類； 3、以海闊水岸、新景別墅為代表的雙拼、聯(lián)排、疊拼